Koji je remont stana. Remont i održavanje stambenih zgrada

Prema novim pravilima, stanovnici stambenih zgrada mogu sredstva za kapitalnu obnovu kuće sakupljati na zasebnim računima. Sada se u svim gradovima zemlje održavaju sastanci vlasnika domova i raspravlja se o pitanju što je isplativije - skupiti novac na zajedničkom regionalnom računu ili prikupiti za veće popravke sa svojim domom?

Plaćanje za remont zajedničke imovine kuće povučeno je iz naknade za održavanje i popravak stana (u skladu s člankom 154. Stambenog zakona Ruske Federacije). Prema zakonu, financiranje remonta zajedničke imovine osigurava se doprinosima vlasnika u remontni fond, proračunskim subvencijama, zajmovima, zajmovima i drugim izvorima - koji nisu zakonom zabranjeni.
  Opće značenje najnovijih zakonskih promjena je da remont stambenih zgrada sada snose sami vlasnici kuća. Ranije je ta odgovornost uglavnom bila dodijeljena Fondu za pomoć u reformi stambenog i komunalnog gospodarstva - tijekom posljednjih 5 godina 130,5 tisuća kuća s 15,2 milijuna stanovnika koji žive u njima dovedeno je u red po državnom programu (sami su stanovnici sufinancirali samo 5% troškova glavnih popravaka ). No, počevši od ove godine, zasebna linija kao dio najamnine pojavit će se (a u nekim se gradovima već pojavio) kao doprinos za buduću remont. Naknada je od dva do dvanaest rubalja po četvornom metru, ovisno o regiji. A ako u sljedeće tri godine još uvijek postoji financiranje iz Stambeno-komunalnog fonda, tada će samo remont platiti samo stanovnici.
  Sada stanovnici mogu birati samo: ili usmjeriti sredstva na opći račun regionalnog operatora, vjerujući regionalnom operateru remonta ovlaštenog od lokalnih vlasti, ili prikupiti sredstva na posebnom računu njihove stambene zgrade.

Načini nakupljanja sredstava za remont

Za kontrolu učestalosti remonta i zaključivanje, u skladu s rasporedom, ugovori za njihovo provođenje povjereni su regionalnom operateru. Regionalni operator definiran je kao neprofitna organizacija koja osigurava vrijedan remont zajedničkog vlasništva stambene zgrade (članci 20. i 178. ZK RF-a) i obavlja funkcije tehničkog kupca za popravne radove (čl. 180 LCD RF). Novac vlasnika četvornih metara nekih stambenih zgrada može se potrošiti za plaćanje popravaka u drugim sličnim kućama, pod uvjetom da se sav potrošeni novac naknadno vrati u obliku velikog remonta kuća "sponzora". Remont na teret fonda za kapitalni popravak izvediv je tek nakon odobrenja (i ništa drugo) regionalnog programa kapitalnog popravka.
  Tvrtka za upravljanje trebala bi pratiti kvalitetu remonta. Organizacija za upravljanje zadržava obvezu nadziranja radova na održavanju, popravcima i hitnim slučajevima.
  Druga metoda akumulacije je kroz poseban račun, čiji vlasnik može postati samo HOA, stambena zadruga i regionalni operater. Prednosti ove metode su u tome što će vlasnici kuća, sakupivši potrebni minimum, moći odlučiti da više ne vrijedi štedjeti novac za remont. Ciljana ušteda građana za popravke s posebnog računa ne može se potrošiti na druge potrebe. Ali ovu opciju akumulacije ne bi trebali birati stanovnici kuća kojima je potrebno trenutno ažuriranje. Regionalni operater trebao bi biti prvi koji će urediti kuće za popravke kojima je potreban hitan remont: planovi remonta izrađuju se kako zgrade nestaju. Odobren je standardni popis radova koji uključuje koncept "remonta". Ako stanovnici vjeruju da njihovom domu treba nešto više, morat će se dodatni novac financirati iz prikupljenog dodatnog novca. Sastanak vlasnika domova trebao bi utvrditi kakva vrsta posla je potrebna dodatno i koliko novca se može potrošiti na njih.

Remont posudbe odmah iza ugla

U 2013. godini, Fond za pomoć u reformi stambeno-komunalnih usluga Ruske Federacije proučio je godišnja izvješća o provedbi regionalnih ciljanih programa kapitalnih popravaka za 81 subjekt Ruske Federacije. Državna korporacija odobrila ih je samo 53, a financijska podrška za dvadeset i osam subjekata u Federaciji obustavljena je: kršenja saveznog zakona br. 185-FZ pronađena su u izvještajima. Tyva, Dagestan, Buryatia, Udmurtia, Chukotka i Yamalo-Nenets Autonomous Okrugs, Kaliningrad, Magadan i Sahalin regije bile su među problematičnim regijama. Rukovodstvo regija optuženo je za neispunjavanje uvjeta za pružanje financijske potpore u okviru donošenja regulatornog okvira za stvaranje regionalnog sustava za remont stambenih zgrada. Karelia nije uspjela osigurati kapitalno financiranje programa za remont MKD-a. Permski i stavropoljski teritorije postavili su sumnju u zlouporabu sredstava u okviru programa remonta MKD-a. Slični problemi - u Arkhangelskoj, Volgogradu, Vologdi, Ivanovu, Moskvi, Murmansku, Novgorodu, Omsku, Orlolu, Rostovu, Sverdlovsku, Uljanovsku, Čeljabinsku, Yaroslavl regiji, kao i u židovskoj autonomnoj regiji.
  Stručnjaci su primijetili pozitivno iskustvo. U regijama Samara, Moskva, Ryazan, Yaroslavl, Nižnji Novgorod, testiran je pilot program za remont stambenih zgrada na kredit. Njihovo iskustvo u bankarskom kreditiranju na remontu omogućuje stvaranje regulatornog okvira i izračunavanje troškova rada za tipične serije kuća. U tu svrhu, Ministarstvo graditeljstva Rusije pregovara s najvećim saveznim i nekim regionalnim bankama zemlje. Planira se prikupiti kreditna sredstva kod regionalnih operatera koji prikupljaju doprinose građana za remont. Ovaj je program prvenstveno namijenjen stanovnicima koji trebaju hitnu obnovu zgrada koje su jedva ušle u shemu samofinanciranja popravnih radova i nemaju vremena za prikupljanje sredstava.

