Tipo de participacion ddu que significa. Compra de un apartamento bajo un acuerdo de participación compartida (DPA). Comprobamos los documentos del desarrollador.

Hasta hace poco no existían normas que regularan la participación accionaria, de lo que se aprovecharon promotores sin escrúpulos. Con la aparición de la Ley federal "sobre participación accionaria", la situación cambió: los accionistas recibieron ciertas garantías que les permitieron devolver los fondos en caso de rescisión del contrato.

Un acuerdo de participación accionaria (EPA) se celebra entre dos partes: el accionista y el promotor. El documento tiene un único objetivo: invertir en la construcción de un edificio de varias plantas.

Conclusión del DDU: responsabilidades del desarrollador

• obtener documentos que permitan la construcción;
• registrar la propiedad de un terreno o redactar un contrato de arrendamiento;
• publicar documentos que confirmen el derecho a realizar trabajos de construcción en el sitio web de la empresa. Deberán ser proporcionados al posible accionista cuando éste lo solicite.

Al celebrar un acuerdo, el accionista debe presentar únicamente un pasaporte. En 2014, DDU se considera la forma más confiable de comprar una vivienda en una casa en construcción.

Ventajas de DDU para inversores

1. Regulación estricta del texto del contrato. Especifica las responsabilidades de cada parte. Se describe detalladamente la información sobre el objeto: sus dimensiones, el número de apartamento, su distribución. Después de firmar el documento, el accionista se convierte automáticamente en acreedor hipotecario y el promotor en deudor hipotecario. El terreno se utiliza como propiedad colateral. Está sujeto a ejecución hipotecaria si el promotor no cumple con sus obligaciones.
2. Registro obligatorio. DDU está registrado ante las autoridades de catastro y cartografía. Esto elimina la posibilidad de realizar una “doble venta” del mismo objeto. La DDU de un objeto no se registrará por segunda vez.
3. Responsabilidad financiera. El incumplimiento de los plazos para la entrega del objeto conlleva una compensación monetaria para el promotor y los accionistas. Lo único que tienen que hacer es acudir a los tribunales.
4. Seguro de calidad. 214-FZ impone una garantía de cinco años al objeto, que está cubierta por el desarrollador.

Riesgos para los inversores

Congelación de la construcción

De acuerdo con 214-FZ, el inversor es un acreedor de tercera prioridad. En caso de quiebra de una empresa constructora, la devolución de sus fondos se realiza sólo después de que se cumplan los requisitos de las organizaciones bancarias, los empleados de la empresa, etc. Según las estadísticas, el mayor número de edificios sin terminar se encuentran en las regiones de Leningrado, Moscú, Voronezh y el territorio de Krasnodar.

Gravamen de vivienda

Para la construcción, el promotor puede obtener capital prestado. Además, los bancos emiten en tramos. La vivienda en construcción se utiliza como garantía. En caso de incumplimiento de las obligaciones con las instituciones de crédito, los apartamentos vendidos bajo la DDU reciben.

Venta doble

Posible antes del registro de la DDU ante los organismos autorizados. De acuerdo con la ley, se considera válido el documento registrado primero. A otros inversores se les negará el registro. Muy a menudo, los intermediarios recurren a este tipo de esquemas fraudulentos. Compran viviendas en las etapas iniciales de construcción al costo y las venden después de un cierto período al precio de mercado a varios compradores. La primera persona que registre el contrato se convierte en propietario de la vivienda. Por lo demás, el intermediario devuelve el coste del objeto especificado en el contrato, es decir, varias veces menos de lo que pagó.

Cambios en la documentación de diseño.

La empresa constructora puede realizar ajustes que no sean beneficiosos para el inversor. Pueden afectar la distribución y la superficie total del apartamento. Una vez entregada la propiedad, el accionista puede recibir una vivienda que no cumpla con los requisitos establecidos. El juicio podría durar varios años.

Aumento de precio

La legislación no reconoce la construcción de un edificio residencial como proyecto de inversión. El precio del apartamento incluye el IVA del 18%. El procedimiento para realizar pagos adicionales al aumentar el área habitable lo determina el desarrollador. En algunos casos, esto provoca un importante aumento de precio.

Aplazamiento de los plazos de entrega de proyectos

La empresa constructora puede posponerlos por un período arbitrario. Para no pagar una compensación a los accionistas, debe presentar una razón válida.

¿Cuándo tiene el accionista derecho a rescindir el contrato?

El accionista podrá resolver unilateralmente el contrato si:

• el plazo para la transferencia del objeto fue violado por más de dos meses;
• hay quejas sobre la calidad de los trabajos de construcción;
• el desarrollador no puede ofrecer ninguna garantía.

Si un individuo actúa como accionista, al rescindir el DDU por iniciativa suya, la empresa constructora le devuelve todos los fondos invertidos y paga una multa equivalente a 1/150 de la tasa de refinanciamiento. Se trata de una especie de tarifa por utilizar los fondos del inversor.

La única razón por la que el promotor puede cancelar el contrato es si el inversor no paga según el documento.

Casos en los que la DDU es inaplicable

El Capítulo 9 del Código Civil de la Federación de Rusia contiene motivos por los cuales la DDU no tiene fuerza legal. Este:

• Contradicción del acuerdo con las normas de la legislación. Es posible si el trato se concluye con una empresa que no tiene permisos para trabajos de construcción.
• Firma de un documento por parte no autorizada para ello.
• Involucrar a personas incapacitadas o parcialmente capaces para participar en una transacción.

Cláusulas obligatorias del DDU

El acuerdo se puede redactar en cualquier orden. Sin embargo, 214-FZ destaca algunos puntos que deben estar presentes en el texto del documento.

1. Una descripción clara del objeto de inversión. Pueden ser locales residenciales o no residenciales. Debe describirse con el mayor detalle posible, según la documentación del proyecto. El texto indica el área total, distribución, piso, número de departamento, ubicación.
2. Fechas exactas de finalización de la construcción. La DDU debe indicar una fecha específica después de la cual los inversores pueden acudir al tribunal.
3. Precio. Se indica el coste total de la propiedad, el plan y su plazo de amortización.
4. Garantizar. Se indica que el promotor asume obligaciones de garantía durante la operación de un edificio residencial. El plazo mínimo es de cinco años. Los períodos más cortos son inaceptables.
5. Responsabilidad. Se describen las acciones que se producirán si cada parte incumple los términos de la transacción: posibilidad de rescisión, compensación económica, etc.

Antes de firmar el documento, no está de más que el inversor estudie la documentación financiera del promotor. Se debe prestar especial atención a los informes anuales de tres o más años, el balance, la distribución de pérdidas y ganancias.

¡Importante! No se puede ingresar a una DDU si el desarrollador no tiene permisos de construcción. En la mayoría de los casos, los inversores pierden su capital debido a construcciones ilegales.

El derecho a un terreno se puede comprobar mediante el número catastral en el Registro Estatal. Esto eliminará las transacciones dobles.

El arte del disfraz

Los desarrolladores sin escrúpulos todavía practican "esquemas grises" que permiten que otros mecanismos se hagan pasar por DDU.

1. Entre ellos, la estrategia fraudulenta más común es el acuerdo preliminar del DDU. No está cubierto por las garantías de 214-FZ. Se supone que se trata de un eslabón intermedio en el camino hacia la educación preescolar oficial. El promotor está obligado a celebrar un acuerdo formal con el inversor tras la construcción de la instalación. De hecho, el documento preliminar no otorga al accionista el derecho de propiedad de la vivienda. No está registrado ante organismos autorizados, por lo que es luz roja para la venta directa. A menudo, según un DDU preliminar, un objeto se vende varias veces.
2. Préstamo de fondos contra una letra de cambio. El esquema implica la ejecución de un acuerdo preliminar y un acuerdo para comprar una letra de cambio. El precio del valor es comparable al precio especificado en la DDU. Básicamente, el inversor paga la compra del apartamento por adelantado. De hecho, no existe ninguna conexión entre estos dos documentos. Una vez finalizados los trabajos de construcción, el promotor puede devolver el dinero al inversor, no la vivienda. Además, la condición para la celebración de una DDU oficial puede ser un precio mucho mayor que el coste de la factura. Como resultado, resulta que el accionista prestó dinero a la empresa constructora durante varios años sin intereses.

