Da li je moguće prodati 2 3 dijela stana. Kako kompetentno prodati udjele u stanu: sheme prodaje, papirologija, nijanse. Kako se ostvaruje pravo prvokupa?

Kako prodati udio u stanu: 2 vrste zajedničke imovine + 3 koraka koja je potrebno poduzeti za dovršetak prodaje + 5 najčešćih pitanja o transakciji s odgovorima.

Sada, čini se, kome treba udio u stanu umjesto cijele kuće?

Tko želi dijeliti životni prostor sa susjedima umjesto da postane punopravni vlasnik četvornih metara?

Ispostavilo se da su mnogi zainteresirani za ovo, stoga, ako posjedujete dio stambenog prostora, onda je vrijedno smisliti kako prodati udio u stanu kako ne biste kršili interese drugih vlasnika, ali i ne postati žrtvom njihovih spletki.

Postoje i druge komplikacije ovog pitanja o kojima treba voditi računa ako ne prodajete cijeli stan, već samo svoj udio u njemu.

Što je udio u stanu i kako ga prodati?

Sjećate li se dječje pjesmice “Naranču smo dijelili, bilo nas je mnogo, a on je bio jedan”? Tamo svakom sudioniku u procesu jedenja ukusnog agruma dodjeljuje se njegova kriška.

Ista stvar se događa i kod podjele stana: “jež”, “brzak”, “pačići” i druga “živa bića” mogu dobiti svoj udio u stanu, a zatim njime raspolagati po vlastitom nahođenju, npr. prodati ili donirati.

Vlasništvo nad dionicama moguće je samo u slučaju zajedničkog vlasništva više osoba na jednom stanu.

Postoje dvije vrste zajedničke imovine:

Zajednički – bez utvrđivanja udjela.

Na primjer, muž i žena su u zakonskom braku kupili stan. Nema veze što je vlasnik nekretnine jedna osoba, vlasništvo nad ovim stanom je zajedničko, ali bez definiranja udjela.

Zajednički, kada svaki od suvlasnika ima pravo na određeni dio „kolača“.

Na primjer, u oporuci neke apstraktne bake stoji da se njen stan dijeli na tri unuka, pri čemu svakom pripada jednak dio, odnosno 1/3.

Ponekad se zajedničko vlasništvo može pretvoriti u zajedničko vlasništvo. Na primjer, nakon toga možete sastaviti bračni ugovor, prema kojem udjeli u stanu ovise o ulaganju muža i žene.

Recimo da muž, kao onaj koji je više uložio, dobije 2/3 stana, a žena samo 1/3 udjela.

Svi mogu prodati svoje dijelove bez traženja suglasnosti preostalih vlasnika.

Prodaja udjela u stanu regulirana je člankom 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije:

3 glavna koraka kako prodati udio u stanu

Prodati svoj udio u stanu nije teško.

Trebate samo poduzeti 3 osnovna koraka i učiniti ih što kompetentnije.

1. Ne možete prodati svoj udio u stanu bez obavijesti ostalih vlasnika.

Čak i ako ste u gadnoj svađi s ostalim suvlasnicima stana i želite prodati svoj udio ne toliko da biste zaradili koliko da biste iznervirali ove ljude, nećete moći završiti transakciju bez da obavijestite ostale vlasnike.

Štoviše, prema stavku 1. čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije, drugi su suvlasnici prvi u redu među kupcima.

Dakle, kako transakciju nekretnine ne bi osporili drugi suvlasnici, morate ih pismeno obavijestiti o svojim namjerama.

• osobno;
• slanje svih radova preporučenom poštom;
• putem interneta putem poveznice https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#

Uz prijavu trebate predati paket dokumenata Rosreestru ili MFC-u:

1.	Potvrda o plaćanju državne pristojbe
2.	Izjave ugovornih strana
3.	Izvornici ovjerenog kupoprodajnog ugovora i potvrde o primopredaji (u tri primjerka)
4.	Dokumenti koji potvrđuju da je prodavatelj udjela pisanim putem obavijestio preostale sudionike u zajedničkom vlasništvu o prodaji udjela i, ako su dostupni, dokumenti koji potvrđuju odbijanje preostalih sudionika u zajedničkom vlasništvu da kupe udjel
5.	Identifikacijski dokumenti svake stranke (ili predstavnika stranke)
6.	Dokument kojim se potvrđuje ovlaštenje predstavnika ugovorne strane
7.	Drugi dokumenti, na primjer, suglasnost organa skrbništva prilikom sklapanja transakcije za raspolaganje udjelima u stanu, ako je vlasnik otuđenog udjela maloljetnik (članak 21. Zakona od 24. travnja 2008. N 48- FZ)

Kao što možete vidjeti, popis papira je prilično impresivan, pa je bolje platiti odvjetniku određenu svotu novca, ali učiniti sve ispravno prvi put.