Koja je razlika između remonta i struje?

Potrebno je spomenuti koja je razlika između tekućeg i velikog popravka kuće. Pod glavnim popravcima, u skladu s čl. 1 Zakona o prostornom uređenju Ruske Federacije, odnosi se na zamjenu i obnovu građevinskih konstrukcija i / ili njihovih elemenata (osim potpornih). Remont također uključuje zamjenu (obnovu) mreža inženjerske i tehničke podrške ili dijelova potpornih građevinskih konstrukcija.
Metodologija utvrđivanja troškova građevinskih proizvoda na teritoriju Ruske Federacije odobrena je dekretom Gosstroya Rusije br. 15/1 od 03.05.2004. Koja se odnosi na remont radova na obnovi i zamjeni dotrajalih ili uništenih dijelova i građevina.
  Zakon predviđa da se ono što je podložno većem popravku zamijeni boljim dizajnom i dijelovima, trajnijim i ekonomičnijim, s uzornim pokazateljima učinkovitosti. Što se tiče remonta vanjskih inženjerskih komunikacija i uređenja okoliša, ovdje kapitalni popravci uključuju obnovu toplinskih i plinskih i elektroenergetskih mreža, vodovodnih i kanalizacijskih sustava, poboljšanje i uređenje okućnica te popravak kolovoza i nogostupa.
  Metodologija Gosstroy naziva trenutne sistematične popravke radi sprečavanja trošenja inženjerske opreme, završnih obrada i konstrukcija, kao i uklanjanja detaljnih oštećenja i kvarova. Ako se tekući popravak obavlja s učestalošću do jedne godine, tada je remont veći od jedne godine
  Za remont, kao i za sadašnji, nije potreban državni građevinski nadzor, nije potreban državni pregled projektne dokumentacije i nije potrebno odobrenje za izgradnju i puštanje u pogon. Moguće je pripremiti samo određene odjeljke projektne dokumentacije na temelju zadataka programera ili kupca.
  Pored Metodologije utvrđivanja troškova građevinskih proizvoda, priroda struje i remonti utvrđena je Uredbom o provođenju preventivnog održavanja industrijskih zgrada i građevina MDS 13-14.2000 i Odjeljivim građevinskim standardima br. 58-88 (P) „Uredbom o organizaciji i provođenju obnove, popravka i tehničke obrade održavanje zgrada, objekata komunalne i socio-kulturne namjene. "
Prema Odjeljivim građevinskim standardima br. 58-88, popravak zgrada predstavlja kompleks građevinskih i organizacijskih i tehničkih radova na uklanjanju fizičkog i moralnog habanja, koji nisu povezani s promjenama glavnih tehničkih i ekonomskih karakteristika zgrade. Održavanje je obnavljanje performansi konstrukcija i sustava inženjerske opreme za održavanje operativnih performansi. Remont - obnova resursa građevine zamjenom konstrukcijskih elemenata i sustava inženjerske opreme, kao i poboljšanim performansama. Ako bi se tekući popravak trebao izvoditi u intervalima koji osiguravaju učinkovit rad zgrade od trenutka završetka izgradnje (glavni remont) do početka sljedećeg velikog remonta (rekonstrukcije), tada remont predviđa uklanjanje kvarova svih dotrajalih elemenata, njihovu obnovu ili zamjenu u cilju poboljšanja operativnih performansi ( osim zamjene temelja, okvira i nosivih zidova). Tijekom velikog remonta može se provesti ekonomski izvediva modernizacija objekta: opremanje dodatnom inženjerskom opremom, poboljšanje izgleda, uređenje okoliša itd. Remont može obuhvaćati i cijelu zgradu i njezin dio - dijelove i elemente vanjskog poboljšanja.
  Obnova je promjena u parametrima objekata, njihovih dijelova i kvalitete inženjerske i tehničke podrške, tehničkih i ekonomskih pokazatelja radi poboljšanja kvalitete usluge, životnih uvjeta ili povećanja obujma usluga (članak 1. Zakona o urbanističkom uređenju Ruske Federacije). Tijekom rekonstrukcije zgrada, osim radova koji se provode tijekom remonta, mogu se izvršiti promjene u rasporedu i rekonstrukciji vanjskih mreža (osim mreže), povećanje razine inženjerske opreme i poboljšanje susjednih teritorija, poboljšanje arhitekture i izgradnja (ili demontaža) dogradnji, ugrađenih i nadgradnji.
  Uvođenjem novog zakonodavstva kojim se određuje remont svi stanovnici morat će uočiti suptilnosti remonta, odnosno ona područja koja su uvijek ostala izvan interesa odgovornih stanara. I važno je razumjeti da je ispravno određivanje vrste popravka važan zadatak kupca i izvođača remonta, jasno je definirano što se može učiniti na štetu remonta i što će biti zlouporaba sredstava.
Na primjer, zamjena dotrajalih drvenih zidova kamenom ili betonom i istodobna izmještanja kamenih zidova u iznosu većem od 20% može se izvršiti samo na štetu kapitalne izgradnje. Ali troškovi dodataka, dogradnji i ograde postojećih zgrada i građevina, kao i radovi uzrokovani promjenom namjene zgrade, povećanim opterećenjima i drugim novim kvalitetama, ne mogu se provesti u kapitalnom sanaciji.
  Tijekom velikog remonta moguća je zamjena dotrajalih konstrukcija novim konstrukcijama iz trajnijeg materijala (osim potpune zamjene glavnih konstrukcija s najdužim vijekom trajanja), ali zamjena konstrukcija koje ne udovoljavaju standardima za novu gradnju nije dopuštena.
  Poboljšanje poboljšanja zgrade može se učiniti i novcem za remont - ako ostane nakon popravka. Prije svega, sredstva bi trebala biti usmjerena na sveobuhvatno rješavanje problema istrošenih elemenata i osiguravanje racionalne potrošnje energije (ugradnja brojila za vodu, plin, električnu energiju i toplinu).

