Vrsta sodelovanja ddu kaj to pomeni. Nakup stanovanja po delni pogodbi (DPA). Preverjamo dokumente razvijalca

Do nedavnega ni bilo predpisov, ki bi urejali lastniško udeležbo, kar so s pridom izkoristili brezvestni gradbeniki. S prihodom zveznega zakona "O udeležbi v kapitalu" se je situacija spremenila - delničarji so prejeli določena jamstva, ki so jim omogočila vračilo sredstev v primeru odpovedi pogodbe.

Pogodba o lastniški udeležbi (EPA) je sklenjena med dvema strankama: delničarjem in razvijalcem. Dokument ima en sam cilj - vlaganje v gradnjo večnadstropne stavbe.

Zaključek DDU: odgovornosti razvijalca

• pridobiti dokumente, ki dovoljujejo gradnjo;
• registrirati lastništvo zemljišča ali sestaviti najemno pogodbo;
• na spletni strani podjetja objaviti dokumente, ki potrjujejo pravico do izvajanja gradbenih del. Morebitnemu delničarju jih je treba posredovati na njegovo zahtevo.

Pri sklenitvi pogodbe mora delničar predložiti le potni list. Leta 2014 se DDU šteje za najbolj zanesljiv način nakupa stanovanja v hiši v gradnji.

Prednosti DDU za vlagatelje

1. Stroga ureditev besedila pogodbe. Določa odgovornosti vsake stranke. Podrobno so opisani podatki o objektu: posnetek, številka stanovanja, tloris. Po podpisu dokumenta delničar samodejno postane hipotekarni upnik, razvijalec pa hipotekarni upnik. Zemljišče se uporablja kot stranska lastnina. Predmet zaplembe je, če razvijalec ne izpolni svojih obveznosti.
2. Obvezna prijava. DDU je evidentiran pri organih za kataster in kartografijo. S tem je odpravljena možnost »dvojne prodaje« istega predmeta. DDU za en objekt drugič ne bo registriran.
3. Finančna odgovornost. Neupoštevanje rokov za dostavo predmeta je preobremenjeno z denarno odškodnino za razvijalca delničarjem. Vse, kar morajo storiti, je iti na sodišče.
4. Zagotavljanje kakovosti. 214-FZ nalaga petletno garancijo za predmet, ki jo krije razvijalec.

Tveganja za vlagatelje

Zamrznitev gradnje

V skladu z 214-FZ je vlagatelj upnik tretjega reda. V primeru stečaja gradbenega podjetja se vračilo njegovih sredstev izvede šele, ko so izpolnjene zahteve bančnih organizacij, zaposlenih v podjetju itd. Po statističnih podatkih je največ nedokončanih stavb v regijah Leningrad, Moskva, Voronež in Krasnodarsko ozemlje.

Stanovanjska obremenitev

Za gradnjo lahko razvijalec zbere izposojeni kapital. Poleg tega banke izdajajo v tranšah. Stanovanje v gradnji se uporablja kot zavarovanje. V primeru neizpolnjevanja obveznosti do kreditnih institucij prejmejo stanovanja, prodana v okviru DDU.

Dvojna prodaja

Možno pred registracijo DDU pri pooblaščenih organih. V skladu z zakonom se šteje, da je dokument, ki je prijavljen prvi, veljaven. Drugim vlagateljem bo registracija zavrnjena. Najpogosteje se posredniki zatečejo k takim goljufivim shemam. Stanovanja v začetnih fazah gradnje kupujejo po nabavni vrednosti in jih po določenem času prodajo več kupcem po tržni ceni. Kdor prvi registrira pogodbo, postane lastnik stanovanja. Za ostalo posrednik vrne stroške predmeta, določenega v pogodbi, to je nekajkrat manj od zneska, ki so ga plačali.

Spremembe projektne dokumentacije

Gradbeno podjetje lahko izvede prilagoditve, ki niso na bolje za investitorja. Lahko vplivajo na postavitev in skupno površino stanovanja. Po predaji nepremičnine lahko delničar dobi stanovanje, ki ne ustreza njegovim zahtevam. Sojenje bi lahko trajalo več let.

Povišanje cene

Zakonodaja gradnje stanovanjske stavbe ne pozna kot investicijskega projekta. Cena stanovanja vključuje DDV v višini 18%. Postopek za dodatna plačila pri povečanju površine življenjskega prostora določi razvijalec. V nekaterih primerih to povzroči resno zvišanje cene.

Prestavitev rokov izvedbe projektov

Gradbeno podjetje jih lahko odloži za poljubno obdobje. Da ne bi izplačala odškodnine delničarjem, mora navesti utemeljen razlog.

Kdaj ima delničar pravico odpovedati pogodbo?

Delničar lahko enostransko odpove pogodbo, če:

• rok za prenos predmeta je bil prekršen za več kot dva meseca;
• obstajajo pritožbe glede kakovosti gradbenih del;
• razvijalec ne more zagotoviti garancije.

Če posameznik nastopa kot delničar, mu gradbeno podjetje ob prenehanju DDU na njegovo pobudo vrne vsa vložena sredstva in plača kazen v višini 1/150 stopnje refinanciranja. To je nekakšna provizija za uporabo sredstev vlagatelja.

Edini razlog, zakaj lahko investitor odpove pogodbo, je, če investitor ne plača v skladu z dokumentom.

Primeri, ko je DDU neizvršljiv

Poglavje 9 Civilnega zakonika Ruske federacije vsebuje razloge, zaradi katerih DDU nima pravne veljave. To:

• Nasprotje sporazuma z zakonskimi normami. Možno je, če se posel sklene s podjetjem, ki nima dovoljenj za gradbena dela.
• Podpis dokumenta s strani osebe, ki za to ni pooblaščena.
• Vključevanje poslovno nesposobnih ali delno sposobnih oseb za sodelovanje v transakciji.

Obvezne klavzule DDU

Sporazum se lahko sestavi v poljubnem vrstnem redu. Vendar 214-FZ poudarja nekatere točke, ki morajo biti prisotne v besedilu dokumenta.

1. Jasen opis predmeta naložbe. Lahko je stanovanjski ali nestanovanjski prostor. Opisati ga je treba čim bolj podrobno, glede na projektno dokumentacijo. Besedilo navaja skupno površino, tloris, etažo, številko stanovanja, lokacijo.
2. Natančni roki zaključka gradnje. V DDU mora biti naveden določen datum, po katerem se lahko vlagatelji obrnejo na sodišče.
3. Cena. Navedeni so polni stroški nepremičnine, shema in doba odplačevanja.
4. Garancija. Navedeno je, da razvijalec nosi garancijske obveznosti med obratovanjem stanovanjske stavbe. Minimalni rok je pet let. Krajša obdobja so nesprejemljiva.
5. Odgovornost. Opisana so dejanja, ki se zgodijo, če vsaka stranka ne spoštuje pogojev transakcije: možnost prekinitve, finančno nadomestilo itd.

Pred podpisom dokumenta vlagatelju ne škodi, da preuči finančno dokumentacijo razvijalca. Posebno pozornost je treba nameniti letnim poročilom za tri ali več let, bilanci stanja, delitvi dobička in izgube.

Pomembno! Ne morete skleniti DDU, če razvijalec nima dovoljenj za gradnjo. V večini primerov investitorji izgubijo svoj kapital zaradi črne gradnje.

Pravico do zemljiške parcele je mogoče preveriti po katastrski številki v državnem registru. To bo odpravilo dvojne transakcije.

Umetnost preobleke

Brezvestni razvijalci še vedno izvajajo "sive sheme", ki omogočajo, da se drugi mehanizmi izdajo za DDU.

1. Med njimi je najpogostejša goljufiva zvijača predpogodba DDU. Zanj ne veljajo garancije 214-FZ. Predpostavlja se, da je to vmesni člen na poti do uradne predšolske vzgoje. Izvajalec je dolžan po izgradnji objekta z investitorjem skleniti pogodbo. Dejstvo je, da preddokument delničarju ne daje lastninske pravice na domu. Ni registriran pri pooblaščenih organih, zato je rdeča luč za neposredno prodajo. Pogosto se po predhodnem DDU predmet proda večkrat.
2. Izposoja sredstev proti menici. Shema vključuje sklenitev predpogodbe in pogodbe o nakupu menice. Cena vrednostnega papirja je primerljiva s ceno, navedeno v DDU. V bistvu investitor plača nakup stanovanja vnaprej. Pravzaprav med tema dokumentoma ni nobene povezave. Po zaključku gradbenih del lahko razvijalec investitorju vrne denar, ne stanovanja. Še več, pogoj za sklenitev uradnega DDU je lahko precej višja cena od stroška računa. Posledično se izkaže, da je lastnik več let posojal denar gradbenemu podjetju brez obresti.

