Тип участия дду что значит. Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ). Проверяем документы застройщика

До недавнего времени не было регламента, регулирующего долевое участие, чем пользовались недобросовестные застройщики. С появлением ФЗ «О долевом участии» ситуация изменилась — дольщики получили некие гарантии, позволяющие вернуть средства в случае расторжения договора.

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между двумя сторонами: дольщиком и застройщиком. Документ преследует единственную цель — инвестирование возведения многоэтажного дома.

Заключение ДДУ: обязанности застройщика

получить документы, разрешающие строительство;
зарегистрировать право собственности на участок земли или оформить договор аренды;
опубликовать документы, подтверждающие право на выполнение строительных работ, на сайте компании. Они должны предоставляться потенциальному дольщику по его требованию.

Дольщик при заключении договора должен предоставить только паспорт. В 2014 году ДДУ считается самым надежным способом приобретения жилья в строящемся доме.

Преимущества ДДУ для инвесторов

Строгая регламентация текста договора. В нем указываются обязанности каждой из сторон. Детально описываются сведения об объекте: его метраж, номер квартиры, ее планировка. После подписания документа дольщик становится автоматически залогодержателем, а застройщик — залогодателем. В качестве имущества к залогу выступает земля. На нее обращено взыскание при невыполнении обязательств застройщиком.
Обязательная регистрация. ДДУ проходит регистрацию в органах кадастра и картографии. Это исключает возможности «двойной продажи» одного и того же объекта. ДДУ на один объект не будет зарегистрирован второго раз.
Финансовая ответственность. Нарушение сроков сдачи объекта чревато для застройщика денежной компенсацией дольщикам. Им достаточно обратиться в суд.
Гарантия качества. 214-ФЗ накладывает на объект пятилетнюю гарантию, которая покрывается застройщиком.

Риски для инвесторов

Замораживание строительства

В соответствии с 214-ФЗ инвестор является кредитором третьей очереди. При банкротстве строительной компании возврат его средств осуществляется только после удовлетворения требований банковских организаций, сотрудников фирмы и т.д. По статистике больше всего недостроев приходится на Ленинградскую, Московскую, Воронежскую области и Краснодарский край.

Обременение жилья

Для строительства застройщик может привлекать заемный капитал. Причем банки выдают траншами. В качестве залога используется строящееся жилье. При неисполнении обязательств перед кредитными учреждениями квартиры, проданные по ДДУ, получают .

Двойная продажа

Возможна до регистрации ДДУ в уполномоченных органах. В соответствии с законом действительным признается документ, зарегистрированный первым. Другим инвесторам будет отказано в регистрации. Чаще всего к такой мошеннической схеме прибегают посредники. Они покупают жилье на стартовых этапах строительства по себестоимости и реализуют его через определенный период по рыночной цене нескольким покупателям. Первый, кто зарегистрировал договор, становится обладателем жилья. Остальным посредник возвращает стоимость объекта, указанную в договоре, то есть в несколько раз меньшую сумму, чем они заплатили.

Изменение проектной документации

Строительная компания может внести корректировки, не в лучшую сторону для инвестора. Они могут затрагивать планировку и общую площадь квартиры. После сдачи объекта дольщик может получить жилье, не соответствующее его заявленным требованиям. Судебный процесс может растянуться на несколько лет.

Повышение цены

Законодательство не признает строительство жилого дома в качестве инвестиционного проекта. В стоимость квартиры закладывается НДС в размере 18%. Порядок осуществления доплаты при увеличении площади жилого помещения определяется застройщиком. В некоторых случаях это приводит к серьезному повышению цены.

Перенесение сроков сдачи объекта

Строительная компания может отодвигать их на произвольный срок. Чтобы не выплачивать компенсацию дольщикам, она должна указать уважительную причину.

Когда дольщик имеет право расторгнуть договор?

Дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

сроки передачи объекта нарушены более чем на два месяца;
есть нарекания к качеству строительных работ;
застройщик не может предоставить поручительство.

Если в роли дольщика выступает физическое лицо, то при расторжении ДДУ по его инициативе строительная компания возвращает ему все вложенные средства и оплачивает неустойку, равную 1/150 ставки рефинансирования. Это некая плата за пользование средствами инвестора.

Единственная причина, по которой застройщик может аннулировать договор, — нарушение оплаты по документу инвестором.

Случаи, когда ДДУ не имеет законной силы

Глава 9 ГК РФ содержит основания, по которым ДДУ не имеет законной силы. Это:

Противоречие договора нормам законодательства. Возможно, если сделка заключена с компанией, не имеющей разрешительной документации на строительные работы.
Подписание документа стороной, не наделенной соответствующими полномочиями.
Привлечение к участию в сделке недееспособных или ограниченно дееспособных лиц.

Обязательные пункты ДДУ

Договор может быть составлен в произвольном порядке. Однако 214-ФЗ выделяет некоторые пункты, которые должны присутствовать в тексте документа в обязательном порядке.

Четкое описание инвестиционного объекта. В качестве него может выступать жилое и нежилое помещение. Оно должно быть описано максимально подробно, согласно проектной документации. В тексте указывается общая площадь, планировка, этаж, номер квартиры, расположение.
Точные сроки завершения строительства. В ДДУ должна быть указана конкретная дата, после которой инвесторы могут обратиться в суд.
Цена. Указывается полная стоимость недвижимости, схема и срок ее погашения.
Гарантия. Указывается, что застройщик несет гарантийные обязательства при эксплуатации жилого дома. Минимальный срок - пять лет. Меньшие сроки недопустимы.
Ответственность. Описываются действия, которые наступят при несоблюдении каждой стороной условий сделки: возможность расторжения, финансовая компенсация и т.д.

Перед подписанием документа инвестору не мешает изучить финансовую документацию застройщика. Особое внимание следует обратить на годовые отчеты за три и более года, бухгалтерский баланс, распределение прибыли и убытков.

Важно! Нельзя заключать ДДУ, если у застройщика нет разрешительных документов на строительство. В большинстве случаев инвесторы теряют свой капитал из-за нелегального строительства.

Право на земельный участок можно проверить по кадастровому номеру в Госреестре. Это позволит исключить двойные сделки.

Искусство маскировки

Недобросовестные застройщики до сих пор практикуют «серые схемы», позволяющие выдать за ДДУ другие механизмы.