Medidas de precaución

El primer paso es estudiar las normas de 214-FZ. Responderán preguntas frecuentes relacionadas con la inversión en acciones.

Un desarrollador confiable es la mejor manera de protegerse de los riesgos de inversión. Al elegirlo, estudie detenidamente los estados financieros y los documentos constitutivos. 214-FZ otorga a los accionistas el derecho de exigir cualquier información sobre las actividades del contratista de construcción. Puede leer reseñas sobre la empresa, pero no debe confiar en ellas al 100%: los competidores pueden dejar información negativa. Más informativo que las revisiones es el informe de auditoría del último año, la cuenta de pérdidas y ganancias y los activos netos del promotor.

No debe entrar en esquemas que no sean DDU. Su objetivo es eludir la Ley Federal "Sobre la participación en la construcción de capital compartido". Por tanto, no están cubiertos por ninguna garantía.

Hay muchos riesgos asociados con la DDU. Desafortunadamente, 214-FZ todavía tiene lagunas que aprovechan desarrolladores sin escrúpulos. La garantía de recibir un objeto de acuerdo con todos los requisitos especificados en la ley no siempre es del cien por cien. Los expertos del mercado inmobiliario sugieren que los clientes potenciales aprendan una regla simple: "Transfiera dinero sólo después de una DDU registrada". Sólo en este caso podrás ahorrar capital, tiempo y nervios.

Comprar un apartamento en un edificio en construcción puede ser una inversión rentable o provocar la pérdida total de los fondos invertidos. Al participar en la construcción compartida, existen muchos riesgos para los ciudadanos. Sin embargo, a pesar de esto, muchos deciden comprar, ya que el costo de la vivienda en la etapa de construcción es más barato que el costo de la vivienda terminada en un promedio de 30%.

Contenido de página

La construcción compartida está muy extendida en Rusia y permite comprar un apartamento más barato o invertir dinero y obtener buenas ganancias, ya que el negocio es bastante rentable.

El proceso de participación compartida de los ciudadanos en la construcción de edificios de apartamentos está regulado por la ley federal. La relación entre el promotor y el accionista suele estar asegurada por un acuerdo DDU.

El concepto de educación preescolar.

Es poco probable que descifrar el concepto cause dificultades a nadie. DDU significa "acuerdo de participación accionaria en la construcción". El concepto implica atraer dinero de los ciudadanos para la construcción y construcción de edificios de apartamentos de forma legal. De hecho, este es el único tipo de acuerdo según el cual los ciudadanos (individuos) tienen derecho a participar en la financiación, y el gobierno permite recaudar fondos de personas físicas para llevar a cabo las actividades de una entidad jurídica. De hecho, un particular que participa en la construcción es un inversor.

Algunas personas no entienden del todo qué es la construcción compartida de apartamentos. El proceso de participación en la construcción compartida es el siguiente:

1. Se crea una determinada empresa constructora y recibe permiso para poseer un terreno (adquiere propiedad o arrienda).
2. En este terreno, la empresa decide construir un edificio de apartamentos o un complejo residencial con apartamentos.
3. El promotor hace una oferta en el mercado inmobiliario y los interesados ​​pueden comprar el apartamento en la fase de construcción de la casa.
4. Se firma un contrato de cesión o participación en la construcción, los accionistas dan dinero a la empresa, y con ese dinero se comienza a construir una casa desde cero.
5. Cuando se completa la construcción, la casa se pone en funcionamiento, todos los sistemas de comunicación de ingeniería comienzan a funcionar, el desarrollador transfiere el apartamento al comprador (el accionista que ya pagó la vivienda hace mucho tiempo): primero, el certificado de aceptación de Se firma el apartamento, luego se entregan las llaves y se registra la propiedad del nuevo propietario.

Todos los términos de cooperación, derechos y obligaciones de las partes están prescritos en el DDU. Por lo tanto, es necesario estudiarlo detenidamente antes de firmar. Si es posible, entrégaselo a un abogado o especialista para que lo revise.

¡Importante! Se puede concluir una DDU en cualquier etapa de la construcción antes de que el proyecto de construcción compartido entre en funcionamiento. Cuanto más se acerque la fecha de finalización de la construcción, menor será el riesgo para los ciudadanos y mayor será el coste por metro cuadrado.

Ley de construcción compartida

El proceso de construcción compartida está totalmente regulado por la Ley Federal FZ-214 "Sobre la participación en la construcción de edificios de apartamentos...". Desde un punto de vista legal, la construcción compartida es la construcción de viviendas urbanas con dinero de personas físicas y jurídicas (y no del propio promotor). Por lo tanto, un ciudadano que compra un apartamento durante la etapa de construcción, en realidad no compra metros cuadrados, sino el derecho a reclamar el apartamento una vez finalizada la construcción y puesta en servicio de la casa.

El contrato de participación accionaria de la Ley Federal No. 214 está cubierto por un artículo separado No. 4, que consta de 11 puntos y regula algunas cuestiones relacionadas con las relaciones jurídicas entre el promotor y el accionista. Por ejemplo, el párrafo 1 establece que el promotor está obligado a construir un edificio de apartamentos dentro de un plazo determinado y transferir la vivienda al comprador después de ponerla en funcionamiento. El accionista debe cumplir con sus obligaciones de pagar el dinero del apartamento a tiempo y en la cantidad establecida, y luego aceptar el apartamento. El párrafo 3 del artículo 4 destaca un punto muy importante: la DDU debe estar registrada ante las autoridades de Rosreestr.

Y el párrafo 4 establece que el acuerdo debe contener una descripción del objeto del acuerdo, el momento de la transferencia de la vivienda al accionista, el costo de la DDU, así como el período de garantía del objeto construido.

Las cuestiones relativas a la regulación del proceso de construcción compartida y el funcionamiento de DDU se analizan en varios artículos más de esta ley:

1. El artículo 5 de la Ley Federal No. 214 regula todas las cuestiones relacionadas con el costo de la transacción. Afirma que el precio del contrato celebrado no puede cambiar en el futuro, independientemente de las circunstancias actuales. Otro artículo regula el costo, el procedimiento de pago y la responsabilidad por incumplimiento de obligaciones.
2. El artículo No. 6 obliga estrictamente a la empresa constructora a indicar plazos específicos para la transferencia de la vivienda al comprador y a no violar estos plazos.
3. El artículo 8 describe el algoritmo para transferir la vivienda al comprador.
4. El artículo No. 7 regula las cuestiones relacionadas con el cumplimiento de las obligaciones de garantía por parte del desarrollador. Si la calidad de la construcción no cumple con los estándares estatales, el dinero deberá devolverse al accionista. Incluso después de la entrega de un proyecto de construcción compartido, el desarrollador puede seguir teniendo responsabilidades de mantener la casa terminada hasta un cierto período.
5. El artículo No. 9 analiza cuestiones relacionadas con la terminación de la DDU.
6. El artículo 11 aborda las cuestiones de la cesión de derechos si se decide vender un apartamento sin terminar (esto ocurre a menudo cuando se invierte en proyectos para recibir una parte de las ganancias de la reventa de apartamentos durante la fase de construcción).

Pros y contras de comprar un apartamento bajo DDU

Cada tipo de contrato o acuerdo tiene lados positivos y negativos. Lo mismo se aplica a un acuerdo de construcción compartida. Por un lado, la celebración de una DDU aumenta la seguridad de la transacción para el accionista, pero no garantiza al 100% que recibirá el apartamento que pagó por adelantado. Por tanto, consideraremos a continuación qué tiene de bueno un contrato de construcción compartida y qué aspectos negativos aparecen al celebrarlo.