Previdnostni ukrepi

Prvi korak je preučevanje norm 214-FZ. Odgovorili bodo na pogosto zastavljena vprašanja v zvezi z lastniškimi naložbami.

Zanesljiv razvijalec je najboljši način za zaščito pred naložbenimi tveganji. Pri izbiri skrbno preučite računovodske izkaze in ustanovne dokumente. 214-FZ daje delničarjem pravico zahtevati kakršne koli informacije o dejavnostih gradbenega izvajalca. Lahko preberete ocene o podjetju, vendar jim ne smete zaupati 100% - negativne informacije lahko pustijo konkurenti. Bolj kot pregledi so informativni revizijsko poročilo za zadnje leto, izkaz poslovnega izida in neto premoženje razvijalca.

Ne bi smeli sodelovati v shemah, ki niso DDU. Namenjeni so izogibanju zveznemu zakonu "o udeležbi pri gradnji delniškega kapitala". Zato zanje ne velja nobena garancija.

Z DDU je povezanih veliko tveganj. Na žalost ima 214-FZ še vedno vrzeli, ki jih brezvestni razvijalci izkoriščajo. Garancija za prejem predmeta v skladu z vsemi zahtevami, ki jih določa zakon, ni vedno stoodstotna. Strokovnjaki za nepremičninski trg potencialnim strankam predlagajo, da se naučijo preprostega pravila: »Denar prenesite šele po registriranem DDU.« Samo v tem primeru lahko prihranite svoj kapital, čas in živce.

Nakup stanovanja v gradnji je lahko donosna naložba ali pa povzroči popolno izgubo vloženih sredstev. Pri soudeležbi v skupni gradnji je za občane veliko tveganj. Vendar se kljub temu mnogi odločijo za nakup, saj so stroški stanovanja v fazi gradnje cenejši od stroškov dokončanega stanovanja v povprečju za 30%.

Vsebina strani

Skupna gradnja je v Rusiji zelo razširjena in vam omogoča, da stanovanje kupite ceneje ali vložite finančna sredstva in dobite dober dobiček, saj je posel precej donosen.

Postopek skupne udeležbe državljanov pri gradnji stanovanjskih stavb ureja zvezni zakon. Razmerje med razvijalcem in delničarjem je največkrat zavarovano s pogodbo DDU.

Koncept predšolske vzgoje

Dešifriranje koncepta verjetno ne bo nikomur povzročalo težav. DDU pomeni »pogodba o lastniški udeležbi pri gradnji«. Koncept pomeni zakonito privabljanje denarja državljanov za gradnjo stanovanjskih stavb. To je pravzaprav edina vrsta pogodbe, na podlagi katere imajo državljani (fizične osebe) pravico sodelovati pri financiranju, država pa dovoljuje pridobivanje sredstev od fizičnih oseb za opravljanje dejavnosti pravne osebe. Dejansko je posameznik, ki je udeleženec pri gradnji, investitor.

Nekateri ljudje ne razumejo popolnoma, kaj je skupna gradnja stanovanj. Postopek sodelovanja v skupni gradnji je naslednji:

1. Ustanovi se določeno gradbeno podjetje, ki dobi dovoljenje za lastništvo zemljišča (pridobi lastništvo ali najem).
2. Na tem zemljišču se podjetje odloči zgraditi stanovanjsko hišo oziroma stanovanjski kompleks s stanovanji.
3. Razvijalec daje ponudbo na trgu nepremičnin, zainteresirani pa lahko kupijo stanovanje v fazi gradnje hiše.
4. Podpiše se asignacija ali pogodba o sodelovanju pri gradnji, delničarji dajo denar podjetju in s tem denarjem začne graditi hišo iz nič.
5. Ko je gradnja končana, hiša začne delovati, vsi inženirski komunikacijski sistemi začnejo delovati, razvijalec prenese stanovanje na kupca (delničarja, ki je stanovanje že davno plačal): najprej potrdilo o prevzemu stanovanje podpišemo, nato predamo ključe in vpišemo lastništvo novega lastnika.

Vsi pogoji sodelovanja, pravice in obveznosti strank so predpisani v DDU. Zato ga morate pred podpisom natančno preučiti. Če je mogoče, ga dajte v pregled odvetniku ali strokovnjaku.

Pomembno! DDU se lahko sklene v kateri koli fazi gradnje, preden se souporabni projekt začne uporabljati. Bližje kot je datum zaključka gradnje, manjše je tveganje občana in višji so stroški kvadratnega metra.

Zakon o skupni gradnji

Postopek skupne gradnje v celoti ureja zvezni zakon FZ-214 "O sodelovanju pri gradnji stanovanjskih stavb ...". S pravnega vidika je deljena gradnja gradnja mestnih stanovanj z denarjem posameznikov in pravnih oseb (in ne samega razvijalca). Zato državljan, ki kupi stanovanje v fazi gradnje, dejansko ne kupi kvadratnih metrov, temveč pravico zahtevati stanovanje po zaključku gradnje in predaji hiše v obratovanje.

Pogodba o kapitalski udeležbi v zveznem zakonu št. 214 je zajeta v ločenem členu št. 4, ki je sestavljen iz 11 točk in ureja nekatera vprašanja v zvezi s pravnimi razmerji med razvijalcem in delničarjem. Na primer, odstavek 1 navaja, da je razvijalec dolžan zgraditi stanovanjsko stavbo v določenem roku in prenesti stanovanje na kupca, potem ko je hišo dal v obratovanje. Delničar mora pravočasno in v določenem znesku izpolniti svoje obveznosti plačila denarja za stanovanje in nato prevzeti stanovanje. Odstavek 3 člena 4 poudarja zelo pomembno točko: DDU je treba registrirati pri organih Rosreestra.

In odstavek 4 navaja, da mora sporazum vsebovati opis predmeta sporazuma, čas prenosa stanovanja na delničarja, stroške DDU, kot tudi garancijsko dobo za zgrajeni objekt.

Vprašanja urejanja postopka skupne gradnje in delovanja DDU so obravnavana v več drugih členih tega zakona:

1. 5. člen zveznega zakona št. 214 ureja vsa vprašanja v zvezi s stroški transakcije. Navaja, da se cena sklenjene pogodbe v prihodnje ne more spremeniti, ne glede na trenutne okoliščine. Drugi člen ureja stroške, postopek plačila in odgovornost za kršitev obveznosti.
2. Člen št. 6 strogo zavezuje gradbeno podjetje, da navede posebne roke za prenos stanovanja na kupca in ne krši teh rokov.
3. Člen št. 8 opisuje algoritem za prenos stanovanja na kupca.
4. 7. člen ureja vprašanja v zvezi z izpolnjevanjem garancijskih obveznosti s strani razvijalca. Če kakovost gradnje ne bo ustrezala državnim standardom, bo treba denar vrniti delničarju. Tudi po izročitvi skupnega gradbenega projekta ima lahko razvijalec do določenega obdobja še vedno odgovornost za vzdrževanje dokončane hiše.
5. 9. člen obravnava vprašanja v zvezi s prenehanjem DDU.
6. 11. člen obravnava vprašanja prenosa pravic, če se odločite za prodajo nedokončanega stanovanja (to se pogosto zgodi pri vlaganju v projekte, da bi prejeli delež dobička od preprodaje stanovanj v fazi gradnje).

Prednosti in slabosti nakupa stanovanja po DDU

Vsaka vrsta pogodbe ali sporazuma ima tako pozitivne kot negativne strani. Enako velja za pogodbo o skupni gradnji. Po eni strani sklenitev DDU delničarju poveča varnost posla, ne daje pa 100-odstotnega zagotovila, da bo prejel stanovanje, ki ga je plačal vnaprej. Zato bomo v nadaljevanju preučili, kaj je dobro pri pogodbi o deljeni gradnji in kateri negativni vidiki se pojavijo pri njeni sklenitvi.

