Type deltakelse ddu hva betyr det. Kjøp av leilighet under en delt medvirkningsavtale (DPA). Vi sjekker utviklerens dokumenter

Inntil nylig var det ingen forskrifter som regulerer aksjeandel, noe som ble utnyttet av skruppelløse utviklere. Med ankomsten av den føderale loven "On Equity Participation" endret situasjonen seg - aksjonærene mottok visse garantier som tillot dem å returnere midlene i tilfelle oppsigelse av kontrakten.

En aksjeavtale (EPA) inngås mellom to parter: aksjonæren og utbyggeren. Dokumentet har ett enkelt mål - å investere i byggingen av en fleretasjes bygning.

Konklusjon av DDU: utviklerens ansvar

• innhente dokumenter som tillater bygging;
• registrere eierskap til en tomt eller utarbeide en leieavtale;
• publisere dokumenter som bekrefter retten til å utføre byggearbeid på selskapets hjemmeside. De må gis til den potensielle aksjonæren på dennes anmodning.

Ved inngåelse av avtale må aksjonæren kun oppgi pass. I 2014 regnes DDU som den mest pålitelige måten å kjøpe bolig i et hus under bygging.

Fordeler med DDU for investorer

1. Streng regulering av kontraktsteksten. Den spesifiserer hver parts ansvar. Informasjon om objektet er beskrevet i detalj: dets opptak, leilighetsnummer, dets layout. Etter å ha signert dokumentet, blir aksjonæren automatisk panthaver, og utvikleren - panthaver. Tomt benyttes som panteeiendom. Det er gjenstand for utlegg dersom utbygger ikke oppfyller sine forpliktelser.
2. Obligatorisk registrering. DDU er registrert hos matrikkel- og kartografimyndighetene. Dette eliminerer muligheten for "dobbeltsalg" av samme objekt. DDU for ett objekt vil ikke bli registrert en gang til.
3. Økonomisk ansvar. Manglende overholdelse av fristene for levering av objektet er beheftet med økonomisk kompensasjon for utbygger til aksjonærene. Alt de trenger å gjøre er å gå til retten.
4. Kvalitetssikring. 214-FZ gir en fem års garanti på objektet, som dekkes av utbygger.

Risiko for investorer

Byggefrys

I samsvar med 214-FZ er investoren en tredjeprioritet kreditor. I tilfelle av konkurs i et byggefirma, utføres avkastningen av midlene først etter at kravene til bankorganisasjoner, ansatte i selskapet, etc. er oppfylt. I følge statistikk forekommer det største antallet uferdige bygninger i Leningrad, Moskva, Voronezh-regionene og Krasnodar-territoriet.

Boligheftelse

For bygging kan utbygger hente inn lånt kapital. Dessuten utsteder bankene i transjer. Bolig under oppføring benyttes som pant. I tilfelle unnlatelse av å oppfylle forpliktelser overfor kredittinstitusjoner, får leiligheter solgt under DDU.

Dobbelt salg

Mulig før registrering av DDU hos autoriserte organer. I henhold til loven anses dokumentet som er registrert først som gyldig. Andre investorer vil bli nektet registrering. Oftest tyr mellommenn til slike uredelige ordninger. De kjøper bolig i de innledende byggetrinnene til kostpris og selger den etter en viss periode til markedspris til flere kjøpere. Den første som registrerer kontrakten blir eier av boligen. For resten returnerer mellommannen kostnaden for objektet spesifisert i kontrakten, det vil si flere ganger mindre enn beløpet de betalte.

Endringer i designdokumentasjon

Byggefirmaet kan gjøre justeringer som ikke er til det bedre for investoren. De kan påvirke utformingen og det totale arealet av leiligheten. Etter at eiendommen er overlevert kan aksjonæren få bolig som ikke oppfyller hans oppgitte krav. Rettssaken kan ta flere år.

Prisøkning

Lovverket anerkjenner ikke bygging av boligbygg som et investeringsprosjekt. Prisen på leiligheten inkluderer mva på 18 %. Prosedyren for å foreta tilleggsbetalinger når du øker arealet av boareal bestemmes av utvikleren. I noen tilfeller fører dette til en alvorlig prisøkning.

Utsettelse av prosjektleveringsfrister

Byggefirmaet kan utsette dem i en vilkårlig periode. For ikke å betale erstatning til aksjonærene må hun oppgi en saklig grunn.

Når har aksjonæren rett til å si opp kontrakten?

Aksjonæren kan si opp avtalen ensidig dersom:

• fristen for overføring av objektet ble brutt med mer enn to måneder;
• det er klager på kvaliteten på byggearbeidet;
• Utbygger kan ikke gi garanti.

Hvis en person opptrer som aksjonær, returnerer byggefirmaet ved oppsigelse av DDU på hans initiativ alle investerte midler til ham og betaler en straff lik 1/150 av refinansieringsrenten. Dette er en slags avgift for å bruke investorens midler.

Den eneste grunnen til at utbygger kan kansellere kontrakten er dersom investor ikke betaler i henhold til dokumentet.

Tilfeller der DDU ikke kan håndheves

Kapittel 9 i den russiske føderasjonens sivilkode inneholder grunnene som DDU ikke har rettskraft for. Dette:

• Motsigelse av avtalen med normene i lovgivningen. Det er mulig dersom avtalen inngås med et selskap som ikke har tillatelse til byggearbeid.
• Signering av et dokument av en part som ikke er autorisert til dette.
• Involvere uføre ​​eller delvis i stand til å delta i en transaksjon.

Obligatoriske klausuler i DDU

Avtalen kan tegnes i hvilken som helst rekkefølge. Imidlertid fremhever 214-FZ noen punkter som må være til stede i teksten til dokumentet uten feil.

1. En tydelig beskrivelse av investeringsobjektet. Det kan være boliger eller yrkeslokaler. Det skal beskrives så detaljert som mulig, ifølge prosjektdokumentasjonen. Teksten angir totalt areal, planløsning, etasje, leilighetsnummer, plassering.
2. Nøyaktige dato for ferdigstillelse av bygget. DDU må angi en bestemt dato etter hvilken investorer kan henvende seg til retten.
3. Pris. Hele kostnaden for eiendommen, ordningen og dens tilbakebetalingstid er angitt.
4. Garanti. Det er antydet at utbygger bærer garantiforpliktelser under drift av boligbygg. Minimumsperioden er fem år. Kortere perioder er uakseptabelt.
5. Ansvar. Handlingene som vil skje hvis hver part ikke overholder vilkårene for transaksjonen er beskrevet: muligheten for oppsigelse, økonomisk kompensasjon, etc.

Før du signerer dokumentet, skader det ikke investoren å studere den økonomiske dokumentasjonen til utvikleren. Særlig oppmerksomhet bør rettes mot årsrapporter for tre eller flere år, balanse, fordeling av overskudd og tap.

Viktig! Du kan ikke inngå en DDU dersom utbygger ikke har tillatelse til bygging. I de fleste tilfeller mister investorer kapitalen sin på grunn av ulovlig bygging.

Retten til tomt kan kontrolleres ved matrikkelnummer i Statsregisteret. Dette vil eliminere doble transaksjoner.

Kunsten å forkledning

Skruppelløse utviklere praktiserer fortsatt "grå ordninger" som lar andre mekanismer bli utpekt som DDU.

1. Blant dem er det vanligste uredelige trikset den foreløpige avtalen fra DDU. Det dekkes ikke av garantiene til 214-FZ. Det antas at dette er et mellomledd på veien til offisiell førskoleutdanning. Utbygger plikter å inngå en formell avtale med investor etter bygging av anlegget. Det foreløpige dokumentet gir faktisk ikke aksjonæren eiendomsretten til boligen. Det er ikke registrert hos autoriserte instanser, så det er rødt lys for direktesalg. Ofte, ifølge en foreløpig DDU, selges en gjenstand flere ganger.
2. Låne midler mot veksel. Ordningen innebærer gjennomføring av en foreløpig avtale og avtale om kjøp av veksel. Prisen på verdipapiret er sammenlignbar med prisen spesifisert i DDU. I hovedsak betaler investoren for kjøpet av leiligheten på forhånd. Faktisk er det ingen sammenheng mellom disse to dokumentene. Ved ferdigstillelse av byggearbeidet kan utbygger returnere pengene til investoren, ikke boligen. Dessuten kan betingelsen for å inngå en offisiell DDU være en pris som er mye høyere enn kostnaden for regningen. Som et resultat viser det seg at aksjeeieren lånte penger til byggefirmaet i flere år uten renter.

