Hva er en større renovering av en leilighet? Større og pågående reparasjoner av bygårder

I henhold til de nye reglene, beboere leilighetsbygg kan samle midler til større boligoppussing på egne kontoer. Nå, i alle byer i landet, holdes det møter med huseiere og spørsmålet om hva som er mer lønnsomt diskuteres - samle penger på en felles regional konto eller samle inn penger i større renovering ditt hjem?

Bidraget til større reparasjoner av felleseiendommen til huset ble fjernet fra betalingen for vedlikehold og reparasjon av boliglokaler (i samsvar med artikkel 154 i boligkoden Den russiske føderasjonen). Finansiering av kapitalreparasjoner av felleseie ytes ifølge loven gjennom bidrag fra eiere til kapitalreparasjonsfondet, budsjetttilskudd, kreditter, låneopptak og andre kilder – ikke forbudt ved lov.
Den generelle betydningen av nyere lovendringer er at større reparasjoner av bolighus nå faller på huseierne selv. Tidligere ble dette ansvaret hovedsakelig tildelt Fondet for bistand til reform av boliger og kommunale tjenester - i løpet av de siste 5 årene, under det statlige programmet, har 130,5 tusen hus med 15,2 millioner beboere som bor i dem blitt satt i stand (beboerne selv co. -finansierte kun 5 % av kostnadene ved større reparasjoner). Men fra og med i år vil en egen linje i leien vises (og i noen byer har det allerede dukket opp) et bidrag til fremtidige større reparasjoner. Bidraget varierer fra to til tolv rubler per kvadratmeter, avhengig av regionen. Og hvis det fortsatt er midler igjen fra Bolig- og kommunalfondet de neste tre årene, så skal beboerne selv betale for større utbedringer utelukkende.
Nå kan innbyggerne bare velge: enten sende midler til den generelle kontoen til den regionale operatøren, stole på den regionale overhalingsoperatøren som er autorisert av lokale myndigheter, eller samle inn midler på en spesiell konto til deres bygård.

Måter å samle midler til større reparasjoner

Den regionale operatøren er betrodd å overvåke hyppigheten av overhalinger og inngå kontrakter for gjennomføring i henhold til tidsplanen. Den regionale operatøren er definert som en ideell organisasjon som sikrer forsvarlig overhaling av felleseiendommen til en bygård (artikkel 20 og 178 i RF-boligkoden) og utfører funksjonene til en teknisk kunde for reparasjonsarbeid (artikkel 180 i RF Boligkode). Penger fra eiere kvadratmeter av noen bygårder kan brukes til å betale for reparasjoner i andre lignende bygg, forutsatt at alle pengene som brukes i ettertid vil bli tilbakeført i form av større reparasjoner til "sponsor"-husene. Å utføre større reparasjoner på bekostning av kapitalreparasjonsfondet er mulig først etter godkjenning (og ingen annen måte) av det regionale kapitalreparasjonsprogrammet.
Forvaltningsselskapet skal overvåke kvaliteten på overhalingen. Ledelsesorganisasjonen beholder ansvaret for å overvåke vedlikehold, rutinemessige reparasjoner og eliminering av nødsituasjoner.
Den andre akkumuleringsmetoden er gjennom en spesiell konto, hvis eier kun kan være en HOA, borettslag og regional operatør. Fordelene med denne metoden er at huseiere, etter å ha samlet det nødvendige minimumet, vil kunne bestemme at det ikke lenger er verdt å spare penger for større reparasjoner. Innbyggernes målrettede besparelser til reparasjoner fra en spesialkonto kan ikke brukes på andre behov. Men dette sparealternativet bør ikke velges av beboere i hus som trenger umiddelbar renovering. Den regionale operatøren vil sette hus med behov for akutte større reparasjoner først i køen for reparasjoner: planer for større reparasjoner utarbeides etter hvert som bygningene slites. En standardliste over arbeider er godkjent, som inkluderer konseptet "større reparasjoner". Hvis beboerne bestemmer seg for at boligen deres trenger noe mer, må ytterligere typer arbeid finansieres av de ekstra pengene som samles inn. Huseiermøtet må avgjøre hvilket tilleggsarbeid som er nødvendig og hvor mye penger som kan brukes på det.

Utlån til større ombygginger er rett rundt hjørnet

I 2013 studerte Fondet for bistand til reformen av bolig- og kommunale tjenester i den russiske føderasjonen årlige rapporter om gjennomføringen av regionale målrettede kapitalreparasjonsprogrammer for 81 konstituerende enheter i den russiske føderasjonen. Det statlige selskapet godkjente bare 53 av dem, og økonomisk støtte til tjueåtte konstituerende enheter i føderasjonen ble suspendert: brudd på føderal lov nr. 185-FZ ble funnet i rapportene. Problemregionene inkluderte Tyva, Dagestan, Buryatia, Udmurtia, Chukotka og Yamalo-Nenets autonome okruger, Kaliningrad, Magadan og Sakhalin-regionene. Den regionale ledelsen ble anklaget for å ha unnlatt å overholde vilkårene for å gi økonomisk støtte som en del av vedtakelsen av et regelverk for opprettelsen av et regionalt system for kapitalreparasjoner av leilighetsbygg. Karelia var ikke i stand til å gi egenkapitalfinansiering til programmer for overhaling av leilighetsbygg. Perm- og Stavropol-territoriene har reist mistanker om misbruk av midler under kapitalreparasjonsprogrammene for leilighetsbygg. Lignende problemer finnes i Arkhangelsk, Volgograd, Vologda, Ivanovo, Moskva, Murmansk, Novgorod, Omsk, Oryol, Rostov, Sverdlovsk, Ulyanovsk, Chelyabinsk, Yaroslavl-regionene, så vel som i den jødiske autonome regionen.
Eksperter noterte også positive erfaringer. I Samara, Moskva-regionen, Ryazan, Yaroslavl og Nizhny Novgorod-regionene, ble et pilotprogram for overhaling av leilighetsbygg på kreditt testet. Erfaringen de fikk med bankutlån til kapitalreparasjoner gjør det mulig å lage et regelverk og beregne kostnadene for arbeid for standardserier av hus. For dette formål forhandler det russiske byggedepartementet med de største føderale og noen regionale bankene i landet. Lånemidler er planlagt utstedt til regionale operatører som samler inn bidrag fra innbyggerne til større reparasjoner. Dette programmet er først og fremst rettet mot innbyggere med behov for akutt renovering av bygningene sine, som nettopp har sluttet seg til selvfinansieringsordningen for renoveringsarbeid og ikke har tid til å skaffe midler.