Prednosti sklenitve predšolske vzgoje:

1. Nakup nepremičnine. Zakonodaja določa, da mora DDU vsebovati natančen opis predmeta prodaje in nakupa ter samega gradbenega objekta.
2. Zmanjšanje tveganja goljufij. Pogodba o delniški udeležbi je obvezno registrirana pri Rosreestru v skladu z zakonom, to pomeni, da kupujete nekaj, kar se dejansko gradi ali se začne graditi.
3. Pogodbena cena ostaja nespremenjena. Od trenutka sklenitve pogodbe nobena stranka nima pravice spreminjati cene stanovanja navzdol ali navzgor. Če so po podpisu pogodbe cene gradbenih materialov močno narasle, je kupec lahko miren, da ga ta težava ne bo prizadela.
4. Razpoložljivost strogih zahtev. Pogodba o kapitalski udeležbi vam zagotavlja, da boste prejeli točno toliko, kot ste plačali. Pravice razvijalca so v veliki meri omejene z zahtevo po pridobitvi soglasja delničarja, ko namerava spremeniti projekt ali pogoje pogodbe. To pomeni, da do sprememb ne bo prišlo brez vaše odobritve. In če se zgodijo, bo gradbeno podjetje odgovarjalo po zakonu.
5. Razpoložljivost garancij. Garancijske obveznosti gradbenega podjetja morajo biti jasno in celovito navedene v pogodbi o soudeležbi pri stanovanjski gradnji. Če pride do težav in se začne sodni spor, se lahko delničar sklicuje na pogodbo, kjer je vse zapisano.
6. Možnost pobiranja kazni. Za delničarja bo to plus, da lahko kupec v primeru zamude pri dobavi hiše ali ugotovljene druge oblike kršitve pogodbe s strani razvijalca vloži tožbo za izterjavo kazni. Ta odstavek velja v zvezi s spremembami obstoječega zakona z namenom varstva pravic delničarjev.
7. Možnost odpovedi pogodbe tako enostransko kot dvostransko kadarkoli. Take pravice so vnaprej predpisane.

Pomembno! Včasih gradbeno podjetje ponudi sklenitev predpogodbe o soudeležbi pri gradnji. PDDU in DDU nista ista stvar, med seboj se bistveno razlikujeta. Predpogodba ni registrirana pri državnih organih in nima pravne veljave.

Slabosti sklenitve predšolske vzgoje:

1. Tveganje stečaja razvijalca zaradi povečanih cen gradbenih materialov, saj to vprašanje ne zadeva kupca, stroški razvijalca pa se povečajo. Ob takih spremembah in podražitvah gradbena podjetja pogosto propadejo, ker denarja ni dovolj, delničarji pa ostanejo brez vsega. To se za kupca ne izkaže za nič prijetnega.
2. Podaljšan čas obdelave. Časovni okvir za nakup stanovanja in obdelavo povezanih dokumentov se povečuje, saj je treba DDU registrirati pri Rosreestru.
3. Potreba po plačilu cene stanovanja v kratkem času. Ob sklenitvi DDU ne boste mogli dobiti obročnega odplačevanja 5 ali 10 let. Največ, ki ga gradbena podjetja običajno zagotovijo lastnikom kapitala, je 6 mesecev, včasih tudi do 5 let. Zato morate plačati celoten znesek naenkrat ali vzeti hipoteko pri banki z obrestmi.
4. Med slabostmi pogodbenega dogovora je tudi dejstvo, da pogodbe ni enostavno predčasno prekiniti. Po zakonu o soudeležbi pri deljeni gradnji se pogodba lahko odpove, če za to obstajajo nujni razlogi in predložitev neizpodbitnih dokazov o nastalem stanju. Toda civilni zakonik Ruske federacije in zakon o varstvu pravic potrošnikov dovoljujeta kupcu, da prekine pogodbo DDU brez nujnih razlogov.

Sklenitev pogodbe DDU

Nakup stanovanj v hiši v gradnji in delež udeležbe pri gradnji po pogodbi DDU je edini primer v zakonodaji Ruske federacije, ko kupec ni priznan kot komercialni partner razvijalca (saj dejansko financira njegove dejavnosti) , vendar je prepoznan kot potrošnik. Zato ne samo DDU in zakon o udeležbi v skupni gradnji, temveč tudi civilni zakonik Ruske federacije in zakon o varstvu pravic potrošnikov stojijo za zaščito pravic delničarjev. Ni treba posebej poudarjati, da je sklenitev pogodbe o souporabi najzanesljivejši način nakupa stanovanja v gradnji, čeprav ne zagotavlja popolne garancije.

Ta članek govori o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer individualen. Če želite izvedeti, kako rešiti vaš problem, se obrnite na našega svetovalca popolnoma BREZPLAČNO!

Kakšne pravice daje DDU delničarju?

S sklenitvijo te pogodbe delničarji pridobijo številne pravice, ki jih lahko zagovarjajo na sodišču, če nastopijo nepredvidene okoliščine:

1. Nadzorujte svojo porabo zahvaljujoč spremembam, ki so stopile v veljavo v začetku leta 2018 ali spremembam, ki so v pripravi za sprejem. Po novi zakonodaji mora razvijalec voditi določena poročila o trenutnem finančnem stanju podjetja in jih predložiti pooblaščenemu organu.
2. Razpoložljivost dostopa do dokumentacije. Po zakonu je razvijalec dolžan delničarju predložiti dokumente za podrobnejšo študijo. To je lahko izjava o projektu ali drug resen dokument.
3. Pravica do stanovanja. Gradbeno podjetje je dolžno hišo dokončati na kakršen koli način, bodisi z denarjem privabljenih investitorjev bodisi z lastnimi sredstvi ali sredstvi, ki jih je najela pri bankah.
4. Pravica do 14-dnevnega obvestila o zaključku gradnje.
5. Možnost izterjave denarnih kazni in glob za zamude pri dobavi hiš.

Na kaj moramo biti pozorni pri sestavljanju pogodbe DDU

Pogodba DDU je zelo pomemben dokument. Pred podpisom ga je treba natančno preučiti. Če je mogoče, naj ga pregleda poklicni odvetnik. Marsikdo se s podpisovanjem papirjev, ne da bi jih pogledal in ne razumel, spravil v nevaren položaj, saj v primeru prevare s strani razvijalca ne bo mogel v celoti dokazati svoje trditve.

Pomembno! V DDU morajo biti vsi pogoji, pravice in obveznosti strank zapisani čim bolj natančno in pregledno. Ne sme biti dvoumnega jezika ali klavzul, ki bi si nasprotovale.

Ko berete pogodbo, upoštevajte naslednje:

1. Podatki gradbenega podjetja (ime pravne osebe, podrobnosti, kontakti, vključno s pravnim naslovom) se morajo ujemati s podatki, navedenimi v dovoljenjih. Navesti je treba tudi podatke o direktorju in povezavo do ustanovitvenega akta družbe.
2. Bodite pozorni na to, s kom sklepate pogodbo: s samim razvijalcem, ki se pojavlja v drugih dokumentih, ali z LLC in drugo pravno osebo. Bodite previdni, če ste prisiljeni skleniti pogodbo z organizacijo, ki ni razvijalec. V primeru prevare in goljufije se LLC zlahka likvidira, dolgovi se odpišejo, razvijalec mirno nadaljuje z delom, delničar ostane brez ničesar, saj podjetje, s katerim je podpisal pogodbo, preprosto ne obstaja.
3. DDU ne sme vsebovati klavzul, ki dajejo razvijalcu pravico do enostranske spremembe katere koli dokumentacije.
4. Če zastopnik podjetja sodeluje pri predložitvi dokumentov za registracijo v Ruskem registru, preverite, ali ima veljavno notarsko overjeno pooblastilo in pravico do opravljanja takšnih dejavnosti.
5. V vrstici "Predmet pogodbe" je pomembno, da je navedeno, da je navedeni razvijalec dolžan prenesti stanovanje na vas v skladu z zakonitostjo postopka v skladu z zveznim zakonom št. 214.
6. Podatki o objektu v gradnji morajo vsebovati podatke o določeni hiši, novogradnji, v kateri kupujete stanovanje: število nadstropij, lož, stanovanj, njihovo površino, naslov hiše itd. To vam zagotavlja, da boste imeli pravico zahtevati stanovanje točno tam, kjer ste se prvotno dogovorili.
7. Natančno mora biti opisano tudi vaše stanovanje, za katerega nakazujete denar. Poudarja naj posebnosti, ki ga bodo še dodatno razlikovale od ostalih stanovanj v isti stavbi. Navesti je treba površino stanovanja, število sob, nadstropje, vhod, postavitev. Ta pristop zagotavlja, da namesto stanovanja na srednjem vhodu ne boste prejeli kotnega stanovanja, in če se ugotovijo kakršne koli netočnosti, se boste lahko z razvijalcem pogovorili o kazni ali odpravi pomanjkljivosti.
8. Cena v pogodbi mora biti navedena tako za stanovanje kot za kvadratni meter. Po predaji stanovanja bodo uslužbenci BTI opravili meritve območja za izdelavo tehničnega potnega lista predmeta, ki se vedno razlikuje za 1-2 kvadratnih metrov od prvotno registriranega. Če je kvadratov več, delničar doplača denar, če jih je manj, vrne razvijalec razliko.
9. Rok za predajo ključev stanovanja mora biti posebej naveden. Pogosto se zgodi, da pogodba določa datum dokončanja gradnje in ne prenosa stanovanj na delničarje. Po tem, ko je hiša zgrajena, lahko razvijalec zaradi različnih razlogov dalj časa odlaša s časom vselitve. Zato preverite točen datum predaje ključev nepremičnine. In številke naj bodo zapisane v datumu, na primer 01.01.2019, in ne besednih zvez "prva polovica leta", "zadnja četrtina leta" itd.
10. Datum zapadlosti mora biti označen z besedami »Datum zapadlosti« in ne »Tentative Due Date«.
11. Preverite, kako je navedena garancija. Garancija za objekt mora biti najmanj 5 let, za delovanje komunikacijskih sistemov pa najmanj 3 leta.
12. Preverite garancije za gradnjo objekta. Razvijalec vam mora pokazati dokumente, ki potrjujejo, da je vaš denar porabljen za gradnjo vašega doma in ne za druge namene (prenesti jih je treba v kapitalski odškodninski sklad), kot tudi dokumente o zavarovanju, ki potrjujejo razpoložljivost zavarovanja.
13. Plačilo za stanovanje se začne od trenutka registracije DDU v Rosreestr in ne prej. Postopek plačila je določen v pogodbi. Če je razvijalec zahteval, da prispeva del denarja pred registracijo DDU, domnevno za potrditev vaše plačilne sposobnosti, zavrnite in mu predložite dokaze v drugačni obliki, na primer prejmite izpisek bančnega računa.
14. DDU velja do popolne izpolnitve obveznosti obeh pogodbenih strank. Objekt bo priznan kot kakovosten le, če bo dan v uporabo.
15. Upoštevajte seznam situacij višje sile za prenehanje izpolnjevanja obveznosti razvijalca. Ne sme biti predolg. Dovoljene so okoliščine, kot so naravne nesreče, izredni dogodki zaradi požara, eksplozije, vojne.
16. DDU mora nujno vsebovati klavzule o postopku odpovedi pogodbe, pa tudi o znesku glob in kazni. Prav tako je treba določiti pogoje in postopek za povračilo stroškov delničarja, če se v novogradnji odkrijejo pomembne pomanjkljivosti.

Obvezni pogoji pogodbe

V sodni praksi obstaja nekaj takega, kot so bistveni pogoji pogodbe. To so pogoji, brez katerih se šteje, da pogodba ni sklenjena in nima pravne veljave.

V pogodbi o deležu pri gradnji stanovanjske hiše so bistveni pogoji:

1. Razpoložljivost opisa značilnih lastnosti objekta: površina, nadstropje, število sob, razporeditev, lega v nadstropju itd., Ki ustrezajo določenim značilnostim v projektni dokumentaciji in vam omogočajo, da prepoznate svoje stanovanje med prevzemom in prenos.
2. Roki za dostavo. Pogodba lahko vsebuje dva datuma, ki sta posebej določena: datum začetka obratovanja skupnega gradbenega projekta in datum prenosa stanovanja na delničarja. Opozoriti je treba, da je v primeru kršitve rokov gradbeno podjetje po zakonu lastniku dolžno plačati kazen za vsak dan zamude.
3. Stroški DDU. Zapisani so celotni stroški pogodbe z navedbo cene na kvadratni meter, pa tudi pogoji plačila (naenkrat ali v obrokih, s kreditnimi sredstvi, materinskim kapitalom ali lastnimi prihranki). Treba je opozoriti, da pogodbene cene ni mogoče spremeniti. Lahko zapišete klavzulo, da se po dogovoru, če nastopijo določene okoliščine, cena lahko spremeni.
4. Garancijska doba. Naveden mora biti garancijski rok za zgrajeni objekt. Standardna garancija za novogradnjo je 5 let. Navedba razpoložljivosti garancij pomeni, da če se v prejetem stanovanju odkrijejo napake, jih je razvijalec dolžan odpraviti na lastne stroške ali nadomestiti stroške lastnika stanovanja za samostojno popravilo, da se znebite napak.
5. Zavarovanje izpolnjevanja obveznosti razvijalca. V pogodbi mora biti razviden način jamstva, ki ga gradbeno podjetje daje delničarju glede dejstva, da bo njegov denar porabljen za gradnjo njegove hiše (prenos naložb v odškodninski sklad, uporaba ESCROW računov, sklenitev zavarovalne pogodbe) .

Drugi pogoji pogodbe

Po dogovoru strank se lahko v pogodbo vključijo dodatni pogoji za skupno gradnjo, ki niso obvezni, lahko pa obstajajo.

V DDU so lahko določeni drugi pogoji:

1. Postopek podpisa akta o prenosu stanovanja (pod kakšnimi pogoji in okoliščinami lahko delničar sprejme in pod kakšnimi pogoji zavrne zagotovljen predmet).
2. Možnost prenosa terjatve na drugega kupca (v resnici lahko delničar proda nedokončano stanovanje, ki ga je že plačal).
3. Pogoji in okoliščine za enostransko odpoved DDU s strani družbenika.
4. Postopek za poravnavo zahtevkov v zvezi s projektom skupne gradnje, skladnostjo s pogoji pogodbe itd.

V DDU se razvijalec pogosto sklicuje na različne zakonodajne akte. Toda sodelovanje v skupni gradnji ureja ločen zvezni zakon št. 214, ki bo v različnih situacijah prevladujočega pomena. Zato se bodo preostali pogoji šteli za nične in neveljavne. Na primer, če razvijalec v pogodbi določi garancijsko dobo za novogradnjo 3 leta, pri čemer se sklicuje na nekatere predpise, ta klavzula ne bo imela pravne veljave, saj se stranke v primeru spora obrnejo na zakon o skupni gradnji, ki piše, da je garancijska doba 5 let.

Vzorec pogodbe DDU

DDU je dokument, ki ga strogo ureja zakon. Toda razvijalci se njegovega oblikovanja in priprave lotevajo drugače, kar ni prepovedano z zakonom. Vsaka pravna oseba ima lahko svoje pogoje, besedilo itd. Dokument je predmet obvezne registracije sporazuma pri organih državnega registra, tako da, če pride do napak ali ni bistvenih pogojev, sporazum preprosto ne bo prestal preizkusa in ne bo registriran. Zato je prisotnost česar koli nezakonitega v DDU izključena.

Zaključek

Tako je pri nakupu stanovanja v novogradnji DDU bolj ugoden za delničarja v primerjavi z vstopom v stanovanjsko zadrugo ali drugimi vrstami utrjevanja odnosov z gradbenim podjetjem. Ta dokument ščiti pravice delničarja in mu daje veliko pooblastil. Nedavne spremembe zveznega zakona št. 214 krepijo varstvo pravic udeležencev skupne gradnje. V skladu s spremembami zakona ima udeleženec skupne gradnje zdaj pravico od razvijalca zahtevati kazen za zamudo pri dostavi hiše ali za kršitev drugih pogojev pogodbe. Delničarji lahko nadzorujejo in se zavedajo, kje se porabi njihov denar. Pomembna točka je možnost enostranske predčasne prekinitve DDU, v kateri mora razvijalec vrniti sredstva kupcu skupaj z obrestmi za uporabo denarja. V DDU je delničar priznan kot soinvestitor, vendar ima veliko več možnosti za zaščito svojih pravic kot komercialni partnerji gradbenega podjetja, saj so občani, ki sodelujejo pri deljeni gradnji, dodatno zakonsko zaščiteni kot potrošniki.

