Hva er gjenanskaffelseskostnaden for eiendom? Eiendomsvurdering: kostnadstilnærming Metoder for å bestemme gjenanskaffelseskostnad

1. Karakter koste eiendom dyrt nærme seg (1)

   Sammendrag >> Økonomi

   Følgende diagram: Fig. 3 Prosedyre vurderinger koste eiendom dyrt nærme seg Konklusjon Metodikk vurderinger eiendom dyrt nærme seg Stadig utvikling, mer og mer...

2. Karakter eiendom dyrt nærme seg

   Sammendrag >> Økonomi

   1 23 1. TEORETISKE ASPEKTER VURDERINGER KOSTNADER EIENDOM KOSTBAR NÆRME SEG. Konsept og applikasjonsteknologi dyrt nærme seg Dyrt en tilnærming antar evaluering eiendomskompleks bestående...

3. Karakter koste eiendom (3)

   Sammendrag >> Finans

   Rom 6. Definisjon koste gjenstand vurderinger Ved gjennomføring vurderinger brukt dyrt, komparativ og lønnsom nærmer seg Til evaluering. Karakter koste eiendom dyrt nærme seg, hvor K er koeffisienten...

4. Evalueringsaktiviteter. Metoder vurderinger koste eiendom

   Test >> Økonomi

   ... nærmer seg Til evaluering. Grunnleggende metoder vurderinger koste eiendom basert dyrt nærme seg er vist i fig. 1 Fig. 1. Prosedyre vurderinger koste eiendom dyrt nærme seg ...

5. Karakter koste yrkeslokaler med tre nærmer seg

   Kurs >> Økonomi

   4. Karakter koste eiendom tre nærmer seg…………………………12 4.1. Karakter koste eiendom komparativ (marked) nærme seg…………………………………………..12 4.2. Karakter koste eiendom dyrt nærme seg…………………..14 4.3. Karakter koste eiendom ...

Les også: Sosiologisk analyse av valgprosessen: problemer og forskningsmetoder, anvendelsesområder for resultatene Jeg blokkerer 9. Profesjonell utvikling av personlighet. Forutsetninger for effektiv faglig selvbestemmelse. II blokk 19. Sosialundervisning i en utdanningsorganisasjon. Personlig, alder, kjønn, differensierte, individuelle tilnærminger i sosialpedagogikk II. Arbeidsdefinisjoner brukt i analysen av et litterært verk II. Sammensetning, fremgangsmåte for å fastsette skårer for vurdering av kvalitetskriterier og vurdering av effektivitet basert på kvalitative kriterier III. Sammensetning, prosedyre for fastsettelse av evalueringspoeng og vektingskoeffisienter for kvantitative kriterier og evaluering av effektivitet basert på kvantitative kriterier A) ved å bestemme verdiene til egenskapene som kontrolleres fra de målte verdiene ved beregning eller sammenligning med de gitte verdiene; Automatisering av vedlikehold av statens eiendomsmatrikkel.

Essensen av kostnadstilnærmingen er at verdien av fast eiendom bestemmes av kostnadene ved å anskaffe en tomt, dens forbedring og byggingen av den vurderte eiendommen (bygninger og strukturer) på den. Kostnadstilnærmingen er basert på konseptet gjenanskaffelseskostnad eller gjenanskaffelseskostnad.

- pris på land lærer,

erstatningskostnad,

- total akkumulert slitasje

Erstatningskostnad er kostnaden for reproduksjon (kostnaden ved å lage en eksakt kopi av det verdsatte objektet).

Erstatningskostnad er kostnaden for å lage et objekt av en funksjonell analog.

Sammenlignende enhetsmetode

C - byggekostnad (fra UPPVS-samlingen)

V er volumet til en bygning eller et område.

K-koef. konstruktive forskjeller (prisindeksering, etc.)

RFP innebærer å bestemme gjenanskaffelseskostnaden eller gjenanskaffelseskostnaden for eiendommen som vurderes. De. kostnadsbeløpet for bygging av en nøyaktig kopi av eiendommen eller dens funksjonelle analog bestemmes. Og selv om kostnadene ved å lage et objekt ikke er direkte relatert til mengden anslått inntekt, har denne metoden et visst anvendelsesområde. Spesielt, i samsvar med prinsippet om substitusjon, er kostnaden bestemt av RFP dens øvre grense (husk plasseringens unikhet).

Situasjoner for bruk av PO:

Evaluering av effektiviteten til investeringer. Mulighetsstudie av nybygg. Kostnadene ved bygging og drift av anlegget sammenlignes med anslått lønnsomhet og lønnsomhet.

Renovering og gjenbruk av eiendom er basert på utbedringskostnadsberegning.

Implementeringen av prinsippet om den beste og mest effektive bruken av eiendom innebærer å beregne estimerte byggekostnader for ulike arealbruksalternativer.

Verdivurdering av spesialbygg og eiendom i «passive» markedssegmenter. De. For de objektene som ikke har noen analoger, brukes en kostnadstilnærming.

Eiendomsvurdering for forsikringsformål utføres oftest i henhold til PO.

ZP brukes for tiden til beskatning av eiendom til enkeltpersoner og juridiske personer.

Implementeringen av tilbudsforespørselen for eiendomsvurdering innebærer følgende beregningssekvens:

fastsettelse av markedsverdien av tomten som eiendommen som vurderes ligger på;

beregning av gjenanskaffelseskostnaden for eiendommen;

vurdering av alle typer avskrivninger av eiendommen;

beregning av gjeldende verdi av en egenskap ved å bruke formelen C t = C h + C b – ΣI i.

Metoder for å estimere gjenanskaffelseskostnad.

Sammenlignende enhet (enhetskostnad) metode. I henhold til oppslagsverk og konsoliderte standarder ud. Kostnadsindikatorer per forbrukerenhet av byggevarer bestemmer kostnadene ved konstruksjon av en måleenhet for et bestemt objekt (m 2, m 3, etc.). Tech. Kostnaden for bygging av en fast eiendom bestemmes av formelen: C b1 = C-enhet * K-enhet, hvor C-enhet er kostnaden for enheten; K-enhet – mengde av en enhet. Dette er den enkleste måten å beregne erstatningskostnad på, men også den mest omtrentlige.

Element-for-element metode (metode for å bryte ned i komponenter). Opprettelsen av et objekt og dets konstruksjon er delt inn i en sekvens av individuelle typer konstruksjonsarbeid. For hver type arbeid bestemmes måleenheter og volumer av disse arbeidene. Beregning av byggekostnader utføres i begynnelsen for en egen type i henhold til tabellen.

Typer jobber	Enhet endring	Produksjon av en enhet	Omfanget av arbeidet	Omfanget av arbeidet

Deretter beregnes alle typer arbeid og det justeres for overheadkostnader og andre betalinger.

Estimatmetoden består i utarbeidelse av spesialister - estimatorer av objekt-for-objekt og konsoliderte konstruksjonsestimater av det vurderte objektet som om det skulle bygges igjen i dag. Dette er den mest nøyaktige metoden for å bestemme erstatningskostnaden, men også den mest arbeidskrevende.

Indeksmetoden består i å omberegne bokført verdi av det verdsatte objektet til det gjeldende basert på bruk av inflasjonsindekser, som er fastsatt i samsvar med "forskrift om prosedyre for revaluering av anleggsmidler til foretak og organisasjoner", godkjent av regjeringen i den russiske føderasjonen nr. 1233 av 25. november 1993.

Avskrivninger er en reduksjon i verdien av en eiendom på grunn av ulike faktorer.

I takstvirksomhet anses avskrivninger som hovedfaktoren for å fastsette nåverdien av takstobjektet. Etter mengden slitasje er den nåværende kostnaden mindre enn erstatningskostnaden. I verdivurderingsaktiviteter skilles det mellom fysisk, funksjonell og ekstern (økonomisk) slitasje.