Hva er forskjellen mellom en større overhaling og en nåværende?

Det er nødvendig å nevne hva som er forskjellen mellom nåværende og større boligreparasjoner. Under større renovering, i henhold til art. 1 i den russiske føderasjonens byplanleggingskode, refererer dette til utskifting og restaurering av bygningskonstruksjoner og/eller deres elementer (med unntak av bærende). Større reparasjoner omfatter også utskifting (restaurering) av bruksnett eller deler av bærende bygningskonstruksjoner.
Metodikken for å bestemme kostnadene for byggevarer på den russiske føderasjonens territorium ble godkjent ved resolusjon fra Russlands statskonstruksjonskomité nr. 15/1 av 03/05/2004, som refererer til større reparasjoner som arbeid med restaurering og utskifting av slitte eller ødelagte deler og strukturer.
Lovverket definerer at det som er gjenstand for større reparasjoner erstattes med bedre design og deler, mer holdbare og økonomiske, med eksemplariske ytelsesindikatorer. Som for overhaling av eksterne ingeniørkommunikasjon og utbedringsanlegg, her innebærer større reparasjoner restaurering av varme-, gass- og elektrisitetsnett, vannforsyning og avløp, utbedring og landskapsarbeid av gårdsrom, reparasjon av innkjørsler og fortau.
Gjeldende reparasjoner er definert av Gosstroy-metodikken som systematisk arbeid som forhindrer slitasje på ingeniørutstyr, finish og strukturer, samt eliminerer detaljerte skader og funksjonsfeil. Hvis Vedlikehold produseres med intervaller på opptil 1 år, deretter kapital – mer enn 1 år
Ved større renoveringer, så vel som under pågående, er det ikke behov for statlig byggetilsyn, statlig undersøkelse av prosjekteringsdokumentasjon er ikke nødvendig, og tillatelser for bygging og igangkjøring er ikke nødvendig. Det er kun mulig å utarbeide spesifikke deler av prosjektdokumentasjonen basert på instruksjonene fra utvikleren eller kunden.
I tillegg til metodikken for å bestemme kostnadene for byggevarer, er arten av nåværende og større reparasjoner bestemt av forskriften om utførelse av planlagt forebyggende vedlikehold industribygg og strukturer MDS 13-14.2000 og nr. 58-88 (R) "Forskrifter om organisering og gjennomføring av gjenoppbygging, reparasjon og Vedlikehold bygninger, felles og sosiokulturelle fasiliteter."
I henhold til nr. 58-88 er bygningsrenovering et kompleks av konstruksjons-, organisatorisk og teknisk arbeid for å eliminere fysisk og moralsk slitasje, ikke relatert til endringer i bygningens grunnleggende tekniske og økonomiske egenskaper. Nåværende reparasjon er gjenoppretting av funksjonaliteten til strukturer og systemer for teknisk utstyr for å opprettholde driftsytelsen. Større reparasjoner - restaurering av bygningens levetid med utskifting av strukturelle elementer og tekniske utstyrssystemer, samt forbedring av driftsytelsen. Hvis nåværende reparasjoner må utføres med en frekvens som sikrer effektiv drift av bygningen fra ferdigstillelse av konstruksjonen (større reparasjoner) til neste større reparasjon (rekonstruksjon), innebærer større reparasjoner eliminering av funksjonsfeil i alle slitte reparasjoner. ut elementer, restaurering eller utskifting av dem for å forbedre driftsytelsen (bortsett fra utskifting av fundamenter, rammer og bærende vegger). Under en større overhaling kan det gjennomføres en økonomisk forsvarlig modernisering av anlegget: utstyre med ekstra ingeniørutstyr, forbedre planløsningen, landskapsforming av territoriet osv. En større overhaling kan involvere enten hele bygningen eller deler av den - seksjoner og elementer av ekstern forbedring.
Gjenoppbygging er en endring i parametrene til objekter, deres deler og kvaliteten på teknisk og teknisk støtte, tekniske og økonomiske indikatorer for å forbedre kvaliteten på tjenesten, levekårene eller øke volumet av tjenester (artikkel 1 i byplanleggingskoden til Russland). Ved rekonstruksjon av bygninger, i tillegg til arbeidet som ble utført under en større overhaling, endringer i utformingen og gjenoppbyggingen av eksterne nettverk (bortsett fra de viktigste), øker nivået på ingeniørutstyr og landskapsforming av de omkringliggende områdene, forbedring av arkitekturen og oppføring (eller demontering) tilbygg, innbygging og påbygg kan utføres.
Med innføringen av ny lovgivning som definerer gjennomføringen av større reparasjoner, vil alle innbyggere måtte fordype seg i vanskelighetene ved større reparasjoner, det vil si i de områdene som alltid har holdt seg utenfor interessene til ansvarlige leietakere. Og det er viktig å forstå at korrekt bestemmelse av type reparasjon er en viktig oppgave for kunden og utføreren av større reparasjoner; det er klart definert hva som kan gjøres for større reparasjoner, og hva som vil være misbruk av midler.
For eksempel å erstatte utslitt trevegger til stein eller betong og engangsformidling av steinmurer i et volum på mer enn 20% kan bare utføres på bekostning av midler til kapitalbygging. Men utgifter til overbygg, tilbygg og gjerder til eksisterende bygg og konstruksjoner, samt arbeid som skyldes endret formål med bygget, økte belastninger og andre nye kvaliteter, kan ikke utføres under overskriften større reparasjoner.
Ved større reparasjoner er det mulig å erstatte slitte konstruksjoner med nye laget av mer slitesterkt materiale (med unntak av fullstendig utskifting av hovedkonstruksjonene med for den lengste perioden tjenester), men ikke erstatning med strukturer i samsvar med standarder for nybygg.
Forbedring av utbedring av bygget kan også gjøres ved å bruke penger til større reparasjoner - hvis det er noe igjen etter oppussingsarbeidet. Først og fremst bør midler rettes mot omfattende feilsøking av utslitte elementer og sikring av rasjonelt energiforbruk (installasjon av vann-, gass-, elektrisitets- og varmemålere).