Sveobuhvatni, selektivni ili hitni?

Pregledi mogu biti sveobuhvatni ili selektivni. Ako se obnove svi dotrajali elementi konstrukcija, sustava, mreža, uređaja i opreme, onda je to sveobuhvatni remont.
  Ako se pojedini strukturni elementi zgrade, komunikacije i uređaji zamijene ili poprave, onda je to selektivni remont. Izvodi se u slučaju ekonomske nepredvidljivosti ili nemogućnosti složenih popravaka građevine i velikog trošenja pojedinih dijelova, što prijeti općoj sigurnosti građevine. Selektivnim remontom možete obnoviti krov ili fasadu, određene vrste opreme ili dijelove komunalnih službi (opskrba toplinom, vodom, kanalizacijom, ventilacijom i klimatizacijom) dok ih trošite.
  Planiraju se sveobuhvatni i selektivni remonti. Postoji i koncept neplaniranog remonta - hitno. Obavlja se uz uklanjanje posljedica nesreća i iznenadnih oštećenja zgrada, mreža, opreme i komunikacija uzrokovanih izvanrednim situacijama.

Procjene remonta

Uprava HOA-e i samo aktivni stanovnici kuće uskoro će se morati upoznati s postupkom izrade procjene remonta. Vrlo je važno naučiti to razumjeti kako biste naknadno kontrolirali prikladnost trošenja novca na velike popravke kuće. Procjene remonta sastavljaju se prema standardima uspostavljenim u regiji. Od sredstava predviđenih za remont plaćaju se troškovi projektiranja i procjena, građevinskih i instalacijskih radova, zamjene dotrajale opreme itd. Procjena predviđa i planirane uštede i režijske troškove, uključujući pričuvu za nepredviđene troškove. Skladište se mora sastojati od dva dijela: rezerve kupca (za plaćanje dodatnih poslova vezanih za doradu projektnih odluka tijekom popravka) i rezerve izvođača (da nadoknadi dodatne troškove prilikom promjene načina izvođenja radova).
  Troškovi materijala dobivenih tijekom demontaže opreme i demontaže građevinskih konstrukcija određuju se uzimajući u obzir troškove njihovog dovođenja u prikladno stanje.

Datumi remonta

Učestalost remonta određuje se regionalnim programom kapitalnih popravki. Dodatak programu je Popis svih stambenih zgrada kojima je potreban veći popravak. Osim vremena remonta, Popis navodi vrste radova koje bi, prema regionalnim vlastima, trebale biti izvedene u svakoj kući.
  Sveobuhvatni i selektivni kapitalni popravci stambenih zgrada sastavljaju se na temelju godišnjih i dugoročnih planova i povezuju se s planovima za budući razvoj gradova i sela. Postupak remonta reguliran je detaljnim kalendarskim planovima koji predviđaju primanje konstrukcija i materijala.
  Vremena izvođenja radova dogovaraju ugovorne strane - trajanje remonta nije propisano zakonom.

Kako izvesti tekuće popravke?

Održavanje - sprječavanje prijevremenog propadanja zgrada i opreme, uklanjanje manjih oštećenja i kvarova - obično se provodi na zahtjev stanovnika, odlukom Društva za upravljanje ili HOA-e, bez protokola sastanka vlasnika. O posebno velikim događajima može se raspravljati na općoj skupštini stanovnika. Planovi održavanja pripremaju se godišnje.
Tekući popravak financira se linijom u najamnini “Održavanje i popravak zajedničkog vlasništva kuće”. Svaki vlasnik plaća za održavanje približno pet rubalja. po m² stambeni prostori.
  Priroda pružanja usluge "tekućeg popravka zajedničke imovine kuće" utvrđena je Uredbom Vlade Ruske Federacije br. 491 od 13.08.2006. "O odobrenju Pravila za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi i Pravilnika za promjenu visine naknada za održavanje i popravak stambenih prostorija u slučaju pružanja usluga i rada na upravljanje, održavanje i popravak zajedničkog vlasništva u stambenoj zgradi neodgovarajuće kvalitete i (ili) s prekidima koji prelaze utvrđeno trajanje. "
  Ako upravljačka organizacija upravlja s nekoliko kuća, tada za rutinske popravke u cijelom nizu stambenog fonda obično prave ciljane programe tekućih popravaka. Kako bi ušli u trenutni plan sanacije, vlasnici stambene zgrade moraju napisati kolektivni zahtjev tvrtki za upravljanje u dva primjerka, uz navođenje datuma i dolaznih brojeva prijava podnesenih ranije kako bi riješili probleme. Na jednom primjerku predstavnik upravitelja treba unijeti dolazni broj. U 30 dana trebao bi stići odgovor o vremenu izrade kuće u adresnom programu tekućeg popravka.
  Kvaliteta popravka može se i treba kontrolirati. Stanovnici imaju pravo sudjelovati u prihvaćanju obavljenog posla - zakon ovlašćuje predstavnika vijeća kuće da bude član povjerenstava. Vijeće kuće može ili potpisati potvrdu o prihvatu ili ne potpisati, što ukazuje na nedostatke i zahtijeva njihovo otklanjanje.