Fysisk slitasje gjenspeiler en endring i de fysiske egenskapene til en gjenstand fra riper til fullstendig ødeleggelse. Denne typen slitasje forekommer i to tilfeller: 1-under påvirkning av drift, 2-under påvirkning av miljøet. Det er 4 måter å vurdere fysisk slitasje på:

Ekspert. Fysisk slitasje på hele bygget er definert som gjennomsnittlig vekt. verdi for alle elementer i bygget. Prosentandelen av slitasje av hvert element bestemmes basert på "reglene for vurdering av fysisk slitasje av boligbygg." Total fysisk slitasje er beregnet i henhold til tabellen

I f = (ΣU i i * %sum) / 100 %

Kostnadsmetoden for å fastsette fysisk forringelse er basert på beregning av kostnadene ved reproduksjon av utslitte bygningselementer. I dette tilfellet er bygningens elementer delt inn i langsiktig (fundament, vegger, etc.) og slitasje (tak, maling, etc.). For hurtigslitende elementer regnes slitasje som avtagbart, d.v.s. kostnadene ved å overvinne det er mindre enn merverdien av eiendommen. Ellers anses slitasje som uopprettelig (upassende fra et økonomisk synspunkt). Som regel er uopprettelig slitasje karakteristisk for langsiktige bygningselementer. Slitasje ved bruk av denne metoden bestemmes basert på tabellen

Og = Σ5graf /100

Den normative metoden for å bestemme den fysiske forringelsen av bygninger er basert på bruken av gjeldende "enhetlige normer for avskrivningsgebyrer for fullstendig restaurering av Federal Fund of the Russian Federation," godkjent ved resolusjon fra USSR Council of Ministers datert 29. desember , 1990 nr. 1072. Avskrivninger og slitasje er forskjellige økonomiske prosesser. Hvis avskrivning er overføringen av kostnaden for en fysisk gjenstand til produserte produkter under drift, er slitasje den fysiske ødeleggelsen av en fysisk gjenstand, deres foreldelse. Siden disse prosessene går sammen, kan det i noen tilfeller antas at avskrivningsbeløpet = mengden slitasje. Dette er sant hvis slitasjen av OF fortsetter jevnt, akkurat som avskrivninger. Denne metoden er enkel, men omtrentlig.

Den fysiske levetiden (PLL) til en eiendom er tidsperioden fra idriftsettelse til fullstendig fysisk slitasje, dvs. så lenge du kan bo og jobbe i bygget.

Økonomisk levetidsmetode.

Den økonomiske levetiden til en eiendomsgjenstand er det tidsrommet som eiendomsobjektet evt brukes til å tjene penger på det i denne perioden, bidrar investeringer i eiendommen. Hvis dette ikke skjer på grunn av eiendommens generelle foreldelse, avsluttes dens økonomiske levetid

Kronologisk alder (CA) for et eiendomsobjekt er tidsperioden fra datoen objektet ble satt i drift til tidspunktet for vurderingen.

Effekt. alderen på en eiendom (EV) er basert på en vurdering av dens utseende, teknisk. tilstand, økonomiske faktorer som påvirker verdien (inntekt generert av eiendommen).

EV tilsvarer dens fysiske Tilstand og tar hensyn til muligheten for salg. Hvis den utsettes for intensiv utnyttelse og alvorlige destruktive effekter av det ytre miljøet, er dens EF større enn CVen.

ХВ = EV / servicenivå; EV = ХВ * driftshastighet; I = (VS * EF) / SEJ; I= (VS-HR) / SFJ.

Funksjonell slitasje (foreldelse av en eiendom) betyr at den eller dens enkelte elementer ikke oppfyller moderne standarder for arkitektoniske, planleggings- og design- og konstruksjonsforhold. Dette kan manifestere seg i den utdaterte arkitekturen til bygningen, i bekvemmeligheten av planlegging, romlige volumer, ingeniørstøtte, etc. Denne typen slitasje skyldes påvirkning av vitenskapelige og teknologiske fremskritt innen arkitektur og konstruksjon. Funksjonsslitasje m.b. avtagbar og ikke. For en omtrentlig beregning av FI, kan du bestemme justeringskoeffisienten til gjenanskaffelseskostnaden for bygningen, enten ekspert basert på vurderingen av en spesialist, eller beregnet, sammenligne kostnadene for nye moderne designløsninger med erstatningskostnadene for utdaterte.

Ekstern økonomisk slitasje er en nedgang i bygningers verdi på grunn av negative egenskaper eller negative endringer i det ytre miljøet. Negative egenskaper inkluderer farlig økologi. Situasjonen, distriktets generelle tilbakegang, handlingene til regjeringen eller distriktsadministrasjonen, etc. I de fleste tilfeller kan slik slitasje ikke elimineres; verdien bestemmes ved å bruke metoden for parvise salg, når sammenligning. prisen på lignende gjenstander, hvorav den ene er plassert i et gunstig ytre miljø, mens den andre har tegn på ytre slitasje. Forskjellen i prisen vil være mengden ekstern slitasje. Den løpende kostnaden for gjenstandene som verdsettes i henhold til lønnen fastsettes som differansen mellom restaureringskostnaden og summen av alle typer slitasje.

Avhengig av formålet med vurderingen og som en konsekvens av den underliggende nøyaktigheten til beregningsprosedyrene, er det flere måter å bestemme gjenanskaffelseskostnaden på:

Sammenlignende enhetsmetode.

Komponentnedbrytningsmetode.

Kvantitativ undersøkelsesmetode.

Sammenlignende enhetsmetode . Verdien av den takserte eiendommen bestemmes ved å multiplisere antall utvalgte måleenheter (måleenheter kan være 1 m3, 1 m2, 1 km, 1 stk., etc.) av det takstede objektet med kostnaden for en enhet av måling på verdsettelsesdatoen. Kostnadene for måleenheter for standardobjekter er kjent og er inneholdt i spesielle informasjons- og analytiske samlinger (Bulletin "KO - INVEST" og Samlinger av integrerte indikatorer for erstatningskostnad - UPVS).

Et viktig trinn ved bruk av denne metoden er valg av et typisk objekt (analog). Når du velger en analog, er det nødvendig å ta hensyn til et enkelt funksjonelt formål, likhet mellom fysiske egenskaper (klasse av strukturelle systemer), sammenlignbar kronologisk alder på objektene som sammenlignes og andre egenskaper. Siden sammenligningsgrunnlaget i de fleste tilfeller er kostnaden for en komparativ enhet, ikke for et identisk objekt, men for en nær analog, vil kostnaden for et objekt beregnet ved bruk av komparativ enhetsmetode anses som gjenanskaffelseskostnad.

Komponentnedbrytningsmetode . Forskjellen mellom denne metoden og den forrige er at kostnaden for hele bygningen beregnes som summen av kostnadene for dens individuelle bygningskomponenter - fundamenter, vegger, tak, etc. Kostnaden for hver komponent oppnås basert på summen av direkte og indirekte kostnader som kreves for å konstruere en volumenhet. Kostnaden for hele bygningen beregnes ved å bruke formelen:

Szd =

hvor Сзд er kostnaden for bygging av bygningen som helhet;

Vj er volumet til j-ro-komponenten;

Cj - kostnad per volumenhet;

n er antall tildelte bygningsdeler;

Kn - koeffisient som tar hensyn til de eksisterende forskjellene mellom det vurderte objektet og den valgte typiske strukturen (for et identisk objekt Kn-1);

Kvantitativ undersøkelsesmetode . Denne metoden er basert på en detaljert kvantitativ og kostnadsberegning av kostnadene ved installasjon av individuelle komponenter, utstyr og konstruksjon av bygget som helhet. I tillegg til å beregne direkte kostnader, er det nødvendig å ta hensyn til overheadkostnader og andre kostnader. Det blir med andre ord utarbeidet et fullstendig overslag for rekonstruksjon av det vurderte objektet.