Forebyggende tiltak

Det første trinnet er å studere normene til 214-FZ. De vil svare på vanlige spørsmål knyttet til aksjeinvesteringer.

En pålitelig utvikler er den beste måten å beskytte deg mot investeringsrisiko. Når du velger det, studer regnskapet og dokumentene nøye. 214-FZ gir aksjonærene rett til å kreve enhver informasjon om byggeentreprenørens virksomhet. Du kan lese anmeldelser om selskapet, men du bør ikke stole 100% på dem - negativ informasjon kan etterlates av konkurrenter. Mer informativ enn anmeldelser er revisjonsrapporten for det siste året, resultatregnskapet og utviklerens netto eiendeler.

Du bør ikke inngå andre ordninger enn DDU. De er rettet mot å omgå den føderale loven "Om deltakelse i delt egenkapitalkonstruksjon." Derfor dekkes de ikke av noen garanti.

Det er mange risikoer forbundet med DDU. Dessverre har 214-FZ fortsatt smutthull som skruppelløse utviklere drar nytte av. Garantien for å motta et objekt i samsvar med alle kravene spesifisert i loven er ikke alltid hundre prosent. Eksperter på eiendomsmarkedet foreslår at potensielle kunder lærer en enkel regel: "Overfør penger bare etter en registrert DDU." Bare i dette tilfellet kan du spare kapital, tid og nerver.

Å kjøpe en leilighet i en bygning under oppføring kan enten være en lønnsom investering eller resultere i et fullstendig tap av de investerte midlene. Når du deltar i delt bygging, er det mange risikoer for innbyggerne. Til tross for dette bestemmer mange seg for å kjøpe, siden boligkostnadene på byggestadiet er billigere enn kostnadene for ferdige boliger med gjennomsnittlig 30%.

Sideinnhold

Delt konstruksjon er utbredt i Russland og lar deg enten kjøpe en leilighet billigere, eller investere økonomi og få en god fortjeneste, siden virksomheten er ganske lønnsom.

Prosessen med delt deltakelse av innbyggere i bygging av leilighetsbygg er regulert av føderal lov. Forholdet mellom utbygger og aksjonær er oftest sikret ved en DDU-avtale.

Konseptet førskoleopplæring

Å tyde konseptet vil neppe forårsake noen problemer. DDU står for "equity participation agreement in construction." Konseptet innebærer å tiltrekke innbyggernes penger til bygging og bygging av leilighetsbygg på lovlig vis. Faktisk er dette den eneste typen avtale på grunnlag av hvilke borgere (enkeltpersoner) har rett til å delta i finansiering, og regjeringen tillater å skaffe økonomi fra enkeltpersoner for å utføre aktivitetene til en juridisk enhet. Faktisk er en person som er en deltaker i konstruksjon en investor.

Noen forstår ikke helt hva delt bygging av leiligheter er. Prosessen for å delta i delt konstruksjon er som følger:

1. Et bestemt byggefirma opprettes, og det får tillatelse til å eie en tomt (erverver eierskap eller leier).
2. På denne tomten bestemmer selskapet seg for å bygge en bygård eller boligkompleks med leiligheter.
3. Utbygger legger ut et tilbud på eiendomsmarkedet, og interesserte kan kjøpe en leilighet på byggestadiet av huset.
4. En oppdrags- eller deltakelsesavtale i bygging signeres, aksjonærer gir penger til selskapet, og med disse pengene begynner det å bygge et hus fra bunnen av.
5. Når byggingen er fullført, settes huset i drift, alle tekniske kommunikasjonssystemer begynner å fungere, utbyggeren overfører leiligheten til kjøperen (aksjonæren som allerede har betalt for boligen for lenge siden): først, akseptbeviset til leiligheten er signert, deretter overleveres nøklene og eiendomsretten til den nye eieren tinglyses.

Alle samarbeidsvilkår, rettigheter og forpliktelser for partene er foreskrevet i DDU. Derfor må du studere det nøye før du signerer. Hvis mulig, gi det til en advokat eller spesialist for vurdering.

Viktig! En DDU kan inngås på ethvert byggetrinn før det delte byggeprosjektet settes i drift. Jo nærmere datoen for ferdigstillelse av byggingen er, jo lavere er innbyggerens risiko og jo høyere kostnad per kvadratmeter.

Lov om delt bygging

Prosessen med delt konstruksjon er fullstendig regulert av føderal lov FZ-214 "Om deltakelse i bygging av leilighetsbygg ...". Fra et juridisk synspunkt er delt bygging bygging av urbane boliger ved å bruke pengene til enkeltpersoner og juridiske personer (og ikke utbyggeren selv). Derfor kjøper en borger som kjøper en leilighet i byggefasen faktisk ikke kvadratmeter, men retten til å kreve leiligheten ved ferdigstillelse av bygging og igangkjøring av huset.

Aksjedeltakelsesavtalen i føderal lov nr. 214 er dekket av en egen artikkel nr. 4, som består av 11 punkter og regulerer noen spørsmål knyttet til rettsforholdet mellom utbygger og aksjonær. For eksempel fremgår det av første ledd at utbygger plikter å bygge en bygård innen en viss tidsramme og overdra boligen til kjøper etter at boligen er satt i drift. Aksjonæren må oppfylle sine forpliktelser til å betale penger for leiligheten til rett tid og med fastsatt beløp, og deretter akseptere leiligheten. Paragraf 3 i artikkel 4 fremhever et veldig viktig poeng: DDU må være registrert hos Rosreestr-myndighetene.

Og paragraf 4 sier at avtalen skal inneholde en beskrivelse av avtaleobjektet, tidspunktet for overføringen av bolig til aksjonæren, kostnadene for DDU, samt garantiperioden for det konstruerte objektet.

Spørsmål om regulering av prosessen med delt konstruksjon og drift av DDU er diskutert i flere flere artikler i denne loven:

1. Artikkel 5 i føderal lov nr. 214 regulerer alle spørsmål knyttet til kostnadene ved transaksjonen. Den slår fast at prisen på den inngåtte kontrakten ikke kan endres i fremtiden, uavhengig av nåværende forhold. En annen artikkel regulerer kostnader, betalingsprosedyre og ansvar for brudd på forpliktelser.
2. Artikkel nr. 6 forplikter byggefirmaet strengt til å angi spesifikke frister for overføring av bolig til kjøper og ikke bryte disse fristene.
3. Artikkel nr. 8 beskriver algoritmen for å overføre bolig til kjøper.
4. Artikkel nr. 7 regulerer spørsmål knyttet til utbyggers oppfyllelse av garantiforpliktelser. Hvis kvaliteten på konstruksjonen ikke oppfyller statlige standarder, må pengene tilbakeføres til aksjonæren. Selv etter levering av et felles byggeprosjekt kan utbygger fortsatt ha ansvar for å vedlikeholde det ferdigstilte huset inntil en viss periode.
5. Artikkel nr. 9 diskuterer spørsmål knyttet til oppsigelse av DDU.
6. Artikkel nr. 11 tar opp spørsmålene om tildeling av rettigheter hvis du bestemmer deg for å selge en uferdig leilighet (dette skjer ofte når du investerer i prosjekter for å motta en andel av overskuddet fra videresalg av leiligheter i byggefasen).

Fordeler og ulemper med å kjøpe en leilighet under DDU

Hver type kontrakt eller avtale har både positive og negative sider. Det samme gjelder delt byggeavtale. På den ene siden øker det å inngå en DDU transaksjonssikkerheten for aksjonæren, men gir ikke 100 % garanti for at han får leiligheten som han har betalt for på forhånd. Derfor vil vi nedenfor vurdere hva som er bra med en delt byggeavtale, og hvilke negative sider som fremkommer ved inngåelse av den.

