Er det mulig å selge 2 3 andeler av en leilighet. Hvordan selge aksjer i en leilighet kompetent: salgsordninger, papirarbeid, nyanser. Hvordan utøves forkjøpsretten?

Hvordan selge en andel i en leilighet: 2 typer felles eiendom + 3 trinn som må tas for å fullføre salget + 5 vanligste spørsmål om transaksjonen med svar.

Nå, ser det ut til, hvem trenger en andel i en leilighet i stedet for hele hjemmet?

Hvem vil dele boareal med naboer i stedet for å bli en fullverdig eier av kvadratmeter?

Det viser seg at mange er interessert i dette, derfor, hvis du eier en del av boliglokalene, er det verdt å finne ut hvordan du selger en andel i leiligheten for ikke å krenke interessene til andre eiere, men heller ikke å bli et offer for deres intriger.

Det er andre komplikasjoner av denne saken som må tas i betraktning hvis du ikke selger hele leiligheten, men bare din andel i den.

Hva er en andel i en leilighet og hvordan selge den?

Husker du barnerimet "Vi delte appelsinen, vi var mange, men han var en"? Der får hver deltaker i ferd med å spise deilig sitrusfrukt tildelt sin egen skive.

Det samme skjer når du deler opp en leilighet: en "pinnsvin", en "snille", "andunger" og andre "levende skapninger" kan motta sin andel i leiligheten, og deretter disponere den etter eget skjønn, for eksempel, selge eller donere.

Eierskap av aksjer er kun mulig ved felles eierskap av en leilighet av flere personer.

Det er to typer felles eiendom:

Felles - uten å bestemme aksjer.

For eksempel kjøpte en mann og en kone, mens de var lovlig gift, en leilighet. Det spiller ingen rolle at eieren av eiendommen er én person, eierskapet til denne leiligheten er delt, men uten å definere andeler.

Delt, når hver av sameierne har rett til en viss andel av «kaken».

For eksempel sier testamentet til en viss abstrakt bestemor at leiligheten hennes er delt mellom tre barnebarn, der hver får en lik andel, det vil si 1/3.

Noen ganger kan felleseie bli til delt eierskap. For eksempel, etter det kan du utarbeide en ekteskapskontrakt, ifølge hvilken andelene i leiligheten avhenger av mannens og konens investering.

La oss si at mannen, som den som investerte mer, mottar 2/3 av leiligheten, mens kona bare får 1/3 av andelen.

Alle parter kan selge sine deler uten å be om samtykke fra de gjenværende eierne.

Salg av aksjer i en leilighet er regulert av artikkel 250 i den russiske føderasjonens sivilkode:

3 hovedtrinn for hvordan selge en andel i en leilighet

Å selge din andel i en leilighet er ikke så vanskelig.

Du trenger bare å ta 3 grunnleggende trinn og gjøre dem så kompetent som mulig.

1. Du kan ikke selge din andel i leiligheten uten å informere de øvrige eierne.

Selv om du er i en forferdelig krangel med de andre medeierne av leiligheten og ønsker å selge din andel ikke så mye for å tjene penger som for å irritere disse menneskene, vil du ikke kunne gjennomføre transaksjonen uten å informere de andre eierne.

Videre, i henhold til paragraf 1 i art. 250 i den russiske føderasjonens sivilkode, er det de andre medeierne som er først i kø blant kjøperne.

Så for at eiendomstransaksjonen ikke skal bli utfordret av andre medeiere, må du informere dem skriftlig om intensjonene dine.

• personlig;
• sende alle papirer med rekommandert post;
• via Internett ved å bruke lenken https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#

Sammen med søknaden bør du sende inn en pakke med dokumenter til Rosreestr eller MFC:

1.	Kvittering for betaling av statsavgift
2.	Uttalelser fra partene i kontrakten
3.	Originaler av den attesterte salgs- og kjøpsavtalen og overførings- og akseptbeviset (i tre eksemplarer)
4.	Dokumenter som bekrefter at selgeren av andelen skriftlig varslet de gjenværende deltakerne i delt eierskap om salg av andelen, og, hvis tilgjengelig, dokumenter som bekrefter at de gjenværende delt eierne nektet å kjøpe andelen
5.	Identifikasjonsdokumenter for hver part (eller representant for parten)
6.	Et dokument som bekrefter myndigheten til en representant for en part i kontrakten
7.	Andre dokumenter, for eksempel samtykke fra vergemåls- og forvaltermyndighetene når de foretar en transaksjon for å avhende aksjer i en leilighet, hvis eieren av den fremmedgjorte andelen er mindreårig (artikkel 21 i lov av 24. april 2008 N 48- FZ)

Som du kan se, er listen over papirer ganske imponerende, så det er bedre å betale en advokat en viss sum penger, men å gjøre alt riktig første gang.