Omfattende, selektiv eller nødstilfelle?

Større reparasjoner kan være omfattende eller selektive. Hvis alle utslitte elementer av strukturer, systemer, nettverk, enheter og utstyr gjenopprettes, er dette en omfattende overhaling.
Hvis individuelle strukturelle elementer i bygningen, kommunikasjon og enheter erstattes eller repareres, er dette en selektiv overhaling. Det produseres når det er økonomisk umulig eller umulig kompleks reparasjon bygning og i tilfelle stor slitasje på enkeltdeler, truer den generelle sikkerheten til strukturen. Med selektiv overhaling er det mulig å gjenopprette taket eller fasaden, visse typer utstyr eller deler av ingeniørkommunikasjon (varmeforsyning, vannforsyning, kloakk, ventilasjon og klimaanlegg) etter hvert som de slites ut.
Det er planlagt omfattende og selektive overhalinger. Det er også konseptet uplanlagt overhaling - nødsituasjon. Det utføres for å eliminere konsekvensene av ulykker og plutselige skader på bygninger, nettverk, utstyr og kommunikasjon forårsaket av nødsituasjoner.

Anslag for kapitalreparasjon

Ledelsen i HOA og ganske enkelt aktive beboere i huset må snart bli kjent med prosessen med å utarbeide estimater for større reparasjoner. Det er veldig viktig å lære å forstå dette for deretter å overvåke hensiktsmessigheten av å bruke midler på større hjemreparasjoner. Kapitalreparasjonsestimatet er utarbeidet i henhold til standardene etablert i regionen. Av midlene som er avsatt til større reparasjoner, betales utgifter til prosjekteringsoverslag, bygge- og installasjonsarbeider, utskifting av utslitt utstyr etc. Overslaget legger opp til både planlagte innsparinger og overheadkostnader, inkludert en reserve for uforutsette kostnader. Reserven bør bestå av to deler: kundens reserve (til å betale merarbeid knyttet til avklaring av prosjekteringsløsninger ved reparasjoner) og entreprenørens reserve (til å dekke merkostnader ved endring av arbeidsmåte).
Kostnaden for materialer oppnådd under demontering av utstyr og demontering av bygningskonstruksjoner bestemmes under hensyntagen til kostnadene ved å bringe dem i passende stand.

Tidsramme for større reparasjoner

Hyppigheten av større reparasjoner bestemmes av det regionale kapitalreparasjonsprogrammet. Et vedlegg til programmet er en Liste over alle bygårder som trenger større reparasjoner. I tillegg til tidspunktet for større reparasjoner, angir Listen hvilke typer arbeid som etter regionale myndigheters oppfatning må utføres i hvert enkelt hus.
Omfattende og selektive kapitalreparasjoner av boligbygg utarbeides på grunnlag av år- og langsiktige planer og er knyttet til planer for langsiktig utvikling av byer og bygder. Prosedyren for å utføre større reparasjoner er regulert av detaljerte kalenderplaner som sørger for mottak av strukturer og materialer.
Tidspunktet for arbeidet er fastsatt av avtalepartene - varigheten av større reparasjoner er ikke lovregulert.

Hvordan utføre rutinemessige reparasjoner?

Gjeldende reparasjoner - forebygging av for tidlig slitasje av bygninger og utstyr, eliminering av mindre skader og funksjonsfeil - utføres vanligvis på forespørsel fra beboere, etter beslutning fra forvaltningsselskapet eller HOA, uten referat fra et eiermøte. Spesielt grandiose arrangementer kan være gjenstand for diskusjon på et beboermøte. Planer for nåværende reparasjoner utarbeides årlig.
Løpende reparasjoner finansieres gjennom linjen i husleien "Vedlikehold og løpende reparasjoner av felleseiendommen til huset." Hver eier betaler omtrent fem rubler for rutinereparasjoner. per kvm. stue.
Arten av leveringen av tjenesten "nåværende reparasjoner av felles eiendom i huset" bestemmes av dekret fra regjeringen i den russiske føderasjonen nr. 491 av 13. august 2006 "Ved godkjenning av reglene for vedlikehold av felles eiendom i bygård og reglene for endring av betalingsbeløpet for vedlikehold og reparasjon av boliglokaler i tilfelle levering av tjenester og utførelse av arbeid med forvaltning, vedlikehold og reparasjon av felles eiendom i en bygård dårlig kvalitet og (eller) med avbrudd som overstiger den etablerte varigheten."
Hvis en forvaltningsorganisasjon administrerer flere hus, utarbeides det vanligvis målrettede programmer for rutinereparasjoner for å utføre rutinereparasjoner i hele boligmassen. For å komme inn i den gjeldende reparasjonsplanen, må eierne av en bygård skrive en samlet søknad til forvaltningsselskapet i to eksemplarer, og angi datoene og innkommende antall søknader som er sendt inn tidligere for å eliminere problemer. På ett eksemplar skal lederens representant sette inn innkommende nummer. Innen 30 dager skal du få svar om tidspunktet for å inkludere huset i det målrettede programmet for rutinereparasjoner.
Kvaliteten på reparasjoner kan og bør kontrolleres. Beboere har rett til å delta i aksept av utført arbeid - loven gir fullmakt til en representant for husstyret til å være medlem av kommisjonene. Husrådet kan enten skrive under på akseptbeviset eller ikke signere, påpeke manglene og kreve at de fjernes.

