Что такое восстановительная стоимость недвижимости? Оценка недвижимости: затратный подход Методы определения восстановительной стоимости

1. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом (1)

   Реферат >> Экономика

   Следующей схеме: Рис. 3 Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом Заключение Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается, все большее...

2. Оценка недвижимости затратным подходом

   Реферат >> Экономика

   1 23 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ . Понятие и технология применения затратного подхода Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего...

3. Оценка стоимости недвижимости (3)

   Реферат >> Финансы

   Помещение 6. Определение стоимости объекта оценки При проведении оценки использованы затратный , сравнительный и доходный подходы к оценке . Оценка стоимости недвижимости затратным подходом , где K - коэффициент...

4. Оценочная деятельность. Методы оценки стоимости недвижимости

   Контрольная работа >> Экономика

   ... подходов к оценке . Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода отражены на рис. 1 Рис. 1. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом ...

5. Оценка стоимости нежилого помещения тремя подходами

   Курсовая работа >> Экономика

   4. Оценка стоимости недвижимости тремя подходами …………………………12 4.1. Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом …………………………………………..12 4.2. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом …………………..14 4.3. Оценка стоимости недвижимости ...

Читайте также: Cоциологический анализ электорального процесса: проблемы и методы исследования, сферы применения результатов I блок 9. Профессиональное становление личности. Условия эффективного профессионального самоопределения. II блок 19. Социальное воспитание в воспитательной организации. Личностный, возрастной, гендерный, дифференцированный, индивидуальный подходы в социальном воспитании II. Рабочие определения, используемые при анализе литературного произведения II. Состав, порядок определения баллов оценки качественных критериев и оценки эффективности на основе качественных критериев III. Состав, порядок определения баллов оценки и весовых коэффициентов количественных критериев и оценки эффективности на основе количественных критериев А) с помощью определения величин проверяемых признаков из измеренных значений за счет расчета или сравнения с заданными значениями; Автоматизация ведения государственного кадастра недвижимости.

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений). В основе ОН по затратному подходу лежит понятие восстановительной стоимости или стоимости замещения.

- стоимость зем. уч-ка,

Восстановительная стоимость,

-суммарно накопленный износ

Восстановительная стоимость – это стоимость воспроизводства (затраты на создание точной копии оцениваемого объекта).

Стоимость замещения – затраты на создание объекта функционального аналога.

Метод сравнительной единицы

C- стоимость строительства (из сборника УПВС)

V- объем здания или площади.

К- коэф. конструктивного отличия (индексация цен и прочее)

ЗП предполагает определение восстановительной стоимости или стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости. Т.е. определяется сумма издержек на строительство точной копии объекта недвижимости или ее функционального аналога. И холя затраты на создание объекта на прямую не связаны величиной прогнозируемых доходов этот метод имеет определенную область применения. В частности в соответствии с принципом замещения стоимость, определяемая по ЗП, является его верхним пределом (помнить об уникальности места положения).

Ситуации применения ЗП:

Оценка эффективности инвестиций. ТЭО нового строительства. Затраты на строительство и эксплуатацию объекта сопоставляются с прогнозируемой доходностью и прибыльностью.

Обновление и перепрофилирование недвижимости основываются на расчете затрат на совершенствование.

Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предполагает расчет сметной стоимости строительства при различных вариантах землепользования.

Оценка зданий специального назначения и объектов недвижимости на «пассивных» сегментах рынка. Т.е. для тех объектов у которых нет аналогов применяется затратный подход.

Оценка недвижимости в целях страхования осуществляется чаще всего по ЗП.

ЗП применяется в настоящее время для целей налогооблажения имущества физических и юридических лиц.

Реализация ЗП к оценке недвижимости предполагает следующую последовательность расчетов:

определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится оцениваемый объект;

расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости;

оценка всех видов износа объекта недвижимости;

расчет текущей стоимости объекта недвижимости по формуле С т = С з + С в – ΣИ i .

Методы оценки восстановительной стоимости.