Veće popravke plaća samo iznajmljivač

Socijalno stanovanje, prema stambenom zakonodavstvu, odnosi se na stanovanje koje je u državnom ili općinskom vlasništvu i građanima se nudi na neograničeno korištenje i posjedovanje na temelju ugovora o socijalnom najmu.
   Odnosi između posjednika i stanara temelje se na normama Stambenog zakona Ruske Federacije (poglavlja 7-8) i Model sporazuma o socijalnom zapošljavanju, koji je odobrila Vlada Ruske Federacije od 21. svibnja 2005. br. 315 „O odobravanju modela sporazuma o socijalnom zapošljavanju za stanovanje“. Posjednik je dužan osigurati stan i sudjelovati u održavanju i popravljanju zajedničke imovine kuće.
Prava i obveze stranaka za popravak raspoređuju se na sljedeći način: tekući popravak - za stanara (dio 3. članka 67. ZhK RF), kapital - za posjednika (dio 2. članka 65. ZhK RF). No kako su neke vrste radova kontroverzne, okrećemo se regulatornom okviru.
  Uobičajeni ugovor o najmu socijalnih kuća za tekuće popravke uključuje bojanje (lijepljenje) zidova, stropova, vrata, poda, radijatora, prozora, prozorskih otvora s unutarnje strane i zamjene opreme za prozore i vrata; popravak inženjerske opreme (topline, plina, vodovoda i električnog ožičenja).
  Ali ako je greška u ožičenju u stanu stanara izazvana neispravnošću u ožičenju cijele kuće (zajedničko vlasništvo), posjednik mora to zamijeniti.
  Nesuglasice između stanara i iznajmljivača prema socijalnom ugovoru o radu nastaju i zato što zakon ne razlikuje jasno između remonata i održavanja. Na primjer, tko bi trebao zamijeniti prozorske blokove i toplinsku izolaciju između stropova koji su izgorjeli tijekom požara? U međuvremenu, to je odgovornost posjednika.
  Prema člancima 162 i 163 ZK Ruske Federacije, upravljanje stambenom zgradom u državnom ili općinskom vlasništvu provode vlasti ili društvo za upravljanje (CC) odabrano na otvorenom natječaju. To znači da se ugovorni odnosi za upravljanje stambenom zgradom formiraju između Velike Britanije i državnih (općinskih) vlasti. Istovremeno, Kazneni zakon može postavljati zahtjeve protiv vlasnika i tražiti da ispuni svoje obveze: na primjer, financiranje većeg remonta od strane izvođača radova.
  Ako posjednik ne izvrši svoje obveze za pravovremeni remont, najmoprimac ima pravo zahtijevati smanjenje najamnine ili povrat vlastitih troškova kako bi se otklonili nedostaci prostora (članak 66. ZhK RF). Potrebno je samo poslati službeni zahtjev stanodavcu prema socijalnom ugovoru o radu. Ako ga posjednik ignorira, stanar može ići na sud.

SAŽETAK
  Popis izvedenih radova kao dio tekućeg popravka kuće (u skladu s Odlukom br. 491-FZ):

temelj
   obnova oštećene hidroizolacije;
   obnavljanje obloga, brtvljenja i spajanja spojeva i pukotina;
   uklanjanje deformacija armiranjem, premještanjem ili estrihom;
   ojačanje temelja za ventilaciju, crpljenje i drugu opremu;
   ugradnja i popravak ventilacijskih kanala;
   obnova ulaza u podrume;
sanacija slijepih prostora i zamjena dijelova „stolica“ temelja pod drvenim zgradama itd.
  Zidovi i fasada
   brtvljenje rupa i pukotina na površini blokova i ploča, brtvljenje spojeva elemenata montažnih zgrada;
   spajanje i premještanje pojedinih dijelova zidova od opeke;
   obnova skakača, molova i korniša;
   pranje i pjeskarenje fasada, balkona i lođa zgrada do 2. kata;
   restauracija štukature i arhitektonskih detalja u slučaju opasnosti od pada;
   zamjena odvoda na prozorskim otvorima;
   izolacija žljebova i dijelova zidova za zamrzavanje;
   djelomična promjena obloge drvenih zidova;
   zamjena oštećene obloge i žbuke;
   slikanje fasada jednokatnih i dvospratnih zgrada.
  preklapanje
   obnavljanje estriha i nadogradnje;
   djelomična zamjena ili ojačanje elemenata drvenih podova;
   protupožarna zaštita i antiseptici drvenih konstrukcija;
   inkorporacija;
   brtvljenje pukotina, rupa i šavova na spojevima montažnih betonskih podova i armiranobetonskih konstrukcija;
   izolacija i bojanje greda u potkrovlju.
  Krov
   protupožarna i antiseptička zaštita drvenih konstrukcija;
   ojačanje elemenata drvenog rafter sustava;
   uklanjanje problema s krovova (osim potpune zamjene premaza), uključujući kape na cijevima, parapetne obloge i sve elemente susjednih konstrukcija;
   zamjena ulomaka parapetnih rešetki, sidra, ograde, rukava, radijskih postolja, uređaja za uzemljenje i stepenica;
   obnova ventilacijskih kanala, hidroizolacije i izolacijskog sloja potkrovlja;
   popravak krovnih izlaza i špaleta;
   zamjena odvodnih cijevi itd.
  Zajednička područja
  Ulazni trijem, balkon i stubište:

Djelomična zamjena ili pojačanje ograde;
   zamjena stepenica i elemenata drvenih stepenica;
   brtvljenje pukotina i rupa na stepenicama i platformama;
   zatvaranje pukotina na balkonskim pločama, trijemovima i nadstrešnicama;
   obnavljanje hidroizolacije balkonskih ploča, trijema i nadstrešnica;
   zamjena i obloga balkonskih rešetki i poda;
   raspored vizira iznad ulaza u podrum i ograđivanje prozora podruma.
  podovi
   zamjena pojedinih područja pokrivanja u zajedničkim područjima;
   ugradnja i zamjena hidroizolacijskih podova u kupaonicama pojedinih stanova s \u200b\u200bpotpunom zamenom propalog premaza (nakon standardnog životnog vijeka).
  Prozori i vrata
   obnavljanje i djelomična zamjena prozora i uređaja za prozore i vrata;
   ugradnja zastora, opružnih zatvarača itd.