Større reparasjoner betales kun av eieren av eiendommen

Sosialt leieforhold er ifølge boliglovgivningen bolig som er statlig eller kommunal eiendom og ytes til borgere til ubestemt bruk og eie på grunnlag av en sosial husleieavtale.
Forholdet mellom utleier og leietaker er bygget på grunnlag av normene i den russiske føderasjonens boligkode (kapittel 7-8) og modellen for sosial leieavtale, godkjent ved dekret fra regjeringen i den russiske føderasjonen datert 21. 2005 nr. 315 "Om godkjenning av modell for sosial leieavtale for boliger." Utleiers plikt i dette tilfellet er å skaffe en leilighet og delta i vedlikehold og reparasjon av felleseiendommen til huset.
Partenes rettigheter og forpliktelser angående reparasjoner er fordelt som følger: nåværende reparasjoner er leietakers ansvar (del 3 av artikkel 67 i den russiske føderasjonens boligkode), kapitalreparasjoner er utleiers ansvar (del 2 av Artikkel 65 i den russiske føderasjonens boligkode). Men siden noen typer arbeid er kontroversielle, la oss gå til regelverket.
En typisk sosial husleieavtale omfatter maling (liming) av vegger, tak, dører, gulv, radiatorer, vinduskarmer, vindusåpninger på innsiden og utskifting av vindus- og dørutstyr; reparasjon av internt ingeniørutstyr (varme, gass, vannforsyning og elektriske ledninger).
Men hvis en ledningsfeil i leietakers leilighet skyldes ledningsfeil i hele huset (felles eiendom), må utleier erstatte den.
Uenighet mellom beboere og utleiere etter en sosial husleieavtale oppstår også fordi lovverket ikke skiller klart mellom større og nåværende reparasjoner. Hvem skal for eksempel bytte ut vindusblokker og isolasjon mellom etasjer utbrent i brann? I mellomtiden er dette utleiers ansvar.
I henhold til artiklene 162 og 163 i den russiske føderasjonens boligkode, utføres forvaltningen av en bygård i statlig eller kommunalt eierskap av myndighetene eller velges i en åpen konkurranse styringsfirma(Storbritannia). Dette innebærer at det dannes kontraktsforhold for forvaltningen av en bygård mellom forvaltningsselskapet og statlige (kommunale) myndigheter. I dette tilfellet kan forvaltningsselskapet fremme krav mot eieren og kreve at han oppfyller sine forpliktelser: for eksempel finansiering av større reparasjoner utført av entreprenører.
Dersom utleier ikke oppfyller sine forpliktelser til å utføre større reparasjoner i tide, har leietaker rett til å kreve reduksjon i husleie eller refusjon av egne utgifter for å eliminere mangler i boliglokalene (artikkel 66 i boligloven). den russiske føderasjonen). Du trenger bare å sende en offisiell klage til eieren av eiendommen under den sosiale leieavtalen. Hvis utleier ser bort fra det, kan leietaker gå til retten.

HENVISNING
Liste over arbeid utført som en del av pågående boligreparasjoner (i samsvar med dekret nr. 491-FZ):

Fundament
restaurering av skadet vanntetting;
restaurering av kledning, tetting og fylling av sømmer og sprekker;
eliminering av deformasjoner ved å forsterke, videresende eller avrette;
styrking av fundamenter for ventilasjon, pumping og annet utstyr;
installasjon og reparasjon av ventilasjonskanaler;
restaurering av kjellerinnganger;
reparasjon av blindområdet og utskifting av seksjoner av "stolene" til fundamentet under trebygninger, etc.
Vegger og fasade
fylle huller og sprekker på overflaten av blokker og paneler, tette skjøter av elementer av prefabrikkerte bygninger;
løsne sømmer og videresende individuelle seksjoner murvegger;
restaurering av overliggere, brygger og gesimser;
vasking og sandblåsing av fasader, balkonger og loggiaer av bygninger opp til 2. etasje;
restaurering av stukkatur og arkitektoniske detaljer når det er fare for fall;
erstatte avløp med vindusåpninger;
isolasjon av spor og fryseområder på vegger;
delvis utskifting av veggkledning av tre;
erstatte skadet kledning og gips;
maling av fasadene til en- og toetasjes bygninger.
Gulv
restaurering av avrettingsmasse og tilbakefylling;
delvis utskifting eller styrking av tregulvelementer;
brannbeskyttelse og antiseptisk trekonstruksjoner;
forsegling;
tette sprekker, hull og sømmer i skjøtene til prefabrikkerte armerte betonggulv og armerte betongkonstruksjoner;
isolering og maling av bjelker på loft.
Tak
brann og antiseptisk beskyttelse av trekonstruksjoner;
styrking av treelementer sperresystem;
eliminering av takfeil (bortsett fra fullstendig utskifting av belegget), inkludert hetter over rør, brystningsbelegg og alle elementer ved siden av konstruksjoner;
utskifting av fragmenter av brystningsgitter, ankere, gjerder, hylser, radiostativ, jordingsanordninger og trapper;
restaurering av ventilasjonskanaler, vanntetting og isolerende lag av loftsbelegget;
reparasjon av takutganger og kvistvinduer;
utskifting av avløpsrør mv.
Fellesarealer
Inngang til entré, balkong og trapp:

Delvis utskifting eller forsterkning av rekkverk;
utskifting av trinn og elementer tretrapper;
tette sprekker og jettegryter på trapper og plattformer;
tette sprekker balkongplater, veranda og markiser;
restaurering av vanntetting av balkongplater, verandaer og baldakiner;
utskifting og tildekking av balkongrister og gulvbelegg;
opplegg av kalesjer over innganger til kjeller og innhegninger for kjellervinduer.
Gulv
utskifting av individuelle deler av fortau i offentlige områder;
installasjon og utskifting av gulvvanntetting i individuelle leilighetsbad med fullstendig utskifting av det mislykkede belegget (etter reguleringsperiode tjenester).
Vinduer og dører
restaurering og delvis utskifting av vindus- og dørfyllinger og inventar;
montering av stoppere, fjærlukkere o.l.