Den kvantitative undersøkelsesmetoden er grunnlaget for å anvende metodene ovenfor for å beregne gjenanskaffelseskostnad og viser de mest nøyaktige resultatene sammenlignet med dem, men den er den mest arbeidskrevende og krever at takstmannen har grundig teoretisk opplæring og betydelig praktisk erfaring.

Fastsettelse av slitasje på en eiendom

Avskrivninger er preget av en reduksjon i nytten av en eiendom, dens forbruksattraktivitet fra en potensiell investors synspunkt og uttrykkes i en verdinedgang (avskrivninger) under påvirkning av ulike faktorer over tid.

Etter hvert som anlegget brukes, forverres parametrene som karakteriserer den strukturelle påliteligheten til bygninger og strukturer, samt deres funksjonelle samsvar med nåværende og spesielt fremtidig bruk assosiert med menneskeliv, gradvis. I tillegg er verdien av fast eiendom ikke mindre påvirket av eksterne faktorer forårsaket av endringer i markedsmiljøet, innføring av restriksjoner på visse bruksområder for bygninger, etc.

Avskrivning (I) måles vanligvis i prosent, og det monetære uttrykket for avskrivning er avskrivning (O).

Avhengig av årsakene som forårsaker verdifall på en eiendom, skilles følgende typer slitasje ut: fysisk, funksjonell og ekstern.

Klassifisering av avskrivning av eiendomsobjekter:

Hver type slitasje er preget av sin inndeling: avtagbar og ikke-fjernbar.

Avtagbar slitasje- slitasje hvis eliminering er fysisk mulig og økonomisk mulig. Samtidig ligger økonomisk gjennomførbarhet i det faktum at kostnadene som påløper for å eliminere en eller annen type slitasje skal bidra til å øke verdien av objektet som helhet.

Fatal slitasje– slitasje som enten er fysisk umulig eller økonomisk upraktisk.

Når alle utpekte typer slitasje er identifisert, snakker de om den totale akkumulerte slitasjen på eiendommen. I monetære termer er total avskrivning differansen mellom gjenanskaffelseskostnaden og markedsprisen på det verdsatte objektet. Basert på essensen av disse definisjonene, kan det hevdes at den totale akkumulerte slitasjen først og fremst er en funksjon av gjenstandens levetid. La oss ta denne omstendigheten i betraktning, la oss vurdere essensen av de viktigste evalueringskonseptene som karakteriserer denne indikatoren:

Fysisk liv bygning ( VF ) - bestemt av bygningens driftsperiode, hvor tilstanden til de bærende strukturelle elementene i bygningen oppfyller visse kriterier (strukturell pålitelighet, fysisk holdbarhet, etc.). Den fysiske levetiden til en gjenstand fastsettes under bygging og avhenger av hovedgruppen til bygningene. Det fysiske livet slutter når gjenstanden rives.

Kronologisk alder (HV)- dette er tidsrommet som har gått fra datoen anlegget ble satt i drift til vurderingsdatoen.

Økonomisk liv (EJ) - bestemmes av driftstiden objektet genererer inntekter. I denne perioden bidrar utbedringer til eiendommens verdi. Den økonomiske levetiden til et objekt avsluttes når driften av objektet ikke kan generere inntektene som er angitt av den tilsvarende satsen for sammenlignbare objekter i dette segmentet av eiendomsmarkedet. I dette tilfellet bidrar ikke lenger forbedringene til gjenstandens verdi på grunn av dens generelle slitasje.

Effektiv alder (EV) ) - fastsettes på grunnlag av bygningens kronologiske alder, under hensyntagen til dens tekniske tilstand og de økonomiske forhold som råder på takstdatoen som påvirker verdien av den takserte gjenstanden. Avhengig av bygningens driftsegenskaper, kan den effektive alderen avvike fra den kronologiske alderen opp eller ned. Ved normal (typisk) drift av en bygning er den effektive alderen vanligvis lik den kronologiske alderen.

Gjenværende økonomisk levetid (REL) ) av en bygning er tidsrommet fra verdivurderingsdatoen til slutten av dens økonomiske levetid.

Metoder for beregning av slitasje:

1. Fysisk forverring - representerer et gradvis tap av de tekniske og operasjonelle egenskapene til et objekt som opprinnelig ble lagt under konstruksjon under påvirkning av naturlige og klimatiske faktorer, samt menneskelig aktivitet.

Følgende metoder for å beregne fysisk forringelse av bygninger skilles ut:

Standard (for boligbygg);

Koste;

Livstidsmetode.

Standard metode for beregning av fysisk slitasje

Den normative metoden for å beregne fysisk slitasje innebærer bruk av ulike normative instrukser på interbransje- eller avdelingsnivå. Et eksempel på slike instruksjoner er "Regler for vurdering av fysisk forringelse av boligbygninger" VSN 53-86 av Gosgrazhdanstroy (State Committee for Civil Construction and Architecture under GOSSTROE of the USSR. Moscow 1990), brukt av Bureau of Technical Inventory for formålet med å vurdere den fysiske forringelsen av boligbygg under teknisk inventar , planlegge større reparasjoner av boligmassen, uavhengig av dens avdelingstilhørighet.

Disse reglene beskriver fysisk slitasje på ulike konstruksjonselementer i bygninger og vurderingen av dem.

Den fysiske slitasjen til en bygning bør bestemmes ved hjelp av formelen:

Fф =

hvor Ff er den fysiske slitasjen til bygningen, (%);

Fi - fysisk slitasje i-ro av strukturelementet (%);

Li er koeffisienten som tilsvarer andelen av gjenanskaffelseskostnaden til i-ro-konstruksjonselementet i den totale gjenanskaffelseskostnaden for bygningen; n er antall konstruksjonselementer i bygget.

Andelene av gjenanskaffelseskostnadene for individuelle strukturer, elementer og systemer i den totale gjenanskaffelseskostnaden for bygningen (i%) tas vanligvis i henhold til de aggregerte indikatorene for gjenanskaffelseskostnadene for boligbygg godkjent på foreskrevet måte, og for strukturer, elementer og systemer som ikke har godkjente indikatorer - i henhold til deres estimatkostnad.

Kostnadsmetode for å bestemme fysisk slitasje

Fysisk slitasje på tidspunktet for vurderingen uttrykkes ved forholdet mellom kostnadene ved objektivt nødvendige reparasjonstiltak for å eliminere skader på strukturer, et element, et system eller en bygning som helhet, og deres utskiftingskostnad.

Essensen av kostnadsmetoden for å bestemme fysiske avskrivninger er å bestemme kostnadene ved å gjenskape bygningselementer.

Den beskrevne metodikken lar deg beregne slitasje på elementer og bygningen som helhet umiddelbart i kostnadsmessige termer, noe som er mer å foretrekke enn andre metoder for å beregne fysisk slitasje. I tillegg, siden nedskrivningsberegningen er basert på den rimelige faktiske kostnaden ved å bringe utslitte gjenstander til "vesentlig ny tilstand", kan resultatet av denne tilnærmingen anses som ganske nøyaktig. Blant ulempene som ligger i denne metoden, er det nødvendig å merke seg den obligatoriske detaljen og nøyaktigheten ved å beregne kostnadene ved å reparere utslitte elementer i bygningen.