Метод сравнительной единицы (удельной стоимости). По справочникам и укрупненным нормативам уд. Показателей стоимости на потребительскую единицу строительной продукции определяется стоимость строительства единицы измерения того или иного объекта (м 2 , м 3 и т.д.). Тек. Стоимость строительства объекта недвижимости определяется по формуле: С в1 = С ед * К ед, где С ед - стоимость единицы; К ед – количество единицы. Это самый простой способ оценки восстановительной стоимости, но и самый приблизительный.

Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты). Создание объекта, его строительство подразделяется на последовательность отдельных видов строительных работ. Для каждого вида работ определяются единицы измерения и объемы этих работ. Расчет стоимости строительства проводится в начале по отдельному виду в соответствии с таблицей.

Виды работ	Ед. изм.	Ст-ть стр-ва одной ед-цы	Объем работ	Ст-ть объема работ

Затем проводится калькулирование всех видов работ и делаются поправки на накладные расходы и прочие выплаты.

Сметный метод заключается в составлении специалистами – сметчиками пообъектных и сводных смет строительства, оцениваемого объекта как если бы он строился вновь и сегодня. Это наиболее точный метод определения восстановительной стоимости, но и самый трудоемкий.

Индексный метод заключается в пересчете балансовой стоимости оцениваемого объекта в текущую на основе применения индексов инфляции, которые определяются в соответствии с «положением о порядке переоценки ОС предприятий и организаций», утвержденным Правительством РФ №1233 от 25.11.93.

Износ – уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными факторами.

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости оцениваемого объекта. На величину износа текущая стоимость меньше восстановительной. В оценочной деятельности различают физический, функциональный и внешний (экономический) износ.

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта от царапин до полного разрушения. Данный вид износа возникает в двух случаях:1-под воздействием эксплуатации, 2-под воздействием окружающей среды. Существует 4 способа оценки физического износа:

Экспертный. Физический износ всего здания определяется как ср.взв. величина по всем элементам здания. Процент износа каждого элемента определяется на основе «правил оценки физического износа жилых зданий». Общий физический износ рассчитывается в соответствии с таблицей

И ф = (ΣУ в i * %сум) / 100%

Стоимостной способ определения физического износа основывается на расчете затрат на воспроизводство изношенных элементов здания. При этом элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, стены и т.д.) и быстроизнашевыемые (кровля окраска и т.д). Для быстроизнашевыемых элементов износ считается устранимым, т.е. затраты на его преодоление меньше добавленной при этом стоимости объекта недвижимости. В противном случае износ считается неустранимым (нецелесообразным с экономической точки зрения). Как правило неустранимый износ характерен для долговременных элементов здания. Износ по этому методу определяется на основе таблицы

И = Σ5граф /100

Нормативный метод определения физического износа построек основывается на использовании действующих «единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление ОФ РФ», утвержденных постановлением Совмина СССР от 29.12.90 №1072. Амортизация и износ разные экономические процессы. Если амортизация представляет из себя перенос стоимости ОФ на изготовленную продукцию в процессе эксплуатации, то износ – это физическое разрушение ОФ, их устаревание. Поскольку эти процессы идут совместно можно предположить в некоторых случаях, что величина амортизации = величине износа. Это верно, если износ ОФ протекает равномерно, как и амортизация. Данный метод прост, но приблизителен.

Срок физической жизни (СФЖ) объекта недвижимости – период времени от момента ввода в эксплуатацию до полного физического изношения, т.е. пока в здании можно жить и работать.

Метод по сроку экономической жизни.

Срок экономической жизни объекта недвижимости – отрезок времени в течение которого объект недвижимости м.б. использован с получением прибыли от него в этот период времени инвестиции в объект недвижимости приносят вклад. Если этого не происходит в следствии общего устаревания объекта недвижимости срок экономической жизни его заканчивается

Хронологический возраст (ХВ) объекта недвижимости – период времени со дня ввода объекта в эксплуатацию до момента его оценки.