Reparasjon av skillevegger mellom leiligheter

Videresending av enkeltseksjoner og tetting av sprekker i plater;
skiftende deler av treskillevegger;
tette og forsterke forbindelser med tilstøtende konstruksjoner mv.

Nettverksteknikk

Reparasjon av generelle bygningstekniske enheter utføres av spesialiserte foretak under en kontrakt med eieren eller en autorisert organisasjon for service av boligmassen. I henhold til forskriftene til produsenter og avdelinger avtalt med statlige tilsynsmyndigheter, installeres og repareres følgende:

Systemer for overvåking, utsendelse og automatisert kontroll av ingeniørutstyr;
brannslukkings- og røykfjerningssystemer;
generelle hus(i bygninger over 9 etasjer);
automatiserte varmestasjoner, fyrrom, varme- oger;
forsynings- og renseanlegg drikker vann Og Avløpsvann;
vann- og varmeforbruksmålere;
heiser;
intercom og låseenheter.
Reparasjon av sentralvarme

Hydraulisk testing av tekniske systemer;
utskifting av deler av støpejernskjeler, rister, beslag og instrumentering;
relé og foring av kjeler og skorsteiner i fyrrommet;
utskifting av elektriske motorer og pumper;
restaurering av ødelagt termisk isolasjon;
isolasjon av rør og enheter;
installasjon av luftventiler;
utskifting av stenge- og reguleringsventiler, seksjoner av varmeinnretninger og seksjoner av rørledninger.
Reparasjon av varmt og kaldt vannforsyning og sanitæranlegg:

Reparasjon og utskifting av elektriske motorer og laveffektspumper;
utskifting av rørledningsseksjoner og beslag;
utskifting av vannvarmeenheter;
isolasjon og tetting av rørledninger og tilkoblinger, eliminering av ødelagt termisk isolasjon og lekkasjer;
utskifting av kraner, blandebatterier, dusjer, badekar, servanter, toaletter og stengeventiler i leiligheter ved slutten av levetiden;
isolering og utskifting av vanntankbeslag på loftet;
utvidelse og utskifting av deler av vannuttak for vanningsgårder og gater;
utskifting av brannhydranter og mislykkede røykeksosrør;
rydde i gården og storm kloakk og drenering.
Reparasjon av strømforsyning:

Erstatning utskiftbare elementer stasjonære elektriske komfyrer i leiligheter;
restaurering og utskifting av defekte deler av bygningens elektriske nett, med unntak av leilighets elektriske ledninger (unntatt felles leiligheter);
utskifting av motorer og elektriske installasjoner av bygningen;
utskifting av pakkebrytere av inngangsdistribusjonsenheter og paneler, sikringer, brytere, stikkontakter og lamper;
installasjon og utskifting av tidsreleer, fotobrytere og andre enheter for automatisk og fjernstyring av belysning i tilstøtende arealer og felleslokaler.
Ventilasjonsreparasjon:

Eliminering av lekkasjer i bokser, kamre og sjakter;
utskifting av individuelle deler av ventilasjonsutstyr.

Eksterne forbedringsarbeider inkluderer:

Utskifting av tomter og arrangement av gjerder for rekreasjonsområder, bruk, lekeplasser og idrettsplasser, toaletter, skur og områder for søppeltømming;
restaurering av områder med blinde områder rundt omkretsen av bygningen, fortau og innkjørsler;
så urter og restaurering av plener og blomsterbed, planting og utskifting av busker og trær.
Alt arbeid skal spesifiseres i avtale med forvaltningsselskapet.

Dette er hvordan virksomheten i Russland fungerer, at for å opprettholde registre og beregne skatter, må en regnskapsfører hele tiden påta seg uvanlige funksjoner og mestre "relaterte" yrker. Men hvis regnskapsførere er vant til å være "litt av en advokat" og "litt av en personalspesialist", så viser behovet for å bli "litt av en byggherre" seg å være uventet. Og et slikt behov oppstår, og det er forbundet med en veldig vanlig situasjon - reparasjonsarbeid på kontoret. Tross alt avhenger skatteregnskapet deres av riktig klassifisering av utført arbeid. Og i noen tilfeller – selve muligheten til å ta hensyn til slike utgifter ved skattlegging. I tillegg er det noen ganger viktig å kvalifisere en jobb riktig for sivilrettslige forhold. La oss se på disse situasjonene mer detaljert.

Reparasjoner i leide lokaler

Av generell regel, som angitt i artikkel 616 i Civil Code, når du leier eiendom, er ansvaret for reparasjonen fordelt som følger: gjeldende reparasjoner er leietakers ansvar, og større reparasjoner forblir hos utleier. Vanligvis, når du leier kontoreiendom, forblir disse reglene uendret, siden leievilkårene oftest er korte, og det er upassende å flytte større reparasjoner til leietakeren (og den russiske føderasjonens sivilkode tillater dette).

I en slik situasjon må regnskapsføreren til organisasjonen som leier lokalene, når de utfører reparasjoner, forstå hva slags arbeid som er relatert til den nåværende reparasjonen. Tross alt, hvis en organisasjon "tilfeldigvis" utfører større reparasjoner, kan det være problemer med å ta hensyn til utgifter for skatteformål, siden leietaker ikke hadde noen forpliktelse til å utføre slike reparasjoner. Følgelig kan utgiftene anses som uberettigede (artikkel 252 i den russiske føderasjonens skattekode).