Fordeler med å avslutte en førskoleutdanning:

1. Kjøp av fast eiendom. Lovverket legger opp til at DDU skal inneholde en detaljert beskrivelse av salgs- og kjøpeobjektet og selve byggeobjektet.
2. Redusere risikoen for svindel. Aksjeavtalen er registrert hos Rosreestr uten feil i henhold til loven, det vil si at du kjøper noe som faktisk bygges eller begynner å bygges.
3. Kontraktsprisen forblir uendret. Fra det tidspunkt avtalen er inngått har ingen av partene rett til å endre prisen på leiligheten ned eller opp. Hvis prisene på byggematerialer etter kontraktsinngåelse har steget kraftig, kan kjøperen være trygg på at dette problemet ikke vil påvirke ham.
4. Tilgjengelighet av strenge krav. En aksjeavtale garanterer deg at du får akkurat det du har betalt for. Utbyggers rettigheter begrenses i stor grad av kravet om å innhente samtykke fra aksjonæren ved hensikt å gjøre endringer i prosjektet eller avtalevilkårene. Dette betyr at endringer ikke vil skje uten din godkjenning. Og hvis de skjer, vil byggefirmaet svare etter loven.
5. Tilgjengelighet av garantier. Byggefirmaets garantiforpliktelser skal fremgå tydelig og fullstendig i avtalen om delt deltakelse i boligbygging. Dersom det oppstår problemer og rettssaker starter, kan aksjonæren vise til avtalen som sier alt.
6. Mulighet for innkreving av straffer. For aksjonæren vil det være et pluss at dersom det oppstår forsinkelse i leveringen av huset eller andre former for brudd på kontrakten fra utbyggeren blir identifisert, kan kjøper saksøke for å kreve inn bot. Denne paragrafen er i kraft i forbindelse med endringer i gjeldende lov for å beskytte aksjonærenes rettigheter.
7. Muligheten til å si opp kontrakten både ensidig og bilateralt når som helst. Slike rettigheter er fastsatt på forhånd.

Viktig! Noen ganger tilbyr et byggefirma å inngå en foreløpig avtale om delt deltakelse i bygging. PDDU og DDU er ikke det samme, de er fundamentalt forskjellige fra hverandre. Den foreløpige avtalen er ikke registrert hos offentlige etater og har ingen rettskraft.

Ulemper ved å avslutte en førskoleutdanning:

1. Risikoen for utbyggers konkurs på grunn av økte priser på byggematerialer, siden dette problemet ikke angår kjøperen, og utbyggerens utgifter øker. Med slike endringer og prisøkninger går byggefirmaer ofte konkurs fordi det ikke er nok penger, og aksjonærene sitter igjen med ingenting. Dette viser seg ikke å være noe hyggelig for kjøperen.
2. Økt behandlingstid. Tidsrammen for kjøp av leilighet og behandling av relaterte dokumenter øker, siden DDU må være registrert hos Rosreestr.
3. Behovet for å betale prisen på leiligheten på kort tid. Ved inngåelse av DDU vil du ikke kunne få avdragsordning før 5 eller 10 år. Maksimum som byggefirmaer vanligvis gir til aksjeeiere er 6 måneder, noen ganger opptil 5 år. Derfor må du betale hele beløpet på en gang eller ta opp boliglån i bank mot renter.
4. Fallgruvene ved en kontraktsavtale er blant annet at det ikke er lett å si opp kontrakten før tiden. I henhold til lov om deltagelse i delt bygging kan kontrakten heves dersom tungtveiende grunner taler for det og fremlegge ugjendrivelige bevis for den oppståtte situasjonen. Men den russiske føderasjonens sivilkode og loven om beskyttelse av forbrukerrettigheter tillater kjøperen å si opp DDU-avtalen uten tvingende grunner.

Inngåelse av en DDU-avtale

Kjøp av leiligheter i et hus under bygging og deltagelse i bygging under en DDU-avtale er det eneste tilfellet i lovgivningen til den russiske føderasjonen når kjøperen ikke er anerkjent som en kommersiell partner til utvikleren (siden han faktisk finansierer sin virksomhet) , men er anerkjent som forbruker. Derfor står ikke bare DDU og loven om deltakelse i delt konstruksjon, men også den russiske føderasjonens sivilkode og loven om beskyttelse av forbrukerrettigheter opp for å beskytte rettighetene til aksjonærene. Unødvendig å si at inngåelse av en delt byggeavtale er den mest pålitelige måten å kjøpe bolig i en eiendom under oppføring, selv om det ikke gir en fullstendig garanti.

Denne artikkelen snakker om typiske måter å løse juridiske problemer på, men hver sak er individuell. Hvis du ønsker å finne ut hvordan du løser akkurat ditt problem, kontakt vår konsulent helt GRATIS!

Hvilke rettigheter gir DDU til aksjonæren?

Ved inngåelse av denne avtalen får aksjonærer mange rettigheter som de kan forsvare i retten dersom uventede omstendigheter oppstår:

1. Kontroller forbruket ditt takket være endringer som trådte i kraft i begynnelsen av 2018 eller endringer som forberedes for vedtak. I henhold til den nye lovgivningen må utbygger opprettholde visse rapporter om den nåværende økonomiske tilstanden til selskapet og sende dem til det autoriserte organet.
2. Tilgjengelighet for tilgang til dokumentasjon. Etter loven plikter utbygger å gi aksjonæren dokumenter for nærmere utredning. Dette kan være en prosjekterklæring eller annet seriøst dokument.
3. Retten til å få leilighet. Byggefirmaet er forpliktet til å fullføre huset med alle metoder, det være seg med penger fra tiltrukket investorer, eller med egne midler eller finanser lånt fra banker.
4. Rett til å få 14 dagers varsel om ferdigstillelse av bygging.
5. Mulighet for å kreve inn bøter og bøter for forsinkelser i levering av hus.

Hva du bør være oppmerksom på når du utarbeider en DDU-avtale

DDU-avtalen er et svært viktig dokument. Det må studeres nøye før signering. Hvis mulig, få det gjennomgått av en profesjonell advokat. Mange mennesker, ved å signere papirer uten å se på dem og uten å forstå dem, setter seg selv i en farlig posisjon, siden hvis de blir lurt av utvikleren, vil de ikke kunne bevise sin sak fullt ut.

Viktig! I DDU må alle vilkår, rettigheter og forpliktelser for partene være utformet så nøyaktig og transparent som mulig. Det skal ikke være noe tvetydig språk eller klausuler som motsier hverandre.

Når du leser avtalen, vær oppmerksom på følgende:

1. Byggefirmaets data (navnet på den juridiske enheten, detaljer, kontakter, inkludert juridisk adresse) må samsvare med dataene som er spesifisert i tillatelsesdokumentene. Direktørens detaljer og en lenke til selskapets stiftelsesdokument skal også gis.
2. Vær oppmerksom på hvem du inngår avtale med: med utvikleren selv, som vises i andre dokumenter, eller med en LLC og annen juridisk enhet. Vær forsiktig hvis du blir tvunget til å inngå avtale med en annen organisasjon enn utbygger. I tilfelle bedrag og svindel blir LLC lett likvidert, gjelden blir avskrevet, utvikleren fortsetter rolig å jobbe, aksjonæren sitter igjen med ingenting, siden selskapet som han signerte avtalen med, rett og slett ikke eksisterer.
3. DDU bør ikke inneholde klausuler som gir utbygger rett til å endre eventuell dokumentasjon ensidig.
4. Hvis en bedriftsrepresentant er involvert i å sende inn dokumenter for registrering i det russiske registeret, sjekk at han har en gyldig notarisert fullmakt og rett til å delta i slike aktiviteter.
5. I linjen "Avtalens emne" er det viktig at det er oppgitt at det er den spesifiserte utvikleren som er forpliktet til å overføre leiligheten til deg i samsvar med lovligheten av prosedyren i samsvar med føderal lov nr. 214.
6. Informasjonen om objektet under bygging må angi dataene til det spesifikke huset, den nye bygningen der du kjøper en leilighet: antall etasjer, loggiaer, leiligheter, deres område, husets adresse, etc. Dette sikrer at du vil ha rett til å kreve leilighet akkurat der du opprinnelig avtalte.
7. Leiligheten din som du overfører penger til må også beskrives i detalj. Den skal fremheve særtrekk som vil skille den ytterligere fra andre leiligheter i samme bygning. Leilighetens areal, antall rom, etasje, inngang, planløsning må spesifiseres. Denne tilnærmingen garanterer at du ikke får en hjørneleilighet i stedet for en leilighet i den midterste inngangen, og hvis det avdekkes unøyaktigheter, vil du kunne diskutere med utbygger en straff eller retting av mangler.
8. Pris i avtalen skal oppgis både per leilighet og per kvadratmeter. Etter at leiligheten er overlevert vil BTI-ansatte ta mål av arealet for å tegne et teknisk pass på objektet, som alltid avviker med 1-2 kvadratmeter fra det som opprinnelig ble registrert. Hvis det er flere ruter, betaler aksjonæren ekstra penger, hvis det er færre, returnerer utvikleren differansen.
9. Frist for utlevering av nøkler til leiligheten skal spesifiseres. Det hender ofte at kontrakten spesifiserer dato for ferdigstillelse av bygging, og ikke overføring av leiligheter til aksjonærer. Etter at huset er bygget kan utbygger utsette innflyttingstiden lenge av ulike årsaker. Sjekk derfor nøyaktig dato for overlevering av nøklene til eiendommen. Og tallene skal skrives i datoen, for eksempel 01/01/2019, og ikke setningene "første halvår", "årets siste kvartal", etc.
10. Forfallsdatoen må angis med ordene "Forfallsdato" og ikke "Tentativ forfallsdato".
11. Sjekk hvordan garantien er oppgitt. Garantien for anlegget skal være minst 5 år, og for drift av kommunikasjonssystemer - minst 3 år.
12. Sjekk garantiene for bygging av anlegget. Utbygger må vise deg dokumenter som bekrefter at pengene dine brukes til å bygge boligen din og ikke til andre formål (de må overføres til aksjefondet), samt forsikringsdokumenter som bekrefter tilgjengeligheten av forsikring.
13. Betaling for en leilighet begynner fra registreringsøyeblikket av DDU i Rosreestr og ikke tidligere. Betalingsprosedyren er spesifisert i kontrakten. Hvis utvikleren ba om å bidra med en del av pengene før du registrerer DDU, angivelig for å bekrefte soliditeten din, nekte og gi ham bevis i en annen form, for eksempel motta en kontoutskrift.
14. DDU er anerkjent som gyldig inntil full oppfyllelse av forpliktelsene av begge parter i avtalen. En gjenstand vil kun bli anerkjent som av høy kvalitet hvis den settes i drift.
15. Vær oppmerksom på listen over force majeure-situasjoner for oppsigelse av utbyggers oppfyllelse av sine forpliktelser. Den bør ikke være for lang. Omstendigheter som naturkatastrofer, nødsituasjoner på grunn av brann, eksplosjon, krig er tillatt.
16. DDU må nødvendigvis inneholde klausuler om prosedyren for å avslutte kontrakten, samt bøter og bøter. Vilkår og fremgangsmåte for refusjon av aksjonærens utgifter bør også presiseres dersom det oppdages viktige mangler ved nybygget.

Obligatoriske vilkår i kontrakten

I rettsvitenskap er det noe som heter vesentlige vilkår for en kontrakt. Dette er betingelser uten hvilke kontrakten anses som ikke inngått og har ingen rettskraft.

I en aksjeavtale ved oppføring av en bygård er de vesentlige vilkårene:

1. Tilgjengelighet av en beskrivelse av de særegne egenskapene til objektet: areal, etasje, antall rom, planløsning, plassering på etasje osv., som samsvarer med de spesifiserte egenskapene i prosjektdokumentasjonen og lar deg identifisere din leilighet under aksept og overføre.
2. Frister for levering. Kontrakten kan inneholde to datoer som er spesifisert: dato for igangsetting av det felles byggeprosjektet og dato for overdragelse av leiligheten til aksjonær. Det skal bemerkes at dersom fristene brytes, er byggefirmaet lovpålagt å betale en bot til aksjeeier for hver forsinkelsesdag.
3. Kostnad for DDU. Den fulle kostnaden for kontrakten skrives ned, med angivelse av prisen per kvadratmeter, samt betalingsbetingelser (på et tidspunkt eller i avdrag, ved bruk av kredittmidler, fødselskapital eller egne sparepenger). Det skal bemerkes at kontraktssummen ikke kan endres. Du kan skrive ned en klausul om at prisen etter gjensidig avtale kan endres dersom visse omstendigheter oppstår.
4. Garantiperiode. Garantiperioden for det oppførte anlegget må spesifiseres. Standardgarantien for nybygg er 5 år. Indikasjon på tilgjengeligheten av garantier innebærer at dersom det oppdages mangler i den mottatte leiligheten, er utbyggeren forpliktet til å eliminere dem for egen regning eller kompensere for utgiftene til leilighetseieren for uavhengig reparasjonsarbeid for å bli kvitt manglene.
5. Forsikring av utbyggers oppfyllelse av sine forpliktelser. Kontrakten må angi metoden for garantier byggefirmaet gir til aksjonæren angående det faktum at pengene hans vil bli brukt til bygging av huset hans (overføring av investeringer til kompensasjonsfondet, bruk av ESCROW-kontoer, utførelse av en forsikringskontrakt) .

Andre vilkår i avtalen

Etter avtale mellom partene kan det inngå tilleggsvilkår for delt bygging i kontrakten som ikke er obligatoriske, men kan foreligge.

Andre forhold kan spesifiseres i DDU:

1. Prosedyren for å signere handlingen om å overføre en leilighet (under hvilke betingelser og omstendigheter kan aksjonæren godta og under hvilke betingelser nekte det oppgitte objektet).
2. Muligheten for å tildele kravrett til en annen kjøper (faktisk kan aksjonæren selge en uferdig leilighet som han allerede har betalt for).
3. Vilkår og omstendigheter for ensidig oppsigelse av DDU fra aksjonæren.
4. Prosedyren for å avgjøre krav knyttet til et delt byggeprosjekt, overholdelse av vilkårene i kontrakten, etc.

Ofte i DDU refererer utvikleren til ulike lovverk. Men deltagelse i delt bygging er regulert av en egen føderal lov nr. 214, som vil være av dominerende betydning i ulike situasjoner. Derfor vil de resterende betingelsene bli ansett som ugyldige. For eksempel, hvis en utbygger i kontrakten fastsetter en garantiperiode for et nybygg på 3 år, med henvisning til noen forskrifter, vil denne klausulen ikke ha rettskraft, siden hvis det oppstår tvister, henvender partene seg til loven om delt bygging, som angir at garantitiden er 5 år.

Eksempel på DDU-avtale

DDU er et dokument strengt regulert av loven. Men utviklere nærmer seg design og forberedelse annerledes, noe som ikke er forbudt ved lov. Hvert rettssubjekt kan ha sine egne vilkår, ordlyd mv. Dokumentet er underlagt obligatorisk registrering av avtalen med statsregistermyndighetene, så hvis det er gjort feil eller det ikke er noen vesentlige betingelser, vil avtalen rett og slett ikke bestå testen og vil ikke bli registrert. Derfor er tilstedeværelsen av noe ulovlig i DDU utelukket.

Konklusjon

Ved kjøp av leilighet i et nybygg er en DDU således mer fordelaktig for aksjonæren sammenlignet med å bli med i et borettslag eller andre typer konsoliderende relasjoner med et byggefirma. Dette dokumentet beskytter aksjonærens rettigheter og gir ham mange krefter. Nylige endringer i føderal lov nr. 214 styrker beskyttelsen av rettighetene til deltakere i delt konstruksjon. I henhold til lovendringer har en deltaker i fellesbygg nå rett til å kreve bot fra utbygger for for sen levering av huset eller for brudd på andre vilkår i avtalen. Aksjonærer kan kontrollere og være klar over hvor pengene deres brukes. Et viktig poeng er muligheten for tidlig oppsigelse av DDU ensidig, der utvikleren må returnere midlene til kjøperen sammen med renter for bruken av pengene. I DDU er aksjonæren anerkjent som en medinvestor, men har mye flere muligheter til å beskytte sine rettigheter enn de kommersielle partnerne til et byggefirma, fordi innbyggere som deltar i delt konstruksjon er i tillegg beskyttet av loven som forbrukere.