Эффект. возраст объекта недвижимости (ЭВ) основан на оценке его внешнего вида, техн. состояния, экономических факторов влияющих на его стоимость (доход, приносимый объектом недвижимости).

ЭВ соотв-т его физ. Состоянию и учитывает возможности его продажи. Если он подвергается усиленной эксплуатации и серьезному разрушительному воздействию внешней среды его ЭФ больше ХВ.

ХВ = ЭВ / ст-ть экспл.; ЭВ = ХВ * ст-ть экспл; И = (ВС * ЭФ) / СЭЖ; И= (ВС-ХР) / СФЖ.

Функциональный износ (устаревание объекта недвижимости) означает, что он или его определенные элементы не соответствуют современным стандартам архитектурно-планировочных и проектно-строительных условий. Это может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах планировки, пространственных объемов, инженерной обеспеченности и прочее. Этот вид износа обусловлен влиянием НТП в области архитектуры и строительства. Функциональный износ м.б. устранимым и нет. Для приблизительного расчета ФИ можно определить поправочный коэф-т к восстановительной стоимости здания, уст-й либо экспертным путем на основе его оценки специалистом, либо расчетным, сравнивая стоимость новых современных проектных решений с восстановительной стоимостью устаревших.

Внешний экономический износ – это снижение стоимости зданий вследствие негативных черт или негативных изменений внешней среды. К негативным чертам относятся опасная экол. Обстановка, общий упадок р-на, действия Правительства или администрации р-на и т.д. В большинстве случаев такой износ не устраним, его величину определяют по методу спаренных продаж, когда сопост. цена аналогичных объектов, один из которых находится в благоприятной внешней среде, а др. имеет признаки внешнего износа. Разница в их цене и будет величиной внешнего износа. Текущая ст-ть оцениваемых объектов по ЗП определяется как разница восстановительной ст-ти и суммы всех видов износа.

В зависимости от цели оценки и, как следствие, закладываемой точности расчетных процедур, существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

Метод сравнительной единицы.

Метод разбивки по компонентам.

Метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы . Стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется умножением количества выбранных единиц измерения (единицами измерения могут быть 1 м3, 1 м2, 1 км, 1 шт. и т.д.) оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки. Стоимости единиц измерения типовых объектов известны и содержатся в специальных информационно-аналитических сборниках (Бюллетень «КО – ИНВЕСТ» и Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости – УПВС).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога). При отборе аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик (класс конструктивных систем), сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики. Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта будет считаться стоимостью замещения.

Метод разбивки по компонентам . Отличие данного метода от предыдущего заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Стоимость всего здания рассчитывают по формуле:

Сзд =

где Сзд - стоимость строительства здания в целом;

Vj - объем j-ro компонента;

Cj - стоимость единицы объема;

n - количество выделенных компонентов здания;

Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн-1);

Метод количественного обследования . Этот метод основан на детальном количественном и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат, необходим учет накладных расходов и иных затрат. Иными словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования является базой для применения вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости и показывает наиболее точные результаты по сравнению с ними, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика углубленной теоретической подготовки и значительного практического опыта.

Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем.

По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Классификация износа объектов недвижимости:

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый износ – износ, который либо физически невозможен, либо экономически нецелесообразен.

При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель:

Физическая жизнь здания (ФЖ ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой но сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Методы расчета износа:

1. Физический износ - представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

Нормативный (для жилых зданий);

Стоимостной;

Метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать "Правила оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

Fф =

где Fф - физический износ здания, (%);

Fi - физический износ i-ro конструктивного элемента (%);

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ro конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; n - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.

Стоимостной метод определения физического износа

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до "практически нового состояния", результат но данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни

Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой(1):

где: И(%) - износ в процентах;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Либо по формуле (2) :

где: И (%) - износ в процентах;

ФЖ - типичный срок физической жизни.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О= ВС *(И/100);

где: И - износ в процентах; ВС - восстановительная стоимость.