Fastsettelse av fysisk forringelse av bygninger ved bruk av levetidsmetoden

Basert på essensen av de tidligere diskuterte grunnleggende evalueringskonseptene som karakteriserer den totale akkumulerte slitasjen til en bygning med tanke på dens driftstid, kan det hevdes at fysisk slitasje, effektiv alder og økonomisk levetid er i en viss forhold. Dette forholdet kan uttrykkes med følgende formel (1):

hvor: I(%) - slitasje i prosent;

EV - effektiv alder, bestemt av en ekspert basert på den tekniske tilstanden til elementene eller bygningen som helhet;

VF - typisk periode av fysisk liv;

RSFZ - den gjenværende perioden av fysisk liv.

Eller i henhold til formel (2):

hvor: Og (%) - slitasje i prosent;

VF er en typisk periode i det fysiske livet.

Prosentandelen av avskrivning av elementer eller bygningen som helhet beregnet på denne måten kan oversettes til monetære termer (avskrivning):

O= BC *(I/100);

hvor: Og - slitasje i prosent; BC - erstatningskostnad.

2 . Funksjonell slitasje

Tegn på funksjonsslitasje i bygningen som vurderes, er som regel at dets romplanlegging og/eller designløsninger ikke er i samsvar med moderne standarder, inkludert diverse utstyr som er nødvendig for normal drift av konstruksjonen i samsvar med nåværende eller tiltenkt bruk.

Avhengig av den fysiske muligheten og den økonomiske muligheten for å eliminere årsakene som forårsaket funksjonell slitasje, er den delt inn i avtagbar og uopprettelig. Kostnadsuttrykket for funksjonell slitasje er forskjellen mellom kostnaden for reproduksjon og kostnaden for utskifting, siden beregningen av sistnevnte, basert på dens definisjon, åpenbart utelukker funksjonell slitasje fra vurdering.

Avtagbar funksjonsslitasje

Avtakbar funksjonell slitasje bestemmes vanligvis av kostnadene ved nødvendig rekonstruksjon for å lette mer effektiv drift av eiendommen.

Reversibel funksjonsslitasje anses å være forårsaket av:

Ulemper som krever å legge til elementer,

Ulemper som krever utskifting eller modernisering av elementer,

Super forbedringer.

Ulemper som må legges til, refererer til elementer av en bygning og utstyr som ikke er tilstede i det eksisterende miljøet og uten hvilke det ikke kan oppfylle moderne driftsstandarder. Avskrivninger på grunn av disse elementene måles ved kostnaden ved å legge til disse elementene, inkludert installasjonen.

Ulemper som krever utskifting eller modernisering av elementer, inkluderer stillinger som fortsatt utfører sine funksjoner, men som ikke lenger oppfyller moderne standarder (vann- og gassmålere, etc.). Avskrivninger for disse elementene måles som kostnaden for eksisterende elementer, tatt i betraktning deres fysiske slitasje, minus kostnaden for retur av materialer, pluss kostnaden for demontering av eksisterende og pluss kostnaden for å installere nye elementer. I dette tilfellet er kostnaden for å returnere materialer definert som kostnaden for demontert materialer og utstyr ved bruk på andre anlegg (reviderbar restverdi).

Mot superforbedringer inkludere posisjoner og elementer i strukturen, hvis tilgjengelighet for tiden er utilstrekkelig for moderne krav til markedsstandarder. Avtakbar funksjonell slitasje i dette tilfellet måles som gjeldende gjenanskaffelseskostnad for "overforbedrings"-elementene minus fysisk slitasje, pluss kostnaden for demontering og minus bergingsverdien av de demonterte elementene.

Et eksempel på overforbedring vil være en situasjon der eieren av et hus, tilpasset det for seg selv, gjorde noen endringer for egen bekvemmelighet (investeringsverdi) som ikke var tilstrekkelige sett fra en typisk brukers synspunkt. Disse inkluderer for eksempel ombygging av bruksområdet til lokaler for en bestemt bruk, bestemt av eierens hobbyer eller hans yrke. Avtakbar funksjonell slitasje i en slik situasjon bestemmes av dagens kostnad for å bringe de endrede elementene til sin opprinnelige tilstand. I tillegg er begrepet overforbedring nært knyttet til segmentet av eiendomsmarkedet, der de samme forbedringene kan anses både hensiktsmessige for et spesifikt segment og overdrevne fra den typiske brukerens synspunkt.

Ugjenopprettelig funksjonsslitasje

Ikke-fjernbar funksjonell slitasje er vanligvis forårsaket av utdatert plassplanlegging og/eller strukturelle egenskaper ved bygningene som vurderes i forhold til moderne konstruksjonsstandarder. Først av alt, den økonomiske uhensiktsmessigheten av å bruke på å eliminere disse manglene lar oss bedømme tegnet på uopprettelig funksjonell slitasje. I tillegg er det nødvendig å ta hensyn til markedsforholdene på vurderingstidspunktet for at bygget skal være tilstrekkelig arkitektonisk for sitt formål.

3. Ytre (økonomisk) slitasje

Ekstern avskrivning er avskrivning av et objekt på grunn av negativ påvirkning fra det ytre miljø i forhold til takstobjektet: markedssituasjonen, servitutter pålagt en bestemt bruk av fast eiendom, endringer i omkringliggende infrastruktur, lovvedtak på området. av skatt osv. Ekstern slitasje på eiendom, avhengig av årsakene som forårsaket det, er i de fleste tilfeller uopprettelig på grunn av den uendrede plasseringen, men i noen tilfeller kan den "fjerne seg selv" på grunn av en positiv endring i det omkringliggende markedsmiljøet.

Komparativ tilnærming til eiendomsvurdering

Den komparative tilnærmingen til eiendomsvurdering er basert på informasjon om nylige transaksjoner med lignende eiendommer på markedet og sammenligning av eiendommen som verdsettes med analoger. Deretter gjøres endringer for å ta hensyn til forskjellene mellom det evaluerte objektet og dets analoger. Dette lar deg bestemme salgsprisen for hver analog som om den hadde de samme grunnleggende egenskapene som eiendommen som verdsettes.

Tatt i betraktning at denne tilnærmingen til eiendomsvurdering er basert på en sammenligning av salg, kalles den komparativ. På grunn av det faktum at tilnærmingen som vurderes bruker data om transaksjoner på markedet, kalles den også markedsbasert.

Det grunnleggende prinsippet for den komparative tilnærmingen til eiendomsvurdering er prinsippet om substitusjon.

Følgende hovedtyper kan identifiseres vurderingsstadier eiendom med en komparativ tilnærming:

1. I det første trinnet studeres tilstanden og utviklingstrendene i eiendomsmarkedet og spesielt segmentet eiendommen tilhører. Det identifiseres eiendommer som er mest sammenlignbare med eiendommen som vurderes og som nylig er solgt.

2. På andre trinn samles og kontrolleres informasjon om analoge objekter; den innsamlede informasjonen analyseres og hvert analoge objekt sammenlignes med det som vurderes.

3. På tredje trinn gjøres det endringer i salgsprisene på sammenlignbare objekter.

4. På fjerde trinn avtales justerte priser på analoge objekter og sluttverdien av eiendommens markedsverdi utledes basert på en komparativ tilnærming.

I første fase av eiendomsvurdering brukes en komparativ tilnærming for å studere tilstanden til eiendomsmarkedet og dets utviklingstrender, segmentere det og bestemme hvilket markedssegment eiendommen som verdsettes tilhører. Videre, i dette segmentet, i henhold til visse kriterier, identifiseres objekter som er mest sammenlignbare med den som studeres (analoge objekter).

Markedssegmentering er prosessen med å dele markedet inn i sektorer (segmenter). Inndelingen skjer i sektorer som har lignende objekter og emner.

Objekter må være like i bruksformål, kvalitet, overførte rettigheter og plassering.

Fagene må være like i soliditet, finansieringsevne og investeringsmotivasjon.

Sammenlignbare eiendommer må tilhøre samme segment av eiendomsmarkedet som den som verdsettes; transaksjoner med dem må utføres på betingelser som er typiske for dette segmentet.