Среди них самый распространенная мошенническая уловка — предварительный договор ДДУ. На него не распространяются гарантии 214-ФЗ. Предполагается, что это посредническое звено на пути к официальному ДДУ. Застройщик обязывается после возведения объекта заключить с инвестором официальный договор. На деле предварительный документ не наделяет дольщика правом собственности на жилье. Он не проходит регистрацию в уполномоченных органах, поэтому является красным светом для прямых продаж. Нередко по предварительному ДДУ объект продается несколько раз.
Заем средств под вексель. Схема предполагает оформление предварительного договора и соглашение о приобретении векселя. Стоимость ценной бумаги сопоставима с ценой, указанной в ДДУ. По сути, инвестор оплачивает покупку квартиры заранее. На самом деле, нет никакой связи между двумя этими документами. По окончании строительных работ застройщик может вернуть инвестору деньги, а не жилье. Причем, условием заключения официального ДДУ может быть цена, намного превышающая стоимость векселя. В результате выйдет, что дольщик одолжил деньги строительной компании на несколько лет без процентов.

Меры предосторожности

Первым делом нужно изучить нормы 214-ФЗ. Они позволят ответить на часто встречающиеся вопросы, связанные с долевым инвестированием.

Надежный застройщик — это лучший способ обезопасить себя от рисков инвестирования. При его выборе изучите внимательно финансовую отчетность и учредительные документы. 214-ФЗ наделяет дольщиков правом требования любой информации о деятельности строительного подрядчика. Можно ознакомиться с отзывами о компании, но доверять им 100% не стоит — негативная информация может быть оставлена конкурентами. Большую информативность, чем отзывы, представляет аудиторское заключение за последний год, отчет о прибылях и убытках, чистые активы застройщика.

Не стоит заключать другие схемы, кроме ДДУ. Они направлены на обхождении ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поэтому она них не распространяются никакие гарантии.

Рисков, связанных с ДДУ, множество. К сожалению, в 214-ФЗ до сих пор есть лазейки, которыми пользуются недобросовестные застройщики. Гарантия получения объекта в соответствии со всеми требованиями, указанными в законе, не всегда является стопроцентной. Эксперты рынка недвижимости предлагают потенциальным клиентам выучить нехитрое правило: «Передача денег только после зарегистрированного ДДУ». Только в этом случае можно сохранить свой капитал, время и нервы.

Покупка квартиры в строящемся объекте может стать как выгодным вложением капитала, так и обернуться полной потерей вложенных денежных средств. При участии в долевом строительстве рисков для граждан предостаточно. Однако, несмотря на это, многие решаются на покупку, так как стоимость жилья на этапе возведения дешевле стоимости готового жилья в среднем на 30%.

Содержимое страницы

Долевое строительство широко распространено в России и позволяет либо купить квартиру дешевле, либо инвестировать финансы и получить неплохую прибыль, так как дело достаточно рентабельное.

Процесс долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов регулируется федеральным законом. Отношения застройщика и дольщика чаще всего закрепляются договором ДДУ.

Понятие ДДУ

Расшифровка понятия вряд ли вызывает у кого-то трудности. ДДУ расшифровывается, как «договор долевого участия в строительстве». Понятие подразумевает под собой привлечение денег граждан для строительства и возведения многоквартирных домов на законных основаниях. По сути это единственный тип договора, на основании которого граждане (физические лица) имеют право участвовать в финансировании, и правительство разрешает привлекать финансы физических лиц для осуществления деятельности юридического лица. Фактически физическое лицо, являющееся участником строительства, является инвестором.

Некоторые люди не в полной мере представляют себе, что такое долевое строительство квартир. Процесс участия в долевом строительстве выглядит следующим образом:

Создается некая строительная компания, и она получает разрешение на владение земельным участком (приобретает в собственность или арендует).
На этой земле компания решает построить многоквартирный дом или жилой комплекс с апартаментами.
Застройщик выставляет предложение на рынке недвижимости, и желающие могут купить квартиру на этапе возведения дома.
Договор цессии или участия в строительстве подписывается, дольщики дают деньги компании, она на эти деньги начинает строить дом с нуля.
Когда заканчивается строительство, дом сдается в эксплуатацию, начинают функционировать все инженерные системы коммуникации, застройщик передает квартиру покупателю (дольщику, который уже давно выплатил деньги за жилье): сначала подписывается акт приема-передачи квартиры, потом передаются ключи и оформляется право собственности нового владельца.

Все условия сотрудничества, права и обязанности сторон прописываются в ДДУ. Поэтому его нужно внимательно изучить перед тем, как подписывать. По возможности дать его юристу или специалисту для ознакомления.

Важно! Заключить ДДУ можно на любом этапе строительства до сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию. Чем ближе срок окончания стройки, тем меньше риск гражданина и выше стоимость квадратного метра.

Закон о долевом строительстве

Процесс долевого строительства полностью регулируется Федеральным законом ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов…». С юридической точки зрения долевым строительством является строительство городского жилья на деньги физических и юридических лиц (а не самого застройщика). Поэтому гражданин, который покупает квартиру на этапе строительства, фактически выкупает не квадратные метры, а право требовать квартиру по завершению стройки и ввода дома в эксплуатацию.

Договору долевого участия в ФЗ-№214 посвящена отдельная статья №4, состоящая из 11 пунктов и регулирующая некоторые моменты, касающиеся правовых отношений между застройщиком и дольщиком. К примеру, в пункте 1 говорится о том, что застройщик обязан построить многоквартирный дом в определенные сроки и передать жилье покупателю после ввода дома в эксплуатацию. Дольщик должен выполнить обязательства по выплате денег за квартиру в установленные сроки и в установленном размере, а затем принять квартиру. В пункте 3 статьи 4 освещается очень важный момент: ДДУ в обязательном порядке регистрируется в органах Росреестра.

А в пункте 4 обозначается, что соглашение должно содержать описание предмета договора, сроки передачи жилья дольщику, стоимость ДДУ, а также срок гарантии на построенный объект.