2 . Функциональный износ

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

Устранимый функциональный износ

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

Недостатками, требующими добавления элементов,

Недостатками, требующими замены или модернизации элементов,

Сверхулучшениями.

К недостаткам, требующим добавления , относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов , относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений" минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износ

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

3. Внешний (экономический) износ

Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе оценки недвижимости сравнительным подходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиболее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.

Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению.

Субъекты должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.

Срок экспозиции - это время, которое объект должен находится на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка.

Так, в Москве для жилых квартир он равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. В случае, если объект был продан за период времени гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена, по всей вероятности, завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

1) Права собственности на недвижимость.

2) Условия финансирования.

3) Условия и время продажи.

4) Местоположение.

5) Физические характеристики.

1. Права собственности

В основном при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав на владение и распоряжение имуществом. Полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой.

2. Условия финансирования сделки

Если условия финансирования сделки купли - продажи объекта недвижимости нетипичны (например в случае полного кредитования сделки купли - продажи), то в таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

3. Условия продажи и время продажи

Те же самое можно сказать применительно к условиям самих продаж. Поскольку затруднительно рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения, а также на передаваемые юридические права и ограничения, условия продажи, лучше, при наличии возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

4. Местоположение

Местоположение является также весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объекта.

Физические характеристики

Под физическими характеристиками объекта недвижимости подразумеваются размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицы сравнения

Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица (цена за кв. м.), либо экономическая.

Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

Цена за 1 га;

Цена за сотку;

Цена за 1 фронтальный метр:

Цена за 1 кв. м.

Единицы сравнения застроенных участков:

Цена за l кв. м. общей площади;

Цена за 1 кв. м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

Цена за 1 куб. м.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Классификация и суть поправок

В зависимости от способа расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом поправки делятся на:

1. Процентные

2. Стоимостные

Процентные поправки , как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки

а) Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. По правка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения по использованию положительных или отрицательных поправок подобны рассуждениям в пункте "а".

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

Методы, основанные на анализе парных продаж;

Экспертные методы расчета и внесения поправок;

Статистические методы.

Метод парных продаж

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки - X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0.

При этом рассуждения сводятся к следующему: 1. Объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

X = 1.0 + 15% х 1.0 = 1.0 х (1 + 0.15) = 1.15

2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:

X = 1.0 - 15% x 1.0 = 1.0 x (1.0 - 0.15) = 0.85.

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшиться:

1.0 = X + 15% х X = Х(1 + 0.15), X = 1/0.87.

4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

1.0 = Х- 15% х X = X х (1.0 - 0.15), X = 1/0.85 = 1.18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок

Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности поправки на масштаб).

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Несмотря на широкую номенклатуру сметных нормативов, применяемых для целей строительного проектирования, следует иметь в виду, что при оценке недвижимости приоритетными являются специфические оценочные подходы.

В первую очередь в качестве источника информации о стоимости нового строительства следует рассматривать достоверные данные о строительных подрядах на возведение подобных зданий. При отсутствии прямого доступа к условиям подрядных контрактов эту информацию можно получить у местных строительных подрядных организаций.

Следует отметить, что в России в настоящее время ведется работа по созданию специализированной базы данных для оценки. Одним из направлений такой работы является использование отечественной нормативно-методической базы, разработанной специально для целей переоценки и называемой «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС)». В состав УПВС входят 39 отраслевых и межотраслевых сборников, содержащих стоимостные показатели возведения единицы измерения - 1м2 площади, 1 м³ строительного объема - для различных типовых зданий и сооружений. УПВС учитывают осредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства. Областью применения УПВС являются здания и сооружения, возведенные по типовым проектам в основном в период 1930-80 гг.

Основываясь на рассмотренной выше системе сметных нормативов, в современной практике оценки недвижимости применяют четыре основных метода определения стоимости нового строительства. Они же ложатся в основу оценки стоимости восстановления. (Часто эти методы определения СТОИМОСТИ ВОССТАНОВЛЕНИЯ неграмотно рассматривают как классификацию методов затратного подхода.