Vprašanje odgovor

Vprašanje: od katerega trenutka ima razvijalec pravico skleniti pogodbeno pogodbo?

odgovor: Po prejemu gradbenega dovoljenja lahko gradbeno podjetje začne sestavljati DDU, če ima na razpolago druge dokumente, ki jih zakon zahteva za opravljanje dejavnosti.

Vprašanje: ali je mogoče vložiti materinski kapital?

odgovor: ja, ni zakonsko prepovedano.

Vprašanje: kaj je predpogodba o kapitalski udeležbi?

odgovor: predpogodba je zelo podobna DDU, vendar z drugačnimi pravnimi posledicami. Ni registriran pri državnih organih. V njem je navedeno, da bosta stranki v prihodnje sklenili pravi dogovor, trenutno pa podpisujeta dokumente o zavezi k temu.

Imate še vprašanja? Vprašajte jih našemu odvetniku BREZPLAČNO!

Zadnja posodobitev: 21.01.2019

Ob nakupu stanovanja za Pogodba o delniški udeležbi (DPA) Kupec pravno postane soinvestitor pri gradnji hiše. Ampak kaj DDU Se bistveno razlikuje od drugih vrst gradbenih soinvestitorskih pogodb?

Pogodba o soudeležbi pri gradnji stanovanjske hiše- to je edina vrsta pogodbe za sofinanciranje gradnje mestnih stanovanj s strani občanov, neposredno določena z zakonom ( posamezniki, delničarji). Zakon tudi določa, da je treba tovrstno pogodbo uporabljati Razvijalci pritegniti denar od prebivalstva za gradnjo stanovanjskih stanovanjskih zgradb (Odpre se v novem zavihku."> 2. člen, 1. člen, Zvezni zakon-214).

Z drugimi besedami, vsak posameznik ali pravna oseba daje denar za gradnjo določenega stanovanja v stavbi v gradnji ( tiste. stanovanja z danimi parametri in dano lokacijo znotraj hiše), po zaključku gradnje pa prejme od Razvijalec točno to stanovanje.

Zadnje zakonodajne spremembe v smislu naselij delničarji z Razvijalci Avtor: Sporazumi o lastniški udeležbi (EPA), od leta 2019 – so opisani spodaj.

Druge vrste pogodb za nakup stanovanj od Razvijalec/graditelj nimajo pravnega okvira, ki bi urejal pogoje za zbiranje denarja za stanovanjsko gradnjo, in odgovornosti Razvijalec za zbrani denar. Čeprav so v civilnem pravu dopustne druge vrste pogodb, urejajo povsem drugačna razmerja ( za razliko od DDU), na primer razmerje med posojilodajalcem in posojilojemalcem ali razmerje med splošnim vlagateljem in soinvestitorji, ko soinvestitor prevzame vsa komercialna tveganja podjetja ( Gradnja).

na primer akumulacijsko pogodbo v zadevi pomeni tudi povsem drugačna razmerja med strankama. Kupec tukaj ne komunicira z Razvijalec na splošno, vendar nakaže denar neprofitni organizaciji ( zadruga), katerega del ( tiste. delničar) je sam in s tem nosi vsa tveganja zadruge kot generalnega investitorja gradnje.

Za razliko od vseh drugih pogodb o nakupu stanovanja, ta ne pomeni, da je kupec poslovni partner Razvijalec in zato zagotavlja posebno ( zmanjšanje tveganja) pogojih in ga postavlja v privilegiran položaj nad Razvijalec. Deloma je to podobno privilegiranim pogojem vlagatelja v banki, ko prenese denar na depozit pod jasno določenimi pogoji, ne da bi postal partner banke in ne bi bil udeležen v njenih komercialnih tveganjih.

Pogodba o lastniški udeležbi (PAA) mora nujno vsebovati informacijo, da je sestavljen in sklenjen v celoti v skladu s standardi, opisanimi v ..

Vzorec pogodbe o lastniški udeležbi (DPA) lahko prenesete na spodnji povezavi v članku.

Pogoji pogodbe o soudeležbi pri gradnji

DDU mora vsebovati številko bistvene (obvezne) pogoje , brez prisotnosti vsaj enega od teh se šteje, da pogodba ni sklenjena ( Odpre se v novem zavihku.">4. člen, 5. člen, 4. člen zveznega zakona-214).

Zlasti do bistveni pogoji Pogodbe o delniški udeležbi nanašati:

• Opredelitev/identifikacija določenega objekta skupne gradnje ( stanovanje - njegova površina, tloris, nadstropje in lega v nadstropju), v skladu s projektno dokumentacijo Razvijalec;
• Čas gradnje ( rok za predajo hiše v obratovanje in prenos stanovanja na družbenika);
• Pogodbena cena, pogoji in postopek plačila ( takoj ali na obroke);
• Garancijska doba za stanovanje, preneseno na delničarja;
• Navedba na kakšen način Razvijalec zagotavlja izpolnjevanje svojih obveznosti iz pogodbe ( zavarovalna pogodba, prispevki v odškodninski sklad ali depozitni računi – več o tem v nadaljevanju).

Še več, če Razvijalec krši določene roke za prenos stanovanja, potem delničarju plača kazen (kazni ) za vsak dan zamude v višini ( za posameznike) sto petdeseti del trenutne obrestne mere refinanciranja Centralne banke Ruske federacije (Odpre se v novem zavihku."> Klavzula 2, člen 6, zvezni zakon-214).

Takšne zmogljivosti DDU so učinkovito orodje za samoobrambo kupca in dobra spodbuda za Razvijalec lepo se obnašaj.

Preberete lahko uradno potrdilo o registraciji predšolske vzgojne ustanove ( Spletno mesto moskovske vlade).

Plačila po pogodbi o delniški udeležbi

Plačilo cene pogodbe o soudeležbi pri izgradnji (DDU) bi se moralo zgoditi po svoje zaključke in po njegova registracija v Rosreestr. Ta postopek plačila je izrecno naveden v Odpre se v novem zavihku.">3. člen, 5. člen, zvezni zakon št. 214.

Plačila po DDU se izvajajo v negotovinski obliki - z računa kupca na račun gradbenega podjetja.

Delničar lahko proizvaja plačilo za DDU naenkrat ali po stopnjah ( obročno plačilo), odvisno od Kako so ti plačilni pogoji navedeni v pogodbi? . V tem primeru lahko zamuda delničarja pri plačilu zanj povzroči plačilo kazni, zamuda, daljša od 2 mesecev, pa daje pravico Razvijalcu enostransko odpovedati pogodbo DDU.

Od leta 2017 je z zakonom uvedena alternativna možnost plačila Pogodbe o delniški udeležbi (DPA)- skozi depozitni račun . Računski mehanizem je namenjen zaščiti interesov delničarjev in jim v primeru kršitve zagotavlja vračilo vloženega denarja. Razvijalec obveznosti iz DDU (Za več podrobnosti o tem glejte povezavo).

In od 7.1.2019 plačilo DDU preko depozitnih računov postane obvezna za vse Razvijalci (to je zakonska zahteva), vendar le, če če prvi DDU projekt je bil prijavljen po tem datumu.

Med drugim za nakup stanovanj pri Pogodba o delniški udeležbiTudi banke so zveste; to vrsto pogodbe nakupi novogradnje, z vidika bank prinaša minimalna tveganja. Skladno s tem je s to vrsto pogodbe lahko najbolj donosna.

VIDEO: Pogodba o delniški udeležbi. Pomembne točke

— Nekatere nianse pogodb o delniški udeležbi (EPA): kaj mora biti tam in na kaj je treba biti še posebej pozoren.

Ob tem mora kupec upoštevati vsaj DDU in je najbolj varen dogovor za sofinanciranje gradnje, a vseeno ne jamči delničarju, ki Razvijalec bo svoje obveznosti izpolnjevalo brezhibno in v rokih, določenih v pogodbi. Prav tako ne zagotavlja, da se gradnja ne bo ustavila in razvojno podjetje ne bo razglasilo stečaja.

