Vrsta sudjelovanja ddu što to znači. Kupnja stana temeljem ugovora o sudjelovanju (DPA). Provjeravamo dokumente programera

Sve donedavno nije bilo propisa koji reguliraju udio u kapitalu, što su iskoristili nesavjesni graditelji. Dolaskom Saveznog zakona „O sudjelovanju u kapitalu” situacija se promijenila - dioničari su dobili određena jamstva koja su im omogućila povrat sredstava u slučaju raskida ugovora.

Ugovor o udjelu u kapitalu (EPA) sklapaju dvije strane: dioničar i investitor. Dokument ima jedan jedini cilj - ulaganje u izgradnju višekatnice.

Zaključak DDU: odgovornosti nositelja projekta

• pribaviti dokumente koji dopuštaju gradnju;
• upisati vlasništvo nad zemljištem ili sastaviti ugovor o zakupu;
• objaviti dokumente koji potvrđuju pravo na izvođenje građevinskih radova na web stranici tvrtke. One se moraju dostaviti potencijalnom dioničaru na njegov zahtjev.

Prilikom sklapanja ugovora dioničar mora dati samo putovnicu. Godine 2014. DDU se smatra najpouzdanijim načinom kupnje stambenog prostora u kući u izgradnji.

Prednosti DDU za investitore

1. Strogo reguliranje teksta ugovora. U njemu se navode odgovornosti svake strane. Detaljno su opisani podaci o objektu: njegova snimka, broj stana, raspored. Nakon potpisivanja dokumenta, dioničar automatski postaje hipotekarni dužnik, a programer - hipotekarni vjerovnik. Zemljište se koristi kao kolateralna imovina. Podložan je ovrsi ako investitor ne ispuni svoje obveze.
2. Obavezna registracija. DDU je upisan u organe za katastar i kartografiju. Time se eliminira mogućnost "dvostruke prodaje" istog objekta. DDU za jedan objekt neće biti registriran drugi put.
3. Financijska odgovornost. Nepoštivanje rokova za isporuku objekta prepuno je novčane naknade za programera dioničarima. Preostaje im samo ići na sud.
4. Osiguranje kvalitete. 214-FZ nameće petogodišnje jamstvo na objekt, koje pokriva programer.

Rizici za investitore

Zamrzavanje gradnje

U skladu s 214-FZ, investitor je vjerovnik trećeg reda. U slučaju stečaja građevinske tvrtke, povrat njenih sredstava provodi se tek nakon što su zadovoljeni zahtjevi bankarskih organizacija, zaposlenika tvrtke itd. Prema statistikama, najveći broj nedovršenih zgrada nalazi se u Lenjingradskoj, Moskvi, Voronješkoj regiji i Krasnodarskom teritoriju.

Stambeni teret

Za izgradnju, programer može prikupiti posuđeni kapital. Štoviše, banke izdaju u tranšama. Stan u izgradnji koristi se kao kolateral. U slučaju neispunjenja obveza prema kreditnim institucijama, apartmani koji se prodaju pod DDU primaju.

Dupla prodaja

Moguće prije registracije DDU kod nadležnih tijela. U skladu sa zakonom, valjanim se smatra onaj dokument koji je prvi prijavljen. Ostalim ulagačima bit će uskraćena registracija. Najčešće posrednici pribjegavaju takvim lažnim shemama. Oni kupuju stan u početnoj fazi izgradnje po trošku i prodaju ga nakon određenog razdoblja po tržišnoj cijeni nekoliko kupaca. Osoba koja prva registrira ugovor postaje vlasnik kuće. Za ostatak, posrednik vraća cijenu objekta navedenu u ugovoru, odnosno nekoliko puta manje od iznosa koji je platio.

Izmjene projektne dokumentacije

Građevinska tvrtka može izvršiti prilagodbe koje nisu na bolje za investitora. Oni mogu utjecati na raspored i ukupnu površinu stana. Nakon predaje imovine, dioničar može dobiti stan koji ne ispunjava njegove navedene zahtjeve. Suđenje bi moglo trajati nekoliko godina.

Povećanje cijene

Zakonodavstvo ne poznaje izgradnju stambene zgrade kao investicijski projekt. U cijenu stana uračunat je PDV od 18%. Postupak dodatnih plaćanja prilikom povećanja površine stambenog prostora određuje programer. U nekim slučajevima to dovodi do ozbiljnog povećanja cijene.

Odgoda rokova isporuke projekta

Građevinska tvrtka ih može odgoditi na proizvoljno razdoblje. Da ne bi isplatila odštetu dioničarima, mora navesti valjan razlog.

Kada dioničar ima pravo raskinuti ugovor?

Dioničar može jednostrano raskinuti ugovor ako:

• rok za prijenos predmeta prekršen je više od dva mjeseca;
• postoje pritužbe na kvalitetu građevinskih radova;
• programer ne može dati jamstvo.

Ako pojedinac djeluje kao dioničar, tada nakon raskida DDU-a na njegovu inicijativu, građevinska tvrtka vraća mu sva uložena sredstva i plaća kaznu jednaku 1/150 stope refinanciranja. Ovo je vrsta naknade za korištenje sredstava investitora.

Jedini razlog zašto investitor može raskinuti ugovor je ako investitor ne plati prema dokumentu.

Slučajevi kada je DDU neprovediv

Poglavlje 9 Građanskog zakonika Ruske Federacije sadrži razloge zbog kojih DDU nema pravnu snagu. Ovaj:

• Proturječnost sporazuma s normama zakonodavstva. Moguće je ako se posao sklopi s tvrtkom koja nema građevinske dozvole.
• Potpisivanje dokumenta od strane osobe koja za to nije ovlaštena.
• Uključivanje poslovno nesposobnih ili djelomično poslovno sposobnih osoba za sudjelovanje u transakciji.

Obvezne klauzule DDU

Ugovor se može sastaviti bilo kojim redoslijedom. Međutim, 214-FZ ističe neke točke koje moraju biti prisutne u tekstu dokumenta bez greške.

1. Jasan opis objekta ulaganja. To može biti stambeni ili nestambeni prostor. Treba ga opisati što je moguće detaljnije, prema projektnoj dokumentaciji. U tekstu je navedena ukupna površina, raspored, kat, broj stana, lokacija.
2. Točni rokovi završetka izgradnje. DDU mora navesti točan datum nakon kojeg se ulagači mogu obratiti sudu.
3. Cijena. Naznačeni su puni trošak nekretnine, shema i rok otplate.
4. Jamčiti. Navedeno je da programer snosi jamstvene obveze tijekom rada stambene zgrade. Minimalni rok je pet godina. Kraća razdoblja su neprihvatljiva.
5. Odgovornost. Opisane su radnje koje će se dogoditi ako svaka strana ne poštuje uvjete transakcije: mogućnost raskida, financijska naknada itd.

Prije potpisivanja dokumenta, investitoru ne smeta proučiti financijsku dokumentaciju investitora. Posebnu pozornost treba posvetiti godišnjim izvješćima za tri i više godina, bilanci, raspodjeli dobiti i gubitaka.

Važno! Ne možete sklopiti DDU ako investitor nema građevinske dozvole. U većini slučajeva investitori gube svoj kapital zbog bespravne gradnje.

Pravo na zemljišnu česticu može se provjeriti prema katastarskom broju u Državnom registru. Ovo će eliminirati dvostruke transakcije.

Umijeće prerušavanja

Beskrupulozni programeri i dalje prakticiraju "sive sheme" koje omogućuju da se drugi mehanizmi predstavljaju kao DDU.

1. Među njima, najčešći prijevarni trik je predugovor DDU. Nije pokriveno jamstvima 214-FZ. Pretpostavlja se da je to posrednička karika na putu do službenog predškolskog odgoja. Investitor je dužan sklopiti ugovor s investitorom nakon izgradnje objekta. Zapravo, preliminarni dokument ne daje dioničaru pravo vlasništva nad kućom. Nije registriran kod nadležnih tijela pa je crveno svjetlo za izravnu prodaju. Često se prema preliminarnom DDU-u objekt prodaje više puta.
2. Posudba sredstava uz mjenicu. Shema uključuje sklapanje predugovora i ugovora o kupnji mjenice. Cijena vrijednosnog papira usporediva je s cijenom navedenom u DDU. Uglavnom, investitor plaća kupnju stana unaprijed. Zapravo, nema veze između ova dva dokumenta. Po završetku građevinskih radova, programer može vratiti novac investitoru, a ne kućište. Štoviše, uvjet za sklapanje službenog DDU može biti cijena znatno viša od troška računa. Kao rezultat toga, ispada da je dioničar posudio novac građevinskoj tvrtki na nekoliko godina bez kamata.