5 vanligste spørsmål om hvordan du selger din andel i en leilighet

Å selge eiendommen din kan være en utfordring, så det er ingen overraskelse at mange har spørsmål som trenger svar.

Her er de 5 vanligste spørsmålene om å selge en andel i en leilighet med svarene deres:

Kan jeg selge min andel til fremmede uten å informere de andre eierne?

Nei du kan ikke. Hvis du ser bort fra behovet for å varsle andre leilighetseiere, så i følge art. 200 i den russiske føderasjonens sivilkode kan kreve rett til førstegangskjøp av kvadratmeter gjennom retten.

De gis 3 måneder til rettsbehandling fra det øyeblikket sameierne fikk vite om brudd på loven fra din side.

2. Kan andre eiere sette sin egen pris for min andel?

Selvfølgelig ikke. Det er din rett, som selger, å sette prisen. Hvis andre eiere finner det for høyt, så har du rett til å lete etter kjøpere blant fremmede.

Men ikke vær for grådig, siden du neppe finner en kjøper for din del dersom prisen er vesentlig høyere enn markedsprisen.

Er det mulig for de andre sameierne å nevne én pris (veldig høy) spesifikt slik at de ikke kan kjøpe den og deretter selge sin del til en annen kjøper for mye mindre?

Nei du kan ikke. Hvis du reduserer prisen eller gjør andre endringer i salgsbetingelsene (for eksempel bestemmer du deg for å selge ikke hele andelen, men bare en del av den), så må de andre sameierne varsles skriftlig om alle endringer.

De har uansett førsterett til kjøpet.

Jeg ønsker å selge andelen til et mindreårig barn. Er det mulig å gjøre dette?

Det er mulig, men det er ikke så lett. Hvis en del av leiligheten tilhører en mindreårig, må du forholde deg til vergemålsmyndighetene. En representant for disse myndighetene skal sørge for at salget av delen ikke skader den mindreåriges interesser.

Du vil oppnå samtykke fra vergemålsmyndighetene hvis du gir den mindreårige en tilsvarende andel i et annet boareal eller overfører alle pengene fra salget til hans konto.

Hvordan lure andre sameiere og frata dem fortrinnsretten til å kjøpe en del av leiligheten?

Det finnes alternativer, men tenk på om du er klar til å gjøre en avtale med samvittigheten og skade andre eiere på denne måten.

Hvis du er klar, kan du gjøre følgende: donere en mikroandel (for eksempel 1/8) til en ekstern selger. På denne måten vil han stå først i køen til å kjøpe den resterende delen og trenger ikke lenger å bekymre seg for de andre sameiernes interesser.

Salg av andel i leilighet.

Hvordan selge en andel i en leilighet uten samtykke
andre eiere? Advokatens råd.

Bør jeg selge min andel i leiligheten eller straffe den andre eieren?

Situasjonen med salg av aksjer har den siste tiden vært svært beklagelig. Hullene i lovgivningen til den russiske føderasjonen blir ofte utnyttet av uærlige medeiere som er ivrige etter å ta hevn på andre eiere, og av svindlere-meglere som har gjort dette til en semi-kriminell virksomhet.

Irina skilte seg fra mannen sin Ivan for to år siden.

Han tillot henne «vennligst» å bo sammen med sin unge sønn i leiligheten de kjøpte sammen.

I et år var alt stille og fredelig, men så fant Irinas eksmann en ny kjærlighet og utsiktene til å flytte til et av EU-landene nærmet seg.

Naturligvis trengtes penger for å flytte. Eksmannen kunne ikke tenke seg noe bedre enn å kreve at Irina kjøpte ut hans andel i den felleskjøpte leiligheten.

Kvinnen ble sta: "Skam deg, tenk på barnet - tross alt er dette hans eiendom." Men hvis hun visste hvilket mareritt dette ville vise seg å bli for henne, ville hun nok vært enig.

Ivan rådførte seg med en advokat og begynte å handle i samsvar med loven.

Først varslet han sin ekskone skriftlig om at han solgte sin andel i leiligheten deres og inviterte henne til å bruke retten til å kjøpe ut hans del. Etter å ha fått avslag, inngikk han en avtale med helt fremmede.

De hadde ikke tenkt å bo der. De ville tjene penger, og tjene penger på Irina. Anrop og trusler begynte å "flytte inn i en sigøynerfamilie", "flytte inn hele den store familien med tre hunder" osv.

De krevde å kjøpe ut sin andel for en enorm sum penger.