Eksponeringsperiode- dette er tiden et objekt må være på markedet for å bli solgt. Eksponeringsperioden er forskjellig for ulike markedssegmenter.

Så i Moskva for boligleiligheter er det omtrent en måned, for kontorbygg - fra halvannen til tre måneder. Dersom objektet ble solgt i en periode mye kortere enn standard utstillingsperiode, tyder dette mest sannsynlig på at prisen var undervurdert. Motsatt, hvis en vare har vært på markedet betydelig lenger enn standard eksponeringsperiode, er prisen sannsynligvis overpriset. I begge tilfeller er transaksjonen ikke typisk for markedssegmentet og bør ikke anses som sammenlignbar.

Hovedkriteriene ved valg av sammenlignbare objekter (analoger) er:

1) Eiendomsrett til fast eiendom.

2) Finansieringsvilkår.

3) Vilkår og salgstidspunkt.

4) Beliggenhet.

5) Fysiske egenskaper.

1. Eiendomsrett

I utgangspunktet innebærer eiendomstransaksjoner kjøp av overførbare rettigheter til å eie og disponere eiendom. Fullt eierskap bestemmes av markedsleie og tilgjengelig finansiering. Titteljusteringen er ikke annet enn differansen mellom markedsleien og kontraktsleien.

2. Betingelser for finansiering av transaksjonen

Hvis betingelsene for finansiering av en kjøps-salgstransaksjon av en eiendom er atypiske (for eksempel ved full finansiering av en kjøps-salgstransaksjon), er det i dette tilfellet nødvendig med en grundig analyse, som et resultat av at det gjøres en passende endring i prisen på denne transaksjonen.

3. Salgsbetingelser og salgstidspunkt

Det samme kan sies i forhold til selve salgsbetingelsene. Siden det er vanskelig å beregne justeringer for finansierings- og skatteforhold, samt for overførte juridiske rettigheter og begrensninger, salgsbetingelser, er det bedre om mulig å ikke vurdere lignende transaksjoner for analyse og sammenligning. Ellers gjøres justeringer for disse egenskapene først.

Salgstidspunkt er et av hovedelementene i sammenlignbar salgssammenlikning. For å justere for denne egenskapen i salgsprisen til en analog, er det nødvendig å kjenne til trendene i prisendringer i eiendomsmarkedet over tid.

4. Plassering

Beliggenhet er også et svært viktig element i sammenlignbare salgssammenligninger. Å foreta justeringer av beliggenhet har en ganske betydelig effekt på verdien av eiendommen som vurderes.

Fysiske egenskaper

Med eiendommens fysiske egenskaper menes størrelse, type og kvalitet på materialer, tilstand og grad av forringelse av eiendommen og andre egenskaper, som også justeres.

Enheter for sammenligning

Fordi eiendommer ofte varierer i størrelse og antall enheter, kan det være vanskelig å sammenligne solgte eiendommer med eiendommen som verdsettes; derfor må tilgjengelige data reduseres til en fellesnevner. Denne fellesnevneren kan enten være en fysisk enhet (pris per kvm) eller en økonomisk enhet.

Ulike sammenligningsenheter brukes av ulike segmenter av eiendomsmarkedet.

Land sammenligningsenheter:

Pris per 1 ha;

Pris per hundre kvadratmeter;

Pris for 1 frontal meter:

Pris per 1 kvm. m.

Enheter for sammenligning av bebygde områder:

Pris per l kvm. m. totalareal;

Pris per 1 kvm. m. netto areal som skal leies;

Pris for 1 kubikkmeter m.

Bruttoleiemultiplikatoren eller den totale kapitaliseringsgraden kan brukes som en økonomisk sammenligningsenhet ved vurdering av prosjekter basert på forholdet mellom inntekt og salgspris.

Klassifisering og essens av endringer

Avhengig av metoden for beregning og justeringer for forskjeller mellom objektet som verdsettes og en sammenlignbar analog, er endringene delt inn i:

1. Interesse

2. Kostnad

Prosentvise justeringer , som regel, legges inn ved å multiplisere salgsprisen til et analogt objekt eller dets sammenligningsenhet med en koeffisient som gjenspeiler graden av forskjeller i egenskapene til det analoge objektet og objektet som verdsettes. Begrunnelsen her koker ned til følgende: hvis det verdsatte objektet er bedre enn en sammenlignbar analog, legges en økende faktor til prisen på sistnevnte. Ellers brukes en reduksjonsfaktor på prisen på en sammenlignbar analog.

Prosentvis justering inkluderer for eksempel justeringer for plassering, slitasje og salgstidspunkt.

Kostnadsjusteringer

EN) Monetære justeringer for sammenligningsenheten (1 hektar, tetthetsenhet, 1 hundre kvadratmeter) endrer prisen på det solgte analoge objektet med et visst beløp, som estimeres til forskjellen i egenskapene til det analoge objektet og objektet som verdsatt. En positiv justering gjøres hvis det verdsatte objektet er bedre enn en sammenlignbar analog. Ellers påføres en negativ justering av prisen på det sammenlignbare produktet.

Monetære justeringer foretatt av sammenligningsenheten inkluderer justeringer for fysisk tilstand, samt justeringer beregnet etter statistiske metoder.

b) Monetære justeringer foretatt av prisen på det solgte analoge objektet som helhet endrer det med et visst beløp, som estimeres til forskjellen i egenskapene til det analoge objektet og objektet som verdsettes. Begrunnelsen for å bruke positive eller negative korreksjoner er lik resonnementet i punkt "a".

Pengemessige justeringer av prisen på det solgte analoge objektet som helhet bør inkludere justeringer for tilstedeværelse eller fravær av ytterligere forbedringer (lagerutvidelser, parkeringsplasser osv.).

Beregning og endringer

For å beregne og foreta korrigeringer brukes mange forskjellige metoder, blant annet følgende:

Metoder basert på analyse av paret salg;

Ekspertmetoder for beregning og endringer;

Statistiske metoder.

Paret salgsmetode

Et paret salg betyr salg av to objekter, ideelt sett en nøyaktig kopi av hverandre med unntak av én parameter (for eksempel plassering), hvis tilstedeværelse forklarer forskjellen i pris på disse objektene. Denne metoden lar deg beregne justeringen for den ovennevnte egenskapen og bruke den for å justere salgsprisen til et analogt objekt som kan sammenlignes med evalueringsobjektet for denne parameteren.

Den begrensede bruken av denne metoden forklares av kompleksiteten ved å velge objekter for paret salg, søke og behandle en stor mengde informasjon.

Ekspertmetoder for beregning og endringer

Grunnlaget for ekspertmetoder for å beregne og foreta justeringer, vanligvis prosenter, er den subjektive oppfatningen til en sakkyndig takstmann om hvor mye dårligere eller bedre det verdsatte objektet er enn en sammenlignbar analog.

La oss betegne verdien av verdsettelsesobjektet som X, og ta salgsprisen til en sammenlignbar analog som lik 1,0.

I dette tilfellet koker resonnementet ned til følgende: 1. Objektet er 15 % bedre enn analogen, da bør prisen på analogen øke med de samme 15 %:

X = 1,0 + 15 % x 1,0 = 1,0 x (1 + 0,15) = 1,15

2. Det takserte objektet er 15 % dårligere enn dets analoge, prisen på analogen vil synke:

X = 1,0 - 15 % x 1,0 = 1,0 x (1,0 - 0,15) = 0,85.

3. Analogen er 15 % bedre enn det evaluerte objektet. Prisen på analogen bør reduseres:

1,0 = X + 15 % x X = X(1 + 0,15), X = 1/0,87.

4. Analogen er 15 % dårligere enn objektet som vurderes. Prisen på analogen bør øke:

1,0 = X - 15 % x X = X x (1,0 - 0,15), X = 1/0,85 = 1,18.