Mjere opreza

Prvi korak je proučavanje normi 214-FZ. Odgovorit će na često postavljana pitanja vezana uz vlasničko ulaganje.

Pouzdan programer najbolji je način da se zaštitite od rizika ulaganja. Prilikom odabira pažljivo proučite financijska izvješća i sastavne dokumente. 214-FZ daje dioničarima pravo zahtijevati bilo kakve informacije o aktivnostima izvođača građevinskih radova. Možete pročitati recenzije o tvrtki, ali im ne biste trebali vjerovati 100% - negativne informacije mogu ostaviti konkurenti. Više informacija od pregleda je revizorsko izvješće za prošlu godinu, račun dobiti i gubitka i neto imovina developera.

Ne biste trebali ulaziti u druge sheme osim DDU. Oni su usmjereni na zaobilaženje Saveznog zakona "O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji". Stoga nisu pokriveni nikakvim jamstvom.

Mnogo je rizika povezanih s DDU. Nažalost, 214-FZ još uvijek ima rupe u zakonu koje beskrupulozni programeri iskorištavaju. Jamstvo primanja objekta u skladu sa svim zahtjevima navedenim u zakonu nije uvijek sto posto. Stručnjaci za tržište nekretnina predlažu potencijalnim klijentima da nauče jednostavno pravilo: "Prenesite novac samo nakon registriranog DDU-a." Samo u ovom slučaju možete uštedjeti svoj kapital, vrijeme i živce.

Kupnja stana u zgradi u izgradnji može biti isplativa investicija ili rezultirati potpunim gubitkom uloženih sredstava. Prilikom sudjelovanja u zajedničkoj gradnji postoji mnogo rizika za građane. Međutim, unatoč tome, mnogi se odlučuju na kupnju, budući da su troškovi stanovanja u fazi izgradnje jeftiniji od troškova gotovog stambenog prostora u prosjeku za 30%.

Sadržaj stranice

Zajednička gradnja je raširena u Rusiji i omogućuje vam da jeftinije kupite stan ili uložite sredstva i dobro zaradite, jer je posao prilično isplativ.

Proces zajedničkog sudjelovanja građana u izgradnji stambenih zgrada reguliran je saveznim zakonom. Odnos između developera i dioničara najčešće je osiguran DDU ugovorom.

Koncept predškolskog odgoja

Malo je vjerojatno da će dešifriranje koncepta ikome izazvati poteškoće. DDU je kratica za "ugovor o udjelu u izgradnji". Koncept podrazumijeva privlačenje novca građana za izgradnju i izgradnju stambenih zgrada na legalan način. To je zapravo jedina vrsta ugovora na temelju koje građani (fizičke osobe) imaju pravo sudjelovati u financiranju, a država dopušta prikupljanje sredstava od fizičkih osoba za obavljanje djelatnosti pravne osobe. Naime, fizička osoba koja je sudionik u izgradnji je investitor.

Neki ljudi ne razumiju u potpunosti što je zajednička gradnja stanova. Proces sudjelovanja u zajedničkoj izgradnji je sljedeći:

1. Osniva se određena građevinska tvrtka koja dobiva dozvolu za posjedovanje zemljišne parcele (stječe vlasništvo ili daje u zakup).
2. Na tom zemljištu tvrtka odlučuje izgraditi višestambenu zgradu ili stambeni kompleks sa stanovima.
3. Investitor stavlja ponudu na tržište nekretnina, a zainteresirani mogu kupiti stan u fazi izgradnje kuće.
4. Potpisuje se ugovor o ustupanju ili sudjelovanju u izgradnji, dioničari daju novac tvrtki i s tim novcem ona počinje graditi kuću od nule.
5. Kada je gradnja dovršena, kuća je puštena u rad, svi inženjerski komunikacijski sustavi počinju funkcionirati, programer prenosi stan na kupca (dioničara koji je već davno platio stan): prvo, potvrdu o prihvaćanju stan je potpisan, zatim primopredaja ključeva i uknjižba vlasništva novog vlasnika.

Svi uvjeti suradnje, prava i obveze ugovornih strana propisani su DDU. Stoga ga morate pažljivo proučiti prije potpisivanja. Ako je moguće, dajte ga odvjetniku ili stručnjaku na pregled.

Važno! DDU se može sklopiti u bilo kojoj fazi izgradnje prije puštanja zajedničkog građevinskog projekta u rad. Što je bliži datum završetka gradnje, rizik građana je manji, a trošak kvadratnog metra veći.

Zakon o zajedničkoj gradnji

Proces zajedničke izgradnje u potpunosti je reguliran Saveznim zakonom FZ-214 "O sudjelovanju u izgradnji stambenih zgrada ...". S pravnog gledišta, zajednička gradnja je izgradnja gradskog stambenog prostora novcem fizičkih i pravnih osoba (a ne samog investitora). Dakle, građanin koji kupi stan u fazi izgradnje zapravo ne kupuje četvorne metre, već pravo na potraživanje stana nakon završetka izgradnje i puštanja kuće u pogon.

Ugovor o udjelu u kapitalu u Saveznom zakonu br. 214 pokriven je posebnim člankom br. 4, koji se sastoji od 11 točaka i uređuje neka pitanja koja se odnose na pravne odnose između investitora i dioničara. Na primjer, stavak 1. kaže da je investitor dužan izgraditi stambenu zgradu u određenom roku i prenijeti stambenu zgradu na kupca nakon stavljanja kuće u funkciju. Dioničar mora ispuniti svoju obvezu isplate novca za stan na vrijeme i u utvrđenom iznosu, a zatim preuzeti stan. Stavak 3. članka 4. ističe vrlo važnu točku: DDU mora biti registriran kod tijela Rosreestra.

A stavak 4. navodi da sporazum mora sadržavati opis predmeta sporazuma, vrijeme prijenosa stambenog prostora dioničaru, trošak DDU, kao i jamstveno razdoblje za izgrađeni objekt.

Pitanja reguliranja procesa zajedničke izgradnje i rada DDU-a razmatraju se u još nekoliko članaka ovog zakona:

1. Članak 5. Saveznog zakona br. 214 regulira sva pitanja vezana uz trošak transakcije. Navodi se da se cijena sklopljenog ugovora ne može mijenjati u budućnosti, bez obzira na trenutne okolnosti. Drugi članak uređuje trošak, postupak plaćanja i odgovornost za povredu obveza.
2. Članak br. 6. strogo obvezuje građevinsku tvrtku da navede konkretne rokove za prijenos stambenog prostora na kupca i da ne krši te rokove.
3. Članak broj 8 opisuje algoritam za prijenos stambenog prostora na kupca.
4. Članak br. 7 uređuje pitanja vezana uz ispunjavanje jamstvenih obveza od strane nositelja zahvata. Ako kvaliteta gradnje ne zadovoljava državne standarde, novac će se morati vratiti dioničaru. Čak i nakon isporuke projekta zajedničke izgradnje, investitor može i dalje imati odgovornosti za održavanje dovršene kuće do određenog razdoblja.
5. Članak br. 9 govori o pitanjima koja se odnose na prestanak DDU.
6. Članak br. 11 bavi se pitanjima prijenosa prava ako odlučite prodati nedovršeni stan (to se često događa kada ulažete u projekte kako biste dobili dio dobiti od preprodaje stanova tijekom faze izgradnje).