Utmattet av terroren, gikk Irina med på alle betingelsene: sammen med foreldrene kom hun i stor gjeld og kjøpte en del av boligen fra de nye eierne for et beløp som er tre ganger prisen til eksmannen.

Hadde Ivan rett i forhold til sin ekskone og sønn?

Hvis vi snakker om den moralske siden av saken: nei, jeg tar feil, jeg kunne ha oppført meg som en mann og gitt, hvis ikke min ekskone, så i det minste barnet mitt disse kvadratmeterne.

Men hvis du stoler på lovgivningen, så gjorde han alt kompetent, og det kan ikke være noen krav mot ham.

Hvis du trenger penger og ikke kan bli enige med andre medeiere, finn ut hvordan du selger en andel i en leilighet i samsvar med russisk lovgivning.

Tross alt, hvorfor skulle du bry deg om andres vanskeligheter som andre huseiere kan møte etter at du avslutter avtalen?

Mange russiske statsborgere eier andeler i leiligheter, i stedet for hele hjemmet. I slike tilfeller kan det mest sannsynlig oppstå spørsmål om å selge din del av eiendommen. Hva skal du for eksempel gjøre hvis en av de fire eierne av en treromsleilighet bestemmer seg for å selge sin andel? Ifølge eksperter er det beste du kan gjøre å overtale andre huseiere til å kjøpe din del av leiligheten. Ellers vil det være mulig å selge det med store vanskeligheter og til en rabatt, som kan variere fra 20 til 50%.

Dedikert eller perfekt?

Først må du finne ut av det og forstå nøyaktig hvilken andel selgeren eier. Begrepet aksje er tross alt de relative tallene som er registrert i registreringsbeviset. Det er en definisjon på en «tildelt andel» som har et visst antall kvadratmeter (tilsvarende et av rommene i leiligheten), og en «ideell andel» som ikke er tildelt i form av kvadratmeter og ikke samsvarer med til størrelsen på et av rommene, forklarer Leder for konsulentselskapet "Business Contact" Natalya Luginina.

For eksempel, hvis hver av de tre eierne i en treromsleilighet har en andel lik ett rom, er dette en tildelt andel. Dersom alle har 1/3 del av leiligheten er dette en ideell andel. Hvis vi snakker om en ett-roms leilighet, som er udelelig, kan aksjene i dette tilfellet bare være ideelle.

Aksjeeiere tenker som regel ikke på å tildele og fastsette kvadratmeter før eiendommen er solgt. «Når spørsmålet dukker opp om å selge din del, er det første du må gå til retten for å tildele enkelte kvadratmeter eller et rom i en gitt leilighet, slik at eieren av denne andelen får mulighet til å selge sin del i fremtiden, sier eksperten.

For å tildele en andel i en leilighet, er det nødvendig å utarbeide en pakke med dokumenter: dokumenter for leiligheten (eierskapsbevis, privatiseringsavtale, kjøps- og salgsavtale og andre papirer), kopier av pass og dokumenter om forhold mellom beboere, som samt bestillinger, handlinger, kvitteringer.

Du kan tildele en andel selv eller ved hjelp av ulike juridiske selskaper som leverer lignende tjenester: de analyserer de innsendte dokumentene, vurderer sannsynligheten for et positivt utfall ved tildeling av aksjer i retten og utarbeider forslag til tildeling av aksjer, fører saken i domstol osv.

Forkjøpsrett for sameier

Salg av aksjer er regulert av artikkel 250 i Civil Code. I følge loven kreves det for å fremmedgjøre eiendom etterlevelse av "krav"-prosedyren, nemlig at eieren av aksjen som selges må tilby å kjøpe ut den angitte andelen til andre medeiere til den prisen han har til hensikt. å selge denne andelen til en tredjepart. «Prisen kan ikke være lavere enn oppgitt, men den kan være høyere. Vanligvis tyr de til prosedyren med notariell varsling av andre sameiere,” forklarer advokat for Kurganov og Partners Advokatforening Ivan Bykov.

Dersom sameierne av en eller annen grunn ikke ønsker å kjøpe ut andelen, så må hver av dem skrive melding i rekommandert brev, presiserer han eiendomsspesialist i det føderale eiendomsselskapet "ETAZHI" Alexey Rukosuev. Hvis en borger signerer for mottak av et brev, er dette bevis på at han eller hun i det minste har lest selve brevet. Et standard samtykke- eller varslingsskjema finnes på nettet eller skrevet i fri form.

"Det er viktig å angi datoen - en måned må gå fra datoen for mottak av brevet, og deretter mottar eieren av aksjen automatisk den juridiske muligheten til å utføre transaksjonen. Brevet skal sendes til registreringsadressen. For å gjennomføre en transaksjon kreves samtykke fra alle medeiere», understreker spesialisten.