Вопросы регулирования процесса долевого строительства и действия ДДУ обговариваются в еще нескольких статьях указанного закона:

Статья 5 ФЗ-№214 регламентирует все вопросы, касающиеся стоимости сделки. В ней указано, что цена заключенного договора не может меняться в будущем вне зависимости от сложившихся обстоятельств. Еще статья регулирует стоимость, порядок выплаты и ответственность за нарушение обязательств.
Статья №6 строго обязует строительную компанию указывать конкретные сроки передачи жилья покупателю и не нарушать этих сроков.
В статье №8 описывается алгоритм передачи жилья покупателю.
Статья №7 регламентирует вопросы, касающиеся выполнения гарантийных обязательств застройщиком. Если качество постройки не соответствует государственным нормам, придется вернуть деньги дольщику. Даже после сдачи объекта долевого строительства, у застройщика могут оставаться обязанности по обслуживанию сданного дома до определенного срока.
В статье №9 рассматриваются вопросы, касающиеся расторжения ДДУ.
Статья №11 затрагивает вопросы переуступки прав, если вы решили продать еще недостроенную квартиру (такое часто встречается при инвестировании проектов с целью получить долю прибыли от перепродаж квартир на этапе строительства).

Плюсы и минусы покупки квартиры по ДДУ

Каждый вид договора или соглашения имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Также и с договором долевого строительства. С одной стороны заключение ДДУ повышает безопасность сделки для дольщика, но не дает 100% гарантии, что он получит квартиру, которую оплатил заранее. Поэтому рассмотрим ниже, чем хорош договор долевого строительства, и какие отрицательные моменты появляются при его заключении.

Плюсы заключения ДДУ:

Покупка реального объекта недвижимости. Законодательством предусматривается, что в ДДУ должно содержаться подробное описание объекта купли-продажи и самого объекта строительства.
Снижение рисков обмана. Договор долевого участия регистрируется в Росреестре в обязательном порядке согласно законодательству, то есть вы покупаете то, что действительно строится или начинает строиться.
Цена договора остается неизменной. С момента заключения соглашения ни одна из сторон не имеет право изменять цену квартиры в меньшую или большую сторону. Если после подписания договора резко возросли цены на строительные материалы, покупатель может быть спокоен, его эта проблема не коснется.
Наличие жестких требований. Договор долевого участия гарантирует вам, что вы получите именно то, что оплачивали. Права застройщика во многом ограничиваются требованием получения согласия от дольщика при намерении внесения изменений в проект или условия соглашения. Это значит, что без согласования с вами изменения не произойдут. А если произойдут, то строительная компания ответит по закону.
Наличие гарантий. Гарантийные обязательства строительной компании четко и в полном объеме должны быть прописаны в договоре о долевом участии в строительстве жилья. В случае возникновения проблем и начала судебных тяжб, дольщик может ссылаться на договор, в котором все указано.
Возможность взыскания неустойки. Для дольщика будет плюсом тот момент, что при возникновении просрочки по сдаче дома или выявлении иных форм нарушения договора со стороны застройщика, покупатель может подать в суд на взыскание неустойки. Этот пункт действует в связи с внесением изменений в существующий закон с целью защиты прав дольщиков.
Возможность прервать договор как в одностороннем, так и в двухстороннем порядке в любой момент. Такие права прописываются заранее.

Важно! Иногда строительная компания предлагает заключить предварительный договор по долевому участию в строительстве. ПДДУ и ДДУ – не одно и то же, они принципиально отличаются друг от друга. Предварительное соглашение не регистрируется в государственных органах и не имеет юридической силы.

Минусы заключения ДДУ:

Риск банкротства застройщика из-за повышения цен на стройматериалы, так как покупателя данный вопрос не касается, а расходы застройщика увеличиваются. При подобных изменениях и повышениях цен строительные компании нередко банкротятся, так как денег не хватает, а дольщики остаются ни с чем. Это не оборачивается ничем приятным для покупателя.
Увеличение сроков оформления. Сроки покупки квартиры и оформления сопутствующих документов увеличиваются, так как ДДУ нужно регистрировать в Росреестре.
Необходимость выплаты цены квартиры за короткий срок. При заключении ДДУ вы не сможете получить рассрочку на 5 или 10 лет. Максимум, который обычно строительные компании предоставляют дольщикам – это 6 месяцев, иногда до 5 лет. Поэтому приходится вносить всю сумму сразу или оформлять ипотеку в банке под проценты.
К подводным камням ДДУ можно отнести и то, что преждевременно расторгнуть договор непросто. По закону об участии в долевом строительстве, расторгнуть договор можно при наличии веских оснований на то и предоставления неопровержимых доказательств возникшей ситуации. Но гражданский кодекс РФ и закон о защите прав потребителей разрешают покупателю расторгать договор ДДУ без веских на то оснований.

Заключение договора ДДУ

Покупка апартаментов в строящемся доме и долевое участие в строительстве по договору ДДУ – единственный случай в законодательстве РФ, когда покупатель не признается коммерческим партнером застройщика (так как фактически финансирует его деятельность), а признается потребителем. Поэтому в защиту прав дольщиков встают не только ДДУ и закон об участии в долевом строительстве, но и гражданский кодекс РФ и закон о защите прав потребителя. Надо ли говорить о том, что заключение договора долевого строительства — наиболее надежный способ приобретения жилья в строящемся объекте, хотя и он не дает полной гарантии.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Какие права дает ДДУ дольщику

При заключении указанного договора дольщики приобретают много прав, которые могут отстаивать в судебном порядке при возникновении неожиданных обстоятельств:

Контроль за расходом средств, благодаря изменениям, вступившим в силу в начале 2018 года или изменениям, готовящимся к принятию. По новому законодательству застройщик должен вести определенную отчетность о финансовом состоянии компании на нынешний момент и предоставлять их в уполномоченный орган.
Наличие доступа к документации. По закону застройщик обязан представить дольщику документы для более подробного изучения. Это могут быть проектная декларация или иной серьезный документ.
Право получить квартиру. Строительная компания обязана достроить дом любыми методами, хоть деньгами привлеченных инвесторов, хоть собственными средствами или финансами, полученными взаймы от банков.
Право на получение уведомления об окончании стройки за 14 дней.
Возможность взыскания денежных неустоек и штрафов за задержку сроков сдачи домов.

На что обратить внимание при составлении договора ДДУ

Договор по ДДУ – очень важный документ. Перед подписанием его нужно тщательно изучить. При возможности, дать ознакомиться с ним профессиональному юристу. Многие люди, подписывая не глядя бумаги и не разбираясь в них, ставят себя в опасное положение, так как в случае обмана застройщиком не смогут доказывать свою правоту в полной мере.