5 najčešćih pitanja o tome kako prodati svoj udio u stanu

Prodaja vaše nekretnine može biti izazov, stoga ne čudi što mnogi ljudi imaju pitanja na koja trebaju odgovore.

Evo 5 najčešćih pitanja o prodaji udjela u stanu s odgovorima:

Mogu li prodati svoj udio strancima, a da ne obavijestim ostale vlasnike?

Ne, ne možete. Ako zanemarite potrebu obavijestiti druge vlasnike stanova, tada, prema čl. 200 Građanskog zakonika Ruske Federacije može zahtijevati pravo prve kupnje četvornih metara putem suda.

Daju im se 3 mjeseca za sudski postupak od trenutka kada su suvlasnici saznali za povredu zakona s vaše strane.

2. Mogu li drugi vlasnici sami odrediti cijenu mog udjela?

Naravno da ne. Vaše je pravo, kao prodavatelja, odrediti cijenu. Ako je drugim vlasnicima previsoka, onda imate pravo kupce tražiti među strancima.

Ali nemojte biti previše pohlepni, jer je mala vjerojatnost da ćete naći kupca za svoj dio ako je cijena znatno viša od tržišne.

Da li je moguće da ostali suvlasnici navedu jednu cijenu (jako visoku) posebno da je ne mogu otkupiti i onda svoj dio prodaju drugom kupcu za puno manje?

Ne, ne možete. Ako snizite cijenu ili napravite bilo kakvu drugu promjenu uvjeta prodaje (primjerice, odlučite prodati ne cijeli udjel, već samo dio), o svim promjenama potrebno je pismeno obavijestiti ostale suvlasnike.

U svakom slučaju imaju pravo prvenstva kupnje.

Želim prodati udio maloljetnog djeteta. Je li moguće to učiniti?

Moguće je, ali nije tako jednostavno. Ako dio stana pripada maloljetnoj osobi, tada ćete se morati suočiti s tijelima skrbništva. Predstavnik tih tijela mora osigurati da prodaja dijela ne šteti interesima maloljetnika.

Suglasnost organa starateljstva dobit ćete ako maloljetniku osigurate pripadajući udio u drugom stambenom prostoru ili sav novac od prodaje prebacite na njegov račun.

Kako prevariti ostale suvlasnike i oduzeti im pravo prvenstva kupnje dijela stana?

Mogućnosti ima, ali razmislite jeste li spremni nagoditi se sa svojom savješću i na taj način oštetiti druge vlasnike.

Ako ste spremni, onda možete učiniti sljedeće: donirajte mikro dionicu (na primjer, 1/8) vanjskom prodavaču. Tako će on biti prvi u redu za kupnju preostalog dijela i više se neće morati brinuti za interese ostalih suvlasnika.

Prodaja udjela u stanu.

Kako prodati udio u stanu bez suglasnosti
drugi vlasnici? Savjet odvjetnika.

Trebam li prodati svoj udio u stanu ili kazniti drugog vlasnika?

U posljednje vrijeme situacija s prodajom dionica je vrlo žalosna. Praznine u zakonodavstvu Ruske Federacije često iskorištavaju nepošteni suvlasnici u želji da se osvete drugim vlasnicima, te prevaranti-trgovci nekretninama koji su ovo pretvorili u polukriminalni posao.

Irina se prije dvije godine razvela od supruga Ivana.

On joj je “ljubazno” dopustio da živi sa svojim malim sinom u stanu koji su zajedno kupili.

Godinu dana sve je bilo tiho i mirno, ali onda je Irinin bivši suprug pronašao novu ljubav i ukazala se mogućnost preseljenja u neku od zemalja Europske unije.

Naravno, za selidbu je bio potreban novac. Bivši suprug nije mogao smisliti ništa bolje nego zahtijevati da Irina otkupi njegov udio u zajednički kupljenom stanu.

Žena je postala tvrdoglava: "Sram te bilo, misli na dijete - ipak je ovo njegovo vlasništvo." Ali da je znala kakva će se ovo za nju pretvoriti u noćnu moru, vjerojatno bi pristala.

Ivan se posavjetovao s odvjetnikom i počeo postupati po zakonu.

Najprije je bivšu suprugu pismeno obavijestio da prodaje svoj udio u stanu i pozvao ju da ostvari pravo otkupa njegovog dijela. Budući da je odbijen, sklopio je dogovor s potpunim strancima.

Nisu namjeravali tamo živjeti. Htjeli su zaraditi, i to na Irini. Počeli su pozivi i prijetnje “useliti jednu cigansku obitelj”, “useliti cijelu veliku obitelj s tri psa” itd.

Tražili su otkup svog udjela za ogroman novac.