Popravak međugradnih pregrada

Premještanje pojedinih odjeljaka i punjenje pukotina u pločama;
   promjena dijelova drvenih pregrada;
  završetak i ojačanje palica sa susjednim strukturama itd.

Inženjerske mreže

Popravak tehničkih uređaja zajedničkih kuća obavljaju specijalizirana poduzeća prema ugovoru s vlasnikom ili ovlaštenom organizacijom za održavanje stambenog fonda. Prema propisima proizvođača i odjela dogovorenih s državnim nadzornim tijelima, ugrađuju se i popravljaju sljedeće:

Kontrolni, dispečerski i automatizirani upravljački sustavi za inženjersku opremu;
   sustavi za gašenje požara i uklanjanje dima;
   opće kućne instalacije prisilne ventilacije (u kućama iznad 9 katova);
   automatizirane toplinske točke, kotlovnice, instalacije za grijanje i toplu vodu;
   postrojenja za opskrbu i pročišćavanje pitke i otpadne vode;
   mjerne stanice za potrošnju vode i toplinske energije;
   dizala;
   uređaji za pregovaranje i zaključavanje.
  Popravak centralnog grijanja

Hidraulička ispitivanja inženjerskih sustava;
   zamjena dijelova kotlova, rešetki, okova i instrumenata od lijevanog željeza;
   preseljenje i obloga kotlova i dimnjaka u kotlovnici;
   zamjena elektromotora i pumpi;
   obnova uništene toplinske izolacije;
   izolacija cijevi i uređaja;
   ugradnja zračnih dizalica;
   zamjena zapornih i regulacijskih ventila, dijelova grijaćih uređaja i dijelova cjevovoda.
  Popravak sanitarne tople i hladne vode:

Popravak i zamjena elektromotora i pumpi male snage;
   zamjena cjevovoda i dijelova cjevovoda;
   zamjena grijaćih jedinica;
   izolacija i brtvljenje cjevovoda i priključaka, uklanjanje oštećene toplinske izolacije i propuštanja;
   zamjena slavina, slavina, tuševa, kade, umivaonika, toaleta i ventila u stanovima nakon isteka njihovog radnog vijeka;
   izolacija i zamjena na potkrovlju ojačanja spremnika vode;
   produljenje i zamjena dijelova vodovoda za zalijevanje dvorišta i ulica;
   zamjena vatrogasnih hidrata i neispravnih dimnih ispušnih cijevi;
   čišćenje kućne i olujne kanalizacije i odvodnjavanje.
  Popravak napajanja:

Zamjena zamjenskih elemenata stacionarnih električnih štednjaka u stanovima;
   obnova i zamjena neispravnih dijelova napajanja elektroenergetske mreže zgrade, osim ožičenja stanova (osim komunalnih stanova);
   zamjena motora i električnih dijelova zgrade;
zamjena paketnih sklopki ulazno-distribucijskih uređaja i razvodnih uređaja, osigurača, sklopki, utičnica i svjetiljki;
   instalacija i zamjena vremenskih releja, foto prekidača i drugih uređaja za automatsko i daljinsko upravljanje osvjetljenjem susjednih teritorija i zajedničkih prostorija.
  Popravak ventilacije:

Eliminacija propuštanja kutija, komora i mina;
   zamjena pojedinih odjeljaka ventilacijske opreme.

Vanjske aktivnosti uređenja okoliša uključuju:

Zamjena parcela i uređenje ograde za rekreacijske sadržaje, kućne prostore, igrališta i sportske terene, zahode, tende i mjesta za kante za otpad;
   obnavljanje nalazišta slijepih područja po obodu zgrade, trotoara i prilaznih staza;
   sjetva trave i obnova travnjaka i cvjetnih gredica, sadnja i zamjena grmlja i drveća.
   Svi se radovi moraju dogovoriti u dogovoru s društvom za upravljanje.

U Rusiji je takav posao da bi knjigovođa koji pravilno obračunavao i obračunavao porez mora neprestano obavljati neobične funkcije i ovladati "srodnim" zanimanjima. Ali ako ste i „mali odvjetnik“ i „malo ljudskih resursa“ navikli, potreba da postanete „mali graditelj“ je neočekivana. I takva se potreba javlja, štoviše, povezana je s vrlo uobičajenom situacijom - popravnim radovima u uredu. Napokon, njihovo porezno računovodstvo ovisi o ispravnoj klasifikaciji obavljenog posla. A u nekim slučajevima - sama prilika da se takvi troškovi uzmu u obzir prilikom oporezivanja. Pored toga, ponekad je ispravno kvalificirati posao važno za civilne odnose. Pogledajmo ove situacije detaljnije.

Popravak u iznajmljenoj sobi

Prema općem pravilu utvrđenom u članku 616. Građanskog zakonika, prilikom iznajmljivanja imovine obveze za njezin popravak raspodjeljuju se na sljedeći način: tekući popravak odgovoran je stanaru, a kapital ostaje kod najmodavca. Obično kod iznajmljivanja uredskih nekretnina ta pravila ostaju nepromijenjena, budući da su uvjeti zakupa često kratkotrajni, te je nepraktično preusmjeravati remont na ramena stanara (kao što dopušta Građanski zakonik).

U takvoj situaciji, računovođa organizacije koja iznajmljuje prostor, kada obavlja popravke, mora jasno razumjeti kakav se posao odnosi na trenutni popravak. Uostalom, ako organizacija „slučajno“ izvrši glavni remont, mogu se pojaviti problemi uzimajući u obzir troškove oporezivanja, jer najmoprimac nije imao takav popravak. Slijedom toga, troškovi se mogu proglasiti nerazumnim (članak 252. Poreznog zakonika).