Важно! В ДДУ все условия, права и обязанности сторон должны быть прописаны максимально точно и прозрачно. Не должно быть формулировок с двойственным смыслом или пунктов, противоречащих друг другу.

При ознакомлении с договором обратите внимание на следующее:

Данные строительной компании (наименование юридического лица, реквизиты, контакты, в том числе юридический адрес) должны совпадать с данными, которые указаны в разрешительных документах. Также должны быть указаны данные директора и ссылка на учредительный устав компании.
Обращайте внимание, с кем заключаете договор: с самим застройщиком, который фигурирует в остальных документах, или с ООО и иным юрлицом. Будьте осторожны, если вас заставляют заключать соглашение с иной организацией, отличной от застройщика. В случае обмана и мошенничества, ООО легко ликвидируется, долги списываются, застройщик спокойно продолжает работать дальше, дольщик остается ни с чем, так как компании, с которой он подписывал договор, просто нет.
В ДДУ не должно быть пунктов, которые дают право застройщику изменять какую-либо документацию в одностороннем порядке.
В случае когда сдачей документов для регистрации в росреестре занимается представитель компании, проверьте у него наличие действующей нотариальной доверенности и права заниматься такой деятельностью.
В строке «Предмет договора» важно, чтобы было прописано, что именно указанный застройщик обязан передать вам квартиру с соблюдением законности процедуры в соответствии с законом ФЗ-№214.
В информации о строящемся объекте должны быть указанны данные конкретного дома, объекта новостройки, в которой вы покупаете квартиру: количество этажей, лоджий, квартир, их площадь, адрес дома и т.д. Это гарантирует, что вы будете иметь право требовать квартиру именно там, где договорились изначально.
Ваша квартира, за которую вы передаете деньги, также должна быть подробно описана. В ней должны быть выделены отличительные черты, которые позволят в дальнейшем дифференцировать ее от других квартир в этом же доме. Должны быть прописаны площадь квартиры, количество комнат, этаж, подъезд, планировка. Такой подход дает гарантию, что вы не получите угловую квартиру вместо квартиры в среднем подъезде, а также при выявлении каких-то неточностей сможете обсудить с застройщиком неустойку или исправление недостатков.
Цена в соглашении должна быть прописана и за квартиру, и за квадратный метр. После сдачи квартиры сотрудники БТИ для составления технического паспорта объекта будут делать замеры площади, которая всегда отличается на 1-2 квадратных метров от прописанных изначально. Если квадратов оказалось больше, дольщик доплачивает деньги, если меньше – застройщик возвращает разницу.
Сроки передачи ключей от квартиры должны быть указаны конкретно. Часто бывает так, что в договоре прописана дата завершения строительства, а не передачи квартир дольщикам. После того как дом возведен, застройщик может еще долгое время оттягивать время заселения жильцов по разным причинам. Поэтому уточняйте дату именно передачи ключей от жилья. И прописаны должны быть цифры в дате, к примеру, 1.01.2019, а не фразы «первое полугодие», «последний квартал года» и т.п.
Срок сдачи должен быть обозначен словами «Срок сдачи», а не «Предварительный срок сдачи».
Проверьте, как прописана гарантийная ответственность. Гарантия на объект должна быть не менее 5 лет, а на работу коммуникационных систем – не менее 3 лет.
Проверьте гарантии на возведение объекта. Застройщик должен вам показать документы, которые подтвердят то, что ваши деньги идут на строительство вашего дома, а не на иные цели (они должны быть переданы в компенсационный фонд долевого участия), а также страховые документы, подтверждающие наличие страховки.
Расчет за квартиру начинается с момента регистрации ДДУ в Росреестре и никак не раньше. Порядок расчета прописывается в договоре. Если застройщик попросил внести часть денег до регистрации ДДУ якобы для подтверждения вашей платежеспособности, отказывайтесь и предоставьте ему доказательства в иной форме, к примеру, получите выписку с банковского счета.
ДДУ признается действительным до момента полного исполнения обязательств обеими сторонами соглашения. Объект будет признан качественно построенным только в том случае, если он введен в эксплуатацию.
Обратите внимание на список форс-мажорных ситуаций для прекращения выполнения застройщиком своих обязательств. Он не должен быть слишком длинным. Допускаются такие обстоятельства, как природные катаклизмы, чрезвычайная ситуация из-за пожара, взрыва, войны.
ДДУ обязательно должен содержать пункты, касающиеся порядка расторжения договора, а также размеров штрафов и неустоек. Также должны быть прописаны условия и порядок возмещения расходов дольщика, если будут обнаружены важные недостатки в новостройке.

Обязательные условия договора

В юриспруденции есть такое понятие, как существенные условия договора. Это такие условия, без описания которых, договор признается не заключенным и не имеющим юридической силы.

В договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома существенными условиями являются:

Наличие описания отличительных характеристик объекта: площадь, этаж, количество комнат, планировка, расположение на этаже и т.п., которые соответствуют указанным характеристикам в проектной документации и позволяют идентифицировать вашу квартиру при приеме-передаче.
Сроки сдачи. В договоре могут фигурировать две даты, которые прописаны конкретно: срок ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи квартиры дольщику. Должно быть отмечено, что при нарушении сроков строительная компания обязана по закону уплатить неустойку дольщику за каждый день просрочки.
Стоимость ДДУ. Прописывается полная стоимость договора, с указанием цены за квадратный метр, а также сроки и условия расчета (единовременно или в рассрочку, с привлечением кредитных средств, материнского капитала или собственных накоплений). Должно быть отмечено, что цена договора не подлежит изменению. Можно прописать пункт, что при обоюдном согласии при возникновении определенных обстоятельств, цена может быть изменена.
Гарантийный срок. Должен быть прописан гарантийный срок на построенный объект. Стандартная гарантия на новостройку – 5 лет. Указание наличия гарантий предполагает, что при обнаружении дефектов в полученной квартире, застройщик обязан устранить их за свой счет или компенсировать расходы владельца квартиры на самостоятельные ремонтные работы по избавлению от изъянов.
Страхование выполнения застройщиком своих обязательств. В договоре должен быть указан способ, какие гарантии строительная компания дает дольщику касательно того, что его деньги пойдут на строительство его дома (перевод инвестиций в компенсационный фонд, использование счетов ЭСКРОУ, оформление договора страхования).