Iscrpljena terorom, Irina je pristala na sve uvjete: zajedno s roditeljima upala je u velike dugove i otkupila dio stana od novih vlasnika za trostruko veći iznos od svog bivšeg supruga.

Je li Ivan bio u pravu u odnosu na bivšu suprugu i sina?

Ako govorimo o moralnoj strani stvari: ne, griješim, mogao sam postupiti kao muškarac i dati, ako ne bivšoj ženi, onda barem svom djetetu ove kvadrate.

Ali ako se oslonite na zakonodavstvo, onda je sve učinio kompetentno i protiv njega ne može biti nikakvih potraživanja.

Ako vam je potreban novac, a ne možete se dogovoriti s drugim suvlasnicima, saznajte kako prodati udio u stanu u skladu s ruskim zakonodavstvom.

Naposljetku, zašto bi vas bilo briga za poteškoće drugih ljudi s kojima bi se drugi vlasnici kuće mogli suočiti nakon što sklopite posao?

Mnogi građani Rusije posjeduju udjele u stanovima, a ne cijelu kuću. U takvim slučajevima najvjerojatnije se može postaviti pitanje prodaje vašeg dijela nekretnine. Primjerice, što učiniti ako jedan od četiri vlasnika trosobnog stana odluči prodati svoj udio? Prema riječima stručnjaka, najbolje je nagovoriti druge vlasnike da kupe vaš komad stana. U suprotnom, moći će se prodati uz velike poteškoće i s popustom koji može iznositi od 20 do 50%.

Predano ili savršeno?

Prvo morate shvatiti i točno shvatiti koji udio prodavatelj posjeduje. Uostalom, pojam dionice su relativni brojevi zabilježeni u upisnici. Postoji definicija “dodijeljenog dijela” koji ima određeni broj četvornih metara (što odgovara jednoj od prostorija u stanu), te “idealnog udjela” koji nije dodijeljen u obliku četvornih metara i ne odgovara na veličinu jedne od soba, objašnjava Voditeljica konzultantske tvrtke "Poslovni kontakt" Natalija Luginina.

Na primjer, ako u trosobnom stanu svaki od tri vlasnika ima udjel jednak jednoj sobi, to je dodijeljeni udio. Ako svi imaju 1/3 udjela u stanu, to je idealan udio. Ako govorimo o jednosobnom stanu, koji je nedjeljiv, tada dionice u ovom slučaju mogu biti samo idealne.

O raspodjeli i određivanju kvadrata vlasnici udjela u pravilu ne razmišljaju dok se nekretnina ne proda. “Kada se postavi pitanje prodaje vašeg dijela, prvo što trebate učiniti je ići na sud radi dodjele određenih kvadrata ili sobe u određenom stanu, kako bi vlasnik tog udjela imao priliku prodati svoj dio u stanu. budućnost”, kaže stručnjak.

Za dodjelu udjela u stanu potrebno je pripremiti paket dokumenata: dokumenti za stan (potvrda o vlasništvu, ugovor o privatizaciji, kupoprodajni ugovor i drugi papiri), preslike putovnica i dokumenti o odnosima stanara, kao kao i naredbe, akti, potvrde.

Dodjelu udjela možete izvršiti sami ili uz pomoć raznih pravnih društava koja pružaju slične usluge: analiziraju dostavljenu dokumentaciju, procjenjuju vjerojatnost pozitivnog ishoda dodjele udjela na sudu i pripremaju prijedloge za dodjelu udjela, vode predmet u sud itd.

Pravo prvenstva suvlasnika

Prodaja udjela uređena je člankom 250. Građanskog zakonika. Prema zakonu, za otuđenje imovine potrebno je poštivanje "tužbenog" postupka, odnosno vlasnik udjela koji se prodaje mora ponuditi otkup navedenog udjela drugim suvlasnicima po cijeni po kojoj namjerava da ovaj udio proda trećem licu. “Cijena ne može biti niža od navedene, ali može biti viša. Obično se pribjegava postupku javnobilježničke prijave ostalih suvlasnika”, objašnjava odvjetnik Odvjetničke komore Kurganov i partneri Ivan Bykov.

Ako suvlasnici iz nekog razloga ne žele otkupiti udio, onda svaki od njih mora napisati obavijest preporučenom poštom, pojašnjava stručnjak za nekretnine Savezne tvrtke za nekretnine "ETAZHI" Alexey Rukosuev. Ako građanin potpiše potvrdu o primitku pisma, to je dokaz da je on ili ona barem pročitao samo pismo. Standardni obrazac za privolu ili obavijest može se pronaći na internetu ili napisati u slobodnom obliku.

“Obavezno je navesti datum - mora proći mjesec dana od dana primitka pisma, a tada vlasnik udjela automatski dobiva pravnu sposobnost za provedbu transakcije. Pismo je potrebno poslati na adresu prijave. Za provedbu transakcije potrebna je suglasnost svih suvlasnika”, naglašava stručnjak.