Situasjonen er lik for utleier. Her er det viktig å forstå hvilke av leietakers krav til reparasjoner som må oppfylles, fordi disse kravene gjelder større reparasjoner, og hvilke krav som ikke er berettiget. Følgelig, for utleier, vil skatteregnskapet for reparasjonskostnader avhenge av riktig svar på dette spørsmålet.

Reparasjon eller modernisering

Et annet punkt når en regnskapsfører må operere i konstruksjonsmessige termer er knyttet til særegenhetene ved regnskap for modernisering (ferdigstillelse, ettermontering, rekonstruksjon). Faktisk, i motsetning til reparasjoner, hvis kostnader tas i betraktning om gangen (artikkel 260 i den russiske føderasjonens skattekode), avskrives utgifter til slike aktiviteter gjennom avskrivning (klausul 2 i artikkel 257 i skatteloven). fra den russiske føderasjonen).

Samtidig gjorde lovgiver et forsøk på å fjerne mulige spørsmål og ga definisjoner av ferdigstillelse, rekonstruksjon og modernisering i skatteloven (se boks).

Definisjoner fra den russiske føderasjonens skattekode

I henhold til artikkel 257 i den russiske føderasjonens skattekode:
Arbeid med ferdigstillelse, tilleggsutstyr og modernisering omfatter arbeid forårsaket av en endring i det teknologiske eller servicemessige formålet til utstyr, en bygning, struktur eller annet objekt med avskrivbare anleggsmidler, økte belastninger og (eller) andre nye kvaliteter.
For formålet med dette kapittel omfatter rekonstruksjon rekonstruksjon av eksisterende anleggsmidler knyttet til forbedring av produksjonen og økning av tekniske og økonomiske indikatorer og utført under prosjektet for rekonstruksjon av anleggsmidler for å øke produksjonskapasiteten, forbedre kvalitet og endre produktutvalget.
Teknisk omutstyr inkluderer et sett med tiltak for å forbedre de tekniske og økonomiske indikatorene for anleggsmidler eller deres individuelle deler basert på innføring av avansert utstyr og teknologi, mekanisering og automatisering av produksjon, modernisering og utskifting av foreldet og fysisk utslitt utstyr med nye, mer produktive.

Men det skal med beklagelse innrømmes at disse definisjonene viste seg å være av en ganske generell karakter; Basert på dem er det ofte vanskelig å tilskrive spesifikt arbeid til modernisering. Med tanke på kostnadene for reparasjonsarbeid (modernisering), er kostnadene for en feil her ganske høye. Og i begge retninger: Hvis moderniseringen feilaktig klassifiseres som en reparasjon, vil organisasjonen stå overfor ytterligere kostnader, straffer og bøter. Og i motsatt situasjon - tap på grunn av for mye betalt inntektsskatt.

Så i dette tilfellet vil det være en god idé for regnskapsføreren å referere til reparasjonskriteriene og igjen sørge for at arbeidet som utføres er (eller ikke er) en modernisering.

Dokumenter og definisjoner

Så hvor kan en regnskapsfører få informasjon om hva spesifikt byggearbeid regnes som nåværende reparasjoner, hvilke regnes som større reparasjoner, og hvilke regnes som modernisering? Listen over relevante kilder er gitt i brevet fra det russiske finansdepartementet datert 23. november 2006 nr. 03-03-04/1/794. Når du løser problemet med å klassifisere arbeid som konstruksjon, anbefaler finansavdelingen å stole på følgende dokumenter:

• Forskrifter om utførelse av planlagte forebyggende reparasjoner av industrielle bygninger og strukturer MDS 13-14.2000, godkjent ved dekret fra USSR State Construction Committee datert 29. desember 1973 nr. 279;
• Avdelingskonstruksjonsstandarder (VSN) nr. 58-88 (R) "Forskrifter om organisering og gjennomføring av gjenoppbygging, reparasjon og vedlikehold av bygninger, kommunale og sosiokulturelle anlegg" (godkjent etter ordre fra statskomiteen for arkitektur under USSR Statens byggekomité datert 23. november 1988 nr. 312) ;
• Brev fra USSR Finansdepartementet datert 29. mai 1984 nr. 80 “Om definisjonen av begrepene nybygging, utvidelse, gjenoppbygging og teknisk re-utstyr driftsforetak."

På egne vegne vil vi legge til at det generelle dokumentet om dette emnet er byplanleggingskoden, og i kontroversielle situasjoner kan du søke råd fra det relevante departementet - det russiske byggedepartementet. Spesialister fra denne avdelingen er, akkurat som spesialister fra Finansdepartementet, pålagt å svare skriftlig på forespørsler fra organisasjoner.

Jukselapper

Det er klart at å studere alle de ovennevnte dokumentene krever mye tid. Derfor har vi utarbeidet spesielle jukseark, som du raskt kan forstå hva slags arbeid som er utført i ditt tilfelle. Det er tre slike jukseark. Ett jukseark inneholder lister over verk med inndeling etter type. Den andre er basert på definisjoner gitt i ulike forskrifter. Den inneholder generelle konsepter som gjør det mulig å forstå typen arbeid "på toppnivå." Det tredje juksearket, dedikert til modernisering, skiller seg ut i denne serien. Den inneholder tegn på modernisering og forklaringer på dem.

Når du arbeider med juksearkene våre, foreslår vi at du bruker følgende algoritme.

Først, basert på "modernisering"-juksearket, bestemmer vi om arbeidet vårt er relatert til reparasjon eller om det er en modernisering.

Deretter, etter å ha forsikret oss om at det er snakk om reparasjoner, må vi prøve å finne hvilke typer arbeid som utføres i den første tabellen, og ut fra dette bestemme hvilke reparasjoner - nåværende eller større - de gjelder.

Hvis nødvendig arbeid ikke er i det første juksearket, så går vi til det andre og prøver å bruke den deduktive metoden, og utvider den generelle definisjonen til vårt private arbeid.