Hvis fremmedgjøringen skjer uten å overholde den spesifiserte prosedyren, kan den andre medeieren innen tre måneder fra transaksjonsdatoen kreve overføring av kjøperens rettigheter til ham gjennom retten, bemerker Ivan Bykov. Dessuten kan Rosreestr også be om bekreftelse på melding til andre sameiere om avhendelsen.

Spesialist i det juridiske selskapet "Basalt" Marina Klepko sier at det er mulig å omgå forkjøpsretten ved å overføre andelen til tredjemanns eie etter gaveavtale. I dette tilfellet blir gavemottakeren forpliktet til å betale inntektsskatt av verdien av andelen mottatt som gave.

I tillegg kan en person som ønsker å selge sin andel, men ikke møter forståelsen til sine medeiere, ty til et "ikke-lovlig alternativ": offisielt varsle andre deltakere i delt eierskap om sin intensjon om å selge andelen til en «tredjepart» og muntlig informere om at dette vil være en plagsom nabo. Den nye eieren av andelen vil ha rett til å bo i denne leiligheten og kan skape mye trøbbel for andre beboere. "I dette tilfellet vil kanskje andre deltakere foretrekke å finne penger til å kjøpe ut aksjen enn å få en "rastløs nabo," bemerker Marina Klepko.

Hvis flere eiere samtidig uttrykker et brennende ønske om å kjøpe ut din andel og begynner å argumentere seg imellom for retten til å kjøpe ut, forblir selvfølgelig retten til å velge hos selgeren. Videre, hvis selgeren har til hensikt å selge andelen til en av sine "kolleger i leiligheten", har han rett til ikke å varsle andre om salget. Kravprosedyren er kun gyldig ved salg til en person som ikke er medeier i leiligheten.

Hvis du ikke kan komme til enighet med sameierne, bør du gå rettens vei. "Dommeren vil bestemme prosedyren for bruk av leiligheten, og vil også tildele hver eier den delen av boarealet som tilsvarer hans andel," bemerker Natalya Luginina.

Liten andel

"Hvis andelen i leiligheten er liten, og noen ganger er det tilfeller når den er 1/6, 1/10 og til og med 1/20, så er det ganske vanskelig å selge den," sier Natalya Luginina. Tross alt, etter å ha kjøpt denne andelen, vil den nye rettighetshaveren fortsatt måtte avtale retten til å bruke sin del av eiendommen med de gjenværende eierne og flytte inn i dette lokalet. Det kan oppstå vanskeligheter med dette: spesielt kan den kjøpte andelen ikke være nok til å ha rett til å flytte inn i leiligheten. I dette tilfellet kan de eneste kjøperne være borgere som ønsker å få registrering i en gitt region, understreker eksperten. Imidlertid er det bare noen få personer med slik motivasjon nå.

Ifølge Ivan Bykov er det tilfeller der spesialiserte organisasjoner kjøper ut slike aksjer for å skape umulige levekår for andre medeiere for å tvinge dem til å selge eiendommen sin for nesten ingenting.

"Hvis det oppstår en situasjon der den fremmedgjorte andelen ikke samsvarer med de spesifikke boliglokalene til leiligheten, virker salget bare mulig med en betydelig rabatt," sier Visegeneraldirektør for det juridiske selskapet Prime Lex Alexander Agafonov. "Tross alt vil den fremtidige eieren stå overfor en ekstremt vanskelig prosess knyttet til enten å ombygge leiligheten eller bestemme prosedyren for å bruke den. Begge alternativene krever både investering av tid og penger, og samtykke fra alle naboer, noe som noen ganger gjør implementeringen av de tilsvarende alternativene vanskelig til et punkt av fullstendig umulighet."

"Som praksis viser, kjøpes slike aksjer som regel av dårlig informerte og juridisk analfabeter, fordi en andel fra et juridisk synspunkt ikke er et eget rom i en leilighet, men en andel, en del av hele leiligheten , som inkluderer ikke bare boareal, men også en del av korridoren, badet, toalettet, balkongen og til og med en bod. Eller, det som er mye farligere, kjøperne viser seg å være nesten kriminelle borgere som bruker et slikt oppkjøp, for eksempel til å ulovlig beslaglegge en hel leilighet. I dette tilfellet kan det hende at selger ikke får pengene sine, og de andre sameierne vil lide, sier Direktør for eiendomsmeglingen "Link" Maxim Kondrashin. — Derfor er vi i vår praksis ledet av regelen om at beste kjøper av andel i felleseiendommen er sameier. Og den beste utveien i en slik situasjon er når deltakerne i delt eierskap kommer til en minnelig avtale, og en av partene kjøper en slik andel av den andre.»