Za i protiv kupnje stana pod DDU

Svaka vrsta ugovora ili sporazuma ima i pozitivne i negativne strane. Isto vrijedi i za ugovor o zajedničkoj izgradnji. S jedne strane, sklapanje DDU povećava sigurnost transakcije za dioničara, ali ne daje stopostotnu garanciju da će dobiti stan koji je unaprijed platio. Stoga ćemo u nastavku razmotriti što je dobro u sporazumu o zajedničkoj izgradnji, a koji se negativni aspekti pojavljuju pri njegovom sklapanju.

Prednosti sklapanja predškolskog odgoja:

1. Kupnja nekretnine. Zakonom je propisano da DDU mora sadržavati detaljan opis predmeta kupoprodaje i samog građevinskog objekta.
2. Smanjenje rizika od prijevare. Ugovor o udjelu dionica registriran je u Rosreestru bez greške u skladu sa zakonom, odnosno kupujete nešto što se zapravo gradi ili se počinje graditi.
3. Ugovorena cijena ostaje nepromijenjena. Od trenutka sklapanja ugovora niti jedna strana nema pravo mijenjati cijenu stana na niže ili naviše. Ako su nakon potpisivanja ugovora cijene građevinskog materijala naglo porasle, kupac može biti siguran da ga ovaj problem neće pogoditi.
4. Dostupnost strogih zahtjeva. Ugovor o udjelu u kapitalu jamči vam da ćete dobiti točno onoliko koliko ste platili. Prava developera u velikoj su mjeri ograničena zahtjevom za dobivanjem suglasnosti dioničara kada namjerava izvršiti izmjene u projektu ili uvjetima ugovora. To znači da do promjena neće doći bez vašeg odobrenja. A ako se dogode, građevinska tvrtka će odgovarati po zakonu.
5. Dostupnost jamstava. Jamstvene obveze građevinske tvrtke moraju biti jasno i potpuno navedene u ugovoru o zajedničkom sudjelovanju u stambenoj izgradnji. Ako se pojave problemi i počnu parnice, dioničar se može pozvati na ugovor, koji sve sadrži.
6. Mogućnost naplate penala. Za dioničara će biti plus da ako dođe do kašnjenja u isporuci kuće ili se identificiraju neki drugi oblici kršenja ugovora od strane investitora, kupac može tužiti za naplatu kazne. Ovaj stavak se primjenjuje u vezi s izmjenama i dopunama postojećeg zakona radi zaštite prava dioničara.
7. Mogućnost jednostranog i dvostranog raskida ugovora u bilo kojem trenutku. Takva su prava unaprijed propisana.

Važno! Ponekad građevinska tvrtka nudi sklapanje predugovora o zajedničkom sudjelovanju u izgradnji. PDDU i DDU nisu ista stvar, oni se bitno razlikuju jedan od drugog. Predugovor nije registriran kod državnih tijela i nema pravnu snagu.

Nedostaci zaključivanja predškolskog odgoja:

1. Rizik bankrota developera zbog povećanja cijena građevinskog materijala, budući da se ovo pitanje ne tiče kupca, a troškovi developera rastu. Ovakvim promjenama i poskupljenjima građevinske tvrtke često propadaju jer nema dovoljno novca, a dioničari ostaju bez ičega. To se ne pokazuje nimalo ugodnim za kupca.
2. Povećano vrijeme obrade. Vremenski okvir za kupnju stana i obradu srodnih dokumenata se povećava, jer DDU mora biti registriran u Rosreestru.
3. Potreba plaćanja cijene stana u kratkom roku. Kod sklapanja DDU nećete moći dobiti obročnu otplatu 5 ili 10 godina. Najviše što građevinska poduzeća obično daju dioničarima je 6 mjeseci, ponekad i do 5 godina. Stoga morate platiti cijeli iznos odjednom ili podići hipoteku kod banke uz kamatu.
4. Zamke ugovornog sporazuma uključuju činjenicu da nije lako raskinuti ugovor prije vremena. Prema zakonu o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, ugovor se može raskinuti ako za to postoje uvjerljivi razlozi i nepobitni dokazi o nastaloj situaciji. Ali Građanski zakonik Ruske Federacije i zakon o zaštiti prava potrošača dopuštaju kupcu raskid DDU ugovora bez uvjerljivih razloga.

Sklapanje DDU ugovora

Kupnja stanova u kući u izgradnji i udio u izgradnji prema DDU ugovoru jedini je slučaj u zakonodavstvu Ruske Federacije kada kupac nije prepoznat kao komercijalni partner developera (budući da on zapravo financira svoje aktivnosti) , ali je prepoznat kao potrošač. Stoga, ne samo DDU i zakon o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, već i građanski zakonik Ruske Federacije i zakon o zaštiti prava potrošača stoje u zaštiti prava dioničara. Nije potrebno naglašavati da je sklapanje ugovora o zajedničkoj gradnji najpouzdaniji način kupnje stambenog prostora u nekretnini u izgradnji, iako ne daje potpunu garanciju.

Ovaj članak govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih problema, ali svaki je slučaj individualan. Ako želite saznati kako riješiti svoj problem, obratite se našem konzultantu potpuno BESPLATNO!

Koja prava DDU daje dioničaru?

Sklapanjem ovog ugovora dioničari stječu brojna prava koja mogu braniti pred sudom u slučaju nepredviđenih okolnosti:

1. Kontrolirajte svoju potrošnju zahvaljujući promjenama koje su stupile na snagu početkom 2018. ili promjenama koje su u pripremi za donošenje. Prema novom zakonu, nositelj projekta mora voditi određena izvješća o trenutnom financijskom stanju tvrtke i dostavljati ih ovlaštenom tijelu.
2. Dostupnost pristupa dokumentaciji. Prema zakonu, programer je dužan dioničaru dati dokumente za detaljnije proučavanje. To može biti projektna deklaracija ili drugi ozbiljan dokument.
3. Pravo na stan. Građevinsko poduzeće je dužno dovršiti kuću na bilo koji način, bilo novcem privučenih investitora, bilo vlastitim sredstvima ili sredstvima posuđenim od banaka.
4. Pravo na obavijest o završetku izgradnje 14 dana unaprijed.
5. Mogućnost naplate novčanih kazni i kazni za kašnjenje u isporuci kuća.

Na što obratiti pozornost prilikom sastavljanja DDU ugovora

DDU ugovor je vrlo važan dokument. Mora se pažljivo proučiti prije potpisivanja. Ako je moguće, neka ga pregleda profesionalni odvjetnik. Mnogi se ljudi, potpisujući papire, a da ih nisu pogledali i ne razumjeli, dovode u opasnu poziciju, jer ako budu prevareni od strane programera, neće moći u potpunosti dokazati svoj stav.

Važno! U DDU-u moraju biti što točnije i transparentnije navedeni svi uvjeti, prava i obveze stranaka. Ne bi trebalo biti dvosmislenog jezika ili klauzula koje su međusobno proturječne.

Prilikom čitanja ugovora obratite pažnju na sljedeće:

1. Podaci građevinske tvrtke (naziv pravne osobe, detalji, kontakti, uključujući pravnu adresu) moraju odgovarati podacima navedenim u dokumentima za izdavanje dozvola. Također je potrebno navesti podatke o direktoru i poveznicu na akt o osnivanju društva.
2. Obratite pozornost s kim sklapate ugovor: sa samim programerom, koji se pojavljuje u drugim dokumentima, ili s LLC i drugom pravnom osobom. Budite oprezni ako ste prisiljeni sklopiti ugovor s organizacijom koja nije programer. U slučaju obmane i prijevare, LLC se lako likvidira, dugovi se otpisuju, programer mirno nastavlja s radom, dioničar ostaje bez ičega, jer tvrtka s kojom je potpisao ugovor jednostavno ne postoji.
3. DDU ne bi trebao sadržavati klauzule koje razvojnom programeru daju pravo jednostrane izmjene bilo koje dokumentacije.
4. Ako predstavnik tvrtke sudjeluje u podnošenju dokumenata za registraciju u Ruskom registru, provjerite ima li važeću ovjerenu punomoć i pravo na obavljanje takvih aktivnosti.
5. U retku "Predmet ugovora" važno je da je navedeno da je navedeni programer dužan prenijeti stan na vas u skladu sa zakonitošću postupka u skladu sa Saveznim zakonom br. 214.
6. Podaci o objektu u izgradnji moraju sadržavati podatke o konkretnoj kući, novogradnji u kojoj kupujete stan: broj katova, lođa, apartmana, njihovu površinu, adresu kuće itd. To osigurava da ćete imati pravo tražiti stan točno ondje gdje ste se prvobitno dogovorili.
7. Vaš stan za koji prenosite novac također mora biti detaljno opisan. Treba istaknuti karakteristične karakteristike koje će ga dodatno razlikovati od ostalih stanova u istoj zgradi. Potrebno je navesti površinu stana, broj soba, kat, ulaz, raspored. Ovaj pristup jamči da nećete dobiti stan na uglu umjesto stana na srednjem ulazu, a ako se utvrde bilo kakve netočnosti, moći ćete s investitorom razgovarati o kazni ili ispravljanju nedostataka.
8. Cijena u ugovoru mora biti navedena i po stanu i po kvadratu. Nakon predaje stana, zaposlenici BTI-ja izvršit će mjerenja područja kako bi izradili tehničku putovnicu objekta, koja se uvijek razlikuje za 1-2 četvorna metra od onoga što je prvobitno registrirano. Ako ima više kvadrata, dioničar plaća dodatni novac, ako ih je manje, programer vraća razliku.
9. Rok za predaju ključeva stana mora biti posebno naveden. Često se događa da je u ugovoru naveden datum završetka izgradnje, a ne prijenos stanova na dioničare. Nakon što je kuća izgrađena, investitor može dugo vremena odgoditi useljenje iz različitih razloga. Stoga provjerite točan datum primopredaje ključeva nekretnine. A brojevi bi trebali biti napisani u datumu, na primjer, 01.01.2019., a ne fraze "prva polovica godine", "posljednji kvartal godine" itd.
10. Datum dospijeća mora biti naznačen riječima "Datum dospijeća", a ne "Privremeni datum dospijeća".
11. Provjerite kako je navedeno jamstvo. Jamstvo za objekt mora biti najmanje 5 godina, a za rad komunikacijskih sustava - najmanje 3 godine.
12. Provjerite jamstva za izgradnju objekta. Investitor vam mora pokazati dokumente koji potvrđuju da se vaš novac koristi za izgradnju kuće, a ne za druge svrhe (moraju se prenijeti u fond za kompenzaciju kapitala), kao i dokumente o osiguranju koji potvrđuju dostupnost osiguranja.
13. Plaćanje stana počinje od trenutka registracije DDU u Rosreestru, a ne ranije. Način plaćanja određen je ugovorom. Ako je programer zatražio da doprinese dio novca prije registracije DDU-a, navodno kako bi potvrdio vašu solventnost, odbijte i pružite mu dokaze u drugom obliku, na primjer, primite izvod iz bankovnog računa.
14. DDU se smatra važećim do potpunog ispunjenja obveza od strane obje ugovorne strane. Objekt će biti prepoznat kao kvalitetan samo ako je stavljen u funkciju.
15. Obratite pažnju na popis situacija više sile za prekid ispunjavanja obveza programera. Ne bi trebalo biti predugo. Dopuštene su okolnosti kao što su prirodne katastrofe, hitni slučajevi zbog požara, eksplozije, rata.
16. DDU mora nužno sadržavati klauzule o postupku raskida ugovora, kao i iznos novčanih kazni i kazni. Također bi trebalo navesti uvjete i postupak za naknadu troškova dioničara ako se u novoj zgradi otkriju važni nedostaci.

Obvezni uvjeti ugovora

U sudskoj praksi postoji takva stvar kao što su bitni uvjeti ugovora. To su uvjeti bez kojih se ugovor smatra nesklopljenim i nema pravnu snagu.

U ugovoru o udjelu u izgradnji stambene zgrade bitni uvjeti su:

1. Dostupnost opisa karakterističnih karakteristika objekta: površine, etaže, broja soba, rasporeda, položaja na katu itd., koji odgovaraju navedenim karakteristikama u projektnoj dokumentaciji i omogućuju vam da identificirate svoj stan prilikom preuzimanja i prijenos.
2. Rokovi za isporuku. Ugovor može sadržavati dva posebno navedena datuma: datum puštanja u rad projekta zajedničke izgradnje i datum prijenosa stana dioničaru. Valja napomenuti da je u slučaju kršenja rokova građevinska tvrtka dužna po zakonu platiti kaznu dioničaru za svaki dan kašnjenja.
3. Trošak DDU. Zapisan je cjelokupni trošak ugovora s naznakom cijene po kvadratnom metru, kao i uvjetima plaćanja (jednokratno ili u obrocima, korištenjem kreditnih sredstava, majčinskog kapitala ili vlastite štednje). Treba napomenuti da se ugovorena cijena ne može mijenjati. Možete napisati klauzulu da se dogovorno, ako nastupe određene okolnosti, cijena može promijeniti.
4. Jamstveni rok. Mora biti naveden jamstveni rok za izgrađeni objekt. Standardno jamstvo za novogradnju je 5 godina. Naznaka dostupnosti jamstava podrazumijeva da ako se u primljenom stanu otkriju nedostaci, programer ih je dužan otkloniti o vlastitom trošku ili nadoknaditi troškove vlasnika stana za samostalne popravke kako bi se riješio nedostataka.
5. Osiguranje ispunjavanja obveza investitora. Ugovor mora naznačiti način jamstva koje građevinska tvrtka daje dioničaru u vezi s činjenicom da će se njegov novac koristiti za izgradnju njegove kuće (prijenos ulaganja u kompenzacijski fond, korištenje ESCROW računa, izvršenje ugovora o osiguranju) .

Ostali uvjeti sporazuma

Sporazumom stranaka, dodatni uvjeti za zajedničku izgradnju mogu biti uključeni u ugovor, koji nisu obvezni, ali mogu postojati.

Ostali uvjeti mogu biti navedeni u DDU:

1. Postupak potpisivanja akta o prijenosu stana (pod kojim uvjetima i okolnostima dioničar može prihvatiti i pod kojim uvjetima odbiti dostavljeni objekt).
2. Mogućnost ustupanja potraživanja drugom kupcu (u stvari, dioničar može prodati nedovršeni stan koji je već platio).
3. Uvjeti i okolnosti za jednostrani raskid DDU od strane dioničara.
4. Postupak rješavanja potraživanja koja se odnose na projekt zajedničke izgradnje, poštivanje uvjeta ugovora itd.

Često se u DDU programer poziva na različite zakonodavne akte. Ali sudjelovanje u zajedničkoj izgradnji regulirano je posebnim saveznim zakonom br. 214, koji će biti od dominantne važnosti u različitim situacijama. Stoga će se preostali uvjeti smatrati ništavnim. Primjerice, ako investitor u ugovoru odredi jamstveni rok za novogradnju od 3 godine, pozivajući se na neke propise, ta klauzula neće imati pravnu snagu, jer se u slučaju spora strane obraćaju zakonu o zajedničkoj gradnji, koji stoji da je jamstveni rok 5 godina.

Uzorak DDU ugovora

DDU je dokument koji je strogo reguliran zakonom. Ali programeri drugačije pristupaju njegovom dizajnu i pripremi, što nije zabranjeno zakonom. Svaka pravna osoba može imati svoje uvjete, formulacije itd. Dokument podliježe obveznoj registraciji ugovora u tijelima državnog registra, pa ako su napravljene pogreške ili nema bitnih uvjeta, sporazum jednostavno neće proći test i neće biti registriran. Stoga je isključena prisutnost bilo čega nezakonitog u DDU.

Zaključak

Dakle, pri kupnji stana u novogradnji, DDU je korisniji za dioničara u usporedbi s ulaskom u stambenu zadrugu ili drugim vrstama konsolidacije odnosa s građevinskom tvrtkom. Ovaj dokument štiti prava dioničara i daje mu puno ovlasti. Nedavne izmjene Saveznog zakona br. 214 jačaju zaštitu prava sudionika zajedničke izgradnje. Prema izmjenama i dopunama zakona, sudionik zajedničke izgradnje sada ima pravo tražiti kaznu od programera za kasnu isporuku kuće ili za kršenje drugih uvjeta sporazuma. Dioničari mogu kontrolirati i biti svjesni gdje se njihov novac troši. Važna točka je mogućnost prijevremenog jednostranog raskida DDU, u kojem programer mora vratiti sredstva kupcu zajedno s kamatama za korištenje novca. U DDU je dioničar prepoznat kao suinvestitor, ali ima puno više mogućnosti zaštite svojih prava nego poslovni partneri građevinske tvrtke, jer su građani koji sudjeluju u zajedničkoj gradnji dodatno zakonom zaštićeni kao potrošači.