Domaćin ima sličnu situaciju. Važno je razumjeti koji od stanarskih zahtjeva za popravak mora biti ispunjen, jer se ti zahtjevi odnose na velike popravke, a koji nisu opravdani. Prema tome, za najmodavca će porezni obračun troškova popravaka ovisiti o ispravnom odgovoru na ovo pitanje.

Popravak ili modernizacija

Drugi trenutak kada računovođa mora koristiti građevinske izraze, povezan je s osobinama računovodstva modernizacije (dovršetak, dogradnja, rekonstrukcija). Zapravo, za razliku od popravaka, čiji se troškovi evidentiraju na vrijeme (članak 260. Poreznog zakona Ruske Federacije), troškovi takvih aktivnosti otpisuju se amortizacijom (stavak 2. članka 257 Poreznog zakonika Ruske Federacije).

Istovremeno, zakonodavac je pokušao ukloniti moguća pitanja i dao definiranja dovršetka, rekonstrukcije i modernizacije u Poreznom zakoniku (vidi bočnu traku).

Definicije iz Poreznog zakonika

Prema članku 257 Poreznog zakonika:
  Rad na dovršetku, dorađivanju, modernizaciji uključuje radove uzrokovane promjenom tehnološke ili službene svrhe opreme, zgrade, konstrukcije ili drugog objekta amortiziranih osnovnih sredstava, povećanim opterećenjima i (ili) drugim novim kvalitetama.
  Za potrebe ovog poglavlja, rekonstrukcija uključuje rekonstrukciju postojećih osnovnih sredstava koja se odnose na poboljšanje proizvodnje i povećanje tehničkih i ekonomskih pokazatelja, a provedena u okviru projekta obnove osnovnih sredstava radi povećanja proizvodnih kapaciteta, poboljšanja kvalitete i promjene asortimana proizvoda.
  Tehnička prenamjena uključuje skup mjera za poboljšanje tehničkih i ekonomskih pokazatelja osnovnih sredstava ili njihovih pojedinačnih dijelova na temelju uvođenja napredne opreme i tehnologije, mehanizacije i automatizacije proizvodnje, modernizacije i zamjene zastarjele i fizički dotrajale opreme novom, produktivnijom.

Ali, treba žaliti što su se te definicije pokazale prilično općenite; na osnovu njih često je teško pripisati specifičan posao modernizaciji. S obzirom na cijenu popravka (modernizacije), ovdje je cijena pogreške prilično visoka. I u oba smjera: ako modernizacija nije ispravno kvalificirana kao popravak, organizacija čeka dodatne troškove, kazne i novčane kazne. A u suprotnoj situaciji - gubici zbog prekomjerno plaćenog poreza na dohodak.

Dakle, u ovom slučaju računovođa neće biti na mjestu da se okrene kriterijima za popravak i još jednom osigura da je obavljeni posao doista (ili nije) modernizacija.

Dokumenti i definicije

Pa odakle računovođa dobiva informacije o tome koji se konkretni građevinski radovi smatraju tekućim popravcima, koji su glavni, a koji potpuno modernizacijskim? Popis relevantnih izvora dan je u dopisu Ministarstva financija Rusije od 23.3.06 br. 03-03-04 / 1/794. Pri rješavanju pitanja dodjele radova na izgradnji, Financijski odjel, preporučuje se oslanjanje na sljedeće dokumente:

• Pravilnik o provođenju preventivnog održavanja industrijskih zgrada i građevina MDS-a 13-14.2000., Odobren Dekretom Gosstroya SSSR-a od 29. prosinca 73. br. 279;
• Odjel za građevinske odjele (VSN) br. 58-88 (P) "Uredba o organizaciji i provođenju rekonstrukcije, popravka i održavanja zgrada, objekata komunalne i društveno-kulturne namjene" (odobren Naredbom Državnog odbora za arhitekturu pri Državnom odboru za izgradnju SSSR-a od 11.23.88 br. 312) ;
• Pismo Ministarstva finansija SSSR-a od 29.05.84 br. 80 "O definiciji koncepata nove gradnje, proširenja, obnove i tehničke ponovne opremljenosti postojećih poduzeća."

U svoje ime dodajemo da je opći dokument na ovu temu Kodeks uređenja prostora, a u kontroverznim situacijama možete potražiti savjet od nadležnog ministarstva - Ministarstva graditeljstva Rusije. Specijalisti ovog odjela, kao i stručnjaci Ministarstva financija, dužni su pismeno odgovoriti na zahtjeve organizacija.

Prekrivači

Jasno je da proučavanje svih gore navedenih dokumenata iziskuje ogromno vrijeme. Stoga smo pripremili posebne krevetiće, pomoću kojih možete brzo shvatiti o kakvoj se vrsti posla radi u vašem slučaju. Tri su jaslice. Jedan varalica sadrži popise djela s njihovom raščlanom vrstom. Drugi se temelji na definicijama danim u različitim propisima. Sadrži upravo opće pojmove koji omogućuju „na gornjoj razini“ razumijevanje vrste rada. U ovom redu stoji treći varalica posvećena modernizaciji. Sadrži znakove modernizacije i objašnjenja za njih.

Kada radite s našim varalicama, predlažemo korištenje sljedećeg algoritma.

Prvo na temelju "modernizacije" varalice odlučujemo je li naš rad povezan s popravkom ili je riječ o modernizaciji.

Zatim, osiguravajući da se radi o popravku, potrebno je pokušati pronaći vrste radova izvedene u prvoj tablici i na temelju toga odrediti na koje se popravke - trenutne ili remonta - odnose.

Ako u prvom listu varalice nema potrebnog rada, okrećemo se drugom i pokušavamo primijeniti deduktivnu metodu, proširujući opću definiciju na naš privatni rad.