Ventajas de concluir una educación preescolar:

1. Compra de un inmueble. La legislación establece que el DDU debe contener una descripción detallada del objeto de compraventa y del objeto de construcción en sí.
2. Reducir el riesgo de fraude. El acuerdo de participación en acciones se registra en Rosreestr sin falta de conformidad con la ley, es decir, se compra algo que realmente se está construyendo o que se está comenzando a construir.
3. El precio del contrato se mantiene sin cambios. Desde el momento de la celebración del contrato, ninguna de las partes tiene derecho a subir o bajar el precio del apartamento. Si después de firmar el contrato los precios de los materiales de construcción han aumentado considerablemente, el comprador puede estar seguro de que este problema no le afectará.
4. Disponibilidad de requisitos estrictos. Un acuerdo de participación accionaria le garantiza que recibirá exactamente lo que pagó. Los derechos del desarrollador están limitados en gran medida por el requisito de obtener el consentimiento del accionista cuando pretende realizar cambios en el proyecto o en los términos del acuerdo. Esto significa que no se producirán cambios sin su aprobación. Y si suceden, la empresa constructora responderá conforme a la ley.
5. Disponibilidad de garantías. Las obligaciones de garantía de la empresa constructora deben constar clara y plenamente en el contrato de participación compartida en la construcción de viviendas. Si surgen problemas y comienza un litigio, el accionista puede consultar el acuerdo, que contiene todo.
6. Posibilidad de cobrar sanciones. Para el accionista, será un plus que si hay un retraso en la entrega de la casa o se identifican otras formas de incumplimiento del contrato por parte del promotor, el comprador pueda demandar para cobrar una sanción. Este párrafo está en vigor en relación con las modificaciones a la ley existente para proteger los derechos de los accionistas.
7. La posibilidad de resolver el contrato tanto unilateral como bilateralmente en cualquier momento. Estos derechos están prescritos de antemano.

¡Importante! A veces, una empresa constructora ofrece celebrar un acuerdo preliminar sobre participación compartida en la construcción. PDDU y DDU no son lo mismo, son fundamentalmente diferentes entre sí. El acuerdo preliminar no está registrado en agencias gubernamentales y no tiene fuerza legal.

Desventajas de concluir una educación preescolar:

1. Existe el riesgo de quiebra del promotor debido al aumento de los precios de los materiales de construcción, ya que este problema no concierne al comprador y los gastos del promotor aumentan. Con tales cambios y aumentos de precios, las empresas constructoras a menudo quiebran porque no hay suficiente dinero y los accionistas se quedan sin nada. Esto no resulta nada agradable para el comprador.
2. Mayor tiempo de procesamiento. El plazo para comprar un apartamento y procesar los documentos relacionados está aumentando, ya que la DDU debe estar registrada en Rosreestr.
3. La necesidad de pagar el precio del apartamento en poco tiempo. Al concluir una DDU, no podrá obtener un plan de cuotas durante 5 o 10 años. El máximo que suelen ofrecer las empresas constructoras a los accionistas es de 6 meses, en ocasiones hasta 5 años. Por lo tanto, hay que pagar el importe total de una vez o contratar una hipoteca con un banco con intereses.
4. Los riesgos de un acuerdo contractual incluyen el hecho de que no es fácil rescindir el contrato prematuramente. Según la ley sobre participación en la construcción compartida, el contrato puede rescindirse si existen razones imperiosas para ello y se aportan pruebas irrefutables de la situación que se ha producido. Pero el Código Civil de la Federación de Rusia y la ley de protección de los derechos del consumidor permiten al comprador rescindir el contrato DDU sin motivos de peso.

Conclusión de un acuerdo DDU

La compra de apartamentos en una casa en construcción y la participación en la construcción en virtud de un acuerdo DDU es el único caso en la legislación de la Federación de Rusia en el que el comprador no es reconocido como socio comercial del desarrollador (ya que en realidad financia sus actividades). , pero es reconocido como consumidor. Por lo tanto, no sólo la DDU y la ley sobre participación en la construcción compartida, sino también el Código Civil de la Federación de Rusia y la Ley de protección de los derechos del consumidor defienden los derechos de los accionistas. No hace falta decir que celebrar un contrato de construcción compartida es la forma más fiable de comprar una vivienda en una propiedad en construcción, aunque no ofrece una garantía total.

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¿Qué derechos le otorga la DDU al accionista?

Al celebrar este acuerdo, los accionistas adquieren numerosos derechos que pueden defender ante los tribunales si surgen circunstancias inesperadas:

1. Controla tu gasto gracias a los cambios que entraron en vigor a principios de 2018 o cambios que se están preparando para su adopción. Según la nueva legislación, el promotor debe mantener ciertos informes sobre la situación financiera actual de la empresa y presentarlos al organismo autorizado.
2. Disponibilidad de acceso a la documentación. Por ley, el promotor está obligado a proporcionar al accionista documentos para un estudio más detallado. Podría ser una declaración de proyecto u otro documento serio.
3. El derecho a conseguir un apartamento. La empresa constructora está obligada a completar la casa por cualquier método, ya sea con dinero de los inversores atraídos o con fondos propios o prestados de los bancos.
4. El derecho a recibir un aviso de 14 días de finalización de la construcción.
5. Posibilidad de cobrar sanciones pecuniarias y multas por retrasos en la entrega de viviendas.

A qué prestar atención al redactar un acuerdo DDU

El acuerdo DDU es un documento muy importante. Debe estudiarse detenidamente antes de firmar. Si es posible, haga que lo revise un abogado profesional. Muchas personas, al firmar papeles sin mirarlos y sin entenderlos, se ponen en una posición peligrosa, ya que si son engañados por el promotor no podrán probar plenamente su caso.

¡Importante! En el DDU, todas las condiciones, derechos y obligaciones de las partes deben detallarse de la manera más precisa y transparente posible. No debe haber lenguaje ambiguo ni cláusulas que se contradigan entre sí.

Al leer el acuerdo, tenga en cuenta lo siguiente:

1. Los datos de la empresa constructora (nombre de la entidad jurídica, detalles, contactos, incluida la dirección legal) deben coincidir con los datos especificados en los documentos de permiso. También se deben proporcionar los datos del director y un enlace al acta constitutiva de la empresa.
2. Preste atención a con quién está celebrando un acuerdo: con el propio desarrollador, que aparece en otros documentos, o con una LLC y otra entidad legal. Tenga cuidado si se ve obligado a celebrar un acuerdo con una organización que no sea el desarrollador. En caso de engaño y fraude, la LLC se liquida fácilmente, las deudas se cancelan, el desarrollador continúa trabajando tranquilamente, el accionista se queda sin nada, ya que la empresa con la que firmó el acuerdo simplemente no existe.
3. El DDU no debe contener cláusulas que otorguen al desarrollador el derecho de cambiar cualquier documentación de manera unilateral.
4. Si un representante de la empresa participa en la presentación de documentos para el registro en el Registro Ruso, verifique que tenga un poder notarial válido y el derecho a participar en dichas actividades.
5. En la línea "Objeto del acuerdo" es importante que se indique que es el desarrollador especificado quien está obligado a transferirle el apartamento de conformidad con la legalidad del procedimiento de conformidad con la Ley Federal No. 214.
6. La información sobre el objeto en construcción debe indicar los datos de la casa específica, el nuevo edificio en el que está comprando un apartamento: el número de pisos, logias, apartamentos, su área, dirección de la casa, etc. Esto garantiza que tendrá derecho a exigir un apartamento exactamente donde acordó originalmente.
7. También debe describirse detalladamente el apartamento por el que transfiere el dinero. Cabe destacar rasgos distintivos que lo diferenciarán aún más de otros apartamentos del mismo edificio. Se debe especificar el área del apartamento, número de habitaciones, piso, entrada, distribución. Este enfoque garantiza que no recibirá un apartamento en la esquina en lugar de un apartamento en la entrada del medio, y si se identifica alguna inexactitud, podrá discutir con el desarrollador una sanción o la corrección de las deficiencias.
8. El precio en el contrato deberá indicarse tanto por apartamento como por metro cuadrado. Después de la entrega del apartamento, los empleados de BTI tomarán medidas del área para elaborar un pasaporte técnico del objeto, que siempre difiere entre 1 y 2 metros cuadrados de lo que se registró originalmente. Si hay más plazas, el accionista paga dinero extra; si hay menos, el promotor devuelve la diferencia.
9. Se deberá especificar específicamente el plazo para la entrega de llaves del apartamento. A menudo sucede que el contrato especifica la fecha de finalización de la construcción y no la transferencia de los apartamentos a los accionistas. Una vez construida la casa, el promotor puede retrasar el tiempo de ocupación durante mucho tiempo por diversos motivos. Por tanto, consulte la fecha exacta de entrega de llaves de la propiedad. Y los números deben escribirse en la fecha, por ejemplo, 01/01/2019, y no las frases “primer semestre del año”, “último trimestre del año”, etc.
10. La fecha de vencimiento debe indicarse con las palabras “Fecha de vencimiento” y no “Fecha de vencimiento tentativa”.
11. Comprueba cómo se indica la garantía. La garantía para la instalación debe ser de al menos 5 años y para el funcionamiento de los sistemas de comunicación, de al menos 3 años.
12. Consulta las garantías para la construcción de la instalación. El promotor debe mostrarle documentos que confirmen que su dinero se utiliza para construir su casa y no para otros fines (deben transferirse al fondo de compensación de capital), así como documentos de seguro que confirmen la disponibilidad del seguro.
13. El pago de un apartamento comienza desde el momento del registro de la DDU en Rosreestr y no antes. El procedimiento de pago se especifica en el contrato. Si el desarrollador le pidió aportar parte del dinero antes de registrar la DDU, supuestamente para confirmar su solvencia, rehúse y proporcione evidencia en otra forma, por ejemplo, reciba un extracto de cuenta bancaria.
14. El DDU se reconoce como válido hasta el pleno cumplimiento de las obligaciones por ambas partes del contrato. Un objeto sólo será reconocido como de alta calidad si se pone en funcionamiento.
15. Tenga en cuenta la lista de situaciones de fuerza mayor para la terminación del cumplimiento de sus obligaciones por parte del desarrollador. No debería pasar mucho tiempo. Se permiten circunstancias como desastres naturales, emergencias por incendio, explosión, guerra.
16. El DDU debe contener necesariamente cláusulas relativas al procedimiento de resolución del contrato, así como al monto de las multas y sanciones. También deberían especificarse las condiciones y el procedimiento para el reembolso de los gastos del accionista si se descubren deficiencias importantes en el nuevo edificio.

Términos obligatorios del contrato.

En la jurisprudencia existen las condiciones esenciales de un contrato. Se trata de condiciones sin las cuales el contrato se considera no celebrado y no tiene fuerza jurídica.

En un contrato de participación accionaria en la construcción de un edificio de departamentos, los términos esenciales son:

1. Disponibilidad de una descripción de las características distintivas del objeto: área, piso, número de habitaciones, distribución, ubicación en el piso, etc., que corresponden a las características especificadas en la documentación del proyecto y le permiten identificar su apartamento durante la aceptación y transferir.
2. Plazos de entrega. El contrato puede contener dos fechas que se especifican específicamente: la fecha de puesta en funcionamiento del proyecto de construcción compartido y la fecha de transferencia del apartamento al accionista. Cabe señalar que si se incumplen los plazos, la empresa constructora está obligada por ley a pagar una multa al accionista por cada día de retraso.
3. Costo de la DDU. Se anota el coste total del contrato, indicando el precio por metro cuadrado, así como las condiciones de pago (a la vez o a plazos, con fondos de crédito, capital de maternidad o ahorros propios). Cabe señalar que el precio del contrato no se puede modificar. Se puede anotar una cláusula que, de común acuerdo, si se dan determinadas circunstancias, se pueda cambiar el precio.
4. Período de garantía. Se debe especificar el período de garantía de la instalación construida. La garantía estándar para obra nueva es de 5 años. La indicación de la disponibilidad de garantías implica que si se descubren defectos en el apartamento recibido, el desarrollador está obligado a eliminarlos por su cuenta o compensar los gastos del propietario del apartamento por trabajos de reparación independientes para eliminar los defectos.
5. Seguro del cumplimiento de sus obligaciones por parte del promotor. El contrato debe indicar el método de garantía que la empresa constructora otorga al accionista sobre el hecho de que su dinero se utilizará para la construcción de su casa (transferencia de inversiones al fondo de compensación, uso de cuentas ESCROW, ejecución de un contrato de seguro). .

Otros términos del acuerdo

Por acuerdo de las partes, se podrán incluir en el contrato condiciones adicionales para la construcción compartida, que no son obligatorias, pero pueden existir.

Se pueden especificar otras condiciones en el DDU:

1. El procedimiento para firmar el acto de transferencia de un apartamento (bajo qué condiciones y circunstancias puede el accionista aceptar y bajo qué condiciones rechazar el objeto proporcionado).
2. La posibilidad de ceder derechos de reclamación a otro comprador (de hecho, el accionista puede vender un apartamento sin terminar que ya pagó).
3. Condiciones y circunstancias para la terminación unilateral del DDU por parte del accionista.
4. El procedimiento para resolver reclamaciones relacionadas con un proyecto de construcción compartido, cumplimiento de los términos del contrato, etc.

A menudo, en la DDU, el desarrollador hace referencia a varios actos legislativos. Pero la participación en la construcción compartida está regulada por una ley federal independiente nº 214, que tendrá una importancia dominante en diversas situaciones. Por tanto, las restantes condiciones se considerarán nulas de pleno derecho. Por ejemplo, si un promotor estipula en el contrato un período de garantía para un edificio nuevo de 3 años, refiriéndose a algunas normativas, esta cláusula no tendrá fuerza legal, ya que si surgen disputas, las partes recurren a la ley de construcción compartida, que indica que el período de garantía es de 5 años.

Modelo de acuerdo DDU

El DDU es un documento estrictamente regulado por la ley. Pero los desarrolladores abordan su diseño y preparación de manera diferente, lo cual no está prohibido por ley. Cada persona jurídica puede tener sus propias condiciones, redacción, etc. El documento está sujeto al registro obligatorio del acuerdo ante las autoridades del Registro Estatal, por lo que si se cometen errores o no existen condiciones esenciales, el acuerdo simplemente no pasará la prueba y no será registrado. Por tanto, se excluye la presencia de cualquier contenido ilegal en la DDU.

Conclusión

Así, a la hora de adquirir un apartamento en un edificio nuevo, una DDU es más beneficiosa para el accionista que unirse a una cooperativa de vivienda u otro tipo de consolidación de relaciones con una empresa constructora. Este documento protege los derechos del accionista y le otorga muchos poderes. Los cambios recientes a la Ley Federal No. 214 fortalecen la protección de los derechos de los participantes en la construcción compartida. Según las enmiendas a la ley, un participante en la construcción compartida ahora tiene derecho a exigir una multa al desarrollador por el retraso en la entrega de la casa o por la violación de otros términos del acuerdo. Los accionistas pueden controlar y ser conscientes de dónde se gasta su dinero. Un punto importante es la posibilidad de rescisión anticipada del DDU de forma unilateral, en la que el promotor deberá devolver los fondos al comprador junto con los intereses por el uso del dinero. En la DDU, el accionista es reconocido como coinversor, pero tiene muchas más oportunidades de proteger sus derechos que los socios comerciales de una empresa constructora, porque los ciudadanos que participan en la construcción compartida están además protegidos por ley como consumidores.