"Modernisering" jukseark

Den viktigste og grunnleggende forskjellen mellom modernisering, tillegg, rekonstruksjon og reparasjon er at det endrer bygningens driftsytelse. For eksempel øker kapasiteten på ingeniørkommunikasjon, korridorer utvides og lignende. Det vil si at bygget får nye eiendommer, og dets egenskaper er kvalitativt forbedret.

Men det må tas i betraktning at driftsytelsen til en bygning kan endre seg under større (og til og med noen ganger under pågående!) reparasjoner. Derfor er det viktig å ta hensyn til ytterligere to indikatorer: endringens omfang og målet. Så under reparasjoner forbedres ytelsen alltid bivirkning relatert til søknad moderne materialer og (eller) teknologier. Denne effekten er ikke formålet med arbeidet som utføres og er valgfri. Og omfanget av slike forbedringer er ikke sammenlignbart med omfanget av alt arbeidet som utføres; de spiller ikke en ledende rolle i budsjett og tidsplan.

Under gjenoppbygging og modernisering, tvert imot, er forbedring av ytelse hovedmålet med arbeidet som utføres. De bestemmer ikke bare valget av materialer og teknologier for å utføre arbeid, men også selve behovet for dette arbeidet. Følgelig, hvis estimatet og tidsplanen for gjenoppbygging og modernisering inneholder noe arbeid relatert til reparasjoner, er de bare sekundære, forårsaket av behovet og typen modernisering.

Dermed kan modernisering (rekonstruksjon, tillegg) skilles fra reparasjon av dokumentene som er utarbeidet i forbindelse med arbeidet: tekniske spesifikasjoner, begrunnelse, estimater, tidsplaner, kontrakter. Under moderniseringen vil den røde tråden i alle disse dokumentene være kvalitetsindikatorer. Og under reparasjoner - kvantitativt.

Jukseark etter type arbeid

Vedlikehold*	Stor renovering**
tetting og fylling av skjøter, sømmer, sprekker	gjenopptakelse av puss av alle lokaler
restaurering enkelte steder av utforing av grunnmurer fra kjellere og sokler	erstatte den eksisterende og installere en ny teknologisk utstyr i bygninger
omlegging av enkeltseksjoner av murvegger inntil 2 kvm.	renovering av innebygde lokaler i bygg
eliminering av lokale deformasjoner ved å gjenfore og forsterke vegger	isolasjon og støyskjerming av bygninger
isolering av frysende deler av vegger i individuelle rom	reparasjon av puss i mengden mer enn 10 % av den totale pussede overflaten
restaurering av individuelle vegger, overliggere, gesimser	produksjon design og estimatdokumentasjon
delvis utskifting eller styrking av individuelle elementer av tregulv	å endre takkonstruksjonen
styrking av elementene i tresperresystemet, inkludert utskifting av individuelle sperrebein, stativer, stivere, deler av purlins, bekledning.	utstyr loftsplasser underutnyttet
eliminering av fuktighet, luftstrøm	ombygging av eksisterende strømforsyningsnett til økt spenning
rengjøring av ventilasjonskanaler og avtrekk	installasjon av automatisk brannsikring og røykfjerningsanlegg
reparasjon av ventilasjonskanaler og avtrekksapparater	delvis omlegging (inntil 10%), samt forsterkning av steinfundamenter og kjellervegger, ikke knyttet til byggets overbygning eller tilleggsbelastning fra nyinstallert utstyr
antiseptisk beskyttelse av trekonstruksjoner	reparasjon av eksisterende sluk rundt bygget
brannsikring av trekonstruksjoner	tette sprekker i tegl eller steinvegger med rydding av furer, med dressing av sømmer med gammelt murverk
styrking og utskifting av avløpsrør	reparasjon, utskifting og utskifting av slitte skillevegger med mer avansert design av alle typer skillevegger
styrking og utskifting av små belegg av arkitektoniske elementer langs fasaden	delvis eller fullstendig utskifting av sperrer
rense taket for snø og is	delvis (over 10 % av det totale takarealet) eller fullstendig utskifting eller utskifting av alle typer taktekking
utskifting, restaurering av enkeltelementer, delvis utskifting av vindu, dørglass eller utstillingsmonter (tre, metall, etc.)	delvis (mer enn 10 % av det totale gulvarealet i bygningen) eller fullstendig utskifting av alle typer gulv og deres underlag
utskifting av enkeltseksjoner av rørledninger, avstengnings- og reguleringsventiler	reparasjon eller utskifting av gulvtak
skifte av seksjoner av varmeapparater, stenge- og reguleringsventiler	utskifting og forsterkning av alle typer trapper og deres individuelle elementer
utskifting av individuelle seksjoner av gulvbelegg.	kontinuerlig anti-korrosjonsmaling av metallkonstruksjoner
restaurering av ødelagte deler av fortau, innkjørsler, stier og plattformer	reparasjon og fornyelse av kledning med et areal på mer enn 10 % av kledningsoverflaten
stanse (tette) hull, stikkontakter, spor.	kontinuerlig maling med stabile blandinger.
utskifting av individuelle deler av blinde områder rundt omkretsen av bygninger	delvis eller fullstendig utskifting av luftkanaler
restaurering av bygningens planløsning.	bytte av vifter, varmeovner, filtre
utskifting av individuelle apparater (sisterner, toaletter, servanter, vasker, urinaler, drikkefontener, vannkraner)	delvis eller fullstendig utskifting av ventilasjonskanaler
endring av individuelle deler av elektriske ledninger (opptil 10%).	utskifting av utslitte deler av det elektriske nettverket (mer enn 10%)
alle typer puss- og malearbeider i alle lokaler	skifte av sikkerhetsskjold

* De vanligste typene arbeid er gitt. For en fullstendig liste over arbeider, se vedlegg 7 til VSN nr. 58-88(r) og vedlegg 3 til forskrift nr. 279 (godkjent ved resolusjon fra USSR State Construction Committee datert 29. desember 1973 nr. 279).
** De vanligste arbeidsformene er gitt. For en fullstendig liste over arbeider, se vedlegg 9 til VSN nr. 58-88(r), samt tillegg 8 til forskrift nr. 279 (godkjent ved resolusjon fra USSR State Construction Committee datert 29. desember 1973 nr. 279 ).