В действительности их применением реализуется лишь один конкретный этап алгоритма затратного подхода, а именно этап оценки восстановительной стоимости. В оценке недвижимости затратный подход представлен только одним (одноименным) методом - затратным).

Среди них:
- базисно-индексный метод;
- ресурсный метод (или стоимостный, калькулирования затрат, сметный, единичных расценок);
- модульный метод (метод разбивки по компонентам);
- метод сравнительной единицы (метод укрупненных показателей). Рассмотрим их последовательно.

Базисно-индексный метод предполагает использование данных проектно-сметнои документации в базисном уровне цен (1955,1969,1984,1991, 1994 или 1998-1999 гг.) и применение системы директивных (рекомендованных региональным центром ценообразования в строительстве - РЦЦС) корректирующих коэффициентов пересчета (индексов) от базисных цен к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. Приведение к уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или элементам прямых затрат на соответствующий индекс. В основном используется база 1984 г. как наиболее полная и подробная. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета на весь комплекс СМР для различных типов зданий, так и дифференцированные коэффициенты пересчета, учитывающие все виды работ, включающие в себя раздельно удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов. Как показывают прикладные исследования, разница в значениях восстановительной стоимости, вычисленной с помощью интегрального и дифференцированных коэффициентов, составляет 10-15%.

Базисно-индексный метод при наличии готовых смет является эффективным для практического применения. Однако он требует знания сметного дела, и при его использовании желательно привлечение специалистов-сметчиков проектных или подрядных строительных организаций.
Ресурсный метод оценки восстановительной стоимости основан на определении физических объемов конструктивных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчета стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных Ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда основных рабочих, эксплуатации машин и механизмов, лимитированных и прочих затрат, а также плановых накоплений.

Стоимость строительства всего здания (с учетом встроенного оборудования) рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов СМР по формуле

Объемы материальных ресурсов определяются либо из проектной документации, либо по результатам обмерных работ. Затраты труда и длительность эксплуатации машин и механизмов определяются по нормативным данным, а в качестве стоимости единицы объема каждого ресурса принимается их текущая рыночная стоимость.

Ресурсный метод , основанный на оценке элементов прямых затрат (ресурсов) в текущих рыночных ценах, дает лучшее приближение к рыночной стоимости здания (сооружения), чем базисно-индексный. Однако ресурсный метод оценки стоимости недвижимости требует больших затрат труда, высокой квалификации и значительного опыта оценщиков.

Несмотря на то что в настоящее время разработано много программных комплексов по составлению и выпуску смет, в практике оценочной деятельности ресурсный метод применим ограниченно, так как он предполагает трудоемкое определение объемов СМР, расходов строительных материалов, стоимости и времени эксплуатации строительных машин. Однако в современных условиях этот метод приобретает приоритетное значение в строительном проектировании.

Необходимо обратить внимание также на следующую особенность ресурсного метода. Поскольку он использует текущие рыночные цены и расценки, учитывающие современную технологию производства работ, современные материалы и современные машины и механизмы, можно констатировать, что при оценке объектов с хронологическим возрастом, по крайней мере свыше пяти лет, ресурсный метод определяет стоимость замещения, а не стоимость восстановления. Это полностью относится также к базисно-индексному методу, использующему территориальные единичные расценки 1999 г. (ЕРС-99).

Следует также иметь в виду еще два дополнительных обстоятельства, относящихся как к ресурсному, так и к базисно-индексному методу.

Во-первых, при использовании индексов к полной стоимости СМР по видам работ или текущих рыночных цен ресурсов происходит перераспределение удельных весов конструктивных элементов и инженерных систем в общей стоимости замещения (из-за разной степени удорожания элементов). Во-вторых, следует осторожно использовать в расчете износа имеющиеся нормативные данные о сроках службы оцениваемых конструктивных элементов и инженерных устройств из современных материалов, так как долговечность последних может не соответствовать характеристикам долговечности материалов, заложенным в нормативных данных. При этом определение физического износа конструктивных элементов объекта по нормативным срокам службы может быть некорректным.