Et rom er bedre enn en andel, en leilighet er bedre enn et rom

Når selger eier en større andel, blir situasjonen mye enklere.

"Hvis alle andelene i leiligheten tilsvarer antall og areal av rom i leiligheten, kan vi i dette tilfellet snakke om fremmedgjøring av et rom i en felles leilighet. Salget av slike gjenstander er fortsatt lovende, sier Alexander Agafonov.

Natalya Luginina deler samme oppfatning: "Hvis vi har å gjøre med en andel som er tildelt i form av et eget rom, er slike transaksjoner ikke forskjellige fra andre salgskontrakter. I hovedsak er dette salg av et rom i en felles leilighet. Det eneste forbeholdet er at alle andre eiere av andeler i denne boligen har forkjøpsrett.»

Det må imidlertid tas i betraktning at å selge en andel ikke er den mest lønnsomme handelen, siden prisen vil være 20-30 % lavere enn om leiligheten ble solgt samlet og beløpet ble delt mellom eierne, bemerker Luginina.

Ivan Bykov bekrefter at et "knust" stykke eiendom er mye billigere enn hele. Ifølge ham koster en andel i en leilighet vanligvis ikke mer enn 50 % av markedsverdien av denne andelen i hele eiendommen.

I dag i Russland utføres salg av andeler av boligeiendom nesten hver dag. Eiere har ofte vanskeligheter ved salg, som skyldes brudd på andre sameiers juridiske rettigheter.

Noen innbyggere er interessert i spørsmålet: Er det mulig å selge en andel i en ett-roms leilighet? Detaljert informasjon om dette emnet er gitt nedenfor i artikkelen.

Er det mulig å selge en andel i en ettroms leilighet - et vanlig spørsmål

Fra og med 2017 kan innbyggere som har andel av boligeiendom, dersom de ønsker å selge den, varsle andre sameiere ved å sende en elektronisk annonse via Internett.

Vi lister opp rettighetene som gir mulighet til å selge eiendom:

• Eiendomsretten, som innebærer eierskap til en andel av boligeiendom;
• Bruksretten, som innebærer å oppnå en viss fordel fra eiendommen i samsvar med ens interesser;
• Råderetten er å fastslå formålet med ens andel av eiendommen.

I samsvar med art. 250 i den russiske føderasjonens sivilkode, må en borger som har til hensikt å selge en andel av en eiendom varsle medeierne skriftlig. Når du sender inn en søknad om registrering av lovlig eierskap til aksjer i en boligeiendom, må du fremlegge bevis som bekrefter det faktum å varsle medeierne om det kommende salget.

Nylig har det også kommet en lov som innebærer at eiere av aksjer kan legge ut en annonse om deres intensjon om å selge eiendommen sin på den offisielle portalen til organisasjonen som er ansvarlig for å registrere rettigheter til fast eiendom.

Slike meldinger må inneholde følgende informasjon:

1. Type eiendom som anses som gjenstand for transaksjonen;
2. Adresse til den territoriale plasseringen til det aktuelle objektet;
3. Mengden av betalingsinstrumenter som kreves av eieren;
4. Fullt navn på selgeren eller navnet på organisasjonen som starter kjøps- og salgstransaksjonen.

Alle kan se den elektroniske meldingen til eiendomsaksjonærene, siden den ikke er begrenset av noen personverninnstillinger. For å motta en slik tjeneste trenger du ikke gjøre en separat forespørsel og betale penger. Denne innovasjonen letter i stor grad forenklingen av prosedyren for å selge en andel av fast eiendom.

I noen situasjoner har sameierne med hell bestridt et varsel om salg av en andel av fast eiendom fra en av sameierne. Varsling via internett gir ikke anledning til å utfordre varslingen.

Hvilke risikoer kan det være?

Det kan oppstå vanskeligheter ved salg av andel i leilighet

Selv om alle tillatte frister for salg av andel av fast eiendom overholdes, gjenstår fortsatt muligheten for inngrep i avtalen om salg av sameier.

Dersom en av sameierne av visse grunner ikke har hatt tid til å ytre ønske om å kjøpe andel av eiendommen i tide, har han ytterligere 3 måneder igjen til å anke retten til fortrinnskjøp i retten.

Først av alt må han bekrefte sin egen soliditet på tidspunktet for oppfyllelsen av den omstridte oppgaven. En annen risiko er knyttet til at mindreårige barn er medeiere.

I slike situasjoner er det nødvendig å innhente tillatelse fra vergemålsmyndighetene til å frafalle den primære retten til erverv av sameier som ikke har fylt myndig alder.