Прочие условия договора

В договор по согласию сторон могут быть внесены дополнительные условия долевого строительства, которые необязательны, но могут быть.

В качестве иных условий в ДДУ могут быть прописаны:

Порядок подписания акта передачи квартиры (при каких условиях и обстоятельствах дольщик может принять, а при каких отказаться от предоставляемого объекта).
Возможность уступки прав требования другому покупателю (фактически дольщик может продать недостроенную квартиру, которую уже оплатил).
Условия и обстоятельства для одностороннего расторжения ДДУ дольщиком.
Порядок урегулирования претензий, касающихся объекта долевого строительства, соблюдения условий договора и т.д.

Часто в ДДУ застройщик ссылается на различные законодательные акты. Но участие в долевом строительстве регулируется отдельным федеральным законом №214, который будет иметь довлеющее значение в различных ситуациях. Поэтому остальные условия будут признаны не имеющими юридической силы. К примеру, если застройщик прописывает в договоре срок гарантии на новостройку 3 года ссылаясь на какие-то нормативные акты, этот пункт не будет иметь юридической силы, поскольку при возникновении споров, стороны обращаются к закону о долевом строительстве, где прописано, что срок гарантии – 5 лет.

Образец договора ДДУ

ДДУ – это строго регламентированный законом документ. Но к его оформлению и составлению застройщики подходят по-разному, что не запрещено законом. У каждого юридического лица могут быть свои условия, свои формулировки и т.п. Документ подлежит обязательной регистрации договора в органах Госреестра, поэтому если допущены какие-то ошибки или нет существенных условий, договор просто не пройдет проверку и не будет зарегистрирован. Поэтому наличие чего-то противозаконного в ДДУ – исключено.

Заключение

Таким образом, ДДУ при покупке квартиры в новостройке более выгоден для дольщика по сравнению со вступлением в ЖСК или иными видами закрепления отношений со строительной компанией. Этот документ защищает права дольщика и дает ему немало полномочий. Последние изменения в федеральном законе ФЗ-№214 усиливают защиту прав участников долевого строительства. Согласно поправкам в законе, участник долевого строительства теперь вправе требовать с застройщика неустойку за несвоевременную сдачу дома или за нарушение других условий соглашения. Дольщики могут контролировать и быть в курсе, куда тратятся их деньги. Важным пунктом является возможность досрочного расторжения ДДУ в одностороннем порядке, при которой застройщик должен вернуть средства покупателю вместе с процентами за пользование деньгами. В ДДУ дольщик признается соинвестором, но имеет намного больше возможностей для защиты своих прав, чем коммерческие партнеры строительной компании, потому что граждане при участии в долевом строительстве дополнительно защищаются законом, как потребители.

Вопрос — ответ

Вопрос: с какого момента застройщик вправе заключать ДДУ?

Ответ: после получения разрешения на строительство, строительная компания может начать оформлять ДДУ при условии наличия иных документов, требующихся по закону для ведения деятельности.

Вопрос: можно ли вложить материнский капитал?

Ответ: да, это не запрещено законом.

Вопрос: что такое предварительный договор о долевом участии?

Ответ: предварительный договор очень похож на ДДУ, но с иными юридическими последствиями. Он не регистрируется в госорганах. В нем говорится о том, что в будущем стороны заключат настоящий ДДУ, а на данный момент подписываются бумаги об обязанности это сделать.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Последнее обновление: 21.01.2019

При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ) , Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками ). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (Откроется в новой вкладке.">п.2, ст.1, ФЗ-214).

Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома ), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

Последние законодательные изменения в условия расчетов дольщиков с Застройщиками по Договорам долевого участия (ДДУ) , начиная с 2019 года – описаны ниже.

Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги. Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства ).

Например, договор паенакопления в случае , тоже подразумевает совсем другие отношения сторон. Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив ), частью которой (т.е. пайщиком ) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

В отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера , а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск ) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком . Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.

Договор долевого участия (ДДУ) обязательно должен содержать информацию о том, что он составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, описанными в ..

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать по ссылке далее в статье.

Условия Договора долевого участия в строительстве

ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий , без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (Откроется в новой вкладке.">п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214 ).

В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:

Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже ), согласно проектной документации Застройщика ;
Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику );
Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку );
Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
Указание, каким способом Девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу – об этом ниже ).

Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени ) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц ) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (Откроется в новой вкладке.">п.2, ст.6, ФЗ-214 ).

Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.

Официальную справку о регистрации ДДУ можно почитать (сайт Правительства Москвы ).

Платежи по Договору долевого участия

Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должна происходить после его заключения и после его регистрации в Росреестре . Такой порядок оплаты прямо указано в Откроется в новой вкладке.">п.3, ст.5, закона ФЗ-214 .

Платежи по ДДУ проводят в безналичной форме – со счета Покупателя на счет строительной компании.

Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям ), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре . При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ .

С 2017 года законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу . Механизм счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ (подробнее об этом – см. по ссылке ).

А с 01.07.2019 оплата ДДУ через счета эскроу становится обязательной для всех Застройщиков (это требование закона ), но только в том случае, если первый ДДУ проекта был зарегистрирован после этой даты.

Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участия лояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки , с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную .

ВИДЕО: Договор долевого участия. Важные моменты

— Некоторые нюансы Договоров долевого участия (ДДУ): что там должно быть обязательно, и на что обратить особое внимание.

При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.

Кроме того, и каждый Застройщик формулирует их по своему (в рамках требований ФЗ-214 ), стараясь смягчить для себя ответственность по отдельным пунктам договора (подробнее – см. по ссылке ).

А с января 2017 года Девелоперы обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ , чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.

В чем выражается защита дольщиков при заключении ДДУ?

Основной вывод таков – Договор долевого участия (ДДУ) , по сравнению с остальными типами договоров, дает дольщику гораздо больше прав в отношении требования квартиры. А финансовая защита дольщиков выражается в том, что заключение ДДУ дает им возможность компенсировать потери и убытки, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств. Перечень конкретных финансовых мер – см. по указанной ссылке.