Pitanje odgovor

Pitanje: od kojeg trenutka nositelj projekta ima pravo sklopiti ugovorni ugovor?

Odgovor: Nakon dobivanja građevinske dozvole, građevinska tvrtka može započeti s izradom DDU-a, ovisno o dostupnosti drugih dokumenata potrebnih zakonom za poslovanje.

Pitanje: je li moguće uložiti majčinski kapital?

Odgovor: da, nije zakonom zabranjeno.

Pitanje: što je predugovor o udjelu u kapitalu?

Odgovor: predugovor je vrlo sličan DDU, ali s drugačijim pravnim posljedicama. Nije registriran kod državnih agencija. U njemu stoji da će ubuduće strane sklopiti stvarni sporazum, au tijeku je potpisivanje papira o obvezi toga.

Još uvijek imate pitanja? Postavite ih našem odvjetniku BESPLATNO!

Zadnja izmjena: 21.01.2019

Prilikom kupnje stana za Ugovor o udjelu (DPA) Kupac pravno postaje suinvestitor u izgradnji kuće. Ali što DDU Razlikuje li se bitno od ostalih vrsta ugovora o suinvestiranju izgradnje?

Ugovor o sudjelovanju u izgradnji stambene zgrade- ovo je jedina vrsta ugovora za sufinanciranje izgradnje gradskih stanova od strane građana, izravno predviđena zakonom ( pojedinci, dioničari). Zakon također precizira da se ova vrsta ugovora mora primjenjivati Programeri privući novac od stanovništva za izgradnju stambenih stambenih zgrada (Otvara se u novoj kartici."> klauzula 2, članak 1, Savezni zakon-214).

Drugim riječima, svaka fizička ili pravna osoba daje novac za izgradnju određenog stana u zgradi u izgradnji ( oni. stanovi sa zadanim parametrima i zadanom lokacijom unutar kuće), a nakon završetka izgradnje dobiva od Developer upravo ovaj stan.

Najnovije zakonske promjene u smislu naselja dioničari sa Programeri Po Ugovori o sudjelovanju u kapitalu (EPA), počevši od 2019. – opisani su u nastavku.

Ostale vrste ugovora za kupnju stanova od Programer/Graditelj nemaju pravni okvir koji regulira uvjete za prikupljanje novca za stambenu izgradnju, te odgovornost Developer za prikupljeni novac. Iako su u građanskom pravu dopuštene druge vrste ugovora, oni uređuju sasvim drugačije odnose ( za razliku od DDU), na primjer, odnos između zajmodavca i zajmoprimca, ili odnos između općeg investitora i suinvestitora, kada suinvestitor preuzima sve komercijalne rizike poduzeća ( konstrukcija).

Na primjer, sporazum o akumulaciji u predmetu podrazumijeva i potpuno drugačije odnose među strankama. Kupac ovdje ne komunicira s Developer općenito, ali prenosi novac neprofitnoj organizaciji ( zadruga), čiji dio ( oni. dioničar) on sam, te sukladno tome snosi sve rizike zadruge kao generalnog investitora izgradnje.

Za razliku od svih drugih ugovora o kupoprodaji stana, ne podrazumijeva da je Kupac poslovni partner Developer, te stoga pruža posebne ( smanjenje rizika) uvjetima, te ga stavlja u povlašteni položaj nad Developer. Djelomično je to slično povlaštenim uvjetima deponenta u banci, kada novac prenosi na depozit pod jasno utvrđenim uvjetima, a da ne postane partner banke i ne sudjeluje u njezinim komercijalnim rizicima.

Ugovor o sudjelovanju u kapitalu (PAA) mora nužno sadržavati informaciju da je sastavljen i zaključen u potpunom skladu sa standardima opisanim u ..

Uzorak ugovora o sudjelovanju u kapitalu (DPA) možete preuzeti na linku dalje u članku.

Uvjeti Ugovora o sudjelovanju u građenju

DDU mora sadržavati broj bitni (obvezni) uvjeti , bez prisustva barem jednog od njih, ugovor se smatra nesklopljenim ( Otvorit će se u novoj kartici.">klauzula 4, klauzula 5, članak 4 Saveznog zakona-214).

Konkretno, do bitni uvjeti Ugovori o udjelu u dionicama odnositi se:

• Definicija/identifikacija konkretnog objekta zajedničke gradnje ( stan - njegova površina, raspored, kat i položaj na katu), prema projektnoj dokumentaciji Developer;
• Vrijeme izgradnje ( rok za stavljanje kuće u funkciju i prijenos stana na dioničara);
• Cijena ugovora, uvjeti i postupak plaćanja ( odmah ili na rate);
• Jamstveni rok za stan prenesen na dioničara;
• Naznaka na koji način Developer osigurava ispunjenje svojih obveza iz ugovora ( ugovor o osiguranju, doprinosi u fond za odštetu ili escrow račune - više o tome u nastavku).

Štoviše, ako Developer prekrši utvrđene rokove za prijenos stana, tada plaća dioničaru kazna (kazne ) za svaki dan kašnjenja, u iznosu ( za pojedince) sto pedeseti dio trenutne stope refinanciranja Središnje banke Ruske Federacije (Otvara se u novoj kartici."> Klauzula 2, članak 6, Savezni zakon-214).

Takve DDU mogućnosti učinkovit su alat za samoobranu Kupca i dobar poticaj za Developer ponašaj se pristojno.

Možete pročitati službenu potvrdu o registraciji predškolske obrazovne ustanove ( Web stranica moskovske vlade).

Isplate prema Ugovoru o udjelu

Plaćanje cijene Ugovora o sudjelovanju u građenju (DDU) trebalo dogoditi nakon svoje zaključke i nakon njegova registracija u Rosreestr. Ovaj postupak plaćanja izričito je naveden u Opens in a new tab.">Klauzula 3, članak 5, Savezni zakon br. 214.

Plaćanja po DDU se vrše u bezgotovinskom obliku - sa računa Kupca na račun građevinske tvrtke.

Dioničar može proizvoditi plaćanje za DDU odjednom ili u fazama ( plaćanje na rate), ovisno o Kako su ti uvjeti plaćanja navedeni u ugovoru? . U tom slučaju kašnjenje plaćanja od strane dioničara može rezultirati plaćanjem kazne za njega, a kašnjenje duže od 2 mjeseca daje pravo Programeru jednostrano raskinuti ugovor DDU.

Od 2017. godine zakonom je uvedena alternativna mogućnost plaćanja Ugovori o udjelu (DPA)- kroz escrow račun . Mehanizam računa je usmjeren na zaštitu interesa dioničara, te im jamči povrat uloženog novca u slučaju kršenja Developer obveze pod DDU (Za više detalja o tome pogledajte poveznicu).

A od 01.07.2019 plaćanje DDU putem escrow računa postaje obvezna za sve Programeri (ovo je zakonski zahtjev), ali samo ako ako je prvi DDU projekt je prijavljen nakon tog datuma.

Između ostalog, za kupnju stanova na Ugovor o udjeluBanke su također lojalne; ovu vrstu ugovora kupovine nove zgrade, sa stajališta banaka, nosi minimalne rizike. Sukladno tome, s ovom vrstom ugovora možete uzeti najisplativije.

VIDEO: Ugovor o dioničkom sudjelovanju. Važne točke

— Neke nijanse ugovora o udjelu u kapitalu (EPA): što mora biti tamo i na što treba obratiti posebnu pozornost.

Pritom Kupac mora imati na umu da barem DDU i najsigurniji je ugovor za sufinanciranje gradnje, ali ipak to ne jamči dioničaru koji Developerće svoje obveze ispunjavati besprijekorno iu rokovima navedenim u ugovoru. Niti jamči da se gradnja neće zaustaviti, a razvojna tvrtka neće proglasiti stečaj.