Pregunta respuesta

Pregunta: ¿a partir de qué momento el promotor tiene derecho a celebrar un acuerdo contractual?

Respuesta: Después de recibir un permiso de construcción, la empresa constructora puede comenzar a redactar el DDU, sujeto a la disponibilidad de otros documentos requeridos por la ley para realizar negocios.

Pregunta: ¿es posible invertir capital de maternidad?

Respuesta: sí, no está prohibido por la ley.

Pregunta: ¿qué es un acuerdo preliminar sobre participación accionaria?

Respuesta: un acuerdo preliminar es muy similar a un DDU, pero con diferentes consecuencias legales. No está registrado en agencias gubernamentales. Se afirma que en el futuro las partes celebrarán un acuerdo real y actualmente están firmando documentos sobre la obligación de hacerlo.

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Última actualización: 21/01/2019

Al comprar un apartamento para Acuerdo de participación accionaria (DPA) El comprador se convierte legalmente en co-inversor en la construcción de la casa. Pero que DDU¿Es fundamentalmente diferente de otros tipos de acuerdos de coinversión en construcción?

Acuerdo de participación compartida en la construcción de un edificio de apartamentos.- este es el único tipo de acuerdo para cofinanciar la construcción de viviendas urbanas por parte de los ciudadanos, previsto directamente por la ley ( individuos, accionistas). La ley también especifica que este tipo de contrato debe aplicarse Desarrolladores atraer dinero de la población para la construcción de edificios residenciales de apartamentos (Se abre en una nueva pestaña."> inciso 2, artículo 1, Ley Federal-214).

En otras palabras, cualquier persona física o jurídica dona dinero para la construcción de un apartamento específico en un edificio en construcción ( aquellos. apartamentos con parámetros dados y una ubicación determinada dentro de la casa), y una vez finalizada la construcción recibe de Desarrollador exactamente este apartamento.

Últimos cambios legislativos en términos de asentamientos accionistas con Desarrolladores Por Acuerdos de participación accionaria (EPA), a partir de 2019, se describen a continuación.

Otros tipos de acuerdos para la compra de apartamentos de Desarrollador/Constructor no cuentan con el marco legal que regule las condiciones para la recaudación de dinero para la construcción de viviendas, y la responsabilidad Desarrollador por el dinero recaudado. Aunque en el derecho civil se permiten otros tipos de contratos, regulan relaciones completamente diferentes ( a diferencia de DDU), por ejemplo, la relación entre un prestamista y un prestatario, o la relación entre un inversor general y coinversores, cuando el coinversor asume todos los riesgos comerciales de la empresa ( construcción).

Por ejemplo, acuerdo de acumulación en este caso, también implica relaciones completamente diferentes entre las partes. El comprador aquí no interactúa con Desarrollador en general, pero transfiere dinero a una organización sin fines de lucro ( cooperativa), parte del cual ( aquellos. accionista) él mismo es y, en consecuencia, asume todos los riesgos de la cooperativa como inversor general de la construcción.

A diferencia de todos los demás acuerdos de compra de apartamentos, no implica que el Comprador sea un socio comercial. Desarrollador, y por lo tanto proporciona especial ( reduciendo el riesgo) condiciones, y lo coloca en una posición privilegiada sobre Desarrollador. En parte, esto es similar a las condiciones privilegiadas de un depositante en un banco, cuando transfiere dinero para depositarlo en condiciones claramente establecidas, sin convertirse en socio del banco y sin participar en sus riesgos comerciales.

Acuerdo de Participación Patrimonial (PAA) debe contener necesariamente información de que está redactado y celebrado en total conformidad con las normas descritas en ..

Modelo de Acuerdo de Participación Patrimonial (DPA) se puede descargar desde el enlace que aparece más adelante en el artículo.

Términos del Acuerdo sobre participación compartida en la construcción.

DDU debe contener un número condiciones esenciales (obligatorias) , sin la presencia de al menos uno de los cuales, el contrato se considera no celebrado ( Se abrirá en una nueva pestaña.">cláusula 4, cláusula 5, artículo 4 de la Ley Federal-214).

En particular, a condiciones esenciales Acuerdos de participación en acciones relatar:

• Definición/identificación de un objeto de construcción compartido específico ( apartamento: su área, distribución, piso y ubicación en el piso), según la documentación de diseño. Desarrollador;
• tiempo de construcción ( plazo para poner la casa en funcionamiento y transferir el apartamento al accionista);
• Precio del contrato, condiciones y procedimiento de pago ( inmediatamente o en cuotas);
• Período de garantía del apartamento transferido al accionista;
• Indicación de qué manera Desarrollador asegura el cumplimiento de sus obligaciones en virtud del contrato ( contrato de seguro, contribuciones al fondo de compensación o cuentas de depósito en garantía: más sobre esto a continuación).

Es más, si Desarrollador viola los plazos establecidos para la transferencia del apartamento, luego paga al accionista multa (sanciones ) por cada día de retraso, por la cantidad de ( para individuos) ciento cincuentava parte de la tasa de refinanciación actual del Banco Central de la Federación de Rusia (Se abre en una nueva pestaña."> Cláusula 2, artículo 6, Ley Federal-214).

Estas capacidades DDU son una herramienta eficaz para la autodefensa del Comprador y un buen incentivo para Desarrollador comportarse bien.

Puede leer el certificado oficial de registro de la institución de educación preescolar ( Sitio web del gobierno de Moscú).

Pagos en virtud del Acuerdo de Participación de Acciones

Pago del precio del Acuerdo de participación compartida en la construcción (DDU) debería suceder después sus conclusiones y después su registro en Rosreestr. Este procedimiento de pago está expresamente señalado en Abre en nueva pestaña.">Cláusula 3, Artículo 5, Ley Federal N° 214.

Los pagos bajo la DDU se realizan en forma no monetaria, desde la cuenta del Comprador a la cuenta de la empresa constructora.

El accionista puede producir pago por DDU a la vez o en etapas ( realizar pagos a plazos), Dependiendo de ¿Cómo se establecen estas condiciones de pago en el contrato? . En este caso, un retraso en el pago por parte del accionista puede dar lugar al pago de una multa para él, y un retraso de más de 2 meses le da derecho al desarrollador rescindir unilateralmente el contrato DDU.

Desde 2017, se ha introducido por ley una opción de pago alternativa. Acuerdos de participación accionaria (EPA)- a través de cuenta de depósito en garantía . El mecanismo de cuenta tiene como objetivo proteger los intereses de los accionistas y les garantiza la devolución del dinero invertido en caso de infracción. Desarrollador obligaciones bajo DDU (Para más detalles sobre esto, consulte el enlace.).

Y desde el 01/07/2019 pago de DDU a través de cuentas de depósito en garantía se vuelve obligatorio para todos Desarrolladores (este es un requerimiento legal), pero solo si si el primer DDU el proyecto fue registrado después de esta fecha.

Entre otras cosas, para la compra de apartamentos en Acuerdo de participación en accionesLos bancos también son leales; este tipo de contrato compras nuevos edificios, desde el punto de vista de los bancos, conlleva riesgos mínimos. En consecuencia, es con este tipo de contrato con el que se pueden sacar más beneficios..

VIDEO: Acuerdo de participación en acciones. Puntos importantes

— Algunos matices de los Acuerdos de Participación de Capital (AAE): qué debe haber y a qué prestar especial atención.

Al mismo tiempo, el Comprador deberá tener en cuenta que al menos DDU y es el acuerdo más seguro para cofinanciar la construcción, pero aún así no garantiza al accionista que Desarrollador cumplirá sus obligaciones impecablemente y dentro de los términos especificados en el contrato. Tampoco garantiza que la construcción no se detendrá, y la empresa promotora no se declarará en quiebra.