Ekspertberegning og justeringsmetoder brukes vanligvis når det ikke er mulig å beregne tilstrekkelig nøyaktige dollarjusteringer, men det finnes markedsinformasjon om prosentvise forskjeller.

Statistiske metoder for beregning av korreksjoner

Det må sies at når man verdsetter eiendom ved hjelp av metoden for sammenlignende salgsanalyse, i prosessen med å foreta justeringer for forskjeller mellom objektet som verdsettes og dets analoge, er det ikke alltid mulig å gjøre en relativt nøyaktig beregning av den sannsynlige prisen på objektet. Dersom du ikke bruker metoder for å beregne korreksjoner som for eksempel korrelasjonsregresjonsanalyse, bør du innføre så få justeringer som mulig for forskjeller i egenskapene til objektene som sammenlignes. Dette gjelder først og fremst korreksjoner for fysiske forskjeller (spesielt skalakorrigeringer).

Essensen av metoden for korrelasjonsregresjonsanalyse er den tillatte formaliseringen av forholdet mellom endringer i prisene på et eiendomsobjekt og endringer i noen av dets egenskaper.

Den siste fasen Den komparative tilnærmingen til eiendomsvurdering er analysen av beregningene som er gjort for å få den endelige verdien av verdien av eiendommen som verdsettes. I dette tilfellet er det nødvendig:

1. Sjekk nøye de sammenlignbare salgsdataene som er brukt for beregningen og deres justerte verdier.

2. Avstem de justerte verdiene for sammenlignbare salg ved å beregne det vektede gjennomsnittet.

Den vektede gjennomsnittsverdien beregnet av takstmannen vil være den sannsynlige salgsprisen på takstobjektet, som kan avrundes innenfor akseptable grenser i hvert enkelt tilfelle.

Til tross for det store spekteret av estimatstandarder som brukes for konstruksjonsdesignformål, bør det tas i betraktning at ved vurdering av eiendom er spesifikke vurderingstilnærminger en prioritet.

Først av alt bør pålitelige data om byggekontrakter for bygging av lignende bygninger betraktes som en kilde til informasjon om kostnadene ved nybygg. I mangel av direkte tilgang til kontraktsvilkår kan denne informasjonen fås fra lokale byggeentreprenører.

Det skal bemerkes at i Russland pågår det for tiden arbeid med å lage en spesialisert database for vurdering. Et av områdene for slikt arbeid er bruken av det nasjonale regulerings- og metodologiske rammeverket, utviklet spesielt for revalueringsformål og kalt "Aggregerte indikatorer for gjenanskaffelseskostnadene til bygninger og strukturer for revaluering av anleggsmidler (UPVS)." UPWS inkluderer 39 industri- og interindustrisamlinger som inneholder kostnadsindikatorer for konstruksjon av en måleenhet - 1 m2 areal, 1 m3 konstruksjonsvolum - for forskjellige standardbygg og konstruksjoner. UPVS tar hensyn til gjennomsnittskostnadene i volumet av alle kapitler i det konsoliderte byggekostnadsestimatet. Anvendelsesområde for UPPVS er bygninger og konstruksjoner oppført etter standard design, hovedsakelig i perioden 1930-80.

Basert på systemet med estimatstandarder diskutert ovenfor, i moderne eiendomsvurderingspraksis, brukes fire hovedmetoder for å bestemme kostnadene ved nybygg. De danner også grunnlag for å anslå kostnadene ved restaurering. (Ofte blir disse metodene for å bestemme KOSTNADER FOR RESTAURERING analfabet betraktet som en klassifisering av kostnadstilnærmingsmetoder.

Faktisk implementerer bruken deres bare ett spesifikt stadium av kostnadstilnærmingsalgoritmen, nemlig stadiet for å estimere erstatningskostnaden. Ved verdivurdering av eiendom er kostnadstilnærmingen representert ved kun én (med samme navn) metode - kostnad).

Blant dem:
- basis-indeks metode;
- ressursmetode (eller kostnad, kostnadsberegning, estimat, enhetspriser);
- modulær metode (metode for nedbrytning i komponenter);
- metode for sammenlignende enhet (metode for aggregerte indikatorer). La oss vurdere dem sekvensielt.

Basis-indeks metode innebærer bruk av design- og estimatdokumentasjonsdata på basisprisnivå (1955,1969,1984,1991, 1994 eller 1998-1999) og bruk av et forskriftssystem (anbefalt av det regionale senteret for prissetting i bygg - RCCP) korrigerende omregningsfaktorer (indekser) fra basisprisene til gjeldende priser anbefalt av regionale sentre for prising i bygg og anlegg. Reduksjon til nivået av gjeldende priser utføres ved å multiplisere basiskostnaden etter type arbeid eller elementer av direkte kostnader med den tilsvarende indeksen. 1984-databasen brukes hovedsakelig som den mest komplette og detaljerte. I dette tilfellet kan både integrerte konverteringsfaktorer brukes for hele komplekset av bygge- og installasjonsarbeider for ulike typer bygninger, så vel som differensierte konverteringsfaktorer som tar hensyn til alle typer arbeid, inkludert økningen i materialkostnadene separat. , grunnlønn og drift av maskiner og mekanismer. Som anvendt forskning viser, er forskjellen i verdiene av gjenanskaffelseskostnad beregnet ved bruk av integrale og differensierte koeffisienter 10-15%.

Basis-indeks metode i nærvær av ferdige estimater, er det effektivt for praktisk bruk. Det krever imidlertid kunnskap om estimering, og ved bruk er det lurt å involvere spesialistestimatorer fra prosjekterings- elleroner.
Ressursmetoden for å estimere gjenanskaffelseskostnad er basert på å bestemme de fysiske volumene av strukturelle elementer i bygninger og strukturer, forbruk av byggematerialer, beregning av kostnadene for disse materialene (eller strukturelle elementene) i gjeldende regionale markedspriser, etterfulgt av å legge til kostnaden av avlønning av nøkkelarbeidere, drift av maskiner og mekanismer, begrensede og andre kostnader, samt planlagte innsparinger.

Byggekostnad hele bygget (inkludert innebygd utstyr) beregnes som summen av kostnadene for alle konstruksjons- og installasjonskomponenter i henhold til formelen

Mengdene av materialressurser bestemmes enten fra prosjektdokumentasjon eller fra resultatene av målearbeid. Arbeidskostnader og varigheten av driften av maskiner og mekanismer bestemmes i henhold til standarddata, og deres nåværende markedsverdi tas som kostnaden for en volumenhet for hver ressurs.

Ressursmetode, basert på vurdering av elementer av direkte kostnader (ressurser) ved gjeldende markedspriser, gir en bedre tilnærming til markedsverdien av bygget (strukturen) enn basisindeksen. Ressursmetoden for å vurdere verdien av eiendom krever imidlertid mye arbeidskraft, høye kvalifikasjoner og betydelig erfaring fra takstmenn.

Til tross for at det nå er utviklet mange programvarepakker for utarbeidelse og utstedelse av estimater, er ressursmetoden av begrenset nytte i utøvelse av verdsettelsesaktiviteter, siden den innebærer en arbeidskrevende fastsettelse av volumet av bygge- og installasjonsarbeid, forbruket av byggematerialer, kostnadene og driftstiden for anleggsmaskiner. Men under moderne forhold får denne metoden prioritet i konstruksjonsdesign.

Det er også nødvendig å ta hensyn til følgende funksjon i ressursmetoden. Siden det benyttes gjeldende markedspriser og takster som tar hensyn til moderne arbeidsteknologi, moderne materialer og moderne maskiner og mekanismer, kan det slås fast at ved verdivurdering av objekter med en kronologisk alder på minst fem år, er det ressursmetoden som bestemmer gjenanskaffelseskostnad, ikke kostnadsdekning. Dette gjelder også fullt ut for basisindeksmetoden ved bruk av territorielle enhetspriser fra 1999 (EPC-99).