Še več, vsi Razvijalec jih oblikuje po svoje ( v okviru zahtev zveznega zakona-214), poskušajo ublažiti odgovornost za nekatere pogodbene klavzule ( za več podrobnosti si oglejte povezavo).

In od januarja 2017 morajo razvijalci objavljati na svojih spletnih mestih DDU projekt tako da se lahko vsak potencialni delničar vnaprej seznani s pogoji pogodbe.

Kakšna je zaščita lastnikov kapitala pri sklenitvi predplačniške pogodbe?

Glavna ugotovitev je: Pogodba o lastniški udeležbi (PAA), v primerjavi z drugimi vrstami sporazumov daje družbeniku veliko več pravic v zvezi z zahtevkom stanovanja. In finančna zaščita delničarjev se izraža v tem, da jim sklenitev DDU daje možnost, da v primeru kršitve nadomestijo izgube in škodo. Razvijalec svojih obveznosti. Za seznam posebnih finančnih ukrepov glejte navedeno povezavo.

Periodične spremembe zakona FZ-214 nenehno povečevati odgovornost Razvijalci in s tem vedno bolj ščitijo interese delničarjev. Na primer naložbe v stanovanjsko gradnjo Denar delničarjev je zaščiten z naslednjimi mehanizmi:

• od 2014 – obvezno;
• od 2017 - ustvarjanje singla;
• od 2019 – obvezni pogoj za obračune Pogodbe o delniški udeležbi prek posebnih skladov, kjer so sredstva delničarjev pod zaščito bank in DIA ( Agencije za zavarovanje depozitov).

Vsi ti "varnostni mehanizmi" so podrobneje opisani v ločenih opombah na navedenih povezavah.

O tem, katera možnost »zavarovanja« je bila izbrana, Razvijalec dolžan pisati v svojem, ki ga je objavil za vsak svoj gradbeni projekt.

Posebna zaščita za delničarja, ki je sklenil DDU, je njegova pravica do vračila vplačanega denarja in obresti za uporabo tega denarja ( več podrobnosti - sledite povezavi).

Dodate lahko tudi, da če je delničar posameznik, potem je njegov odnos z Razvijalec velja tudi Zakon o varstvu potrošnikov (v delu, ki ga ne ureja zvezni zakon-214).

"SKRIVNOSTI NEPREMIČNINSKEGA POSREDNIKA":

Kako se zgodi postopek nakupa novogradnje predvsem pa postopek sklenitve pogodbe z Razvijalec, ki je podrobno opisano v našem Odpre se v pojavnem oknu."> NAVODILA PO KORAKIH (interaktivni zemljevid, se odpre v pojavnem oknu).

Stanovanjsko vprašanje je danes bolj pomembno kot kdaj koli prej. Trenutno Rusi praviloma dajejo prednost nakupu stanovanj v novih stavbah. Najbolj priljubljena možnost nakupa nepremičnine je sklenitev predoddelčne pogodbe na različnih stopnjah gradnje. Kakšen dogovor je to? Katere nianse mora vedeti kupec?

Skupna gradnja je...

Deljena gradnja je posebna oblika naložbe. V svojem okviru se gradbeno podjetje ukvarja s privabljanjem sredstev državljanov ali organizacij, ki so potrebna za gradnjo nepremičninskih objektov. Državljani, ki vlagajo denar v stanovanja v gradnji, so neposredno vključeni v skupno gradnjo. Razvojno podjetje z njimi sklene pogodbo. Kaj je to? Okrajšava pomeni pogodbo o kapitalski udeležbi.

Tako je postopek gradnje nepremičnine naslednji:

• Gradbeno podjetje najame ali kupi zemljišče za gradnjo objekta.
• Razvijalec sklepa pogodbe z državljani.
• Vsak udeleženec skupne gradnje plača stroške svojega deleža v procesu gradnje.
• Ko državljani, ki so sklenili DDU, postanejo lastniki stanovanj.

Udeleženci

Udeleženci skupne gradnje so:

• Razvijalec. To je pravna oseba, ki ima pravico do uporabe ali lastništva zemljišča in gradbeno dovoljenje. Lahko ima katero koli organizacijsko in pravno obliko. Glavni nalogi razvijalca sta privabljanje kapitala in gradnja nepremičnin.
• občan, ki se je odločil vložiti lasten denar v gradnjo. Včasih lahko pravna oseba nastopa kot delničar.

Ureditev pravnih razmerij

Odnosi med udeleženci deljene gradnje so urejeni na ravni zvezne zakonodaje. V skladu z zakonom o DDU (214 zveznega zakona) mora pogodba, sklenjena med državljanom investitorjem in razvijalcem, vsebovati:

• ki je določena glede na obstoječo in bo po končani izgradnji prešla v last družbenika.
• Stroški predmeta.
• Plačilni nalog.
• Obdobje, v katerem bo objekt zgrajen in predan delničarjem.

Pomembno je omeniti, da ta zakon opredeljuje precej strog okvir glede obdobja dokončanja gradnje. Zlasti v skladu z 214 zveznim zakonom DDU se lahko pogodba prekine na pobudo delničarja, če roki gradnje niso izpolnjeni. Delničarji imajo pravico do zanesljivih in popolnih informacij o poteku gradnje.

Gradbeni objekt

V skladu z zveznim zakonom 214 mora DDU vsebovati podatke o gradbenem projektu. Objekti so lahko tako stanovanjski kot nestanovanjski prostori hiš. Vključujejo tudi skupno premoženje (podstrešja, kleti, stopnišča).

Registracija predšolske vzgojne ustanove

Vsi centri za varstvo otrok morajo opraviti obvezno registracijo pri Rosreestr. Sporazum, ki je šel skozi ta organ, se šteje za sklenjenega. Hkrati lahko sklenete DDU za tiste predmete, za katere je bila izdana ne prej kot 1. aprila 2005.

Zakon določa tudi stopnje registracije predšolskih vzgojno-izobraževalnih ustanov:

• Zbiranje potrebne dokumentacije, plačilo državnih dajatev.
• Predložitev dokumentov za registracijo teritorialnemu uradu Rosreestr. Tam udeleženec DDU prejme potrdilo o prejemu, ki vsebuje datum sprejema dokumentov z njihovim seznamom, kontaktnimi podatki, imenom in podpisom zaposlenega v Rosreestru.
• Izdaja registrirane pogodbe.

Rok za registracijo DDU za prvega delničarja ne sme biti daljši od 18 dni, za naslednje pa 5 dni. Po prejemu registriranega DDU bosta potrebna potni list delničarja in potrdilo.

Cena

DDU je pogodba, v kateri mora biti navedena cena nepremičnine in postopek plačila zneska. Razvijalec določi stroške. Plačilo po pogodbi mora biti izvedeno izključno po registraciji DDU. Pogosto je lastnikom zagotovljeno obročno plačilo. Pridržujemo si pravico do spremembe cene. Razlog za to je lahko sprememba površine nepremičnine na podlagi izmere. Običajno so minimalna možna odstopanja določena v pogodbi.

Pomembno je upoštevati, da mora biti cena v pogodbi navedena v rubljih (skupaj s kopejkami). Pri uporabi valute druge države je naveden fiksni tečaj. Do registracije DDU nekateri razvijalci vztrajajo pri plačilu določenega zneska; takšna dejanja se štejejo za nezakonita. V tem primeru se lahko razvijalec kaznuje z globo do milijona rubljev.

Dokumentacija

Če je stanovanje kupljeno po DDU, bo paket dokumentov, ki jih predloži delničar, naslednji:

• DDU skupaj z dodatki in aplikacijami.
• Vloga gradbene organizacije za registracijo vrtca.
• Vloga delničarja za registracijo pogodbe.
• Potni list delničarja (če je predložen osebno).
• Notarsko overjeno pooblastilo (pri predložitvi dokumentov prek zastopnika).
• Notarsko overjeno soglasje zakonca za nakup nepremičnine.
• Zastavna pogodba (če so pritegnjena posojilna sredstva).
• Kratek opis objekta, ki se gradi.
• Potrdilo o plačilu državne dajatve.

Če je prosilec mladoleten, dokumente zanj predložijo skrbniki. V tem primeru je treba predložiti dokumente, ki potrjujejo skrbništvo.