Štoviše, svi Developer formulira ih na svoj način ( u okviru zahtjeva Saveznog zakona-214), pokušavajući ublažiti odgovornost za određene odredbe ugovora ( za više detalja pogledajte poveznicu).

A od siječnja 2017. programeri moraju objavljivati ​​na svojim web stranicama DDU projekt kako bi se svaki potencijalni dioničar mogao unaprijed upoznati s uvjetima sporazuma.

Kakva je zaštita dioničara pri sklapanju prepaid ugovora?

Glavni zaključak je: Ugovor o sudjelovanju u kapitalu (PAA), u odnosu na druge vrste sporazuma, dioničaru daje puno više prava u odnosu na potraživanje stana. A financijska zaštita dioničara izražava se u činjenici da im zaključivanje DDU daje mogućnost naknade gubitaka i štete u slučaju kršenja Developer svojih obveza. Za popis konkretnih financijskih mjera pogledajte priloženu poveznicu.

Periodične izmjene i dopune zakona FZ-214 stalno povećavati odgovornost Programeri te sukladno tome sve više štititi interese dioničara. Primjerice, ulaganja u stambenu izgradnju Novac dioničara zaštićen je sljedećim mehanizmima:

• od 2014. – obvezni;
• od 2017. - izrada singla;
• od 2019. – obavezan uvjet za obračune Ugovori o udjelu u dionicama kroz posebne fondove, gdje su sredstva dioničara pod zaštitom banaka i DIA-e ( Agencije za osiguranje depozita).

Svi ti "sigurnosni mehanizmi" detaljnije su opisani u posebnim bilješkama na navedenim poveznicama.

O tome koja je opcija "osiguranja" odabrana, Developer dužan pisati u svojoj, koju je objavio za svaki svoj građevinski projekt.

Posebna zaštita za dioničara koji je sklopio DDU je njegovo pravo na povrat uplaćenog novca i kamata za korištenje tog novca ( više detalja - slijedite poveznicu).

Također možete dodati da ako je dioničar pojedinac, onda njegov odnos s Developer također se primjenjuje Zakon o zaštiti potrošača (u dijelu koji nije uređen Saveznim zakonom-214).

"TAJNE NEKRETNINA":

Kako se događa proces kupnje novogradnje a posebno postupak sklapanja sporazuma sa Developer, detaljno opisano u našem Otvorit će se u skočnom prozoru."> UPUTE KORAK PO KORAK (interaktivna karta, otvara se u skočnom prozoru).

Stambeno pitanje danas je aktualnije nego ikad. Trenutno Rusi, u pravilu, daju prednost kupnji stanova u novim zgradama. Najpopularnija opcija za kupnju nekretnine je sklapanje predodrednog ugovora u različitim fazama izgradnje. Kakav je to dogovor? Koje nijanse bi kupac trebao znati?

Zajednička gradnja je...

Zajednička gradnja je poseban oblik ulaganja. U svom okviru, građevinska tvrtka se bavi privlačenjem sredstava od građana ili organizacija koja su potrebna za izgradnju objekata nekretnina. Građani koji ulažu novac u stanove u izgradnji izravno su uključeni u zajedničku gradnju. Razvojna tvrtka s njima sklapa ugovor. Što je to? Kratica označava ugovor o udjelu u kapitalu.

Dakle, proces izgradnje nekretnine je sljedeći:

• Građevinsko poduzeće unajmljuje ili kupuje zemljište za izgradnju objekta.
• Programer sklapa ugovore s građanima.
• Svaki sudionik zajedničke gradnje plaća trošak svog udjela tijekom procesa izgradnje.
• Kada građani koji su sklopili DDU postanu vlasnici kuće.

Sudionici

Sudionici u zajedničkoj izgradnji su:

• Developer. To je pravna osoba koja ima pravo korištenja ili posjeda zemljišne čestice i građevinsku dozvolu. Može imati bilo koji organizacijski i pravni oblik. Glavni zadaci developera su privlačenje kapitala i izgradnja nekretnina.
• građanin koji je odlučio uložiti vlastiti novac u izgradnju. Ponekad pravna osoba može djelovati kao dioničar.

Reguliranje pravnih odnosa

Odnosi između sudionika u zajedničkoj izgradnji regulirani su na razini saveznog zakonodavstva. Prema zakonu o DDU (214 Savezni zakon), ugovor sklopljen između građanina investitora i developera mora sadržavati:

• koja se utvrđuje prema postojećem i nakon završetka izgradnje prelazi u vlasništvo dioničara.
• Trošak objekta.
• Nalog za plaćanje.
• Razdoblje u kojem će objekt biti izgrađen i predan dioničarima.

Važno je napomenuti da ovaj zakon definira prilično stroge okvire u pogledu roka dovršetka izgradnje. Konkretno, prema 214. Saveznog zakona DDU, ugovor se može raskinuti na inicijativu dioničara ako se ne poštuju rokovi izgradnje. Dioničari imaju pravo dobiti pouzdane i potpune informacije o tijeku izgradnje.

Građevinski objekt

Prema Saveznom zakonu 214, DDU mora sadržavati podatke o građevinskom projektu. Objekti mogu biti i stambeni i nestambeni prostori kuća. Uključuju i zajedničku imovinu (tavani, podrumi, stubišta).

Registracija predškolske obrazovne ustanove

Svi centri za brigu o djeci moraju proći obveznu registraciju u Rosreestru. Ugovor koji je prošao kroz ovo tijelo smatra se sklopljenim. Istodobno možete zaključiti DDU za one objekte za koje je izdan najkasnije 1. travnja 2005.

Zakon također definira faze registracije predškolskih odgojno-obrazovnih ustanova:

• Prikupljanje potrebne dokumentacije, plaćanje državnih pristojbi.
• Podnošenje dokumenata za registraciju teritorijalnom uredu Rosreestra. Tamo se DDU sudioniku daje potvrda koja sadrži datum prihvaćanja dokumenata s njihovim popisom, kontakt podatke, ime i potpis zaposlenika Rosreestra.
• Izdavanje registriranog sporazuma.

Rok za upis DDU za prvog dioničara ne može biti duži od 18 dana, a za sljedeće - 5 dana. Po primitku registriranog DDU bit će potrebna putovnica dioničara i potvrda.

Cijena

DDU je ugovor u kojem mora biti naznačena cijena nekretnine, kao i postupak plaćanja iznosa. Programer određuje trošak. Plaćanje po ugovoru mora se izvršiti isključivo nakon registracije DDU. Često se dioničarima osigurava plaćanje u ratama. Cijena je podložna promjenama. Razlog tome može biti promjena površine nekretnine na temelju mjerenja. Obično su minimalna moguća odstupanja navedena u ugovoru.

Važno je napomenuti da cijena mora biti navedena u ugovoru u rubljama (zajedno s kopejkama). Kada se koristi valuta druge zemlje, naveden je fiksni tečaj. Do registracije DDU-a neki programeri inzistiraju na plaćanju određenog iznosa; takve se radnje smatraju nezakonitima. U tom slučaju programer može biti kažnjen do milijun rubalja.

Dokumentacija

Ako se stan kupuje pod DDU, paket dokumenata koje podnosi dioničar bit će sljedeći:

• DDU zajedno s dodacima i aplikacijama.
• Zahtjev građevinske organizacije za registraciju zgrade predškolske ustanove.
• Zahtjev dioničara za registraciju ugovora.
• Putovnica dioničara (ako se predaje osobno).
• Ovjerena punomoć (prilikom podnošenja dokumenata preko zastupnika).
• Ovjerena suglasnost supružnika za kupnju nekretnine.
• Ugovor o zalogu (ako se privuku kreditna sredstva).
• Kratak opis objekta koji se gradi.
• Potvrda o plaćanju državne pristojbe.

Ako je podnositelj zahtjeva maloljetan, za njega dokumente dostavljaju skrbnici. U tom slučaju potrebno je dostaviti dokumente koji potvrđuju skrbništvo.