"Modernizacija" varalica

Glavna i temeljna razlika između modernizacije, dovršetka, rekonstrukcije od popravka je ta što se s njom mijenjaju operativni očitanja zgrade. Na primjer, povećava se kapacitet komunalnih službi, šire se koridori i slično. Odnosno, zgrada dobiva nova svojstva, postoji kvalitativno poboljšanje njegovih karakteristika.

Ali moramo imati na umu da se performanse zgrade mogu mijenjati tijekom velikih (a ponekad i tijekom tekućih!) Popravaka. Stoga je važno uzeti u obzir još dva pokazatelja: razmjere promjena i cilj. Dakle, kod popravljanja poboljšanja performansi uvijek je nuspojava povezana s korištenjem modernih materijala i (ili) tehnologija. Ovaj efekt nije cilj tekućeg rada, nije obvezan. A razmjera takvih poboljšanja nije usporediva sa ljestvicom svih tekućih radova; u procjenama i rasporedima oni zauzimaju daleko od vodeće uloge.

Tijekom obnove i modernizacije, naprotiv, poboljšanje karakteristika glavni je cilj tekućeg rada. Oni određuju ne samo izbor materijala i tehnologija za rad, već i samu potrebu tih radova. Prema tome, ako procjena i raspored rekonstrukcije i modernizacije sadrže dio radova koji se odnose na popravak, tada su oni samo sekundarni zbog potrebe i vrste modernizacije.

Dakle, moguće je razlikovati modernizaciju (rekonstrukciju, dovršetak) od popravka prema dokumentima koji su sastavljeni u vezi s radovima: zadacima, obrazloženjem, procjenom, rasporedom, ugovorima. Tijekom modernizacije u svim će tim dokumentima upravo kvalitativni pokazatelji proći kao crvena nit. A tijekom popravka - kvantitativno.

Kolijevka prema vrsti posla

Tekući popravak *	Remont **
brtvljenje i spajanje spojeva, šavova, pukotina	obnova žbukanja svih prostorija
restauracija na mjestima sučelja zidova temelja sa strane podruma, socijala	zamjena postojeće i ugradnja nove tehnološke opreme u zgrade
preseljenje pojedinih dijelova zidova od cigle do 2 m²	popravak ugrađenih prostorija u zgradama
uklanjanje lokalnih deformacija izmještanjem i učvršćivanjem zidova	izolacija i zaštita od buke zgrada
izolacija zidnih dijelova koji se smrzavaju u odvojenim sobama	popravak žbuke u iznosu većem od 10% ukupne ožbukane površine
restauracija pojedinih stupova, nadvratnika, vijenaca	priprema projektnih procjena
djelomična zamjena ili pojačanje pojedinih elemenata drvenih podova	promjena dizajna krova
jačanje elemenata drvenog rafter sustava, uključujući promjenu pojedinih nosača raftera, nosača, potpornja, odjeljaka nosača, sanduka.	potkrovlja oprema za rad
uklanjanje vlage, pročišćavanje	pretvorba postojeće mreže napajanja u visoki napon
čišćenje ventilacijskih kanala i ispušnih uređaja	ugradnja sustava za automatizaciju požara i uklanjanje dima
popravak ventilacijskih kanala i ispušnih uređaja	djelomična selidba (do 10%), kao i armiranje kamenih temelja i zidova podruma, koji nisu povezani s nadgradnjom zgrade ili dodatnim opterećenjima novoinstalirane opreme
antiseptička zaštita drvenih konstrukcija	popraviti postojeću odvodnju oko zgrade
protupožarna zaštita drvenih konstrukcija	zatvaranje pukotina u zidovima od opeke ili kamena brazdama raščišćavanja, prevlačenjem spojeva starom zidom
jačanje i zamjena odvodnih cijevi	popravak, zamjena i zamjena dotrajalih pregrada s naprednijim dizajnom svih vrsta pregrada
jačanje i zamjena malih premaza arhitektonskih elemenata na pročelju	djelomična ili kontinuirana promjena splavi
čišćenje krova od snijega i leda	djelomična (preko 10% ukupne površine krova) ili stalna izmjena ili zamjena svih vrsta krova
zamjena, restauracija pojedinih elemenata, djelomična zamjena prozora, vitraža na vratima ili prozora (drva, metala itd.)	djelomična (više od 10% ukupne površine poda u zgradi) ili stalna promjena svih vrsta podova i njihovih podloga
promjena pojedinačnih presjeka cjevovoda, ventila i regulacijskih ventila	popravak ili zamjena podova
promjena dijelova grijača, zatvarača i regulacijskih ventila	zamjena i ojačanje svih vrsta stepenica i njihovih pojedinačnih elemenata
zamjena pojedinih dijelova podova.	kontinuirano antikorozivno slikanje metalnih konstrukcija
obnova uništenih dijelova pločnika, prilaznih staza, staza i perona	popravak i obnova obloga s površinom većom od 10% obložene površine
probijanje (brtvljenje) rupa, gnijezda, brazda.	kontinuirano bojanje sa stabilnim spojevima.
zamjena pojedinih dijelova slijepog područja oko oboda zgrada	djelomična ili potpuna promjena kanala
restauracija tlocrta zgrade.	promjena ventilatora, grijača, filtera
zamjena pojedinih uređaja (cisterne, toaleti, umivaonici, sudoperi, pisoari, fontane za piće, slavine za vodu)	djelomična ili potpuna promjena ventilacijskih kanala
promjena pojedinih dijelova električnog ožičenja (do 10%).	promjena dotrajalih dijelova elektroenergetske mreže (više od 10%)
sve vrste žbukanja i farbanja rade u svim sobama	promjena sigurnosnih zaštitara

* Navode se najčešće vrste radova. Za potpuni popis radova vidi Dodatak 7 BCH br. 58-88 (p) i dodatak 3. Pravilniku br. 279 (odobren Rezolucijom SSSR-a Gosstroy od 29. prosinca 73, br. 279).
  ** Navode se najčešće vrste rada. Za potpuni popis radova vidi Dodatak 9. BCH br. 58-88 (p), kao i dodatak 8. Pravilniku br. 279 (odobrenom Rezolucijom SSSR-a Gosstroy od 29. prosinca 73, br. 279).