Периодические поправки в закон ФЗ-214 постоянно усиливают ответственность Застройщиков и, соответственно, все больше защищают интересы дольщиков. Например, вложенные в строительство жилья деньги дольщиков защищаются следующими механизмами:

с 2014 года – обязательное ;
с 2017 года – создание единого ;
с 2019 года – обязательное условие расчетов по Договорам долевого участия через специальные , где средства дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (Агентства по страхованию вкладов ).

Подробнее обо всех этих «страховочных механизмах» рассказано в отдельных заметках по приведенным ссылкам.

О том, какой вариант «страховки» выбран, Застройщик обязан написать в своей , публикуемой им для каждого своего строительного проекта.

Отдельной защитой дольщика, заключившего ДДУ, является его право с возвратом уплаченных по нему денег и процентов за пользование этими деньгами (подробнее – по ссылке ).

Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Девелопером распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214 ).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит процесс покупки новостройки и, в частности, процесс заключения договора с Застройщиком , подробно рассказано в нашей Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (интерактивная карта, откроется во всплывающем окне ).

Квартирный вопрос на сегодняшний день актуален как никогда. В настоящее время россияне, как правило, отдают предпочтение приобретению жилья в новостройках. Наиболее популярным вариантом покупки недвижимости является заключение на различных этапах строительства ДДУ. Что это за договор? Какие нюансы должен знать покупатель?

Долевое строительство - это…

Долевым строительством называют особую форму инвестирования. В ее рамках строительная фирма занимается привлечением денежных средств граждан или же организаций, которые требуются для возведения объектов недвижимого имущества. Граждане, которые вкладывают денежные средства в строящееся жилье, принимают непосредственное участие в долевом возведении. Компания-застройщик заключает с ними ДДУ. Что это? Аббревиатура расшифровывается как договор долевого участия.

Таким образом, процесс возведения объекта недвижимости выглядит следующим образом:

Строительная фирма арендует или приобретает земельный участок для строительства объекта.
Застройщик заключает с гражданами ДДУ.
Каждый участник долевого строительства выплачивает в процессе возведения стоимость его доли.
При граждане, заключившие ДДУ, становятся собственниками жилья.

Участники

Участниками долевого строительства являются:

Застройщик. Это юрлицо, которое имеет права на пользование или владение земельным участком и разрешение на строительство. Оно может иметь любую организационно-правовую форму. Основные задачи застройщика - привлечение капитала, строительство объектов недвижимости.
гражданин, который решил вложить собственные денежные средства в строительство. Иногда в качестве дольщика может выступать и юридическое лицо.

Регулирование правоотношений

Отношения участников долевого строительства регулируются на уровне федерального законодательства. Согласно закону о ДДУ (214 ФЗ) договор, заключаемый между гражданином-инвестором и застройщиком, должен содержать:

который определен согласно имеющейся и после завершения строительства перейдет в собственность дольщика.
Стоимость объекта.
Порядок оплаты.
Период, в течение которого объект будет построен и сдан дольщикам.

Важно отметить, что данный закон определяет довольно жесткие рамки, касающиеся периода завершения строительства. В частности, согласно 214 ФЗ ДДУ договор может быть расторгнут по инициативе дольщика, если не соблюдены сроки строительства. Дольщики вправе получать достоверную и полную информацию о ходе стройки.

Объект строительства

Согласно 214 ФЗ, ДДУ должен содержать информацию об объекте строительства. В качестве объектов могут выступать как жилые, так и нежилые помещения домов. Также к ним относят общедомовое имущество (чердаки, подвалы, лестничные клетки).

Регистрация ДДУ

Все ДДУ должны проходить процедуру обязательной регистрации в Росреестре. Заключенным считается тот договор, который прошел через эту инстанцию. При этом заключить ДДУ можно на те объекты, на которые выдано не раньше 1 апреля 2005 года.

В законе также определяются этапы регистрации ДДУ:

Сбор необходимой документации, оплата государственной пошлины.
Сдача документов на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. Там участнику ДДУ предоставляется расписка, содержащая дату принятия документов с их перечнем, контактную информацию, имя и подпись сотрудника Росреестра.
Выдача зарегистрированного договора.

Период регистрации ДДУ для первого дольщика не может превышать 18 дней, а для последующих - 5 дней. При получении зарегистрированного ДДУ потребуются паспорт дольщика и расписка.

Стоимость

ДДУ - договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок оплаты суммы. Определением стоимости занимается застройщик. Оплата по договору должна быть осуществлена исключительно после момента регистрации ДДУ. Нередко дольщикам предоставляется рассрочка оплаты. Стоимость может быть изменена. Причиной тому может служить изменение площади объекта недвижимости на основании обмера. Обычно минимально возможные отклонения прописываются в договоре.

Важно отметить, что цена должна указываться в договоре в рублях (вместе с копейками). Когда применяется валюта другой страны, указывается фиксированный курс. До момента регистрации ДДУ некоторые застройщики настаивают на внесении определенной суммы, такие действия считаются незаконными. Застройщик в этом случае может быть оштрафован на сумму до миллиона рублей.

Документы

Если приобретается квартира по ДДУ, пакет документов, представляемых дольщиком, будет следующим:

ДДУ вместе с дополнениями и приложениями.
Заявление от строительной организации о регистрации ДДУ.
Заявление от дольщика о регистрации договора.
Паспорт дольщика (при личной подаче).
Нотариально заверенная доверенность (при подаче документов через представителя).
Нотариально заверенное согласие от супруга на приобретение недвижимого имущества.
Договор залога (если привлекаются кредитные средства).
Краткое описание возводимого объекта.
Квитанция об уплате госпошлины.

Если заявитель является несовершеннолетним, документы за него подают опекуны. В этом случае необходимо представить бумаги, подтверждающие опекунство.

От застройщика требуются:

проектная декларация;
разрешение на строительство;
договор страхования или поручительства.

Как проверить?

Регистрацией данного документа занимается Росреестр. ДДУ, согласно действующим законодательным нормам, подлежат обязательной регистрации. В них не должны содержаться пункты, которые тем или иным образом ущемляют права дольщиков. При покупке квартиры в строящемся доме необходимо проверить документацию на участок земли. В пункте договора о типе участия должен быть указан тип сооружения (многоквартирное или высотное здание, малоэтажное строительство). Прочих формулировок быть не должно, иначе подобные действия расцениваются как мошеннические.