Programer je dužan:

• projektna deklaracija;
• građevinska dozvola;
• ugovor o osiguranju ili jamstvu.

Kako provjeriti?

Registraciju ovog dokumenta provodi Rosreestr. DDU, u skladu s važećim zakonodavstvom, podliježu obveznoj registraciji. Ne smiju sadržavati klauzule koje na ovaj ili onaj način krše prava dioničara. Prilikom kupnje stana u zgradi u izgradnji potrebno je provjeriti dokumentaciju za zemljište. U klauzuli ugovora o vrsti učešća mora biti navedena vrsta građevine (stambena ili visokogradnja, niska gradnja). Ne bi trebalo biti drugih formulacija, inače se takve radnje smatraju prijevarom.

Kako biste bili sigurni da je DDU stvarno registriran, morate ga pažljivo pročitati po primitku. Mora biti označeno. Također možete dobiti izvod iz Jedinstvenog državnog registra.

Zadatak

DDU ima zamke, kao i svaki drugi sporazum. To je osobito istinito ako je dioničar u potpunosti isplatio investitoru novac prema ugovoru i želi prodati nekretninu. U većini slučajeva, cijena takvog stanovanja postaje veća. Cesija se još naziva i ugovor o cesiji. Možete ga izdati nekoliko puta prije

Kupci trebaju imati na umu da im se nudi kupnja ne samo nekretnine, već i obveza iz DDU. Stoga se prije kupnje morate upoznati s tehničkom i projektnom dokumentacijom. Također je poželjno provjeriti valjanost samog ugovora.

Raskid DDU

Pod određenim okolnostima moguće je prekinuti PDU. Kakav je to postupak i koja je njegova suština? Razlog za raskid može biti samo neispunjenje obveza iz ugovora od strane nositelja projekta ili sudionika. Inicijativa za raskid može doći od obje strane. Uvjeti za jednostrani raskid mogu biti sljedeći:

• Sudionik je kasnio s plaćanjem više od 2 mjeseca.
• Izgrađeni objekt ima značajne nedostatke.
• Investitor je odgodio isporuku kuće više od 2 mjeseca.

Također, dioničar ima pravo podnijeti tužbu ako je građevinska organizacija neovlašteno promijenila projektnu dokumentaciju ili uvjete ugovora.

Stvari koje treba razmotriti

Dakle, kao i svaki ugovor, ima mnogo nijansi i klauzula. Zamke se mogu susresti u svakoj fazi njegovog zaključenja. Evo glavnih točaka na koje treba obratiti pozornost:

• Podaci o organizaciji građenja u DDU moraju biti potpuni (adresa, naziv, ovlaštene osobe) i podudarati se s podacima u projektnoj i dozvolnoj dokumentaciji.
• Ako registraciju provodi predstavnik developera, on mora imati dokumentaciju o prijenosu tih prava.
• DDU mora sadržavati detaljan opis predmeta i rokove isporuke.
• Mora biti potpisan jamstveni rok (5 godina u slučaju stambenih prostorija).
• DDU mora odražavati podatke o površini stana, uvjetima plaćanja u slučaju promjene.
• U ugovoru nije dopušteno sadržavati odredbe da će nositelj projekta neovlašteno mijenjati dokumentaciju.
• Ugovor vrijedi dok strane u potpunosti ne ispune svoje obveze.
• Datumi puštanja u rad moraju biti točni.
• Popis okolnosti više sile propisan u DDU ne može biti dug. Dopuštene su sljedeće formulacije: rat, teroristički napad, prirodne katastrofe.
• Objekt u izgradnji ne smatra se kvalitetnim ako nije stavljen u funkciju. Ova točka mora biti opisana u ugovoru.
• Trošak stanovanja mora biti naznačen po 1 kvadratnom metru u ruskoj ili drugoj stranoj valuti s fiksnim tečajem.
• Obveze dioničara mogu se smatrati ispunjenima od trenutka kada su sredstva položena u banku na račune developera.
• Potrebno je opisati postupak raskida ugovora i visinu penala.
• DDU mora sadržavati uvjete za naknadu troškova dioničara u slučaju bitnih nedostataka na imovini.
• Prema ugovoru, investitor ima pravo koristiti sredstva dioničara samo za izgradnju objekta.
• Ne bi trebalo postojati klauzule o sklapanju ugovora s trećim organizacijama (na primjer, s društvom za upravljanje).

Najčešći način kupnje stanova posljednjih godina su rabljeni stanovi. Što je to? Riječ je o ugovoru o sudjelovanju u izgradnji. Mora se sklopiti s razvojnom tvrtkom. Ovaj dokument ima mnogo zamki. Međutim, postupak njegovog sklapanja detaljno je opisan u Saveznom zakonu pod brojem 214. Stoga, kako biste izbjegli neugodne situacije u budućnosti, trebali biste pažljivo razmotriti postupak njegovog sklapanja. Ni u kojem slučaju ne smije na ovaj ili onaj način zadirati u prava dioničara. U suprotnom, svoja prava možete zaštititi putem suda. No, ako kupac ima nedoumica ili ne razumije važeću zakonsku regulativu, uvijek može potražiti pomoć odvjetnika.

Kupnja stana u zgradi u izgradnji dobar je način za uštedu na stanovanju: u pravilu, u fazi iskopa, kvadratni metar košta trećinu manje nego nakon puštanja objekta u rad. Ali pravno gledano, ne kupujete stan, već pravo na njega nakon završetka izgradnje. To je pravo potkrijepljeno ugovorom o dioničkom udjelu ili, ukratko, DDU. Reći ćemo vam kako izgleda DDU koji obavlja svoje funkcije i štiti vas kao dioničara.

Što je DDU

Ugovor o zajedničkom sudjelovanju je dokument koji opisuje uvjete transakcije između investitora i sudionika zajedničke izgradnje. Ovaj ugovor nema jedinstven obrazac odobren zakonom. Članak 4. 214-FZ navodi obvezne točke bez kojih je DDU nevažeći. Inače, svaki programer sam odlučuje što će uključiti u ugovor.

Što dioničar plaća?

Prema DDU-u, dioničar ne kupuje stan, već pravo potraživanja kada se kuća izgradi. To pravo mora platiti u roku navedenom u ugovoru. Investitor mora izgraditi kuću, staviti je u funkciju i prenijeti stan do vremena navedenog u ugovoru.

Učešće u kapitalu funkcionira ovako: investitor gradi kuću, uključujući i novcem dioničara

U DDU je jasno navedeno koji bi stan u budućnosti trebao postati vlasništvo dioničara: na kojoj adresi, u kojem ulazu, na kojem katu, pod kojim brojem, koje površine i rasporeda. Obično se u ugovoru navodi da se nakon isporuke kuće površina stana može promijeniti. Pogreška unutar pola kvadratnog metra smatra se normalnom.

Često su programeri toliko zabrinuti za svoju dobit da u ugovor uključuju uvjet prema kojem, ako se površina slučajno poveća, dioničar mora dodatno platiti. Iz nekog razloga "zaborave" se pobrinuti za drugu stranu i osigurati povratak ako se područje malo smanjilo. Kako biste se maksimalno zaštitili, tražite izmjenu ugovora: izbacite klauzulu o nadoplate u slučaju povećanja kvadrature, dodajte klauzulu povrata u slučaju smanjenja kvadrature.

Ugovorna cijena je površina stana pomnožena s cijenom po kvadratnom metru. Prostor uključuje rashladne komore: balkone i terase.

Prema zakonu, konačna cijena stana je fiksna u trenutku potpisivanja ugovora, pod uvjetom da ugovor ne sadrži klauzulu o mogućnosti promjene cijene. Pazite da razvojni programer tamo ne uključi takvu klauzulu, inače biste mogli izgubiti novac u budućnosti.

Postupak plaćanja bit će posebno naveden u ugovoru: na primjer, 5 dana nakon državne registracije ugovora. Imajte na umu da se prema zakonu plaćanje vrši tek nakon državne registracije. Time se štite dioničari od dvostruke prodaje.

Iznos možete uplatiti jednokratno ili na rate - ovisno o dogovoru. U pravilu, programeri daju mogućnost plaćanja u ratama.