Ako do otuđenja dođe bez poštivanja navedene procedure, tada drugi suvlasnik može u roku od tri mjeseca od dana transakcije sudskim putem zahtijevati prijenos prava kupca na njega, napominje Ivan Bykov. Štoviše, Rosreestr također može zatražiti potvrdu o obavijesti drugih suvlasnika o otuđenju.

Specijalist pravne tvrtke "Basalt" Marina Klepko kaže da je moguće zaobići pravo prvokupa prijenosom udjela u vlasništvo treće osobe darovnim ugovorom. U tom slučaju obdarenik postaje obveznik plaćanja poreza na dohodak na vrijednost udjela primljenog na dar.

Osim toga, osoba koja želi prodati svoj udio, ali ne nailazi na razumijevanje svojih suvlasnika, može pribjeći "nepravnoj mogućnosti": službeno obavijestiti druge sudionike u zajedničkom vlasništvu o svojoj namjeri prodaje udjela. "trećoj strani" i usmeno obavijestiti da će to biti problematičan susjed. Novi vlasnik udjela imat će pravo živjeti u ovom stanu i može izazvati mnogo problema ostalim stanarima. “U ovom slučaju, možda bi drugi sudionici radije našli novac za otkup udjela nego dobili “nemirnog susjeda”, napominje Marina Klepko.

Ako nekoliko vlasnika odjednom izrazi gorljivu želju da otkupi vaš udio i počne se međusobno raspravljati za pravo otkupa, tada pravo izbora, naravno, ostaje na prodavatelju. Štoviše, ako prodavatelj ima namjeru prodati udio nekom od svojih “kolega u stanu”, tada ima pravo ne obavijestiti druge o prodaji. Potraživanje vrijedi samo kod prodaje osobi koja nije suvlasnik stana.

Ako se ne možete dogovoriti sa suvlasnicima, trebate ići na sud. "Sudac će odrediti postupak korištenja stana, a također će svakom vlasniku dodijeliti onaj dio stambenog prostora koji odgovara njegovom udjelu", napominje Natalija Luginina.

Mali udio

"Ako je udio u stanu mali, a ponekad ima slučajeva da je 1/6, 1/10, pa čak i 1/20, onda ga je prilično teško prodati", kaže Natalija Luginina. Uostalom, nakon stjecanja ovog udjela, novi nositelj autorskog prava još treba s preostalim vlasnicima dogovoriti pravo korištenja svog dijela nekretnine i useliti se u ovaj prostor. S tim se mogu pojaviti poteškoće: posebno kupljeni udio možda neće biti dovoljan da biste imali pravo useliti u stan. U tom slučaju jedini kupci mogu biti građani koji žele dobiti registraciju u određenoj regiji, naglašava stručnjak. Međutim, sada postoji samo nekoliko ljudi s takvom motivacijom.

Prema riječima Ivana Bykova, postoje slučajevi kada specijalizirane organizacije otkupljuju takve dionice kako bi drugim suvlasnicima stvorili nemoguće životne uvjete kako bi ih natjerali da svoju nekretninu prodaju u bescjenje.

“Ukoliko dođe do situacije da otuđeni dio ne odgovara konkretnom stambenom prostoru stana, tada se njegova prodaja čini mogućom samo uz značajan popust”, kaže Zamjenik generalnog direktora pravne tvrtke Prime Lex Alexander Agafonov. “Uostalom, budućeg vlasnika čeka iznimno težak proces vezan uz preuređenje stana ili određivanje postupka korištenja. I jedna i druga opcija zahtijevaju i ulaganje vremena i novca te suglasnost svih susjeda, što katkada otežava realizaciju odgovarajućih opcija do potpune nemogućnosti.”

“Kao što praksa pokazuje, takve dionice u pravilu kupuju slabo informirane i pravno nepismene osobe, jer dionica s pravnog gledišta nije posebna prostorija u stanu, već dionica, dio cijelog stana. , koji uključuje ne samo stambeni prostor, već i dio hodnika, kupaonicu, wc, balkon, pa čak i ostavu. Ili, što je puno opasnije, kupci ispadaju gotovo kriminalni građani koji takvom akvizicijom, primjerice, protupravno otimaju cijeli stan. U tom slučaju prodavatelj možda neće dobiti svoj novac, a ispaštat će ostali suvlasnici”, kaže Direktor agencije za nekretnine "Link" Maxim Kondrashin. — Stoga se u svojoj praksi vodimo pravilom da je najbolji kupac udjela u zajedničkoj stvari suvlasnik. A najbolji izlaz u takvoj situaciji je da se sudionici zajedničkog vlasništva sporazumno dogovore i da jedna strana kupi od druge takav udio.”