Чтобы убедиться в том, что ДДУ был действительно зарегистрирован, необходимо внимательно ознакомиться с ним при получении. В нем должна быть проставлена отметка. Также можно получить выписку из ЕГРП.

Переуступка

Имеет ДДУ подводные камни, как и любой договор. Особенно это касается можно оформить, если дольщик полностью выплатил застройщику деньги по договору и хочет продать объект. В большинстве случаев стоимость такого жилья становится выше. Переуступку также называют договором цессии. Оформить его можно несколько раз до

Покупатели должны обратить внимание, что им предлагается приобрести не только недвижимость, но и обязательства по ДДУ. Поэтому до покупки необходимо ознакомиться с технической и проектной документацией. Также желательно убедиться в действительности самого договора.

Расторжение ДДУ

При определенных обстоятельствах можно расторгнуть ДДУ. Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только неисполнение обязанностей согласно договору застройщиком или участником. Инициатива расторжения может исходить от обеих сторон. Условия для расторжения в одностороннем порядке могут быть следующими:

Участник задержал оплату более чем на 2 месяца.
Построенный объект имеет существенные недостатки.
Застройщик задержал сдачу дома больше чем на 2 месяца.

Также дольщик имеет право подать иск в суд, если строительная организация самовольно внесла изменения в проектную документацию или в условия договора.

Что нужно учесть

Итак, как и любой договор, имеет много нюансов и ДДУ. Подводные камни можно встретить на каждом этапе его заключения. Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:

Информация о строительной организации в ДДУ должна быть полной (адрес, наименование, уполномоченные лица) и совпадать с данными в проектных и разрешительных документах.
Если регистрация осуществляется представителем застройщика, у него должна быть документация о делегировании этих прав.
ДДУ должен содержать подробное описание объекта и сроки сдачи.
Должен быть подписан гарантийный срок (5 лет в случае жилых помещений).
В ДДУ должна отражаться информация о площади квартиры, условиях оплаты в случаях ее изменения.
Не допускается наличие в договоре пунктов, которые гласят о самовольном изменении застройщиком документации.
Договор признается действительным до момента полного выполнения обязательств сторонами.
Сроки сдачи в эксплуатацию должны быть точными.
Список форс-мажорных обстоятельств, прописанных в ДДУ, не может быть большим. Допускаются следующие формулировки - война, теракт, природные катаклизмы.
Возводимый объект не считается качественно построенным, если он не введен в эксплуатацию. Этот момент должен быть описан в договоре.
Стоимость жилья должна указываться в расчете на 1 квадратный метр в российской либо другой, иностранной валюте с фиксированным курсом.
Обязанности дольщика могут считаться выполненными с момента внесения средств в банк на счета застройщика.
Должен быть описан порядок процедуры расторжения договора, размера штрафных санкций.
ДДУ должен содержать условия возмещения расходов дольщика при наличии существенных недостатков объекта.
По договору застройщик вправе использовать средства дольщика только для возведения объекта.
Не должны присутствовать пункты о заключении договоров с третьими организациями (например, с управляющей компанией).

Наиболее распространенным способом приобретения жилья в последнее время является ДДУ. Что это? Это договор о долевом участии в строительстве. Его необходимо заключать с компанией-застройщиком. Этот документ имеет много подводных камней. Однако процедура его заключения подробно описана в Федеральном законе, получившем номер 214. Поэтому чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем, следует внимательно отнестись к процедуре его заключения. Он ни в коем случае не должен ущемлять тем или иным образом права дольщика. В противном случае свои права можно защищать через суд. Но если у покупателя возникают некоторые сомнения или он не разбирается в действующих законодательных нормах, он всегда может обратиться к помощи юриста.

Покупка квартиры в строящемся доме - неплохой способ сэкономить на жилье: как правило, на этапе котлована квадратный метр стоит на треть дешевле, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Но юридически вы покупаете не квартиру, а право потребовать ее после окончания стройки. Это право подкреплено договором долевого участия или, сокращенно, ДДУ. Рассказываем, как выглядит ДДУ, который выполняет свои функции и защищает вас как дольщика.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия – это документ, который описывает условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. Единой формы, утвержденной законом, у этого договора нет. В статье 4 214-ФЗ перечислены обязательные пункты, без которых ДДУ недействителен. В остальном каждый застройщик сам решает, что вписать в договор.

За что платит дольщик

По ДДУ дольщик покупает не квартиру, а право потребовать ее, когда дом построят. Он должен заплатить за это право в установленный в договоре срок. Застройщик же должен построить дом, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру ко времени, которое также указано в договоре.

Долевое участие работает так: застройщик строит дом в том числе и на деньги дольщиков

В ДДУ четко прописывается, какая именно квартира должна в будущем поступить в собственность дольщика: по какому адресу, в каком подъезде, на каком этаже, под каким номером, какой площади и планировки. Обычно в договоре ставят пометку, что после сдачи дома площадь квартиры может измениться. Нормальной считают погрешность в пределах половины квадратного метра.

Зачастую застройщики настолько заботятся о своей прибыли, что вписывают в договор условие, по которому при случайном увеличении площади дольщик должен доплатить. Позаботиться о другой стороне, и предусмотреть возврат, если площадь немного уменьшилась, они почему-то «забывают». Чтобы максимально обезопасить себя, попросите изменить договор: убрать пункт о доплате в случае увеличения метража, добавить - о возврате денег в случае уменьшения площади.

Цена договора - это площадь квартиры, умноженная на стоимость квадратного метра. В площадь включены холодные помещения: балконы и террасы.

По закону окончательная стоимость квартиры фиксируется в момент подписания ДДУ при условии, что в договоре нет пункта о возможности изменения цены. Проверьте, чтобы застройщик не вписал туда такой пункт, иначе можете потерять деньги в будущем.

Отдельно в договоре пропишут порядок расчетов: например, через 5 дней после госрегистрации договора. Обратите внимание, что по закону оплату производят только после госрегистрации. Это защищает дольщиков от двойных продаж.

Вносить сумму можно единовременно или частями - это зависит от договоренностей. Как правило, застройщики дают возможность оплаты в рассрочку.

Сроки

В ДДУ есть несколько пунктов, где упомянуты сроки. На них нужно обратить особое внимание.