Definicija varalica

Vrsta popravka / NPA		Pravilo 279	Kodeks prostornog uređenja
kapital	Obnova života zgrade s zamjenom, ako je potrebno, konstrukcijskim elementima i sustavima inženjerske opreme, te poboljšanim operativnim performansama	Promjena dotrajalih konstrukcija i dijelova zgrada i građevina ili njihova zamjena s trajnijim i ekonomičnijim koji poboljšavaju operativne mogućnosti popravljenih objekata, s izuzetkom potpune izmjene ili zamjene glavnih građevina čiji je vijek trajanja najveći (kameni i betonski temelji, sve vrste zidova i njihovih okvira, cijevi podzemnih mreža, nosači mostova, itd.) - Odjeljak 3.11	Zamjena i (ili) obnova građevinskih konstrukcija građevinskih objekata kapitalne gradnje ili njihovih elemenata (osim nosivih konstrukcija), sustava i mreža inženjersko-tehničke podrške, kao i zamjena pojedinih elemenata nosivih građevinskih konstrukcija sličnim ili drugim pokazateljima poboljšanja i (ili) obnove naznačenih elementi (stavak 14.2. članka 1)
struja	Vraćanje ispravnosti (operabilnosti) građevina i sustava inženjerske opreme zgrade, kao i održavanje njenih radnih pokazatelja	Sustavna i pravodobna zaštita dijelova zgrada i građevina te inženjerske opreme od prijevremenog trošenja preventivnim mjerama i otklanjanjem manjih oštećenja i kvarova - Odjeljak 3.4.	Osiguravanje ispravnog tehničkog stanja zgrada i građevina. Konkretno, održavanje parametara stabilnosti, pouzdanosti zgrada, građevina, ispravnosti građevinskih konstrukcija, sustava i mreža inženjersko-tehničke podrške, njihovih elemenata u skladu sa zahtjevima tehničkih propisa, projektne dokumentacije (dio 8 članka 55.24)

Budući da se ovo pitanje redovito pojavljuje i ono je dobilo posebnu popularnost nakon uvođenja obveza vlasnika, predlažem vam da se upoznate s onima koji djeluju na području grada Moskve.

Postoji li razlika u vrsti posla, tj. Razlikuju li se vrste radova tijekom održavanja i remonta?

Ne postoji temeljna razlika između vrsta rada. I održavanje i remont su popravci, a to je "... skup operacija za vraćanje uporabljivosti ili operabilnosti zgrade (građevina, oprema, komunikacije, stambene i komunalne usluge) i obnavljanje njezinih resursa ili resursa njezinih komponenata" (prema tekstu naredbe Odjela za stambeno-komunalne usluge i unapređenje Moskva od 2. prosinca 2013. N 05-14-381 / 3 „O odobrenju Pravilnika o održavanju i popravljanju zajedničke imovine u stambenoj zgradi“).

Ali u čemu je razlika?

Glavna razlika između struje i remonta je stupanj obnove popravljenog resursa (sustava) kao rezultat popravka i specifična težina zamijenjenih elemenata.

Dakle, tijekom tekućeg popravka, obnova popravljenog resursa (sustava) može biti djelomična, tj. Na primjer, tijekom tekućeg popravka zamijenjen je samo mali dio cjevovoda, što je prouzročilo očigledno curenje. Iako bi, na temelju tehničkog stanja, cjevovod trebao zahtijevati zamjenu u cijelosti. Tijekom velikih popravaka, zamjena se vrši u cijelosti ili je specifična težina zamijenjenih elemenata vrlo značajna.

No, izraz "značajan" nejasan je i nejasan. Da konkretiziram ovaj izraz, obratit ću se sljedećem dokumentu: Propisi za održavanje i održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi(odobreno naredbom Odjela za stambeno-komunalnu djelatnost i unapređenje Moskve od 2. prosinca 2013. N 05-14-381 / 3 "O odobrenju Pravilnika o održavanju i tekućem popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi").

Odjeljak V « Organizacija, struktura i sastav tekućeg popravka zajedničke imovine u stambenoj zgradi»Odredbe 5.3 ove Uredbe. daje sljedeću definiciju:
5.3. Rutinsko preventivno održavanje glavna je vrsta popravka kako bi se osigurao normalan tehnički rad zajedničkog dobra u stambenoj zgradi i njene opreme.
  ... Specifična težina zamijenjenih elemenata stambene zgrade tijekom tekućeg popravka ne smije prelaziti razinu:
  - krovište - 50% ;
  - ostale konstrukcije i inženjerska oprema - 15%   njihov ukupni volumen u stambenoj zgradi.

Pored ove definicije, u Dodatku 3 " Popis radova na tekućem popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi”Na gornju uredbu još uvijek postoji napomena koja glasi:
1. Promjena (zamjena) dotrajalih konstrukcijskih elemenata, dijelova i sklopova u postotku njihovog ukupnog volumena u stambenoj zgradi ne smije prelaziti:
  - za krovište - 50% ;
  - za ostale konstrukcijske elemente, završne premaze i inženjersku opremu - 15% .

rezultirati, Prema zakonima grada Moskve, ako je tijekom popravaka specifična težina zamjene dotrajalih elemenata manja od 50% za krovište i manje od 15% za ostale inženjerske i konstrukcijske elemente, to je trenutni popravak. Ako je specifična težina zamijenjenih elemenata veća od naznačenih vrijednosti, onda je to glavni remont.