Soba je bolja od dionice, stan je bolji od sobe

Kada prodavatelj posjeduje veći udio, situacija postaje puno jednostavnija.

„Ako su svi udjeli u stanu jednaki broju i površini soba u stanu, tada u ovom slučaju možemo govoriti o otuđenju sobe u zajedničkom stanu. Prodaja takvih objekata još uvijek obećava”, kaže Alexander Agafonov.

Natalija Luginina dijeli isto mišljenje: „Ako se radi o udjelu dodijeljenom u obliku posebne prostorije, onda se takve transakcije ne razlikuju od bilo kojih drugih kupoprodajnih ugovora. U biti, ovo je prodaja sobe u zajedničkom stanu. Jedino upozorenje je da svi ostali vlasnici udjela ovog stambenog prostora imaju pravo preče kupnje.”

No, mora se uzeti u obzir da prodaja udjela nije najisplativiji posao, jer će cijena biti 20-30 posto manja nego da se stan prodaje kao cjelina i da se iznos podijeli između vlasnika, napominje Luginina.

Ivan Bykov potvrđuje da je “zdrobljena” nekretnina puno jeftinija od cijele. Prema njegovim riječima, udio u stanu obično ne košta više od 50 posto tržišne vrijednosti tog udjela u cijeloj nekretnini.

Danas se u Rusiji prodaje dionica stambenih nekretnina provodi gotovo svaki dan. Vlasnici često imaju poteškoća prilikom prodaje, a koje su uzrokovane kršenjem zakonskih prava drugih suvlasnika.

Neke građane zanima pitanje: Je li moguće prodati udio u jednosobnom stanu? Detaljne informacije o ovoj temi navedene su u nastavku članka.

Je li moguće prodati udio u jednosobnom stanu - često pitanje

Od 2017. godine građani koji imaju udio u stambenoj nekretnini, ako ga žele prodati, mogu obavijestiti ostale suvlasnike slanjem elektroničkog oglasa putem interneta.

Navodimo prava koja daju mogućnost prodaje imovine:

• Pravo posjeda, što podrazumijeva vlasništvo udjela stambene nekretnine;
• Pravo korištenja, koje podrazumijeva stjecanje određene koristi od imovine u skladu sa svojim interesima;
• Pravo raspolaganja je utvrđivanje namjene svog udjela u stvari.

Sukladno čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije, građanin koji namjerava prodati udio nekretnine mora o tome pismeno obavijestiti suvlasnike. Prilikom podnošenja zahtjeva za uknjižbu pravnog vlasništva nad udjelima u stambenoj nekretnini, morat ćete predočiti dokaze koji potvrđuju činjenicu o obavijesti suvlasnika o nadolazećoj prodaji.

Također, nedavno je na snazi ​​zakon prema kojem vlasnici dionica mogu staviti oglas o namjeri prodaje svoje imovine na službenom portalu organizacije odgovorne za upis prava na nekretninama.

Takve obavijesti moraju sadržavati sljedeće podatke:

1. Vrsta nekretnine koja se smatra predmetom transakcije;
2. Adresa teritorijalnog položaja predmetnog objekta;
3. Količina instrumenata plaćanja koje zahtijeva vlasnik;
4. Puno ime strane koja prodaje ili naziv organizacije koja pokreće transakciju kupnje i prodaje.

Svatko može vidjeti elektroničku obavijest dioničarima imovine, budući da nije ograničena nikakvim postavkama privatnosti. Da biste dobili takvu uslugu, ne morate napraviti poseban zahtjev i platiti novac. Ova novost uvelike olakšava postupak prodaje udjela nekretnine.

U nekim situacijama suvlasnici su uspješno osporili obavijest o prodaji udjela nekretnine od strane jednog od suvlasnika. Obavijest putem interneta ne daje mogućnost osporavanja činjenice obavijesti.

Koji bi rizici mogli postojati?

Poteškoće se mogu pojaviti u vezi s prodajom udjela u stanu

Čak i ako su ispoštovani svi dopušteni rokovi za prodaju udjela nekretnine, i dalje ostaje mogućnost miješanja u ugovor o prodaji suvlasnika.

Ako jedan od suvlasnika nije imao vremena, iz određenih razloga, pravodobno izraziti želju za kupnjom udjela nekretnine, ostaje mu još 3 mjeseca za žalbu na sudu na pravo prvenstva kupnje.

Prije svega, morat će potvrditi vlastitu solventnost u trenutku ispunjenja spornog zadatka. Drugi rizik povezan je s činjenicom da su malodobna djeca suvlasnici.

U takvim situacijama potrebno je od organa državnog skrbništva ishoditi dopuštenje za odricanje primarnoga prava na stjecanje od strane suvlasnika koji nije punoljetan.