Spørsmål svar

Spørsmål: fra hvilket tidspunkt har utbygger rett til å inngå en kontraktsavtale?

Svar: Etter å ha mottatt byggetillatelse, kan byggefirmaet begynne å utarbeide DDU, med forbehold om tilgjengeligheten av andre dokumenter som kreves av loven for å drive virksomhet.

Spørsmål: er det mulig å investere fødselskapital?

Svar: ja, det er ikke forbudt ved lov.

Spørsmål: hva er en foreløpig avtale om aksjeandel?

Svar: en foreløpig avtale er veldig lik en DDU, men med andre juridiske konsekvenser. Det er ikke registrert hos offentlige etater. Der står det at partene i fremtiden vil inngå en reell avtale, og for øyeblikket skriver de under på papirer om plikten til dette.

Har du fortsatt spørsmål? Spør dem til vår advokat GRATIS!

Siste oppdatering: 21.01.2019

Ved kjøp av leilighet for Aksjedeltakelsesavtale (DPA) Kjøperen blir juridisk medinvestor i byggingen av huset. Men hva DDU Er det fundamentalt forskjellig fra andre typer byggesaminvesteringsavtaler?

Avtale om delt medvirkning ved oppføring av bygård- dette er den eneste typen avtale for medfinansiering av bygging av urbane boliger av innbyggere, direkte fastsatt ved lov ( enkeltpersoner, aksjonærer). Loven presiserer også at denne typen kontrakter skal anvendes Utviklereå tiltrekke seg penger fra befolkningen for bygging av boligblokker (Åpnes i en ny fane."> paragraf 2, artikkel 1, føderal lov-214).

Med andre ord gir enhver enkeltperson eller juridisk enhet penger for bygging av en bestemt leilighet i en bygning under bygging ( de. leiligheter med gitte parametere og en gitt plassering inne i huset), og etter ferdigstillelse av bygging mottar fra Utvikler akkurat denne leiligheten.

Siste lovendringer når det gjelder oppgjør aksjonærer med Utviklere Av Aksjedeltakingsavtaler (EPA), fra og med 2019 – er beskrevet nedenfor.

Andre typer avtaler om kjøp av leiligheter fra Utvikler/bygger ikke har det juridiske rammeverket som regulerer vilkårene for å skaffe penger til boligbygging, og ansvar Utvikler for pengene som ble samlet inn. Selv om andre typer kontrakter er tillatt i sivilrett, regulerer de helt andre forhold ( i motsetning til DDU), for eksempel forholdet mellom en långiver og en låntaker, eller forholdet mellom en generell investor og medinvestorer, når medinvestoren påtar seg all den kommersielle risikoen til foretaket ( konstruksjon).

For eksempel, akkumuleringsavtale i saken innebærer også helt andre forhold mellom partene. Kjøperen her samhandler ikke med Utvikler generelt, men overfører penger til en ideell organisasjon ( kooperativ), hvorav en del ( de. aksjonær) han selv er, og bærer følgelig alle risikoene til kooperativet som den generelle investoren i konstruksjonen.

I motsetning til alle andre leilighetskjøpsavtaler, innebærer det ikke at kjøperen er en kommersiell partner Utvikler, og gir derfor spesielle ( redusere risiko) forhold, og setter ham i en privilegert posisjon over Utvikler. Delvis ligner dette på de privilegerte forholdene til en innskyter i en bank, når han overfører penger til innskudd på klart etablerte betingelser, uten å bli en partner av banken og uten å delta i dens kommersielle risiko.

Equity Participation Agreement (PAA) må nødvendigvis inneholde informasjon om at den er utarbeidet og konkludert i full overensstemmelse med standardene beskrevet i ..

Eksempel på Equity Participation Agreement (DPA) kan lastes ned fra lenken lenger ned i artikkelen.

Avtalevilkår om delt deltakelse i bygging

DDU må inneholde et tall essensielle (obligatoriske) forhold , uten tilstedeværelse av minst én av disse, anses kontrakten som ikke inngått ( Vil åpnes i en ny fane.">klausul 4, paragraf 5, artikkel 4 i føderal lov-214).

Spesielt til essensielle forhold Aksjedeltakelsesavtaler relatere:

• Definisjon/identifikasjon av et bestemt delt byggeobjekt ( leilighet - dens areal, planløsning, etasje og plassering på gulvet), i henhold til designdokumentasjonen Utvikler;
• Byggetid ( frist for å sette huset i drift og overdra leiligheten til aksjonæren);
• Kontraktspris, vilkår og betalingsprosedyre ( umiddelbart eller i avdrag);
• Garantiperiode for leiligheten overført til aksjonæren;
• Indikasjon på hvilken måte Utvikler sikrer oppfyllelsen av sine forpliktelser i henhold til kontrakten ( forsikringsavtale, innskudd til erstatningsfondet eller deponeringskontoer - mer om dette nedenfor).

Dessuten, hvis Utvikler bryter fastsatte frister for overdragelse av leiligheten, så betaler han aksjonæren straff (straffer ) for hver dag med forsinkelse, i mengden ( for enkeltpersoner) hundre og femtiende av gjeldende refinansieringsrente til sentralbanken i Den russiske føderasjonen (åpnes i en ny fane."> Klausul 2, artikkel 6, føderal lov-214).

Slike DDU-evner er et effektivt verktøy for kjøpers selvforsvar, og et godt insentiv for Utvikler oppfør deg fint.

Du kan lese det offisielle sertifikatet for registrering av førskoleutdanningsinstitusjonen ( Moskva regjeringens nettsted).

Betalinger i henhold til andelsavtalen

Betaling av prisen på Avtale om delt deltakelse i bygging (DDU) bør skje etter dens konklusjoner og etter dens registrering i Rosreestr. Denne betalingsprosedyren er uttrykkelig angitt i Åpnes i en ny fane.">Klausul 3, artikkel 5, føderal lov nr. 214.

Betalinger under DDU gjøres i ikke-kontant form - fra kjøpers konto til kontoen til byggefirmaet.

Aksjonæren kan produsere betaling for DDU på en gang eller i etapper ( foreta betalinger i avdrag), avhengig av Hvordan er disse betalingsbetingelsene angitt i kontrakten? . I dette tilfellet kan en forsinkelse i betaling fra aksjonæren resultere i betaling av en bot for ham, og en forsinkelse på mer enn 2 måneder gir rett Til utvikleren ensidig heve kontrakten DDU.

Siden 2017 har en alternativ betalingsmåte blitt innført ved lov Aksjedeltakelsesavtaler (DPA)- gjennom escrow-konto . Kontomekanismen er rettet mot å beskytte interessene til aksjonærene, og garanterer dem en avkastning av de investerte pengene i tilfelle brudd Utvikler forpliktelser iht DDU (For mer informasjon om dette, se lenken).

Og fra 07.01.2019 betaling av DDU gjennom sperrede kontoer blir obligatorisk for alle Utviklere (dette er et lovkrav), men bare hvis hvis den første DDU prosjektet ble registrert etter denne datoen.

Blant annet til kjøp av leiligheter kl AksjedeltakelsesavtaleBanker er også lojale; denne typen kontrakt kjøp nye bygninger, fra bankenes synspunkt, har minimal risiko. Følgelig er det med denne typen kontrakt du kan ta den mest lønnsomme.

VIDEO: Aksjedeltakelsesavtale. Viktige poeng

— Noen nyanser av Equity Participation Agreements (EPA): hva må være der, og hva man bør være spesielt oppmerksom på.

Samtidig må Kjøper huske på at i det minste DDU og er den sikreste avtalen for medfinansiering av bygging, men likevel det garanterer ikke til aksjonæren det Utvikler vil oppfylle sine forpliktelser feilfritt og innenfor vilkårene spesifisert i kontrakten. Det garanterer heller ikke at byggingen ikke stopper, og utviklingsselskapet vil ikke slå seg selv konkurs.