Du bør også huske på to ekstra forhold knyttet til både ressursen og basisindeksmetoden.

For det første, når du bruker indekser for de totale kostnadene for bygge- og installasjonsarbeid etter type arbeid eller gjeldende markedspriser på ressurser, omfordeles andelene til strukturelle elementer og tekniske systemer i den totale gjenanskaffelseskostnaden (på grunn av ulike grader av økning i kostnadene av elementer). For det andre, når du beregner slitasje, bør du nøye bruke tilgjengelige forskriftsdata om levetiden til de vurderte konstruksjonselementene og tekniske innretninger laget av moderne materialer, siden holdbarheten til sistnevnte kanskje ikke samsvarer med holdbarhetsegenskapene til materialene i forskriften data. Samtidig kan det være feil å bestemme den fysiske slitasjen til konstruksjonselementene til en gjenstand basert på standard levetid.

Med hensyn til det ovennevnte, er bruk av ressursmetoden for å bestemme de fulle kostnadene ved nybygging av eksisterende anlegg mulig med to forbehold:

1) gjenanskaffelseskostnaden er faktisk bestemt;
2) bruk av standard levetid for elementer ved beregning av mengden fysisk slitasje kan være feil.

En variant av ressursmetoden er ressursindeksmetoden, karakterisert ved at ressursprisene ikke tas på dagens nivå, men på basisnivået, for eksempel fra 1. januar 1984; 1. januar 1991; 1. juli 1999 eller andre.I dette tilfellet innhentes også ressurskostnad på basisnivå. For å flytte til det nåværende prisnivået, er det nødvendig å multiplisere basiskostnadene til ressursene med de tilsvarende indeksene, og deretter summere resultatene for å få verdien av direkte kostnader på gjeldende prisnivå.

Den andre varianten er en forenklet versjon av ressursmetoden, karakterisert ved at lønnskostnadene til hovedarbeiderne og driften av anleggsmaskiner bestemmes ikke på grunnlag av elementære estimatstandarder eller ressursindikatorer, men som en prosentandel av kostnadene av byggematerialer basert på gjennomsnittlig statistiske data fra byggeorganisasjoner eller en spesifikk entreprenør (for en bestemt type bygning).

Modulær metode (metode for inndeling etter komponenter) består i å dele opp alle typer bygge- og installasjonsarbeid i forstørrede seksjoner (moduler). Slike moduler er: gravearbeid, fundamenter, karm, vegger, gulv, skillevegger, taktekking, vinduer, dører, innredning, innvendig sanitærarbeid, elektroarbeid m.m.

Andelen av en hvilken som helst av hovedmodulene (kapital) i den totale kostnaden for objektet bestemmes som en prosentandel. Denne informasjonen kan fås fra det tekniske passet til objektet, og i dets fravær - fra samlinger av utvidede estimatstandarder

(UPSS, prislister) og aggregerte indikatorer for erstatningskostnad (UPVS). Priser for de aktuelle typer arbeid (moduler) velges fra tilgjengelig estimatdokumentasjon eller fra konsoliderte estimatstandarder (USN, UPBS BP, UPSS, Prislister, etc.). I mangel av slike priser, utarbeides lokale estimater for tilsvarende typer arbeid ved bruk av basisindeks eller ressursmetode.

Byggekostnaden for hele bygningen beregnes som summen av kostnadene for alle komponenter (moduler) i henhold til formelen

Det er tilrådelig å bruke den modulære metoden for en omtrentlig vurdering når det mangler innledende informasjon. I dette tilfellet er det nok å bestemme kostnadene for en eller flere hovedmoduler for, basert på deres omtrentlige spesifikke bidrag, uttrykt i prosent, for å finne de totale kostnadene for bygge- og installasjonsarbeid.

Gjennomføring av estimatberegninger ved bruk av konsoliderte standarder krever at utfører har faglig kompetanse i estimatarbeid.

Sammenlignende enhetsmetode innebærer bruk av data om gjeldende kostnad for en hvilken som helst parameter, for eksempel 1 m2 totalt areal, 1 m3 byggevolum, etc., i bygninger av en bestemt type til gjeldende eller grunnleggende prisnivå, oppnådd ved gjennomsnittlig faktisk byggekostnadene i regionen. Gjeldende priser er hentet fra statistiske data om gjennomsnittlig faktisk byggekostnad i en gitt region, for eksempel fra RCTS-bulletiner, basispriser - fra samlinger av konsoliderte estimatstandarder (UPSS, prislister), konsoliderte indikatorer for gjenanskaffelseskostnad (UPVS).

Sammenlignende enhetsmetode praktisk å bruke i tilfeller der objektet som verdsettes opptar en del av en bygning (struktur), og det er vanskelig å etablere sin andel (andel) i den totale kostnaden på grunn av betydelige forskjeller i planløsning og høyde på etasjer, strukturer, kvalitet og grad av eksteriør og interiør, samt forskjeller i ingeniørutstyr og tekniske systemer.

Kostnaden for nybygg i denne metoden bestemmes av formelen

Metoden er den minst arbeidskrevende og gir en nøyaktighet på ca 15-20 %.
UPWS-samlinger ble utviklet i 1970-1972. og var beregnet på revaluering av bygninger og strukturer i alle sektorer av den nasjonale økonomien fra 1. januar 1972.

De aggregerte indikatorene gitt i samlingene er satt sammen i priser innført 1. januar 1969.
Totalt ble det utviklet 39 samlinger av UPVS fra ulike sektorer av den nasjonale økonomien. UPVS er gruppert etter typer bygninger og strukturer og inneholder erstatningskostnaden for 1 m³ bygningsvolum eller 1 km rørledning, 1 km motorvei, etc. avhengig av en rekke parametere (deres formål, design, kapital, landskapsforming, størrelse og plassering i en bestemt territoriell sone, tatt i betraktning typen klimatisk region gjennom passende korreksjonsfaktorer).

UPVS inkluderer:
- alle direkte kostnader;
- overheadkostnader og planlagte besparelser;
- generelle anleggsutgifter for forberedelse og utvikling av anlegget;
- kostnader for design og undersøkelsesarbeid;
- kostnader forbundet med å utføre arbeid om vinteren;
- kostnader for midlertidige bygninger og strukturer;
- kostnadene ved å opprettholde ledelsen av virksomheten under bygging, etc.

Hvis objektet som vurderes ble bygget tidligere enn basisåret (avhengig av samlingen som ble brukt), for å bestemme kostnadene ved bygging av objektet, velges erstatningskostnadsindikatoren (1 m³, 1 m², 1 lineær meter) fra passende tabell over samlingen, må multipliseres med byggekostnadsobjektvolum, korreksjonsfaktorer og prisøkningsindekser i henhold til formelen

Hvis den verdsatte eiendommen ble bygget senere enn basisperioden som ble brukt i beregningen, må gjenanskaffelseskostnaden for basisperioden justeres til gjenanskaffelseskostnaden for den verdsatte gjenstanden på idriftsettelsesdatoen. I dette tilfellet bestemmes størrelsen på justeringen av påvirkningen av vitenskapelig og teknologisk fremgang (STP) på byggekostnadene. Denne påvirkningen er todelt.

På den ene siden fører vitenskapelig og teknisk fremgang til forbedring og økt effektivitet av konstruksjonsteknologi, noe som fører til en reduksjon i kostnadene per enhet byggevare.

På den annen side fører NTP til ekstra kostnader i konstruksjonen (mer kompleks etterbehandling av anlegget i henhold til moderne standarder, utstyre det med moderne typer kommunikasjon, kommunikasjon, vedlikehold, etc.).