Mogu se pojaviti poteškoće u dobivanju dozvole ako se razmatra pitanje prodaje udjela u jednosobnom stanu. Problem može biti što će se životni uvjeti maloljetne djece svakako pogoršati ako se u njihov jednosobni stan useli stranac koji je kupio udio. Organi skrbništva mogu smatrati takav razvoj događaja neprihvatljivim.

Poteškoće mogu nastati i pri određivanju relevantnosti takvog udjela stambenih nekretnina na domaćem tržištu. Malo je vjerojatno da bi itko želio postati vlasnik udjela stambene nekretnine bez mogućnosti normalnog življenja. Zbog toga bi jedina optimalna opcija pri prodaji udjela bila stjecanje od strane suvlasnika.

U svakom trenutku možete potražiti stručnu pomoć stručnjaka za rješavanje takvog problema ako nemate povjerenja u vlastite vještine i znanje.

Kako se odvija prodaja?

Za prodaju udjela u jednosobnom stanu potrebno je sklopiti ugovor

Kako se prodaje udio u jednosobnom stanu? Kada se riješe sve nastale napetosti sa suvlasnicima, može se pristupiti sklapanju ugovora koji se gotovo ne razlikuje od prodaje cjelokupne stambene nekretnine.

Da biste to učinili, morate pripremiti sljedeće dokumente:

• Sastavljen ugovor koji sadrži podatke o predmetu transakcije, dokumentaciji o vlasništvu i pravima trećih osoba na predmetu;
• Javni bilježnik mora dokumentirati činjenicu transakcije;
• Tehnička dokumentacija za stambeni prostor;
• Potvrde o uplati potrebnog iznosa.

Nakon toga morate uknjižiti nekretninu u posebnoj registracijskoj komori. Sadašnji Porezni zakon Ruske Federacije predviđa carinu za to, čiji iznos odgovara 2.000 rubalja. Za registraciju morate dostaviti sljedeće dokumente:

1. Izjava o prijenosu vlasništva sastavljena od strane prodajne i kupovne strane;
2. Ovjereni izvornici kupoprodajnog ugovora;
3. Osobne iskaznice;
4. Dopuštenje dobiveno od organa skrbništva koje odobrava sklapanje takvog sporazuma.

Nakon što su prava vlasništva upisana, dogovor se može smatrati sklopljenim. Prilikom prodaje udjela stambenog prostora morate se pridržavati istih odredbi poreznog zakona kao i kod drugih transakcija nekretninama.

Ako građanin posjeduje udio jednosobnog stana tri godine, a iznos koji planira dobiti od prodaje iznosi 1.000.000 rubalja, mora biti spreman platiti porez na osobni dohodak u iznosu od 13% navedenog troška. . U situaciji kada se dio nekretnine prenosi darovnim ugovorom, porez će morati platiti daroprimac.

Interakcija sa suvlasnicima

Pronalaženje ljudi voljnih kupiti udio u jednosobnom stanu nije uvijek lako

Prije nego što se krene u potragu za kupcem za udjel nekretnine, potrebno je suvlasnicima dati ponudu za kupnju. U skladu sa zakonodavnim okvirom, suvlasnici imaju prvenstveno pravo na stjecanje dijela nekretnine.

Ako odbiju kupiti dio nekretnine, suvlasnici nemaju pravo postavljati bilo kakve zahtjeve u vezi s naknadnom prodajom.

Postoje tri glavne mogućnosti za ostvarivanje prava prvokupa pri kupnji udjela nekretnine:

• Odbijanje u pisanom obliku, ovjereno kod javnog bilježnika;
• Obavijest o skoroj prodaji udjela s naznakom troška. Predaje se suvlasnicima osobno s naznakom datuma davanja i potpisom ili se šalje preporučenom poštom s priloženim popisom priloga.
• Možete zadužiti javnog bilježnika da obavijesti sve suvlasnike o nadolazećoj prodaji. Ovaj postupak će zahtijevati financijske troškove, ali nakon što se dovrši, vlasnik udjela nekretnine će imati u ruci dokument koji potvrđuje poštivanje prava prvenstva na kupnju dijela stambenog prostora od strane suvlasnika.

Od dana obavijesti suvlasnika o nadolazećoj prodaji udjela nekretnine računa se rok predviđen za donošenje konačne odluke o otkupu, a to je 1 mjesec. Ako suvlasnici u tom roku ne poduzmu ništa u vezi s otkupom dijela nekretnine, vlasnik ima mogućnost slobodno prodati svoju nekretninu.

Kada stambena nekretnina ima više suvlasnika, mogu se pojaviti određene poteškoće u poslovima upravljanja i održavanja. Još više poteškoća nastaje ako više vlasnika posjeduje jednosobni stan. U tom smislu, mnogi se pokušavaju riješiti nepotrebne gnjavaže i prodati svoje postojeće udjele stambenih nekretnina. Zakonodavstvo predviđa određena pravila za obavljanje takvih postupaka.