Dessuten alle Utvikler formulerer dem på sin egen måte ( innenfor rammen av kravene i føderal lov-214), prøver å redusere ansvar for visse klausuler i kontrakten ( for mer informasjon, se lenken).

Og siden januar 2017 er utviklere pålagt å legge ut på nettsidene sine DDU-prosjektet slik at hver potensiell aksjonær kan gjøre seg kjent med vilkårene i avtalen på forhånd.

Hva er beskyttelsen av aksjeeiere når de inngår en forhåndsbetalt avtale?

Hovedkonklusjonen er: Equity Participation Agreement (PAA), sammenlignet med andre typer avtaler, gir aksjonæren mye flere rettigheter i forhold til kravet til leiligheten. Og den økonomiske beskyttelsen av aksjonærer kommer til uttrykk i det faktum at konklusjonen av DDU gir dem muligheten til å kompensere for tap og skader i tilfelle brudd Utvikler av deres forpliktelser. For en liste over spesifikke økonomiske tiltak, se lenken som følger med.

Periodiske endringer i loven FZ-214 stadig øke ansvaret Utviklere og følgelig i økende grad beskytte aksjonærenes interesser. For eksempel investeringer i boligbygging Aksjonærenes penger er beskyttet av følgende mekanismer:

• fra 2014 – obligatorisk;
• fra 2017 - opprettelse av en singel;
• fra 2019 – et obligatorisk vilkår for oppgjør Aksjedeltakelsesavtaler gjennom spesielle fond, der aksjonærenes midler faller inn under beskyttelse av banker og DIA ( Innskuddsforsikringsbyråer).

Alle disse "sikkerhetsmekanismene" er beskrevet mer detaljert i separate merknader på lenkene.

Om hvilket "forsikring"-alternativ som er valgt, Utvikler forpliktet til å skrive i sin, utgitt av ham for hvert av hans byggeprosjekter.

En egen beskyttelse for en aksjonær som har inngått en DDU er hans rett til å returnere pengene betalt for det og renter for bruken av disse pengene ( flere detaljer - følg lenken).

Du kan også legge til at hvis aksjonæren er en person, så hans forhold til Utvikler gjelder også Forbrukervernloven (i den delen som ikke er regulert av føderal lov-214).

"HEMMELIGHETER TIL EN REALTOR":

Hvordan det skjer prosessen med å kjøpe et nytt bygg og spesielt prosessen med å inngå avtale med Utvikler, beskrevet i detalj i vår Åpnes i et popup-vindu."> STEG-FOR-STEG INSTRUKSJONER (interaktivt kart, åpnes i et popup-vindu).

Boligspørsmålet i dag er mer aktuelt enn noen gang. For tiden foretrekker russere som regel å kjøpe bolig i nye bygninger. Det mest populære alternativet for å kjøpe eiendom er inngåelsen av en pre-avdelingskontrakt på ulike stadier av bygget. Hva slags avtale er dette? Hvilke nyanser bør kjøper vite?

Felles konstruksjon er...

Delt bygging er en spesiell form for investering. Innenfor sine rammer er et byggefirma engasjert i å tiltrekke midler fra innbyggere eller organisasjoner som er nødvendige for bygging av eiendomsobjekter. Innbyggere som investerer penger i boliger under bygging er direkte involvert i delt bygging. Utviklingsselskapet inngår kontrakt med dem. Hva er dette? Forkortelsen står for equity participation agreement.

Dermed er prosessen med å bygge en eiendom som følger:

• Et byggefirma leier eller kjøper tomt for bygging av et anlegg.
• Utbygger inngår avtaler med innbyggere.
• Hver deltaker i delt bygging betaler kostnaden for sin andel under byggeprosessen.
• Når innbyggere som har inngått en DDU blir boligeiere.

Deltakere

Deltakere i delt bygging er:

• Utvikler. Dette er en juridisk person som har rettigheter til å bruke eller eie en tomt og byggetillatelse. Den kan ha hvilken som helst organisatorisk og juridisk form. Utbyggerens hovedoppgaver er å tiltrekke kapital og bygge eiendom.
• en innbygger som bestemte seg for å investere sine egne penger i bygging. Noen ganger kan en juridisk enhet opptre som aksjonær.

Regulering av rettsforhold

Forholdet mellom deltakere i delt egenkapitalkonstruksjon er regulert på nivå med føderal lovgivning. I henhold til loven om DDU (214 føderal lov) må en avtale inngått mellom en borgerinvestor og en utvikler inneholde:

• som fastsettes etter den eksisterende og etter ferdigstillelse av bygging vil bli aksjonærens eiendom.
• Kostnad for objektet.
• Betalingsordre.
• Perioden hvor objektet skal bygges og overleveres til aksjonærene.

Det er viktig å merke seg at denne loven definerer en ganske streng ramme for fullføringsperioden for byggingen. Spesielt, i henhold til 214 Federal Law of DDU, kan kontrakten sies opp på initiativ fra aksjonæren hvis byggefristene ikke overholdes. Aksjonærer har rett til å motta pålitelig og fullstendig informasjon om fremdriften i byggingen.

Byggeobjekt

I henhold til føderal lov 214 må DDU inneholde informasjon om byggeprosjektet. Objektene kan være både boliger og yrkeslokaler av hus. De inkluderer også felles eiendom (loft, kjellere, trapper).

Registrering av førskoleopplæringsinstitusjon

Alle barnehager må gjennomgå obligatorisk registrering hos Rosreestr. Avtalen som har gått gjennom denne fullmakten anses som inngått. Samtidig kan du inngå en DDU for de objektene den ble utstedt for tidligst 1. april 2005.

Loven definerer også stadiene for registrering av førskoleutdanningsinstitusjoner:

• Innhenting av nødvendig dokumentasjon, betaling av statlige avgifter.
• Sende inn dokumenter for registrering til territorialkontoret til Rosreestr. Der får DDU-deltakeren en kvittering som inneholder datoen for aksept av dokumentene med deres liste, kontaktinformasjon, navn og signatur til Rosreestr-ansatt.
• Utstedelse av tinglyst avtale.

Perioden for å registrere en DDU for den første aksjonæren kan ikke overstige 18 dager, og for de påfølgende - 5 dager. Ved mottak av en registrert DDU vil det kreves pass fra aksjonæren og en kvittering.

Pris

DDU er en avtale hvor prisen på eiendommen skal angis, samt fremgangsmåten for å betale beløpet. Utbygger bestemmer kostnaden. Betaling i henhold til avtalen må skje utelukkende etter registreringen av DDU. Ofte får aksjeeiere betaling i avdrag. Prisen kan endres. Årsaken til dette kan være en endring av eiendommens areal basert på måling. Vanligvis er minimum mulige avvik spesifisert i kontrakten.

Det er viktig å merke seg at prisen må angis i kontrakten i rubler (sammen med kopek). Når et annet lands valuta brukes, oppgis en fast kurs. Inntil registrering av DDU insisterer noen utviklere på å betale et visst beløp; slike handlinger anses som ulovlige. I dette tilfellet kan utvikleren bli bøtelagt med opptil en million rubler.

Dokumentasjon

Hvis en leilighet er kjøpt under en DDU, vil pakken med dokumenter som sendes inn av aksjonæren være som følger:

• DDU sammen med tillegg og applikasjoner.
• Søknad fra byggeorganisasjon om registrering av førskolebygg.
• Søknad fra aksjonær om registrering av avtalen.
• Pass til aksjonæren (hvis innlevert personlig).
• Attestert fullmakt (ved innsending av dokumenter gjennom fullmektig).
• Attestert samtykke fra ektefellen til kjøp av fast eiendom.
• Panteavtale (hvis lånemidler tiltrekkes).
• Kort beskrivelse av objektet som bygges.
• Kvittering for betaling av statsavgift.

Dersom søkeren er mindreårig, leverer foresatte dokumenter for ham. I dette tilfellet er det nødvendig å sende inn papirer som bekrefter vergemål.