Det kan oppstå vanskeligheter med å få tillatelse dersom spørsmålet om å selge andel i en ettroms leilighet vurderes. Problemet kan være at mindreårige barns levekår definitivt blir dårligere dersom en fremmed som har kjøpt andel flytter inn i ettromsleiligheten deres. Vergemålsmyndighetene kan vurdere en slik utvikling av hendelser som uakseptabel.

Det kan også oppstå vanskeligheter med å fastslå relevansen av en slik andel av boligeiendom i hjemmemarkedet. Det er usannsynlig at noen ønsker å bli eier av en andel av boligeiendommer uten mulighet for normal tilværelse. Av denne grunn vil det eneste optimale alternativet ved salg av en andel være oppkjøp av medeiere.

Du kan søke profesjonell hjelp fra en spesialist for å løse et slikt problem når som helst hvis du mangler tillit til dine egne ferdigheter og kunnskaper.

Hvordan gjennomføres salget?

For å selge en andel i en ettroms leilighet må du lage en avtale

Hvordan selges en andel i en ettroms leilighet? Når alle spenningene som har oppstått med sameierne er løst, kan man begynne å lage en avtale, som nesten ikke er forskjellig fra salg av hele boligeiendommen.

For å gjøre dette, må du forberede følgende dokumenter:

• En utarbeidet avtale som gir informasjon om gjenstanden for transaksjonen, titteldokumentasjon og tredjeparters rettigheter til gjenstanden;
• Notaren må dokumentere transaksjonens faktum;
• Tekniske dokumenter for boareal;
• Kvitteringer som indikerer betaling av det nødvendige beløpet.

Etter dette må du registrere eiendommen i et spesielt registreringskammer. Den nåværende skattekoden til den russiske føderasjonen gir en plikt for dette, hvis beløp tilsvarer 2000 rubler. For å registrere deg må du oppgi følgende dokumenter:

1. Erklæring om overføring av eierskap utarbeidet av de selgende og kjøpende partene;
2. Notariserte originaler av kjøps- og salgsavtalen;
3. Identitetskort;
4. Mottatt tillatelse fra vergemålsmyndighetene som godkjenner inngåelse av slik avtale.

Når eiendomsretten er tinglyst, kan avtalen anses som fullført. Ved salg av andel boligareal må du forholde deg til de samme bestemmelser i skatteloven som ved andre transaksjoner med fast eiendom.

Hvis en borger har eid en andel av en ettromsleilighet i tre år, og beløpet han planlegger å tjene på salget er 1 000 000 rubler, må han være forberedt på å betale personlig inntektsskatt på 13% av den spesifiserte kostnaden . I en situasjon hvor en andel av fast eiendom overdras etter gaveavtale, vil avgiften måtte betales av gavemottakeren.

Samhandling med sameiere

Å finne folk som er villige til å kjøpe en andel i en ettromsleilighet er ikke alltid lett

Før du starter søket etter en kjøper for en andel av eiendom, er det nødvendig å gi et tilbud til sameierne om å kjøpe. I henhold til lovverket har sameierne hovedrett til å erverve andel av fast eiendom.

Dersom de nekter å kjøpe en andel av eiendommen, har sameierne ingen rett til å fremsette krav vedrørende det etterfølgende salg.

Det er tre hovedalternativer for å utøve forkjøpsretten til å kjøpe en andel av fast eiendom:

• Avslag skriftlig, sertifisert av en notarius;
• Melding om kommende salg av en aksje med angivelse av kostnad. Den utleveres til sameierne personlig med angivelse av bestemmelsesdato og underskrift, eller sendes rekommandert med vedleggsliste.
• Du kan pålegge en notar å varsle alle medeiere om det kommende salget. Denne prosedyren vil kreve økonomiske kostnader, men etter at den er fullført, vil eieren av en andel av eiendommen ha et dokument i hånden som bekrefter overholdelse av fortrinnsretten til å kjøpe en del av boligen av sameierne.

Fra dato for melding til sameierne om forestående salg av andel av eiendommen, kan du telle perioden som er avsatt for å fatte endelig vedtak om innløsning, som er 1 måned. Dersom sameierne ikke foretar seg noe vedrørende innløsning av andel av eiendommen i denne perioden, har eieren anledning til fritt å selge sin eiendom.

Når en boligeiendom har flere sameiere, kan det oppstå visse vanskeligheter i spørsmål om drift og vedlikehold. Enda flere vanskeligheter oppstår hvis flere eiere eier en ettromsleilighet. I denne forbindelse prøver mange å bli kvitt unødvendig mas og selge sine eksisterende andeler av boligeiendom. Lovverket gir visse regler for gjennomføring av slike prosedyrer.