С учетом изложенного применение ресурсного метода при определении полных затрат на новое строительство существующих объектов возможно с двумя оговорками:

1) фактически определяется стоимость замещения;
2) использование нормативных сроков службы элементов при расчете величины физического износа может быть некорректным.

Разновидностью ресурсного метода является ресурсно-индексный метод, отличающийся тем, что цены ресурсов берутся не текущие, а базового уровня, например, по состоянию на 1 января 1984 г.; 1 января 1991 г.; 1 июля 1999 г. или др. При этом стоимости ресурсов получаются также базового уровня. Для перехода к текущему уровню цен необходимо базовые стоимости ресурсов умножить на соответствующие индексы, после чего просуммировать результаты для получения величины прямых затрат в текущем уровне цен.

Второй разновидностью является упрощенный вариант ресурсного метода, отличающийся тем, что затраты на заработную плату основных рабочих и эксплуатацию строительных машин определяются не на основе элементных сметных норм или показателей ресурсов, а в процентном отношении от стоимости строительных материалов на основании среднестатистических данных строительных организаций или конкретного подрядчика (для определенного типа зданий).

Модульный метод (метод разбивки по компонентам) заключается в разбиении всех видов строительно-монтажных работ на укрупненные разделы (модули). Такими модулями являются: земляные работы, фундаменты, каркас, стены, перекрытия, перегородки, кровля, окна, двери, внутренняя отделка, внутренние санитарно-технические работы, электротехнические работы и т.д.

Определяется в процентном отношении доля любого (любых) из основных (капитальных) модулей в общей стоимости объекта. Эту информацию можно получить из технического паспорта объекта, а при его отсутствии - из сборников укрупненных сметных нормативов

(УПСС, Прейскуранты) и укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Расценки на соответствующие виды работ (модули) выбираются из имеющейся сметной документации или из укрупненных сметных нормативов (УСН, УПБС BP, УПСС, Прейскуранты и др.). При отсутствии таких расценок составляются локальные сметы на соответствующие виды работ базисно-индексным или ресурсным методом.

Стоимость строительства всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов (модулей) по формуле

Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации. В этом случае достаточно определить затраты для одного или нескольких основных модулей, чтобы, исходя из их примерного удельного вклада, выраженного в процентах, найти общую стоимость строительно-монтажных работ.

Выполнение сметного расчета с использованием укрупненных нормативов требует от исполнителя профессиональных навыков в сметном деле.

Метод сравнительной единицы предполагает использование данных по текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 м2 общей площади, 1 м3 строительного объема и др., в зданиях определенного типа в текущем или базисном уровне цен, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. Текущие цены берутся из статистических данных по средней фактической стоимости строительства в данном регионе, например из бюллетеней РЦЦС, базисные цены - из сборников укрупненных сметных нормативов (УПСС, Прейскуранты), укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Метод сравнительной единицы удобно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения), а установление его доли (удельного веса) в общей стоимости затруднительно из-за существенных различий в планировке и высоте этажей, конструкций, качестве и степени наружной и внутренней отделки, а также различий в инженерном оборудовании и технических системах.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется по формуле

Метод является наименее трудоемким и обеспечивает точность порядка 15-20%.
Сборники УПВС разработаны в 1970-1972 гг. и были предназначены для переоценки зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства на 1 января 1972 г.

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах, введенных с 1 января 1969 г.
Всего было разработано 39 сборников УПВС различных отраслей народного хозяйства. УПВС сгруппированы по видам зданий и сооружений и содержат восстановительную стоимость 1 м³ строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги и т.д. в зависимости от ряда параметров (их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальной поясе, с учетом вида климатического района через соответствующие поправочные коэффициенты).