Utvikleren er pålagt å:

• prosjekterklæring;
• byggetillatelse;
• forsikring eller kausjonsavtale.

Hvordan sjekke?

Registreringen av dette dokumentet utføres av Rosreestr. DDU-er, i samsvar med gjeldende lovgivning, er underlagt obligatorisk registrering. De bør ikke inneholde klausuler som på en eller annen måte krenker aksjonærenes rettigheter. Når du kjøper en leilighet i en bygning under bygging, er det nødvendig å sjekke dokumentasjonen for tomten. Avtalens klausul om type deltakelse skal angi type struktur (leilighet eller høyhus, lavbygg). Det bør ikke være noen annen formulering, ellers anses slike handlinger som uredelige.

For å være sikker på at DDU faktisk ble registrert, må du lese den nøye ved mottak. Det skal merkes. Du kan også få et utdrag fra Unified State Register.

Oppdrag

DDU har fallgruver, som enhver avtale. Dette gjelder spesielt dersom aksjonæren fullt ut har betalt utbygger pengene etter kontrakten og ønsker å selge eiendommen. I de fleste tilfeller blir kostnadene for slike boliger høyere. Et oppdrag kalles også en oppdragsavtale. Du kan utstede det flere ganger før

Kjøpere bør merke seg at de blir tilbudt å kjøpe ikke bare fast eiendom, men også forpliktelser i henhold til DDU. Derfor, før du kjøper, må du gjøre deg kjent med den tekniske dokumentasjonen og designdokumentasjonen. Det er også tilrådelig å kontrollere gyldigheten av selve kontrakten.

Oppsigelse av DDU

Under visse omstendigheter er det mulig å avslutte en PDU. Hva er denne prosedyren og hva er essensen? Årsaken til oppsigelsen kan kun være unnlatelse av å oppfylle forpliktelser etter kontrakten fra utbygger eller deltaker. Initiativet til oppsigelse kan komme fra begge parter. Vilkår for ensidig oppsigelse kan være som følger:

• Deltakeren var forsinket med betaling i mer enn 2 måneder.
• Det oppførte anlegget har betydelige ulemper.
• Utbygger forsinket leveringen av huset med mer enn 2 måneder.

Aksjonæren har også rett til å reise søksmål dersom byggeorganisasjonen uautorisert har gjort endringer i prosjekteringsdokumentasjonen eller vilkårene i kontrakten.

Ting å vurdere

Så, som enhver avtale, har den mange nyanser og klausuler. Fallgruver kan oppstå på alle stadier av konklusjonen. Her er hovedpunktene å være oppmerksom på:

• Informasjon om byggeorganisasjonen i DDU skal være fullstendig (adresse, navn, autoriserte personer) og sammenfalle med dataene i prosjekterings- og tillatelsesdokumentene.
• Dersom registrering foretas av representant for tiltakshaver, skal denne ha dokumentasjon på delegering av disse rettighetene.
• DDU skal inneholde en detaljert beskrivelse av objektet og leveringsfrister.
• En garantiperiode må signeres (5 år for boliglokaler).
• DDU må reflektere informasjon om leilighetens areal, betalingsbetingelser i tilfeller av endring.
• Det er ikke tillatt å inneholde klausuler i kontrakten som sier at utbygger uautorisert vil endre dokumentasjonen.
• Avtalen er gyldig inntil partene fullt ut oppfyller sine forpliktelser.
• Igangsettingsdatoene må være nøyaktige.
• Listen over force majeure-omstendigheter som er foreskrevet i DDU kan ikke være lang. Følgende formuleringer er tillatt: krig, terrorangrep, naturkatastrofer.
• En gjenstand under oppføring anses ikke å ha høy kvalitet dersom den ikke settes i drift. Dette punktet skal beskrives i kontrakten.
• Boligkostnadene må angis per 1 kvadratmeter i russisk eller annen utenlandsk valuta med en fast kurs.
• Aksjonærens forpliktelser kan anses oppfylt fra det øyeblikket midlene settes inn i banken på utbyggers kontoer.
• Prosedyren for oppsigelse av kontrakten og bøtenes størrelse skal beskrives.
• DDU skal inneholde vilkår for refusjon av aksjonærens utgifter ved vesentlige mangler ved eiendommen.
• I henhold til avtalen har utbygger rett til å bruke aksjonærens midler kun til bygging av anlegget.
• Det bør ikke være noen klausuler om å inngå avtaler med tredjepartsorganisasjoner (for eksempel med et forvaltningsselskap).

Den vanligste måten å kjøpe bolig på de siste årene er bruksbolig. Hva er dette? Dette er en avtale om delt deltakelse i bygging. Det må konkluderes med utviklingsselskapet. Dette dokumentet har mange fallgruver. Imidlertid er prosedyren for konklusjonen beskrevet i detalj i føderal lov, nummerert 214. Derfor, for å unngå ubehagelige situasjoner i fremtiden, bør du nøye vurdere prosedyren for konklusjonen. Han skal ikke i noe tilfelle på en eller annen måte krenke aksjonærens rettigheter. Ellers kan rettighetene dine beskyttes gjennom retten. Men hvis kjøperen er i tvil eller ikke forstår gjeldende lovbestemmelser, kan han alltid søke hjelp fra en advokat.

Å kjøpe en leilighet i en bygning under bygging er en god måte å spare på boliger: Som regel koster en kvadratmeter på gravestadiet en tredjedel mindre enn etter at anlegget er satt i drift. Men juridisk sett kjøper du ikke leilighet, men rett til å kreve den etter at byggingen er ferdig. Denne retten støttes av en aksjeavtale eller kort sagt DDU. Vi vil fortelle deg hvordan en DDU ser ut som utfører sine funksjoner og beskytter deg som aksjonær.

Hva er DDU

En delt medvirkningsavtale er et dokument som beskriver vilkårene for transaksjonen mellom utbygger og deltaker i delt bygging. Denne avtalen har ikke en eneste form godkjent ved lov. Artikkel 4 214-FZ viser de obligatoriske punktene som DDU er ugyldig uten. Ellers bestemmer hver utbygger selv hva som skal inkluderes i kontrakten.

Hva betaler aksjonæren for?

Aksjonæren kjøper ifølge DDU ikke leilighet, men rett til å kreve den når huset bygges. Han må betale for denne retten innen den frist som er angitt i kontrakten. Utbygger må bygge huset, sette det i drift og overføre leiligheten innen den tid som også er angitt i kontrakten.

Aksjedeltakelse fungerer slik: utvikleren bygger et hus, inkludert med pengene til aksjonærene

DDU sier tydelig hvilken leilighet som skal bli aksjonærens eiendom i fremtiden: på hvilken adresse, i hvilken inngang, i hvilken etasje, under hvilket nummer, hvilket område og layout. Vanligvis noteres det i kontrakten at etter at huset er levert, kan området til leiligheten endres. En feil innenfor en halv kvadratmeter regnes som normal.

Ofte er utbyggere så opptatt av fortjenesten at de inkluderer i kontrakten en betingelse om at dersom arealet øker ved et uhell, må aksjonæren betale ekstra. Av en eller annen grunn "glemmer" de å ta vare på den andre siden og sørge for retur hvis arealet har blitt litt mindre. For å beskytte deg selv så mye som mulig, be om å få endret kontrakten: fjern klausulen om tilleggsbetaling i tilfelle økning av kvadratmeter, legg til en refusjonsklausul i tilfelle reduksjon av kvadratmeter.

Kontraktsprisen er arealet av leiligheten multiplisert med kostnaden per kvadratmeter. Området inkluderer kjølerom: balkonger og terrasser.

I følge loven er sluttpris på leiligheten fastsatt ved avtalesignering, forutsatt at kontrakten ikke inneholder en klausul om mulighet for å endre prisen. Pass på at utvikleren ikke tar med en slik klausul der, ellers kan du tape penger i fremtiden.

Betalingsprosedyren vil bli spesifisert separat i avtalen: for eksempel 5 dager etter statlig registrering av avtalen. Vær oppmerksom på at i henhold til loven skjer betaling kun etter statlig registrering. Dette beskytter aksjonærene mot dobbeltsalg.