Es más, todos Desarrollador los formula a su manera ( en el marco de los requisitos de la Ley Federal-214), tratando de mitigar la responsabilidad por determinadas cláusulas del contrato ( para más detalles ver el enlace).

Y desde enero de 2017, los desarrolladores deben publicar en sus sitios web proyecto DDU para que cada potencial accionista pueda familiarizarse con los términos del acuerdo con antelación.

¿Cuál es la protección de los accionistas al celebrar un acuerdo prepago?

La principal conclusión es: Acuerdo de Participación Patrimonial (PAA), en comparación con otro tipo de acuerdos, otorga al accionista muchos más derechos en relación con el reclamo del apartamento. Y la protección financiera de los accionistas se expresa en el hecho de que la celebración del DDU les da la oportunidad de compensar pérdidas y daños en caso de infracción. Desarrollador de sus obligaciones. Para obtener una lista de medidas financieras específicas, consulte el enlace proporcionado.

Enmiendas periódicas a la ley. FZ-214 aumentar constantemente la responsabilidad Desarrolladores y, en consecuencia, proteger cada vez más los intereses de los accionistas. Por ejemplo, inversiones en construcción de viviendas. El dinero de los accionistas está protegido por los siguientes mecanismos:

• desde 2014 – obligatorio;
• desde 2017 - creación de un único;
• a partir de 2019 – condición obligatoria para los acuerdos Acuerdos de participación en acciones a través de fondos especiales, donde los fondos de los accionistas quedan bajo la protección de los bancos y DIA ( Agencias de seguros de depósitos).

Todos estos "mecanismos de seguridad" se describen con más detalle en notas separadas en los enlaces proporcionados.

Sobre qué opción de “seguro” se ha elegido, Desarrollador obligado a escribir en el suyo, publicado por él para cada uno de sus proyectos de construcción.

Una protección separada para un accionista que ha celebrado un DDU es su derecho a devolver el dinero pagado por él y los intereses por el uso de este dinero ( más detalles - siga el enlace).

También se puede agregar que si el accionista es una persona física, entonces su relación con Desarrollador también se aplica Ley de Protección al Consumidor (en la parte no regulada por la Ley Federal-214).

"SECRETOS DE UN AGENTE INMOBILIARIO":

como sucede proceso de compra de un nuevo edificio y, en particular, el proceso de celebración de un acuerdo con Desarrollador, descrito en detalle en nuestro Se abrirá en una ventana emergente."> INSTRUCCIONES PASO A PASO (mapa interactivo, se abre en una ventana emergente).

El tema de la vivienda hoy es más relevante que nunca. Actualmente, los rusos, por regla general, dan preferencia a la compra de viviendas en edificios nuevos. La opción más popular para comprar bienes inmuebles es la celebración de un contrato predepartamental en las distintas etapas de la construcción. ¿Qué tipo de acuerdo es este? ¿Qué matices debe conocer el comprador?

La construcción compartida es...

La construcción compartida es una forma especial de inversión. En su marco, una empresa constructora se dedica a atraer de ciudadanos u organizaciones los fondos necesarios para la construcción de objetos inmobiliarios. Los ciudadanos que invierten dinero en viviendas en construcción participan directamente en la construcción compartida. La empresa promotora celebra un contrato con ellos. ¿Qué es esto? La abreviatura significa acuerdo de participación accionaria.

Así, el proceso de construcción de un inmueble es el siguiente:

• Una empresa constructora alquila o compra un terreno para la construcción de una instalación.
• El promotor celebra acuerdos con los ciudadanos.
• Cada participante en la construcción compartida paga el costo de su parte durante el proceso de construcción.
• Cuando los ciudadanos que han ingresado en una DDU se convierten en propietarios de vivienda.

Participantes

Los participantes en la construcción compartida son:

• Desarrollador. Se trata de una entidad jurídica que tiene derecho a utilizar o poseer un terreno y un permiso de construcción. Puede tener cualquier forma organizativa y jurídica. Las principales tareas del promotor son atraer capital y construir inmuebles.
• un ciudadano que decidió invertir su propio dinero en la construcción. A veces, una entidad jurídica puede actuar como accionista.

Regulación de las relaciones jurídicas.

Las relaciones entre los participantes en la construcción de acciones compartidas están reguladas a nivel de legislación federal. Según la ley sobre DDU (Ley Federal 214), un acuerdo celebrado entre un inversionista ciudadano y un desarrollador debe contener:

• el cual se determina de acuerdo con el existente y una vez finalizada la construcción pasará a ser propiedad del accionista.
• Costo del objeto.
• Orden de pago.
• El período durante el cual el objeto será construido y entregado a los accionistas.

Es importante señalar que esta ley define un marco bastante estricto en cuanto al plazo de finalización de la construcción. En particular, según el artículo 214 de la Ley Federal de la DDU, el contrato puede rescindirse por iniciativa del accionista si no se cumplen los plazos de construcción. Los accionistas tienen derecho a recibir información confiable y completa sobre el avance de la construcción.

Objeto de construcción

Según la Ley Federal 214, la DDU debe contener información sobre el proyecto de construcción. Los objetos pueden ser locales residenciales y no residenciales de casas. También incluyen bienes comunes (áticos, sótanos, escaleras).

Registro de institución de educación preescolar.

Todos los centros de cuidado infantil deben someterse a un registro obligatorio en Rosreestr. Se considera celebrado el acuerdo que haya pasado por esta autoridad. Al mismo tiempo, puede concluir una DDU para aquellos objetos para los cuales se emitió no antes del 1 de abril de 2005.

La ley también define las etapas de registro de instituciones de educación preescolar:

• Recogida de la documentación necesaria, pago de tasas estatales.
• Presentación de documentos para el registro a la oficina territorial de Rosreestr. Allí, el participante de la DDU recibe un recibo que contiene la fecha de aceptación de los documentos con su lista, información de contacto, nombre y firma del empleado de Rosreestr.
• Emisión de un acuerdo registrado.

El plazo para registrar una DDU para el primer accionista no puede exceder los 18 días, y para los siguientes, 5 días. Al recibir una DDU registrada, se requerirá el pasaporte del accionista y un recibo.

Precio

DDU es un acuerdo en el que se debe indicar el precio del inmueble, así como el procedimiento para pagar el monto. El desarrollador determina el costo. El pago en virtud del acuerdo debe realizarse exclusivamente después del registro de la DDU. A menudo, los accionistas reciben el pago a plazos. El precio está sujeto a cambios. La razón de esto puede ser un cambio en el área de la propiedad según la medición. Normalmente las desviaciones mínimas posibles se especifican en el contrato.

Es importante tener en cuenta que el precio debe indicarse en el contrato en rublos (junto con kopeks). Cuando se utiliza la moneda de otro país, se cotiza un tipo fijo. Hasta el momento del registro de la DDU, algunos desarrolladores insisten en pagar una determinada cantidad, acciones que se consideran ilegales. En este caso, el desarrollador puede recibir una multa de hasta un millón de rublos.

Documentación

Si se compra un apartamento bajo DDU, el paquete de documentos presentado por el accionista será el siguiente:

• DDU junto con adiciones y aplicaciones.
• Solicitud de una organización constructora para el registro de un edificio preescolar.
• Solicitud del accionista para registrar el acuerdo.
• Pasaporte del accionista (si se presenta personalmente).
• Poder notarial (al presentar documentos a través de un representante).
• Consentimiento notariado del cónyuge para la compra de bienes inmuebles.
• Acuerdo de prenda (si se atraen fondos del préstamo).
• Breve descripción del objeto que se está construyendo.
• Recibo de pago de derechos estatales.

Si el solicitante es menor de edad, los tutores presentan los documentos en su nombre. En este caso, es necesario presentar documentos que acrediten la tutela.