Razvijalec mora:

• projektna izjava;
• gradbeno dovoljenje;
• zavarovalno ali poroštveno pogodbo.

Kako preveriti?

Registracijo tega dokumenta izvaja Rosreestr. DDU so v skladu z veljavno zakonodajo predmet obvezne registracije. Ne smejo vsebovati klavzul, ki tako ali drugače posegajo v pravice delničarjev. Pri nakupu stanovanja v stavbi v gradnji morate preveriti dokumentacijo za zemljišče. V klavzuli pogodbe o vrsti udeležbe mora biti navedena vrsta objekta (stanovanjska ali visoka stavba, nizka gradnja). Drugega besedila ne sme biti, sicer se takšna dejanja obravnavajo kot goljufija.

Če se želite prepričati, da je bil DDU dejansko registriran, ga morate ob prejemu natančno prebrati. Mora biti označeno. Prav tako lahko dobite izpisek iz enotnega državnega registra.

Dodelitev

DDU ima pasti, tako kot vsak sporazum. To še posebej velja, če je delničar v celoti plačal razvijalcu denar po pogodbi in želi prodati nepremičnino. V večini primerov stroški takšnega stanovanja postanejo višji. Cesija se imenuje tudi pogodba o odstopu. Lahko ga izdate večkrat

Kupci naj upoštevajo, da jim ni ponujen nakup le nepremičnin, temveč tudi obveznosti iz DDU. Zato se morate pred nakupom seznaniti s tehnično in projektno dokumentacijo. Priporočljivo je preveriti tudi veljavnost same pogodbe.

Prenehanje DDU

V določenih okoliščinah je PDU mogoče prekiniti. Kaj je ta postopek in kaj je njegovo bistvo? Razlog za odpoved je lahko le neizpolnjevanje pogodbenih obveznosti s strani izvajalca ali udeleženca. Pobudo za odpoved lahko podata obe strani. Pogoji za enostransko odpoved so lahko naslednji:

• Udeleženec je s plačilom zamujal več kot 2 meseca.
• Zgrajeni objekt ima pomembne pomanjkljivosti.
• Razvijalec je odložil dobavo hiše za več kot 2 meseca.

Prav tako ima delničar pravico vložiti tožbo, če je gradbena organizacija nepooblaščeno spremenila projektno dokumentacijo ali pogoje pogodbe.

Stvari, ki jih je treba upoštevati

Tako kot vsak sporazum ima veliko odtenkov in klavzul. Na pasti lahko naletimo na vsaki stopnji njegovega zaključka. Tukaj so glavne točke, na katere morate biti pozorni:

• Podatki o organizaciji gradnje v DDU morajo biti popolni (naslov, ime, pooblaščene osebe) in sovpadati s podatki v projektnih in dovoljenjih.
• Če registracijo izvede predstavnik razvijalca, mora imeti dokumentacijo o prenosu teh pravic.
• DDU mora vsebovati podroben opis predmeta in roke dobave.
• Podpisan mora biti garancijski rok (v primeru stanovanjskih prostorov 5 let).
• DDU mora odražati podatke o površini stanovanja, plačilnih pogojih v primeru spremembe.
• V pogodbi ni dovoljeno vsebovati klavzul, ki določajo, da bo izvajalec nepooblaščeno spreminjal dokumentacijo.
• Pogodba velja, dokler stranki v celoti ne izpolnita svojih obveznosti.
• Datumi zagona morajo biti točni.
• Seznam okoliščin višje sile, predpisan v DDU, ne more biti dolg. Dovoljene so naslednje formulacije: vojna, teroristični napad, naravne nesreče.
• Objekt v gradnji se ne šteje za kakovostnega, če ni dan v uporabo. Ta točka mora biti opisana v pogodbi.
• Stroški stanovanja morajo biti navedeni na 1 kvadratni meter v ruski ali drugi tuji valuti s fiksnim tečajem.
• Obveznosti delničarja se lahko štejejo za izpolnjene od trenutka, ko so sredstva položena v banko na račune razvijalca.
• Opisati je treba postopek odpovedi pogodbe in višino kazni.
• DDU mora vsebovati pogoje za povračilo stroškov delničarja v primeru bistvenih pomanjkljivosti premoženja.
• V skladu s pogodbo ima razvijalec pravico do uporabe delničarskih sredstev samo za gradnjo objekta.
• Ne bi smelo biti klavzul o sklepanju pogodb s tretjimi organizacijami (na primer z družbo za upravljanje).

Najpogostejši način nakupa stanovanj v zadnjih letih so rabljena stanovanja. Kaj je to? Gre za pogodbo o soudeležbi pri gradnji. Skleniti ga je treba z razvojnim podjetjem. Ta dokument ima veliko pasti. Vendar pa je postopek njegove sklenitve podrobno opisan v zveznem zakonu pod številko 214. Zato, da bi se izognili neprijetnim situacijam v prihodnosti, morate skrbno pretehtati postopek njegove sklenitve. V nobenem primeru ne sme tako ali drugače posegati v pravice delničarja. V nasprotnem primeru lahko svoje pravice zaščitite na sodišču. Če pa kupec dvomi ali ne razume veljavne pravne ureditve, lahko vedno poišče pomoč odvetnika.

Nakup stanovanja v stavbi v gradnji je dober način za prihranek pri stanovanju: kvadratni meter praviloma v fazi izkopavanja stane tretjino manj kot po začetku obratovanja. A pravno gledano ne kupujete stanovanja, ampak pravico do njega po končani gradnji. Ta pravica je podprta s pogodbo o delniški udeležbi ali na kratko DDU. Povedali vam bomo, kako izgleda DDU, ki opravlja svoje funkcije in vas ščiti kot delničarja.

Kaj je DDU

Pogodba o deljeni udeležbi je dokument, ki opisuje pogoje transakcije med razvijalcem in udeležencem v skupni gradnji. Ta sporazum nima enotne zakonsko potrjene oblike. Člen 4 214-FZ navaja obvezne točke, brez katerih je DDU neveljaven. Sicer pa se vsak razvijalec sam odloči, kaj bo vključil v pogodbo.

Kaj plača delničar?

Po DDU delničar ne kupi stanovanja, temveč pravico do njega, ko je hiša zgrajena. To pravico mora plačati v roku, določenem v pogodbi. Razvijalec mora zgraditi hišo, jo dati v obratovanje in prenesti stanovanje do časa, ki je prav tako določen v pogodbi.

Kapitalska udeležba deluje takole: razvijalec zgradi hišo, tudi z denarjem delničarjev

V DDU je jasno zapisano, katero stanovanje naj bi v prihodnje prešlo v last družbenika: na katerem naslovu, v katerem vhodu, v katerem nadstropju, pod katero številko, kakšna površina in razporeditev. Običajno je v pogodbi navedeno, da se lahko po dostavi hiše površina stanovanja spremeni. Napaka znotraj pol kvadratnega metra se šteje za normalno.

Pogosto so razvijalci tako zaskrbljeni zaradi svojih dobičkov, da v pogodbo vključijo pogoj, po katerem mora delničar doplačati, če se površina po nesreči poveča. Iz nekega razloga "pozabijo" poskrbeti za drugo stran in zagotoviti vrnitev, če se je območje nekoliko zmanjšalo. Da se čim bolj zaščitite, zahtevajte spremembo pogodbe: odstranite klavzulo o doplačilu v primeru povečanja kvadrature, dodajte klavzulo o vračilu v primeru zmanjšanja kvadrature.

Pogodbena cena je površina stanovanja, pomnožena s ceno na kvadratni meter. Prostor obsega hladilne prostore: balkone in terase.

Končna cena stanovanja je po zakonu določena ob podpisu pogodbe, če pogodba ne vsebuje klavzule o možnosti spremembe cene. Prepričajte se, da razvijalec tam ne vključi takšne klavzule, sicer lahko v prihodnosti izgubite denar.

Postopek plačila bo v pogodbi določen ločeno: na primer 5 dni po državni registraciji pogodbe. Upoštevajte, da se v skladu z zakonom plačilo izvede šele po državni registraciji. To ščiti delničarje pred dvojno prodajo.

Znesek lahko položite v enkratnem znesku ali na obroke - odvisno od dogovorov. Praviloma razvijalci dajejo možnost plačila na obroke.