Definisjoner jukseark

Type reparasjon/reguleringsbestemmelser		Forskrift 279	Byplanleggingskode
Hovedstad	Gjenopprette levetiden til en bygning, erstatte, om nødvendig, strukturelle elementer og tekniske utstyrssystemer, samt forbedre driftsytelsen	Erstatte utslitte konstruksjoner og deler av bygninger og konstruksjoner eller erstatte dem med mer holdbare og økonomiske som forbedrer driftsevnen til gjenstandene som repareres, med unntak av en fullstendig endring eller utskifting av hovedkonstruksjonene hvis levetid er lengst (stein og betongfundamenter, alle typer vegger og deres rammer, rør i underjordiske nettverk, brostøtter osv.) - punkt 3.11	Utskifting og (eller) restaurering av bygningskonstruksjoner av kapitalkonstruksjonsprosjekter eller deres elementer (med unntak av bærende konstruksjoner), systemer og nettverk av teknisk støtte, samt utskifting av individuelle elementer av bærende bygningskonstruksjoner med lignende eller andre indikatorer som forbedrer dem og (eller) restaurering av de spesifiserte elementene (klausul 14.2 art. 1)
Nåværende	Gjenopprette brukbarheten (operabiliteten) til strukturer og systemer for teknisk utstyr til en bygning, samt opprettholde dens operasjonelle ytelse	Systematisk og rettidig beskyttelse av deler av bygninger og konstruksjoner og teknisk utstyr mot for tidlig slitasje ved å utføre forebyggende tiltak og eliminere mindre skader og funksjonsfeil - punkt 3.4	Sikre riktig teknisk tilstand av bygninger og konstruksjoner. Spesielt vedlikehold av parametere for stabilitet, pålitelighet av bygninger, strukturer, brukbarhet av bygningskonstruksjoner, systemer og nettverk av teknisk støtte, deres elementer i samsvar med kravene i tekniske forskrifter, designdokumentasjon (del 8 av artikkel 55.24)

Siden dette spørsmålet dukker opp regelmessig og det ble spesielt populært etter innføringen av eierforpliktelser, foreslår jeg at du gjør deg kjent med de gjeldende i byen Moskva.

Er det forskjell på type arbeid, dvs. Er arbeidstypene forskjellig mellom nåværende reparasjoner og større reparasjoner?

Det er ingen grunnleggende forskjell mellom arbeidstypene. Både nåværende og større reparasjoner er reparasjoner, som er "... et sett med operasjoner for å gjenopprette brukbarheten eller driftbarheten til en bygning (struktur, utstyr, kommunikasjon, bolig og fellestjenester) og gjenopprette ressursen eller ressursen til dens komponenter" (i henhold til teksten i ordre fra Institutt for boliger, kommunale tjenester og byforbedring Moskva datert 2. desember 2013 N 05-14-381/3 "Om godkjenning av forskriftene for arbeid med vedlikehold og rutinemessige reparasjoner av felles eiendom i en bygård").

Men hva er forskjellen?

Hovedforskjellen mellom nåværende og større reparasjoner er graden av restaurering av ressursen (systemet) som blir reparert som følge av reparasjonen og egenvekten til elementene som erstattes.

Så under rutinereparasjoner kan gjenopprettingen av ressursen (systemet) som repareres være delvis, det vil si at for eksempel under rutinereparasjoner, erstattes bare en liten del av rørledningen som har gitt en åpenbar lekkasje. Selv om rørledningen, basert på den tekniske tilstanden, bør kreve utskifting langs hele lengden. Ved en større overhaling foretas utskifting heller i sin helhet, eller andelen erstattede elementer er svært betydelig.

Men begrepet "betydelig" er vagt og uspesifikt. For å tydeliggjøre dette begrepet vil jeg referere til følgende dokument: Forskrift for vedlikehold og løpende reparasjoner av felles eiendom i bygård(godkjent etter ordre fra Department of Housing, Communal Services and Improvement of the City of Moscow datert 2. desember 2013 N 05-14-381/3 “Ved godkjenning av forskriftene for arbeid med vedlikehold og nåværende reparasjoner av felles eiendom i en bygård").

I seksjon V « Organisering, struktur og arbeidsomfang ved rutinemessige reparasjoner av felles eiendom i en bygård» i denne forskriften, punkt 5.3. gir følgende definisjon:
5.3. Rutinemessig planlagt vedlikehold er hovedtypen for reparasjon for å sikre normal teknisk drift felleseie i en bygård og dens utstyr.
...Andelen av utskiftede elementer i en bygård under rutinereparasjoner bør ikke overstige nivået:
- takbelegg - 50% ;
- andre strukturer og teknisk utstyr - 15% deres totale volum i en bygård.

I tillegg til denne definisjonen, i vedlegg 3 " Liste over arbeider for rutinemessige reparasjoner av felles eiendom i en bygård"I tillegg til forskriften ovenfor, er det også en merknad som lyder:
1. Endring (erstatning) av utslitte strukturelle elementer, deler og sammenstillinger i prosent av deres totale volum i en bygård bør ikke overstige:
- for takbelegg - 50% ;
- for andre strukturelle elementer, etterbehandlingsbelegg og teknisk utstyr - 15% .

Bunnlinjen. I henhold til lovgivningen til byen Moskva, hvis andelen av utskifting av utslitte elementer under reparasjoner er mindre enn 50% for takbelegg og mindre enn 15% for andre tekniske og strukturelle elementer, er dette en gjeldende reparasjon. Hvis egenvekten til elementene som skiftes ut er større enn de angitte tallene, er dette en større overhaling.