El desarrollador está obligado a:

• declaración de proyecto;
• permiso de construcción;
• contrato de seguro o fianza.

¿Como revisar?

El registro de este documento lo realiza Rosreestr. Las DDU, de acuerdo con la legislación vigente, están sujetas a registro obligatorio. No deberán contener cláusulas que de una forma u otra atenten contra los derechos de los accionistas. Al comprar un apartamento en un edificio en construcción, es necesario comprobar la documentación del terreno. La cláusula del contrato sobre el tipo de participación debe indicar el tipo de estructura (apartamento o edificio de gran altura, construcción de poca altura). No debe haber ninguna otra redacción, de lo contrario dichas acciones se considerarán fraudulentas.

Para asegurarse de que la DDU esté realmente registrada, debe leerla atentamente al recibirla. Debe estar marcado. También puede obtener un extracto del Registro Estatal Unificado.

Asignación

El DDU tiene trampas, como cualquier acuerdo. Esto es especialmente cierto si el accionista ha pagado íntegramente al promotor el dinero previsto en el contrato y quiere vender la propiedad. En la mayoría de los casos, el costo de este tipo de vivienda aumenta. Una cesión también se denomina acuerdo de cesión. Puedes emitirlo varias veces antes.

Los compradores deben tener en cuenta que se les ofrece comprar no solo bienes inmuebles, sino también obligaciones en virtud de la DDU. Por tanto, antes de realizar la compra, es necesario familiarizarse con la documentación técnica y de diseño. También es recomendable verificar la validez del propio contrato.

Terminación de DDU

En determinadas circunstancias, es posible terminar una PDU. ¿Qué es este procedimiento y cuál es su esencia? El motivo de la rescisión sólo puede ser el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del desarrollador o participante. La iniciativa de rescisión puede provenir de ambas partes. Las condiciones para la terminación unilateral pueden ser las siguientes:

• El participante se retrasó en el pago por más de 2 meses.
• La instalación construida tiene importantes inconvenientes.
• La promotora retrasó la entrega de la vivienda más de 2 meses.

Además, el accionista tiene derecho a presentar una demanda si la organización constructora ha realizado cambios no autorizados en la documentación de diseño o en los términos del contrato.

Cosas para considerar

Entonces, como todo acuerdo, tiene muchos matices y cláusulas. Se pueden encontrar obstáculos en cada etapa de su conclusión. Estos son los puntos principales a los que debe prestar atención:

• La información sobre la organización de la construcción en la DDU debe ser completa (dirección, nombre, personas autorizadas) y coincidir con los datos de los documentos de diseño y permisos.
• Si el registro se realiza por un representante del promotor, éste deberá disponer de la documentación de la delegación de estos derechos.
• El DDU deberá contener una descripción detallada del objeto y plazos de entrega.
• Se deberá firmar un periodo de garantía (5 años en el caso de local residencial).
• El DDU debe reflejar información sobre el área del departamento, condiciones de pago en casos de cambio.
• No está permitido contener cláusulas en el contrato que establezcan que el desarrollador cambiará la documentación sin autorización.
• El acuerdo es válido hasta que las partes cumplan plenamente con sus obligaciones.
• Las fechas de puesta en servicio deben ser precisas.
• La lista de circunstancias de fuerza mayor prescritas en el DDU no puede ser larga. Se permiten las siguientes formulaciones: guerra, ataque terrorista, desastres naturales.
• Un objeto en construcción no se considera de alta calidad si no se pone en funcionamiento. Este punto debe estar descrito en el contrato.
• El coste de la vivienda debe indicarse por 1 metro cuadrado en moneda rusa u otra moneda extranjera con un tipo de cambio fijo.
• Las obligaciones del accionista pueden considerarse cumplidas desde el momento en que los fondos se depositan en el banco en las cuentas del promotor.
• Deberá describirse el procedimiento para rescindir el contrato y el monto de las sanciones.
• El DDU debe contener condiciones para el reembolso de los gastos del accionista en caso de deficiencias importantes en el inmueble.
• Según el acuerdo, el promotor tiene derecho a utilizar los fondos de los accionistas únicamente para la construcción del objeto.
• No debe haber cláusulas sobre la celebración de acuerdos con terceras organizaciones (por ejemplo, con una sociedad gestora).

La forma más habitual de adquirir vivienda en los últimos años es la vivienda seminueva. ¿Qué es esto? Se trata de un acuerdo de participación compartida en la construcción. Debe celebrarse con la empresa promotora. Este documento tiene muchos inconvenientes. Sin embargo, el procedimiento para su conclusión se describe en detalle en la Ley Federal número 214. Por lo tanto, para evitar situaciones desagradables en el futuro, conviene considerar cuidadosamente el procedimiento para su conclusión. En ningún caso deberá vulnerar los derechos del accionista de una forma u otra. De lo contrario, sus derechos pueden protegerse ante los tribunales. Pero si el comprador tiene dudas o no comprende la normativa legal vigente, siempre puede buscar la ayuda de un abogado.

Comprar un apartamento en un edificio en construcción es una buena manera de ahorrar en vivienda: por regla general, en la etapa de excavación, un metro cuadrado cuesta un tercio menos que después de la puesta en funcionamiento de la instalación. Pero legalmente no se compra un apartamento, sino el derecho a reclamarlo una vez finalizada la construcción. Este derecho está respaldado por un contrato de participación accionaria o, en definitiva, DDU. Le diremos cómo es una DDU que realiza sus funciones y lo protege como accionista.

¿Qué es DDU?

Un acuerdo de participación compartida es un documento que describe los términos de la transacción entre el desarrollador y el participante en la construcción compartida. Este acuerdo no tiene una forma única aprobada por ley. El artículo 4 214-FZ enumera los puntos obligatorios sin los cuales el DDU no es válido. De lo contrario, cada desarrollador decide por sí mismo qué incluir en el contrato.

¿Qué paga el accionista?

Según la DDU, el accionista no compra un apartamento, sino el derecho a reclamarlo cuando la casa esté construida. Deberá pagar por este derecho dentro del plazo especificado en el contrato. El promotor debe construir la casa, ponerla en funcionamiento y transferir el apartamento en el plazo también especificado en el contrato.

La participación accionaria funciona así: el promotor construye una casa, incluso con el dinero de los accionistas.

En la DDU se indica claramente qué apartamento pasará a ser propiedad del accionista en el futuro: en qué dirección, en qué entrada, en qué planta, con qué número, en qué superficie y distribución. Por lo general, en el contrato se indica que una vez entregada la casa, el área del apartamento puede cambiar. Un error dentro de medio metro cuadrado se considera normal.

A menudo, los promotores están tan preocupados por sus beneficios que incluyen en el contrato una condición según la cual, si la superficie aumenta accidentalmente, el accionista deberá pagar más. Por alguna razón se “olvidan” de cuidar al otro lado y prever la devolución si el área ha disminuido un poco. Para protegerse al máximo, solicite cambiar el contrato: elimine la cláusula de pago adicional en caso de aumentar los metros cuadrados, agregue una cláusula de reembolso en caso de disminuir los metros cuadrados.

El precio del contrato es el área del departamento multiplicada por el costo del metro cuadrado. El área incluye cámaras frigoríficas: balcones y terrazas.

Según la ley, el precio final del apartamento se fija en el momento de la firma del contrato, siempre que el contrato no contenga una cláusula sobre la posibilidad de cambiar el precio. Asegúrese de que el desarrollador no incluya dicha cláusula allí; de lo contrario, podría perder dinero en el futuro.

El procedimiento de pago se especificará por separado en el acuerdo: por ejemplo, 5 días después del registro estatal del acuerdo. Tenga en cuenta que, según la ley, el pago se realiza únicamente después del registro estatal. Esto protege a los accionistas de ventas dobles.