УПВС включают:
- все прямые затраты;
- накладные расходы и плановые накопления;
- общеплощадочные расходы на подготовку и освоение участка;
- стоимость проектно-изыскательских работ;
- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
- затраты на временные здания и сооружения;
- стоимость содержания дирекции строящегося предприятия и др.

В случае если оцениваемый объект был построен ранее базисного года (в зависимости от применяемого сборника), то для определения стоимости строительства объекта нужно показатель восстановительной стоимости (1 м³, 1 м², 1 пог. м), подобранный из подходящей таблицы сборника, умножить на строительный объем объекта, поправочные коэффициенты и индексы удорожания по формуле

В случае если оцениваемый объект недвижимости был построен позднее используемого в расчета базисного периода, то восстановительная стоимость базисного периода должна быть скорректирована к восстановительной стоимости оцениваемого объекта на дату его ввода в эксплуатацию. При этом величина корректировки обусловливается влиянием научно-технического прогресса (НТП) на стоимость строительства. Это влияние двояко.

С одной стороны, НТП ведет к совершенствованию, повышению эффективности технологии строительства, что вызывает сокращение затрат в расчете на единицу строительной продукции.

С другой стороны, НТП ведет к появлению дополнительных затрат в строительстве (более сложная отделка объекта по современным стандартам, обустройство его современными видами связи, коммуникации, обслуживания и т.п.).

Так, по данным Главгосэкспертизы, в результате НТП удорожание строительства составляло 5-6% в год, а его удешевление - 3-4% в год. Результатом этого стало письмо Госстроя СССР от 5 октября 1981 г. № 79-Д «О поправках к стоимости строительства, учитывающих изменение ценообразующих факторов». Этим письмом величина повышающей поправки была разрешена в размере до 3%.

Таким образом, для целей повышения точности оценки рекомендуется корректировать восстановительную стоимость базисного периода* в размере 2% в год.

Например, оценивается объект недвижимости, введенный в эксплуатацию 1 января 1974 г. Его восстановительная стоимость, определенная по сборнику УПВС, равна 100 ООО руб. на 1 января 1969 г. В этом случае стоимость его строительства на 1 января 1974 г. следует принять равной 100 ООО х (1 + 0,02)5 — ПО 408 руб.

В целом метод УПВС рекомендуется использовать для оценки зданий, построенных в 1930-1980 гг.
Метод сравнительной единицы очень широко используется оценщиками, однако применять его нужно очень осторожно, так как названные источники информации (УПСС, Прейскуранты, УПВС) содержат много особенностей, которые необходимо знать и учитывать (например, то, какие затраты входят в единичную стоимость).

Как часто те, кто выбирает себе дом или квартиру, а особенно те, для кого актуальна продажа недвижимости , задают один и тот же вопрос: какую цену выставить за объект? Даже в самых простых случаях (скажем, если речь идет о реализации однушки в панельном доме в спальном районе) бывает необходимо провести грамотную оценку: рынок сложный, спрос – не самый стабильный в последние годы, так что от правильной постановки цены зависит очень многое, а в большинстве случаев это вообще решающий фактор. Лишние 100 тысяч рублей могут надолго оставить объект в базах агентств, но и продешевить – никак нельзя.

Особенно важно понимать, какова так называемся восстановительная стоимость дома или квартиры. Что это такое и как ее определяют, мы расскажем в данной статье.

Методы оценки восстановительной стоимости недвижимости

Обычно специалисты (профессиональные оценщики) применяют 3 метода в зависимости от ситуации.

1. Метод сравнения

Оценщик сопоставляет данные по рынку, смотрит, сколько стоят похожие объекты и выводит определенную цену.

2. Доходный метод

Это, пожалуй, самый распространенный способ сегодня: специалисты определяют стоимость объекта, учитывая также прибыль, которую модно от него получить и риски, с которыми может столкнуться собственник.

3. Затратный метод

В данном случае оценщики подсчитывают, сколько денег понадобится для строительства такого же здания на текущий момент, но с учетом амортизации существующего строения.