Ovaj video će vam pokazati kako kupiti udjele u stanovima:

Prodaja udjela u stanu uvijek je puna poteškoća i problema. Često se u ovoj pozadini postavlja pitanje je li moguće prodati udio u stanu bez pristanka drugog vlasnika. Okolnosti i odnosi mogu biti toliko nelojalni da je teško govoriti o mirnoj provedbi. Češće se o prodaji udjela odlučuje na sudu, budući da je riječ o dosta složenom segmentu tržišta nekretnina.

Međutim, prodaja udjela bez pribavljanja suglasnosti drugog suvlasnika i dalje je dopuštena. No, sve mora biti učinjeno ispravno kako suvlasnik u budućnosti ne bi imao priliku osporiti transakciju. Tema našeg novog materijala je govoriti o mogućnostima prodaje dijela nekretnine ako nema izravne suglasnosti/odbijanja suvlasnika.

Postoji takav pravni koncept – prvi prioritet. Nasljednici, na primjer, mogu spadati u ovu kategoriju. Prvo prvenstvo daje pravo prvenstva u odnosu na druge osobe. Pri prodaji udjela pravo prvenstva imaju suvlasnici. Oni su prvi kupci.

Njima prodavatelj mora biti prvi koji će ponuditi otkup svog dijela. Bitno je da cijena oglašena suvlasnicima ostane ista i za ostale kategorije kupaca.

Tako je prodavač ponudio drugom suvlasniku da proda svoj udio za milijun rubalja, ali je on odbio otkup, navodeći visoku cijenu. Prodavač je odbio kupnju, ali ga je prodao drugom kupcu po nižoj cijeni. Kao rezultat toga, posao je osporen i prava su povrijeđena. Vlasnik može samo povisiti cijenu, ali ne i sniziti. U protivnom će se to smatrati lažnim potezom.

Isto pravo prvenstva nastaje ne samo kod izravno dodijeljenih dionica. Još uvijek u svakom gradu ima dovoljno komunalnih stanova. Prije nego počnete prodavati, također morate dobiti dopuštenje od vlasnika drugih soba. U biti, zajednički stan je jedan stan, a sobe u njemu jednostavno su njegove komponente. U smislu, mogu se smatrati običnim dionicama, tako da ovdje susjedi nastupaju kao kupci prve linije.

Prodaja bez pristanka

Općenito, suvlasnik se mora pismeno odreći svog prava. U normalnim odnosima takvo odbijanje ne zahtijeva vrijeme ni troškove. Međutim, ponekad je fizički nemoguće dobiti odgovor od drugih vlasnika. Jednostavno zato što nedostaju:

• ne živite ili živite daleko;
• nema podataka o mjestu stanovanja;
• proglašen nestalim;
• onesposobljen i smješten u posebnu ustanovu.

Najlakši način da ne prekršite zakon i dobijete odgovor je poslati obavijest s dostavom. Obično se obavijest mora osobno uručiti primatelju, a on je dužan potpisati potvrdu o primitku. Ovo je ključna točka: potpis na potvrdi.

Inače, suvlasnik može osporiti transakciju i naznačiti da nije primio baš ništa. A ako to dokaže, posao se može osporiti i proglasiti nevažećim. Čak i ako ga dioničar kasnije ne kupi, dugo će odgađati rok.

Možete pokušati kontaktirati poštanski ured kako biste provjerili dostavu i primitak. Ako se koristi kurirska dostava, provjerite informacije kod njih. Sve ovo mora biti učinjeno prije transakcije. Ako nakon mjesec dana nema odgovora suvlasnika, a postoji potvrda o isporuci, prodavatelj ima pravo smatrati da je to odbijenica i može postaviti objekt.

Donacija

No, razvila se praksa da, izbjegavajući sva očekivanja, ljudi ostvaruju darovni ugovor. Prema zadanim postavkama, ovo je jednostavan način da zaobiđete sve prepreke, ne šaljete obavijesti i ne ograničavate se. Zakon vlasniku daje pravo raspolaganja svojim udjelom, pa ga ništa ne sprječava da ga jednostavno daruje. Ovdje već nestaje pravo prednosti za suvlasnike.

Međutim, morate shvatiti da su sudovi itekako svjesni ove rupe. Doista, čudno je da potpuni stranci daju nekretnine drugim strancima. Zato je, ako se radi o osporavanju darovnog ugovora, važno misliti na obiteljske veze ili osobito prijateljske odnose.

Važno je razumjeti da će se ugovor poništiti, a transakcija može biti proglašena ništavnom, ako sud posumnja da je donacija samo paravan, a da je u stvarnosti bila kupnja.