Rokovi

Postoji nekoliko točaka u DDU-u u kojima se spominju rokovi. Na njih trebate obratiti posebnu pozornost.

Datum završetka kuće

Ovdje se najčešće propisuju kvartal i godina. Dan od kojeg se može podnijeti zahtjev za kašnjenje programeru bit će prvi dan tromjesečja koje slijedi nakon onog navedenog u ugovoru.

U slučaju kašnjenja, možete tražiti kaznu od programera. Za svaki dan nakon dogovorenog razdoblja, tvrtka vam mora platiti iznos u iznosu od tri stotine stope refinanciranja Središnje banke Ruske Federacije pomnožene s ugovornom cijenom. Tečaj se uzima na dan izvršenja obveze.

Ako investitor unaprijed shvati da neće moći ispoštovati rok, dužan je o tome pismeno obavijestiti dioničare dva mjeseca prije očekivanog datuma završetka izgradnje. Obavijest će ponuditi promjenu uvjeta ugovora. Dioničar ima pravo odbiti promjenu uvjeta, ali programer ima pravo produljiti uvjete na sudu.

Ako programer odgodi isporuku kuće 2 mjeseca, možete koristiti čl. 9 214-FZ i odbiti izvršiti ugovor jednostrano bez suda, slanjem obavijesti programeru. U tom slučaju tvrtka će vam morati vratiti novac i platiti kamate na korištenje vašeg novca u roku od 20 dana od datuma raskida.

Datum dospijeća

Ako platite cijeli iznos odjednom, ovaj stavak će imati jedan datum. Ako će biti više uplata, provjerite jesu li točno navedeni dani u koje trebate položiti novac. Za kašnjenje u plaćanju morat ćete platiti kaznu, stoga pažljivo provjerite datume, a zatim slijedite raspored naveden u ugovoru.

Obratite pozornost na klauzulu koja navodi trenutak plaćanja. Postoje dvije mogućnosti: u prvom slučaju, plaćanje se smatra izvršenim u trenutku kada je novac primljen na račun programera; u drugom - kada je novac otišao s računa dioničara. Ti se datumi rijetko poklapaju: činjenica da ste prebacili novac ne znači da je odmah završio na računu druge ugovorne strane. Ako programer inzistira da će se činjenica plaćanja uzeti u obzir po primitku novca, pobrinite se da imate vremena platiti iznos, uzimajući u obzir sva moguća kašnjenja banke.

Trajanje ugovora

Standardna formulacija je "dok strane ne ispune sve svoje obveze". Ako investitor napiše nešto drugačije, provjerite kako se uvjet ugovora odnosi na druge uvjete kako ugovor ne bi završio prije nego što kuća bude puštena u rad.

Preduvjeti

📌 opis objekta koji biste trebali dobiti na kraju: te iste stambene i nestambene sobe s površinama;

📌 rok u kojem će se kuća iznajmiti i stan prenijeti na vas prema potvrdi o prijemu;

📌 cijena ugovora, rok i postupak plaćanja - koliko novca, kada i kako trebate platiti programeru;

📌 jamstveno razdoblje za zajednički građevinski projekt - ako se nešto pokvari tijekom tog razdoblja, programer će to popraviti besplatno;

📌 načini kako osigurati da investitor ispuni svoje obveze iz ugovora - što će se dogoditi ako investitoru ponestane novca, pokvari se oprema ili ne može dovršiti kuću iz bilo kojeg drugog razloga.

Jamstveni rok instaliran odvojeno na kuću i inženjersku opremu. Minimalno jamstvo za dom je 5 godina; za inženjersku opremu - 3 godine. Za krovište i međupanelne šavove daju najduži - 10 godina. Razdoblje se računa od trenutka kada je stan prenesen na vas.

Inženjerska oprema uključuje dizala, odvodnike za smeće, kotlovnice, podstanice, opremu za ventilaciju i grijanje. Ako njime nepravilno rukujete i zbog toga dođe do kvara, programer ga neće popraviti pod jamstvom.

Način osiguranja u slučaju zajedničke gradnje- ovo je zalog. Sukladno čl. 13 214-FZ, zemljišna parcela ili pravo na zakup, kao i nedovršeni građevinski projekt, prenosi se na dioničare kao kolateral.

To znači da ako investitor ima problema, neće moći prodati zemljište i pobjeći, ostavljajući dioničare s nedovršenom kutijom. Ako dođe do prodaje zemljišta i nedovršenih nekretnina na dražbi, novac će biti iskorišten za vraćanje dioničara i plaćanje kazne.

Registracija

Ugovor o udjelu u kapitalu mora biti registriran u Jedinstvenom državnom registru. Bez takve registracije smatra se da nije zaključen. Ako vi i programer potpišete dodatni ugovor - o produljenju roka ili drugim promjenama izvornih uvjeta - također će morati biti registriran, jer je takav dokument sastavni dio ugovora i ponavlja njegovu sudbinu u svemu.

Za registraciju će vam trebati:

📌 DDU u tri primjerka - vaš primjerak, programerov i jedan za prijenos registracijskom tijelu;

📌putovnica;

📌 izjava vas i predstavnika programera;

📌Ovjerena suglasnost supružnika za Vašu transakciju.

Naknada ako investitor bankrotira

Kako bi zaštitili dioničare što je više moguće od beskrupuloznih programera, usvojen je savezni zakon. Kao rezultat toga, pojavio se "Fond za zaštitu prava građana - sudionika u zajedničkoj izgradnji", koji upravlja kompenzacijskim fondom u koji svi programeri moraju dati novac - 1,2% od svakog prodanog objekta.

Ako je investitor proglašen bankrotom, fond za odštetu će izdvojiti sredstva za dovršetak izgradnje i platiti kazne.

Ako skupština sudionika zajedničke gradnje odluči da je bolje vratiti novac nego čekati da se pojavi novi graditelj, Fond će izračunati naknadu. Izračun je sljedeći: površina objekta prema DDU, pomnožena s prosječnom cijenom primarne nekretnine u vašoj regiji. Prema predviđanjima Fonda, dioničari koji su uložili novac u standardne stambene objekte do 120 m² moći će vratiti sve troškove.

Bilješka

Ponekad programeri nude sklapanje ne ugovora o udjelu u kapitalu, već ugovora o ulaganju ili izgradnji. Ako vas direktor građevinske tvrtke uvjerava da je to isto i da nema nikakve razlike, nemojte popustiti.

Ugovorom o građenju izvođač se obvezuje izgraditi objekt prema narudžbi naručitelja u roku određenom ugovorom. Naručitelj mora stvoriti potrebne uvjete da izvođač izvede posao, prihvati rezultat i plati novac.

Izvođač ne snosi nikakvu dodatnu odgovornost - ne mora vam dati zemljište kao jamstvo, uplatiti novac u fond za odštetu, niti položiti jamstvo na kuću i njezinu opremu. Osim toga, programer može opravdati svoje nesposobne radnje ili, naprotiv, nedjelovanje činjenicom da niste stvorili odgovarajuće uvjete za njega. Iako tijekom zajedničke gradnje dioničar ne može ni na koji način utjecati na napredak radova.

Prema ugovoru o ulaganju, ulagači udružuju svoja ulaganja i poduzimaju radnje kako bi ostvarili profit. Ili – kao u našem slučaju – dobiti gotov dom. Pravo korištenja i raspolaganja predmetima i rezultatima kapitalnih ulaganja imaju svi ulagatelji. Štoviše, dovršena kuća bit će prenesena na investitore kao zajedničko zajedničko vlasništvo. I nećete dobiti stan broj 50, nego neki 1/8292 udjela u pravu zajedničkog vlasništva. A da biste ga prodali, dobit ćete odricanje od prava prvokupa od svih ostalih vlasnika. Zamislite samo ovu hrpu papira.

Također nemate pravo na osiguranje s kolateralom prema ugovoru o ulaganju. I što je najvažnije, ugovor o ulaganju i ugovoru ne mogu se registrirati, vaš budući stan neće biti uključen u Jedinstveni državni registar nekretnina i nitko neće moći spriječiti investitora da ga proda nekom drugom.