Derfor, ifølge Glavgosexpertiza, som et resultat av NTP, økte byggekostnadene med 5-6% per år, og kostnadene sank med 3-4% per år. Resultatet av dette var brevet fra USSR State Construction Committee datert 5. oktober 1981 nr. 79-D "Om endringer i byggekostnadene, tatt i betraktning endringer i prisfaktorer." Dette brevet tillot at beløpet for oppjusteringen var opptil 3 %.

For å forbedre nøyaktigheten av vurderingen, anbefales det derfor å justere gjenanskaffelseskostnaden for basisperioden* med en rate på 2 % per år.

For eksempel vurderes et eiendomsobjekt som ble satt i drift 1. januar 1974. Gjenanskaffelseskostnaden, bestemt i henhold til samlingen av UPVS, er lik 100 000 rubler. fra 1. januar 1969. I dette tilfellet bør kostnadene for konstruksjonen fra 1. januar 1974 tas lik 100 000 x (1 + 0,02)5 - 408 rubler.

Generelt anbefales UPVS-metoden for vurdering av bygninger oppført i 1930-1980.
Den komparative enhetsmetoden er svært mye brukt av takstmenn, men den må brukes svært forsiktig, siden de navngitte informasjonskildene (UPSS, prislister, UPVS) inneholder mange funksjoner som må kjennes til og tas i betraktning (for eksempel hva kostnader er inkludert i enhetskostnaden).

Hvor ofte stiller de som velger hus eller leilighet, og spesielt de som selger eiendom er viktig for, det samme spørsmålet: hvilken pris bør jeg sette for eiendommen? Selv i de enkleste tilfellene (si, hvis vi snakker om å selge en ett-roms leilighet i et panelhus i et boligområde), er det noen ganger nødvendig å foreta en kompetent vurdering: markedet er komplekst, etterspørselen har ikke vært den største stabilt de siste årene, så mye avhenger av riktig prissetting, og i de fleste tilfeller er dette generelt sett det avgjørende. En ekstra 100 tusen rubler kan etterlate et objekt i byråets databaser i lang tid, men det er ingen måte å gjøre det billigere.

Det er spesielt viktig å forstå hva den såkalte gjenanskaffelseskostnaden for et hus eller en leilighet er. Hva det er og hvordan det bestemmes, vil vi fortelle deg i denne artikkelen.

Metoder for å estimere gjenanskaffelseskostnaden for fast eiendom

Vanligvis bruker spesialister (profesjonelle takstmenn) 3 metoder avhengig av situasjonen.

1. Sammenligningsmetode

Takstmannen sammenligner data på markedet, ser på hvor mye lignende objekter koster og viser en viss pris.

2. Inntektsmetode

Dette er kanskje den vanligste metoden i dag: eksperter bestemmer verdien av et objekt, også med tanke på fortjenesten som kan oppnås fra det og risikoen som eieren kan stå overfor.

3. Kostbar metode

I dette tilfellet beregner takstmenn hvor mye penger som vil være nødvendig for å bygge den samme bygningen for øyeblikket, men tar hensyn til avskrivningen av den eksisterende strukturen.

Avskrivninger er slitasje. Det vil si at det er viktig å forstå hvor mye mer du potensielt trenger å bruke på å reparere eiendommen og beregne prisen nøyaktig. Denne verdsettelsesmetoden er god når du skal bestemme prisen på et lite gammelt eller helt nylig oppført bygg, eller når du skal beregne skatt (eller forsikring), eller når andre metoder er vanskelige å anvende.

Hvis alt beregnes nøye, ved å bruke de nyeste dataene, er denne metoden for estimering veldig nøyaktig. Og det er her begrepet gjenanskaffelseskostnad oppstår.

Forstå terminologien

Gjenanskaffelseskostnaden for fast eiendom er prisen på et objekt, som oppnås ved å summere opp alle mulige kostnader for bygging av samme bygning for øyeblikket. Spesialister tar gjeldende priser for lignende byggematerialer, kommunikasjon, arbeidskraft osv. - Generelt modellerer de alt som om du måtte bygge en struktur av samme størrelse og "sammensetning" i dag.

Det finnes andre måter å regne på, men vi skal ikke gå så dypt. Generelt inkluderer gjenanskaffelseskostnaden alle byggekostnader, inkludert eiers risiko.

Hvordan beregnes gjenanskaffelseskostnaden for fast eiendom?

Vi vil ikke belaste deg med spesifikasjonene til ressursmetoden - fordi for å bruke den riktig, må du involvere et team av svært erfarne takstmenn, og den beste personen til å fortelle deg om det er en spesialist fra vår takseringsavdeling. Her trenger du bare å ta ferske priser på materialer, lønn - generelt for alt.

Men det finnes enklere alternativer. La oss si at du kan indeksere utgifter. Et estimat av objektet tas, og gamle priser justeres ved hjelp av en indeks, som beregnes separat etter region. Noen ganger multipliseres hele det endelige beløpet for estimatet med én generell faktor, eller hver vare multipliseres med en separat faktor. Multipliser for eksempel kostnaden for betong med 3,5, og kostnaden for igangkjøring med 1,6.

Feilen i beregninger i dette tilfellet kan nå 15%, det vil si at du får to forskjellige kostnader ved å bruke felles eller separate koeffisienter.

Det er også en ikke den mest teknisk komplekse måten å sammenligne en enhet på, når spesialister velger en bygning som er mest mulig lik på alle måter. Deretter bruker de åpne kilder - kostnaden per kvadratmeter i henhold til gjeldende statistikk og andre åpne indikatorer (vanligvis markedsgjennomsnittet, si Krasnodarstat-tall). Slik verdsettes deler av bygninger når det ikke er behov for å beregne prisen på hele eiendommen (en duplex eller rekkehus, et kontorsenter eller en lagerhangar). Riktignok kan denne metoden neppe kalles veldig nøyaktig.

Gjenanskaffelseskostnaden for fast eiendom kan også beregnes modulo - når alt som objektet "består" av deles inn i separate kostnadsposter og deretter beregnes samlet. For eksempel utarbeider spesialister et lokalt estimat, der kostnadsblokkene "Fundament", "Elektriske ledninger", "Installasjon av hengende konstruksjoner", "Fasadearbeid" og så videre registreres. Dataene er hentet fra standardene, sett på i det tekniske passet - men igjen, vi vil ikke overbelaste deg med informasjon.

La oss bare presisere at denne metoden oftest brukes hvis det er svært lite data om en bestemt bygning. Når du så vet at grunnlaget er 12% av kostnadene ved å bygge en bygning, og etterbehandling er 20% av kostnadene, kan du beregne alt annet og oppsummere det. Dette vil gi den omtrentlige gjenanskaffelseskostnaden for bygget.

Hva er viktig å ta hensyn til ved beregning av gjenanskaffelseskostnad?

Hvis du bestemmer deg for å uavhengig anslå prisen på en bestemt eiendom, ikke glem at gjenanskaffelseskostnaden for en eiendom bare er relevant for bygninger som ennå ikke er brukt - nye bygninger. Hvis objektet ikke er nytt, er det viktig å beregne den faktiske (endelige) prisen.

For å gjøre dette må du beregne avskrivninger, slitasjen som bygningen har gjennomgått. Dette beløpet må trekkes fra. Det vil si, selv om huset ditt er veldig stort, og det ble bygget av murstein av høy kvalitet, og alt var veldig dyrt, kan forringelsen av midlene radikalt endre vurderingsresultatene, og kostnadene blir ikke i det hele tatt som du forventet.

Det er derfor du må sjekke alle gjenstander nøye: mugg skjult i veggene eller en kosmetisk reparert sprekk kan alvorlig endre situasjonen under transaksjonen.