Denne videoen viser deg hvordan du kjøper aksjer i leiligheter:

Å selge aksjer i en leilighet er alltid full av vanskeligheter og problemer. På denne bakgrunn oppstår ofte spørsmålet om det er mulig å selge andel i en leilighet uten samtykke fra andre eier. Omstendigheter og relasjoner kan være så illojale at det er vanskelig å snakke om fredelig gjennomføring. Oftere avgjøres salget av en aksje i retten, siden dette er et ganske komplekst segment av eiendomsmarkedet.

Det er imidlertid fortsatt tillatt å selge en andel uten samtykke fra den andre sameieren. Alt skal imidlertid gjøres riktig slik at sameieren ikke har mulighet til å utfordre transaksjonen i fremtiden. Tema for vårt nye materiale er å snakke om muligheter for salg av deler av eiendommen dersom det ikke foreligger direkte samtykke/nekt fra sameierne.

Det er et slikt juridisk konsept – førsteprioritet. Arvinger, for eksempel, kan falle inn under denne kategorien. Førsteprioritet gir prioritet foran andre personer. Ved salg av aksjer har sameierne fortrinnsrett til kjøp. De er førstelinjekjøperne.

Det er til dem at selgeren må være den første til å tilby å kjøpe tilbake sin del. Det viktige poenget er at prisen som medeierne kunngjøres skal forbli den samme for andre kategorier kjøpere.

Dermed tilbød selgeren å selge sin andel for 1 million rubler til den andre medeieren, men han nektet oppkjøpet med henvisning til den høye prisen. Selgeren nektet kjøpet, men solgte det til en annen kjøper for en lavere pris. Som et resultat ble avtalen utfordret og rettighetene krenket. Eieren kan bare heve prisen, men ikke senke den. Ellers vil det bli sett på som et uredelig grep.

Samme førsteprioritetsrett oppstår ikke bare ved direkte tildelte aksjer. Det er fortsatt nok fellesleiligheter i hver by. Før du begynner å selge, må du også få tillatelse fra eierne av andre rom. I hovedsak er en felles leilighet en enkelt leilighet, og rommene i den er ganske enkelt dens komponenter. I betydningen kan de betraktes som ordinære aksjer, så her fungerer naboene som førstelinjekjøpere.

Selges uten samtykke

Generelt må sameieren gi skriftlig avkall på sin rett. I vanlige forhold krever det ikke tid eller utgifter å gjøre et slikt avslag. Noen ganger er det imidlertid fysisk umulig å få svar fra andre eiere. Ganske enkelt fordi de mangler:

• ikke bor eller bor langt unna;
• ingen informasjon om bosted;
• erklært savnet;
• uføre ​​og plassert i en spesiell institusjon.

Den enkleste måten å ikke bryte loven og få svar er å sende et varsel med levering. Normalt skal varselet leveres personlig til adressaten, og denne er pålagt å signere kvitteringen. Dette er nøkkelen: å ha en signatur på kvitteringen.

Ellers kan sameieren utfordre transaksjonen og antyde at han ikke har mottatt noe i det hele tatt. Og hvis han beviser dette, kan avtalen utfordres og erklæres ugyldig. Selv om aksjeeieren ikke kjøper den senere, vil han utsette fristen i lang tid.

Du kan prøve å kontakte postkontoret for å bekrefte levering og mottak. Hvis kurerlevering brukes, sjekk informasjonen med dem. Alt dette må gjøres før en transaksjon. Dersom det etter en måned ikke kommer svar fra sameier og det foreligger bekreftelse på levering, har selger rett til å anse dette som et avslag og kan sette opp gjenstanden.

Donasjon

Men praksisen har utviklet seg til at folk, unngår alle forventninger, gjennomfører en gaveavtale. Som standard er dette en enkel måte å omgå alle hindringer, ikke sende varsler og ikke begrense deg selv. Loven gir eieren rett til å disponere sin andel, så ingenting hindrer ham i å bare donere den. Her forsvinner allerede fordelsretten for sameiere.

Du må imidlertid forstå at domstolene er godt klar over dette smutthullet. Helt fremmede som gir eiendom til andre fremmede er faktisk merkelig. Det er derfor, hvis det gjelder å utfordre en gaveavtale, er det viktig å tenke på familiebånd eller spesielt vennlige forhold.

Det er viktig å forstå at dersom retten mistenker at donasjonen kun er et dekning og at et kjøp i realiteten har funnet sted, vil kontrakten bli kansellert og transaksjonen kan erklæres ugyldig.