Alternativne opcije za prodaju dionica:

Kolateralno otuđenje

Ponekad se koristi metoda otuđenja založne nekretnine. Ljudi sklapaju ugovor o zajmu prema kojem vlasnik udjela dobiva određeni iznos. Zajmoprimac ostavlja dio nekretnine kao financijski kolateral.

Zatim se ovaj ugovor mora dostaviti MFC-u i registrirati. Nakon toga, zajmoprimac se odriče prava na svoju imovinu. Zajmodavac se odriče zahtjeva za povrat sredstava, ali prima kolateral za imovinu. Zatim se formalizira pravo prijenosa vlasništva.

Kao što vidimo, u 2017. godini postoji dovoljno alata za provedbu otuđenja udjela bez suglasnosti suvlasnika. No, teškoća takve prodaje je u tome što se izuzetno rijetko udjeli i dijelovi stambenog prostora uopće prodaju. Čak će i zajedničke prostorije biti traženije nego dio stana. Zato je preporučljivo nastojati postići sporazum o otkupu između suvlasnika.

Unatoč tome što dionica nije sastavni dio nekretnine, na nju vrijede sva ovlaštenja vlasnika: koristiti, posjedovati i raspolagati.

Vlasnik može raspolagati udjelom i putem prodaje. Algoritam radnji je sljedeći:

Korak 1. Kupnju udjela ponuditi prvenstveno drugim vlasnicima stanova

Takve osobe imaju pravo prvenstva, odnosno preče kupnje po cijeni koju odredi prodavatelj. (Članak 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije, dio 1).

Obavijest se daje u pisanom obliku uz navođenje cijene i drugih uvjeta). Ako je više sudionika izrazilo spremnost za kupnju udjela, prodavatelj formalizira prodaju razmjerno udjelima sudionika kupaca.

Ako nitko od prijavljenih ne izrazi želju za kupnjom udjela ili ga svi izravno odbiju, vlasnik ima pravo prodati bilo kome (čl. 250. st. 2.).

Korak 2. Priprema i dovršetak transakcije

Na razne načine (oglasi i sl.) provode projekcije, vode pregovore i pripremaju dokumente za registraciju.

U tom slučaju prodavatelj ima pravo, nakon mjesec dana od trenutka obavijesti drugim vlasnicima, prodati bilo kojoj osobi ili prije isteka tog roka, ali pod uvjetom da notaru dostavi odbijanja svih ostalih vlasnika od kupnje. (1. stavak članka 24. Saveznog zakona br. 122). Samu transakciju mora obaviti javni bilježnik (FZ-122).

Ugovor sadrži podatke o stranama (kupac i prodavatelj), opis nekretnine (udjeli u stanu – broj, adresa, ukupna/stambena površina i sl.), cijenu (sukladno čl. 554.-555. Kodeks Ruske Federacije). Ako postoje ograničenja u prostorijama, prava trećih osoba, to je također naznačeno. Dodatak ugovoru je ugovor o prijenosu ili drugi sličan dokument (članak 556. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Korak 3. Registracija prijenosa vlasništva (prema člancima 131. i 551. Građanskog zakonika Ruske Federacije)

13. Kako prodati udio u stanu putem punomoći i gdje preuzeti uzorak?

Ukoliko vlasnik/vlasnici ne mogu ili ne žele sami prodati udjel ili ga uknjižiti, imaju pravo izdati punomoć za obavljanje takvih radnji drugoj osobi (naravno, uz povjerenje u nju/nju). Ova radnja je regulirana čl. 185 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Punomoć za prijenos ovlasti za obavljanje transakcija s imovinom mora biti ovjerena kod javnog bilježnika (za to su potrebni podaci o putovnici stranaka).

Prije posjeta javnom bilježniku nema potrebe da sami pripremate punomoć (ili je preuzimate s bilo koje web stranice) - sve će se obaviti u javnom uredu. Vi samo trebate odlučiti koje se radnje povjeravaju (puna punomoć, neopoziva, s pravom na primanje sredstava ili ne, itd.).

Prodaja udjela stana, zbog činjenice da postoje drugi vlasnici, ima niz značajki koje se moraju poštivati ​​kako se transakcija ne bi poremetila ili kasnije ne bi osporavala. Prije svega, ne smijete zanemariti svoju odgovornost ponuditi otkup udjela drugim vlasnicima stanova. Tek nakon što su svi dioničari obaviješteni/odbiju kupnju, nekretnina se može prodati bilo kojoj zainteresiranoj strani.

Kako prodati udjel bez suglasnosti ostalih vlasnika? Odgovor na video

Nisu rijetke situacije kada je potrebno prodati udio, a drugi vlasnici namjerno “ubace žicu u kolo”. Koji su neki od načina da se legalno zaobiđe potreba za dozvolom? Konzultirao odvjetnika.