Puede depositar el importe en un solo pago o en cuotas, depende de los acuerdos. Como regla general, los desarrolladores dan la oportunidad de pagar a plazos.

Plazos

Hay varios puntos en el DDU donde se mencionan plazos. Debes prestarles especial atención.

Fecha de finalización de la casa

Aquí se prescriben con mayor frecuencia el trimestre y el año. El día a partir del cual se podrá presentar reclamación por retraso al promotor será el primer día del trimestre siguiente al especificado en el contrato.

En caso de retraso, podrá exigir una sanción al promotor. Por cada día posterior al período acordado, la empresa deberá pagarle una cantidad equivalente a la tres centésima parte de la tasa de refinanciamiento del Banco Central de la Federación de Rusia multiplicada por el precio del contrato. La tasa se toma el día en que se cumple la obligación.

Si el promotor entiende de antemano que no podrá cumplir el plazo, está obligado a notificarlo a los accionistas por escrito dos meses antes de la fecha prevista de finalización de la construcción. El aviso ofrecerá cambiar los términos del contrato. El accionista tiene derecho a negarse a cambiar las condiciones, pero el promotor tiene derecho a ampliar los plazos ante los tribunales.

Si el promotor retrasa la entrega de la casa durante 2 meses, podrá utilizar el art. 9 214-FZ y negarse a ejecutar el contrato unilateralmente sin juicio, enviando una notificación al desarrollador. En este caso, la empresa deberá devolverle su dinero y pagar intereses sobre el uso de su dinero dentro de los 20 días siguientes a la fecha de rescisión.

Fecha de vencimiento

Si pagas el importe total de una sola vez, este párrafo tendrá una fecha. Si serán varios pagos, comprueba si los días en los que necesitas depositar dinero están indicados correctamente. En caso de pagos atrasados, tendrá que pagar una multa, así que verifique las fechas cuidadosamente y luego siga el cronograma especificado en el contrato.

Presta atención a la cláusula que especifica el momento del pago. Hay dos opciones: en el primer caso, el pago se considera realizado en el momento en que se recibe el dinero en la cuenta del desarrollador; en el segundo, cuando el dinero salió de la cuenta del accionista. Estas fechas rara vez coinciden: el hecho de que haya transferido dinero no significa que termine inmediatamente en la cuenta de la contraparte. Si el desarrollador insiste en que el hecho del pago se considerará al recibir el dinero, asegúrese de tener tiempo para pagar el monto, teniendo en cuenta todos los posibles retrasos bancarios.

Período de contrato

La redacción estándar es "hasta que las partes cumplan con todas sus obligaciones". Si el promotor escribe algo diferente, compruebe cómo se relaciona el plazo del contrato con otros términos para que el contrato no finalice antes de que la casa entre en funcionamiento.

Requisitos previos

📌 descripción del objeto que deberás recibir al final: esas mismas habitaciones residenciales y no residenciales con áreas;

📌 el plazo dentro del cual se alquilará la casa y se le transferirá el apartamento según el certificado de aceptación;

📌 precio del contrato, plazo y procedimiento de pago: cuánto dinero, cuándo y cómo se debe pagar al promotor;

📌 período de garantía para un proyecto de construcción compartido: si algo se rompe durante este período, el desarrollador lo arreglará de forma gratuita;

📌 formas de garantizar que el desarrollador cumpla con sus obligaciones en virtud del contrato: qué sucederá si el desarrollador se queda sin dinero, el equipo se estropea o no puede completar la casa por cualquier otro motivo.

Período de garantía instalado por separado en la casa y el equipo de ingeniería. La garantía mínima para una vivienda es de 5 años; para equipos de ingeniería: 3 años. Para techos y uniones entre paneles, dan el mayor tiempo: 10 años. El plazo se cuenta desde el momento en que se le transfiere el apartamento.

El equipo de ingeniería incluye ascensores, vertederos de basura, salas de calderas, subestaciones, equipos de ventilación y calefacción. Si lo manipulas incorrectamente y es por ello que se produce una avería, el desarrollador no lo reparará en garantía.

Método de seguridad en caso de construcción compartida.- esto es una promesa. De conformidad con el art. 13 214-FZ, un terreno o el derecho a arrendarlo, así como un proyecto de construcción inacabado, se transfiere a los accionistas como garantía.

Esto significa que si el promotor tiene problemas, no podrá vender el terreno y se marchará, dejando a los accionistas con una caja sin terminar. Si se trata de vender el terreno y la propiedad sin terminar en una subasta, el dinero se utilizará para devolver a los accionistas y pagarles una multa.

Registro

El contrato de participación accionaria deberá inscribirse en el Registro Unificado del Estado. Sin dicha inscripción se considera no concluida. Si usted y el desarrollador firman un acuerdo adicional (sobre la extensión del plazo u otros cambios en las condiciones originales), también deberá registrarse, ya que dicho documento es una parte integral del acuerdo y repite su destino en todo.

Para registrarse necesitará:

📌 DDU en tres copias: su copia, la del desarrollador y una para transferir a la autoridad de registro;

📌pasaporte;

📌 declaración suya y del representante del desarrollador;

📌Consentimiento notariado del cónyuge para su transacción.

Compensación si el promotor quiebra

Para proteger al máximo a los accionistas de desarrolladores sin escrúpulos, se adoptó una ley federal. Como resultado, apareció el "Fondo para la Protección de los Derechos de los Ciudadanos - Participantes en la Construcción Compartida", que gestiona un fondo de compensación al que todos los desarrolladores deben aportar dinero: el 1,2% de cada objeto vendido.

Si el promotor se declara en quiebra, el fondo de compensación asignará fondos para completar la construcción y pagar sanciones.

Si la junta general de participantes en la construcción compartida decide que es mejor devolver el dinero que esperar hasta que aparezca un nuevo constructor, el Fondo calculará la compensación. El cálculo es el siguiente: el área del objeto según el DDU, multiplicada por el precio promedio de la propiedad principal en su región. Según las previsiones del Fondo, los accionistas que hayan invertido dinero en viviendas estándar de hasta 120 m² podrán recuperar todos los costes.

nota

A veces, los desarrolladores ofrecen celebrar no un acuerdo de participación accionaria, sino un acuerdo de inversión o construcción. Si el gerente de una empresa constructora te convence de que esto es lo mismo y no hay diferencia, no cedas.

En un contrato de construcción, el contratista se compromete a construir un objeto según las instrucciones del cliente dentro del plazo especificado en el contrato. El cliente debe crear las condiciones necesarias para que el contratista realice el trabajo, acepte el resultado y pague el dinero.

El contratista no asume ninguna responsabilidad adicional: no tiene que entregarle un terreno como garantía, ni pagar dinero al fondo de compensación ni poner una garantía sobre la casa y su equipamiento. Además, el desarrollador puede justificar sus acciones incompetentes o, por el contrario, su inacción por el hecho de que usted no creó las condiciones adecuadas para él. Aunque durante la construcción compartida el accionista no puede influir de ninguna manera en el avance de la obra.

Según un acuerdo de inversión, los inversores agrupan sus inversiones y toman medidas para obtener ganancias. O – como en nuestro caso – conseguir una casa terminada. Todos los inversores tienen derecho a utilizar y disponer de los objetos y resultados de las inversiones de capital. Además, la casa terminada se transferirá a los inversores como propiedad compartida común. Y no recibirá el apartamento número 50, sino aproximadamente 1/8292 de participación en el derecho de propiedad compartida común. Y para venderlo, recibirá renuncias de derechos de preferencia de todos los demás propietarios. Imagínense este montón de papeles.

Tampoco tiene derecho a un seguro con garantía en virtud de un acuerdo de inversión. Y lo más importante, el contrato de inversión y contrato no se puede registrar, su futuro apartamento no se incluirá en el Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado y nadie podrá impedir que el promotor lo venda a otra persona.