Амортизация – это износ. То есть тут важно понимать, сколько еще надо потенциально потратить на ремонт объекта и точно вывести его цену. Этот метод оценки хорош, когда надо определить цену не очень старого либо совсем недавно возведенного строения, или когда надо вычислить налоги (либо страховку), или же когда иные методы применить трудно.

Если все подсчитано аккуратно, с использованием самых свежих данных, этот способ оценки – очень точный. И вот тут-то возникает такое понятие, как восстановительная стоимость.

Разбираемся в терминологии

Восстановительной стоимостью недвижимости, называется цена объекта, которую получают, суммируя все возможные затраты на строительство такого же здания в настоящий момент. Специалисты берут актуальные расценки на аналогичные стройматериалы, коммуникации, рабочую силу и т.д. – в общем, моделируют все так, если бы вам пришлось сегодня строить такое же по размеру и «составу» сооружение.

Есть и другие способы подсчетов, но мы не будет уходить так глубоко. В общем, в восстановительную стоимость входят все расходы на постройку, включая риски собственника.

Как рассчитывается восстановительная стоимость недвижимости?

Мы не будем нагружать вас особенностями ресурсного метода – потому что для его корректного применения надо привлекать команду очень опытных оценщиков, и лучше всего про него вам расскажут специалиста нашего отдела оценки. Тут как раз надо брать свежие цены на материалы, зарплату – в общем, на все.

Но есть варианты проще. Скажем, можно индексировать расходы. Берется смета объекта, и старые цены корректируются с помощью индекса, который отдельно высчитывают по регионам. Иногда всю итоговую сумму сметы умножают на один общий коэффициент, или же каждый пункт умножают на отдельный коэффициент. К примеру, стоимость бетона умножать на 3,5, а расходы на ввод в эксплуатацию – на 1,6.

Погрешность в расчетах в данном случае может достигать 15%, то есть вы получите две разные стоимости, применяя общий или отдельные коэффициенты.

Есть еще не самый технически сложный способ сравнительной единицы, когда специалисты подбирают максимально похожее по всем параметрам здание. Тогда используют открытые источники – стоимость квадратного метра по текущей статистике и другие открытые показатели (как правило, средние по рынку, скажем, цифры Краснодарстата). Так оценивают части зданий, когда нет никакой необходимости считать цену всего объекта (жилого дуплекса или таунхауса, офисного центра или складского ангара). Правда, такой метод едва ли можно назвать очень уж точным.

Еще восстановительная стоимость недвижимости может считаться по модулю – когда все, из чего объект «состоит», разбивают на отдельные статьи затрат и считают потом все вместе. Например, специалисты составляют локальную смету, где зафиксированы блоки затрат «Фундамент», «Электропроводка», «Монтаж навесных конструкций», «Фасадные работы» и так далее. Данные берут из нормативов, смотрят в техпаспорте – но, опять же, не будем перегружать вас сведениями.

Уточним лишь, что такой способ чаще всего используют, если данных о конкретном здании совсем мало. Тогда зная, что фундамент – это 12% затрат на возведение здание, а отделка – 20% затрат, зная какую либо из этих сумм, можно посчитать все остальное и суммировать. Это даст примерную восстановительную стоимость здания.

Что важно учесть при расчете восстановительной стоимости?

Если вы решили самостоятельно прикинуть цену того или иного объекта, не забывайте также о том, что восстановительная стоимость объекта недвижимости актуальна только для зданий, которые еще не эксплуатировали – новостроек. Если же объект не новый, важно посчитать его фактическую (окончательную) цену.

Для этого надо подсчитать амортизацию, тот износ, которое претерпело здание. Эту сумму придется вычесть. То есть даже если ваш дом очень большой, и построен он из качественного кирпича, и все было очень дорогое – изношенность фондов может кардинально изменить результаты оценки и стоимость будет вовсе не такой, как вы ожидали.

Вот почему надо внимательно проверять все объекты: плесень, скрытая в стенах или косметически заделанная трещина могут серьезно изменить расклад при проведении сделки.