Roki

V DDU je več točk, kjer so omenjeni roki. Nanje morate biti še posebej pozorni.

Datum dokončanja hiše

Tu sta največkrat predpisana četrtletje in leto. Dan, od katerega je mogoče vložiti zahtevek za zamudo pri razvijalcu, bo prvi dan četrtletja, ki sledi tistemu, ki je določeno v pogodbi.

V primeru zamude lahko od razvijalca zahtevate kazen. Za vsak dan po dogovorjenem roku vam mora podjetje plačati znesek v višini tristotinke obrestne mere refinanciranja Centralne banke Ruske federacije, pomnožene s pogodbeno ceno. Tečaj se upošteva na dan izpolnitve obveznosti.

Če projektant vnaprej razume, da roka ne bo mogel izpolniti, je dolžan o tem pisno obvestiti družbenike dva meseca pred predvidenim rokom dokončanja gradnje. Obvestilo bo ponudilo spremembo pogojev pogodbe. Delničar ima pravico zavrniti spremembo pogojev, razvijalec pa ima pravico podaljšati pogoje na sodišču.

Če razvijalec odloži dobavo hiše za 2 meseca, lahko uporabite čl. 9 214-FZ in enostransko brez sodišča zavrnejo izvršitev pogodbe, tako da razvijalcu pošljejo obvestilo. V tem primeru vam bo moralo podjetje vrniti denar in plačati obresti za uporabo vašega denarja v 20 dneh od dneva odpovedi.

Datum zapadlosti

Če plačate celoten znesek naenkrat, bo ta odstavek imel en datum. Če bo izplačil več, preverite, ali so pravilno navedeni dnevi, ko morate položiti denar. Za zamude pri plačilih boste morali plačati kazen, zato natančno preverite datume in sledite urniku, ki je naveden v pogodbi.

Bodite pozorni na klavzulo, ki določa trenutek plačila. Obstajata dve možnosti: v prvem primeru se plačilo šteje za izvršeno v trenutku, ko je denar prejet na račun razvijalca; v drugem - ko je denar zapustil delničarjev račun. Ti datumi se redko ujemajo: dejstvo, da ste denar nakazali, ne pomeni, da je takoj končal na računu nasprotne stranke. Če razvijalec vztraja, da se bo dejstvo plačila upoštevalo ob prejemu denarja, se prepričajte, da imate čas za plačilo zneska, ob upoštevanju vseh možnih bančnih zamud.

Pogodbeno obdobje

Standardno besedilo je "dokler stranke ne izpolnijo vseh svojih obveznosti." Če razvijalec napiše kaj drugega, preverite, kako je pogodba povezana z drugimi pogoji, da se pogodba ne zaključi, preden hiša začne delovati.

Predpogoji

📌 opis predmeta, ki bi ga morali prejeti na koncu: iste stanovanjske in nestanovanjske sobe s prostori;

📌 rok, v katerem bo hiša oddana in stanovanje preneseno na vas v skladu s potrdilom o prevzemu;

📌 cena pogodbe, rok in postopek plačila - koliko denarja, kdaj in kako morate plačati razvijalcu;

📌 garancijsko obdobje za skupni gradbeni projekt - če se v tem obdobju kaj pokvari, bo razvijalec to brezplačno popravil;

📌 načini, kako zagotoviti, da investitor izpolni svoje pogodbene obveznosti - kaj se zgodi, če investitorju zmanjka denarja, se pokvari oprema ali iz katerega koli drugega razloga ne more dokončati hiše.

Garancijska doba nameščen ločeno na hišni in inženirski opremi. Minimalna garancija za dom je 5 let; za inženirsko opremo - 3 leta. Za strešne in medpanelne šive dajejo najdaljšo - 10 let. Obdobje se šteje od trenutka, ko je stanovanje preneseno na vas.

Inženirska oprema vključuje dvigala, odtoke za smeti, kotlovnice, razdelilne postaje, prezračevalno in ogrevalno opremo. Če z njim ravnate nepravilno in zaradi tega pride do okvare, ga razvijalec ne bo popravil v okviru garancije.

Način zavarovanja v primeru skupne gradnje- to je obljuba. V skladu s čl. 13 214-FZ se zemljišče ali pravica do njegovega najema, pa tudi nedokončan gradbeni projekt, prenese na delničarje kot zavarovanje.

To pomeni, da če ima razvijalec težave, ne bo mogel prodati zemljišča in pobegniti, delničarjem pa pustil nedokončano škatlo. Če bo šlo za prodajo zemljišč in nedokončanih nepremičnin na dražbi, bodo denar namenili za vračilo delničarjev in jim plačali kazen.

Registracija

Pogodba o kapitalski udeležbi mora biti registrirana v enotnem državnem registru. Brez take registracije se šteje, da ni sklenjena. Če vi in ​​razvijalec podpišete dodatno pogodbo - o podaljšanju roka ali drugih spremembah prvotnih pogojev - jo bo treba tudi registrirati, saj je tak dokument sestavni del pogodbe in v vsem ponavlja svojo usodo.

Za registracijo boste potrebovali:

📌 DDU v treh izvodih - vaš izvod, razvijalčev in en za prenos registracijskemu organu;

📌potni list;

📌 izjava vas in predstavnika razvijalca;

📌Notarsko overjeno soglasje zakonca za vašo transakcijo.

Odškodnina, če gre razvijalec v stečaj

Da bi delničarje čim bolj zaščitili pred brezvestnimi razvijalci, je bil sprejet zvezni zakon. Posledično se je pojavil "Sklad za varstvo pravic državljanov - udeležencev skupne gradnje", ki upravlja kompenzacijski sklad, v katerega morajo vsi razvijalci prispevati denar - 1,2% od vsakega prodanega predmeta.

Če je razvijalec razglašen za stečaj, bo odškodninski sklad dodelil sredstva za dokončanje gradnje in plačilo kazni.

Če skupščina udeležencev skupne gradnje odloči, da je bolje vrniti denar, kot pa čakati, da se pojavi nov graditelj, bo sklad obračunal odškodnino. Izračun je naslednji: površina objekta po DDU, pomnožena s povprečno ceno primarne nepremičnine v vaši regiji. Delničarji, ki so denar vložili v standardna stanovanja do 120 m², bodo po napovedih sklada lahko povrnili vse stroške.

Opomba

Včasih razvijalci ponujajo sklenitev ne pogodbe o kapitalski udeležbi, temveč investicijske ali gradbene pogodbe. Če vas vodja gradbenega podjetja prepričuje, da je to isto in da ni nobene razlike, ne popustite.

Z gradbeno pogodbo se izvajalec zaveže zgraditi objekt po naročilu naročnika v roku, določenem s pogodbo. Stranka mora izvajalcu ustvariti potrebne pogoje za izvedbo dela, sprejetje rezultata in plačilo denarja.

Izvajalec ne nosi nobene dodatne odgovornosti - ni mu treba dati zemljišča v zavarovanje, plačati denarja v odškodninski sklad ali dati garancije za hišo in njeno opremo. Poleg tega lahko razvijalec upraviči svoja nesposobna dejanja ali, nasprotno, neukrepanje z dejstvom, da zanj niste ustvarili ustreznih pogojev. Čeprav med skupno gradnjo delničar nikakor ne more vplivati ​​na potek del.

V skladu z investicijsko pogodbo vlagatelji združijo svoje naložbe in ukrepajo za ustvarjanje dobička. Ali – kot v našem primeru – pridobiti dokončano hišo. Vsi vlagatelji imajo pravico uporabljati in razpolagati s predmeti in rezultati kapitalskih naložb. Poleg tega bo dokončana hiša prenesena na investitorje kot skupno skupno lastništvo. In ne boste prejeli stanovanja št. 50, ampak nekaj 1/8292 deleža skupne skupne lastnine. In da bi ga prodali, boste prejeli odpovedi predkupne pravice od vseh drugih lastnikov. Samo predstavljajte si ta kup papirjev.

Prav tako niste upravičeni do zavarovanja s premoženjem po naložbeni pogodbi. In kar je najpomembneje, investicijske in pogodbene pogodbe ni mogoče registrirati, vaše prihodnje stanovanje ne bo vključeno v Enotni državni register nepremičnin in nihče ne bo mogel preprečiti razvijalcu, da ga proda nekomu drugemu.