Du kan sette inn beløpet i ett engangsbeløp eller i avdrag – det kommer an på avtalene. Som regel gir utviklere muligheten til å betale i avdrag.

Tidsfrister

Det er flere punkter i DDU hvor frister er nevnt. Du må være spesielt oppmerksom på dem.

Hus ferdigstillelsesdato

Her er kvartal og år som oftest foreskrevet. Dagen fra det kan rettes krav om forsinkelse overfor utbygger vil være første dag i kvartalet etter det som er angitt i kontrakten.

Ved forsinkelse kan du kreve en bot fra utbygger. For hver dag utover den avtalte perioden, må selskapet betale deg et beløp på tre hundredeler av refinansieringsrenten til sentralbanken i Den russiske føderasjonen multiplisert med kontraktsprisen. Satsen tas den dagen forpliktelsen oppfylles.

Dersom utbygger på forhånd forstår at han ikke vil klare å overholde fristen, plikter han å gi skriftlig melding til aksjonærene to måneder før forventet ferdigstillelsesdato for bygget. Varselet vil tilby å endre vilkårene i kontrakten. Aksjonæren har rett til å nekte å endre vilkårene, men utbygger har rett til å forlenge vilkårene i retten.

Dersom utbygger utsetter levering av huset i 2 måneder, kan du bruke Art. 9 214-FZ og nekte å utføre kontrakten ensidig uten domstol, ved å sende en melding til utbygger. I dette tilfellet vil selskapet måtte returnere pengene dine og betale renter på bruken av pengene dine innen 20 dager fra oppsigelsesdatoen.

Tidsfrist

Hvis du betaler hele beløpet på en gang, vil dette avsnittet ha én dato. Hvis det blir flere betalinger, sjekk om dagene du trenger å sette inn penger på er angitt riktig. For sen betaling må du betale en bot, så sjekk datoene nøye, og følg deretter tidsplanen som er spesifisert i kontrakten.

Vær oppmerksom på klausulen som spesifiserer betalingsøyeblikket. Det er to alternativer: i det første tilfellet anses betalingen som utført i det øyeblikket pengene mottas på utviklerens konto; i den andre - når pengene forlot aksjonærens konto. Disse datoene er sjelden sammenfallende: det faktum at du har overført penger betyr ikke at de umiddelbart havnet på motpartens konto. Hvis utvikleren insisterer på at betalingen vil bli vurdert ved mottak av penger, sørg for at du har tid til å betale beløpet, med tanke på alle mulige bankforsinkelser.

Kontrakt periode

Standardteksten er «inntil partene oppfyller alle sine forpliktelser». Hvis utbygger skriver noe annet, sjekk hvordan kontraktsperioden forholder seg til andre vilkår slik at kontrakten ikke avsluttes før huset settes i drift.

Forutsetninger

📌 beskrivelse av objektet du bør motta til slutt: de samme bolig- og ikke-boligrommene med områder;

📌 perioden huset vil bli leid ut og leiligheten vil bli overført til deg i henhold til akseptbeviset;

📌 Pris på kontrakt, frist og betalingsprosedyre - hvor mye penger, når og hvordan du skal betale utbygger;

📌 Garantiperiode for et delt byggeprosjekt - hvis noe går i stykker i løpet av denne perioden, vil utbygger fikse det gratis;

📌 måter å sikre at utbygger oppfyller sine forpliktelser i henhold til kontrakten - hva vil skje hvis utbygger går tom for penger, utstyr går i stykker, eller han ikke klarer å fullføre huset av annen grunn.

Garantiperiode installert separat på huset og ingeniørutstyr. Minimumsgarantien for en bolig er 5 år; for ingeniørutstyr - 3 år. For takbelegg og interpanelsømmer gir de lengst - 10 år. Perioden regnes fra det øyeblikket leiligheten er overdratt til deg.

Teknisk utstyr inkluderer heiser, søppelrenner, fyrrom, transformatorstasjoner, ventilasjons- og varmeutstyr. Hvis du håndterer det feil, og det er på grunn av dette at det oppstår et sammenbrudd, vil ikke utvikleren reparere det under garantien.

Sikkerhetsmetode ved delt konstruksjon- Dette er et løfte. I samsvar med art. 13 214-FZ, en tomt eller rett til å leie den, samt et uferdig byggeprosjekt, overføres til aksjonærene som pant.

Dette betyr at dersom utbygger får problemer, vil han ikke kunne selge tomten og stikke av, og etterlate aksjonærene med en uferdig boks. Hvis det kommer til å selge tomten og uferdig eiendom på auksjon, vil pengene bli brukt til å returnere aksjonærene og betale dem en bot.

Registrering

Aksjedeltakelsesavtalen må være registrert i Unified State Register. Uten slik registrering anses den som ikke avsluttet. Hvis du og utvikleren signerer en tilleggsavtale - om å forlenge varigheten eller andre endringer i de opprinnelige betingelsene - må den også registreres, siden et slikt dokument er en integrert del av avtalen og gjentar skjebnen i alt.

For å registrere deg trenger du:

📌 DDU i tre eksemplarer - din kopi, utviklerens og en for overføring til registreringsmyndigheten;

📌pass;

📌 uttalelse fra deg og utviklerens representant;

📌 Attestert samtykke fra ektefellen for transaksjonen din.

Erstatning dersom utbygger går konkurs

For å beskytte aksjonærene så mye som mulig mot skruppelløse utviklere, ble det vedtatt en føderal lov. Som et resultat dukket "Fondet for beskyttelse av borgernes rettigheter - Deltakere i delt konstruksjon" opp, som forvalter et kompensasjonsfond som alle utviklere må bidra med penger til - 1,2% fra hvert solgt objekt.

Dersom utbygger blir slått konkurs, vil erstatningsfondet bevilge midler til å fullføre bygging og betale bøter.

Dersom generalforsamlingen for deltakere i delt bygging vedtar at det er bedre å returnere pengene fremfor å vente til en ny byggherre dukker opp, vil fondet beregne erstatning. Beregningen er som følger: området til objektet i henhold til DDU, multiplisert med gjennomsnittsprisen på den primære eiendommen i din region. I følge fondets prognoser vil aksjonærer som har investert penger i standardboliger på opptil 120 m² kunne dekke alle kostnader.

Merk

Noen ganger tilbyr utviklere å inngå ikke en egenandelsavtale, men en investerings- eller byggeavtale. Hvis lederen av et byggefirma overbeviser deg om at dette er det samme og det er ingen forskjell, ikke gi etter.

Entreprenøren forplikter seg i en entreprenørkontrakt til å bygge en gjenstand etter kundens anvisninger innen den fristen som er angitt i kontrakten. Kunden må legge de nødvendige forutsetninger for at entreprenøren kan utføre arbeidet, akseptere resultatet og betale pengene.

Entreprenøren har ikke noe ekstra ansvar - han trenger ikke stille deg en tomt som sikkerhet, betale penger til erstatningsfondet eller stille garanti på huset og dets utstyr. I tillegg kan utvikleren rettferdiggjøre sine inkompetente handlinger eller tvert imot passivitet ved at du ikke skapte passende forhold for ham. Selv om aksjonæren under delt bygging ikke kan påvirke fremdriften av arbeidet på noen måte.

Under en investeringsavtale slår investorer sammen investeringene sine og iverksetter tiltak for å tjene penger. Eller – som i vårt tilfelle – å få et ferdig hjem. Alle investorer har rett til å bruke og disponere gjenstander og resultater av kapitalinvesteringer. Videre vil det ferdigstilte huset bli overført til investorer som felles eierskap. Og du får ikke leilighet nr. 50, men noen 1/8292 deler i felleseieretten. Og for å selge den vil du motta fraskrivelser av forkjøpsrett fra alle andre eiere. Se for deg denne bunken med papirer.

Du har heller ikke krav på forsikring med sikkerhet etter investeringsavtale. Og viktigst av alt, investerings- og kontraktsavtalen kan ikke registreres, din fremtidige leilighet vil ikke bli inkludert i Unified State Register of Real Estate, og ingen vil kunne stoppe utbyggeren fra å selge den til noen andre.