Alternative alternativer for salg av aksjer:

Collateral fremmedgjøring

Noen ganger brukes metoden for fremmedgjøring av sikkerhet i fast eiendom. Folk inngår en låneavtale der eieren av andelen får et visst beløp. Låntaker etterlater en andel av eiendommen som finansiell sikkerhet.

Da må denne avtalen sendes til MFC og registreres. Deretter gir låntaker avkall på retten til sin eiendom. Långiver gir avkall på krav om tilbakeføring av midler, men mottar sikkerhet for eiendommen. Deretter formaliseres retten til å overføre eierskap.

Som vi ser er det i 2017 nok verktøy til å gjennomføre avhending av en andel uten samtykke fra sameierne. Vanskeligheten med et slikt salg er imidlertid at det er ytterst sjelden at aksjer og deler av bolig i det hele tatt selges. Selv fellesrom er mer sannsynlig å være etterspurt enn en del av en leilighet. Det anbefales derfor å arbeide for å komme til enighet om innløsningen mellom sameierne.

Til tross for at andelen ikke representerer en integrert del av eiendommen, er den underlagt alle fullmakter til eieren: bruke, eie og avhende.

Eier kan også disponere andelen ved salg. Algoritmen for handlinger er som følger:

Trinn 1. Tilby kjøp av andel primært til andre leilighetseiere

Slike personer har førsteprioritetsrett, det vil si forkjøpsrett til den prisen som er fastsatt av selger. (Artikkel 250 i den russiske føderasjonens sivilkode, del 1).

Varselet skal skje skriftlig med angivelse av pris og andre betingelser). Dersom flere deltakere har uttrykt vilje til å kjøpe en aksje, formaliserer selger salget i forhold til andelene til de kjøpende deltakerne.

Dersom ingen av de varslede uttrykker ønske om å kjøpe en andel, eller alle direkte nekter, får eieren rett til å selge til hvem som helst (paragraf 2 i artikkel 250).

Trinn 2. Forberede og fullføre en transaksjon

På ulike måter (annonser etc.) gjennomfører de visninger, fører forhandlinger og utarbeider dokumenter for registrering.

I dette tilfellet har selgeren rett til, etter en måned fra det øyeblikket han varslet andre eiere, å selge til enhver person, eller før utløpet av denne perioden, men med forbehold om å gi notarius avslag fra alle andre eiere fra kjøpet (klausul 1 i artikkel 24 i føderal lov nr. 122). Selve transaksjonen må utføres av en notarius publicus (FZ-122).

Kontrakten inkluderer informasjon om partene (kjøper og selger), en beskrivelse av eiendommen (andeler i leiligheten - antall, adresse, total/boareal, etc.), pris (i samsvar med artikkel 554-555 i Civil Kode for den russiske føderasjonen). Hvis det er begrensninger på lokalene, rettighetene til tredjeparter, er dette også angitt. Et vedlegg til avtalen er en overføringsskjøte eller et annet lignende dokument (artikkel 556 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Trinn 3. Registrering av overføring av eierskap (i henhold til artikkel 131 og 551 i den russiske føderasjonens sivilkode)

13. Hvordan selge en andel i en leilighet ved fullmektig og hvor laste ned en prøve?

Dersom eieren/eierne ikke kan eller ønsker å selge aksjen eller registrere den selv, har de rett til å utstede en fullmakt til å utføre slike handlinger til en annen person (selvfølgelig med forbehold om tillit til ham/henne). Denne handlingen er regulert av art. 185 i den russiske føderasjonens sivilkode. En fullmakt for overføring av fullmakter til å utføre transaksjoner med eiendom må notariseres (for dette kreves passdataene til partene).

Før du besøker en notar, er det ikke nødvendig å utarbeide en fullmakt selv (eller laste den ned fra hvilken som helst nettside) - alt vil bli gjort på notarkontoret. Du trenger bare å bestemme hva slags handlinger som er betrodd (full fullmakt, ugjenkallelig, med rett til å motta midler eller ikke, etc.).

Salget av en andel av en leilighet, på grunn av at det er andre eiere, har en rekke funksjoner som må observeres slik at transaksjonen ikke blir opprørt eller ikke blir bestridt senere. For det første bør du ikke forsømme ditt ansvar for å tilby å kjøpe en andel til andre leilighetseiere. Først etter at alle aksjonærer er varslet/har nektet kjøpet kan eiendommen selges til enhver interessent.

Hvordan selge en andel uten samtykke fra andre eiere? Svar på video

Situasjoner når det er nødvendig å selge en andel, men andre eiere bevisst "stikker en eik i hjulet" er ikke uvanlig. Hva er noen måter å lovlig omgå behovet for tillatelse? Konsultert av en praktiserende advokat.