Срок сдачи дома

Здесь чаще всего прописывают квартал и год. Днём, начиная с которого можно предъявлять застройщику претензии о задержке, будет первый день квартала, наступившего за указанным в договоре.

В случае просрочки вы можете потребовать от застройщика неустойку. За каждый день сверх оговоренного срока компания должна заплатить вам сумму в размере трехсотой части от ставки рефинансирования ЦБ РФ умноженной на цену договора. Ставка берётся на день исполнения обязательства.

Если застройщик заранее поймёт, что никак не сможет уложиться в срок - он обязан письменно уведомить об этом дольщиков за два месяца до предполагаемой даты окончания стройки. В уведомлении предложат изменить условия договора. Дольщик вправе отказаться от изменения условий, но у застройщика есть право продлить сроки в судебном порядке.

Если застройщик задержит сдачу дома на 2 месяца, вы можете воспользоваться ст. 9 214-ФЗ и отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без суда, путем направления уведомления застройщику. В этом случае компания должна будет в течение 20 дней со дня расторжения вернуть вам деньги и заплатить проценты за пользование вашими деньгами.

Срок оплаты

Если вы оплачиваете всю сумму разом, в этом пункте будет одна дата. Если платежей будет несколько, проверьте, правильно ли указаны дни, в которые вам надо внести деньги. За просрочку оплат придётся заплатить неустойку, поэтому проверяйте даты тщательно, а после соблюдайте график, указанный в договоре.

Обратите внимание на пункт, в котором оговаривается момент оплаты. Существуют два варианта: в первом случае оплата считается произведенной в момент, когда деньги поступили на счет застройщика; во втором - когда деньги ушли со счета дольщика. Эти даты редко совпадают: тот факт, что вы перечислили деньги, вовсе не означает, что они тут же оказались на счету контрагента. Если застройщик настаивает на том, что факт оплаты будет считаться по моменту поступления денег, посмотрите, чтобы у вас было время на внесение суммы с учётом всех возможных банковских задержек.

Период действия договора

Стандартная формулировка - «до выполнения сторонами всех своих обязательств». Если застройщик впишет что-то иное, проверьте, как срок действия договора соотносится с прочими сроками, чтобы договор не закончился, прежде чем дом введут в эксплуатацию.

Обязательные условия

📌 описание объекта, который вы должны получить в итоге: те самые жилые и нежилые комнаты с площадями;

📌 срок, в который дом будет сдан, а квартира передана вам по акту приёма-передачи;

📌 цена договора, срок и порядок уплаты – сколько денег, когда и как вы должны заплатить застройщику;

📌 гарантийный срок на объект долевого строительства – если что-то сломается в этот период, застройщик починит бесплатно;

📌 способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору – что будет, если у застройщика закончатся деньги, сломается техника или он не сможет достроить дом по любой другой причине.

Гарантийный срок устанавливается отдельно на дом и инженерное оборудование. Минимальная гарантия для дома - 5 лет; для инженерного оборудования - 3 года. На кровлю и межпанельные швы дают больше всего - 10 лет. Срок отсчитывается с момента передачи вам квартиры.

К инженерному оборудованию относятся лифты, мусоропроводы, котельные, подстанции, вентиляционное и отопительное оборудование. Если будете неправильно с ним обращаться, и именно из-за этого возникнет поломка, застройщик не станет чинить её по гарантии.

Способ обеспечения в случае долевого строительства – это залог. В соответствии со ст. 13 214-ФЗ в залог дольщикам передаётся земельный участок или право аренды на него, а также объект незавершённого строительства.

Это означает, что если у застройщика возникнут проблемы, он не сможет продать землю и сбежать, оставив дольщиков с недостроенной коробкой. Если дойдёт до продажи земли и незавершёнки с торгов, деньги пойдут на возврат дольщикам и уплату им неустойки.

Регистрация

Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Едином госреестре. Без такой регистрации он считается незаключённым. Если вы с застройщиком подпишете дополнительное соглашение - о продлении срока или других изменениях первоначальных условий - его тоже надо будет зарегистрировать, поскольку такой документ является неотъемлемой частью договора и во всём повторяет его судьбу.

Для регистрации понадобятся:

📌 ДДУ в трёх экземплярах – ваш экземпляр, застройщика и один для передачи в регистрирующий орган;

📌паспорт;

📌 заявление от вас и представителя застройщика;

📌 нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение вами сделки.

Компенсация, если застройщик обанкротится

Чтобы максимально защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, был принят федеральный закон. В результате появился «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», который управляет компенсационным фондом, куда все застройщики должны отчислять деньги - 1,2% с каждого проданного объекта.

Если застройщик будет признан банкротом, компенсационный фонд выделит средства на завершение стройки и оплату неустоек.

Если общее собрание участников долевого строительства решит, что лучше вернуть деньги, а не ждать, пока появится новый строитель - Фонд рассчитает компенсацию. Расчёт такой: площадь объекта по ДДУ, умноженная на среднюю цену первички в вашем регионе. По прогнозам Фонда, дольщики, вложившие деньги в стандартное жильё до 120 м², смогут вернуть все затраты.

Обратите внимание

Иногда застройщики предлагают заключить не договор долевого участия, а инвестиционный или договор подряда. Если менеджер строительной компании будет убеждать вас, что это одно и то же и разницы нет - не поддавайтесь.

По договору подряда подрядчик обязуется в определенный договором срок построить объект по заданию заказчика. Заказчик должен создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результат и заплатить деньги.

Никакой дополнительной ответственности подрядчик не несёт – он не должен передавать вам в залог земельный участок, отчислять деньги в компенсационный фонд, ставить дом и его оборудование на гарантию. К тому же свои некомпетентные действия или, напротив, бездействие застройщик может оправдать тем, что вы не создали ему подходящие условия. Хотя при долевом строительстве дольщик никак не может повлиять на ход работ.

По инвестиционному договору инвесторы объединяют свои вклады и предпринимают действия для получения прибыли. Или – как в нашем случае – получения готового дома. У всех инвесторов есть право пользоваться и распоряжаться объектами и результатами капитальных вложений. Причём построенный дом будет передан инвесторам в общую долевую собственность. И получите вы не квартиру № 50, а какую-нибудь 1/8292 долю в праве общей долевой собственности. И чтобы продать её, будете получать отказы от преимущественного права от всех остальных собственников. Только представьте себе эту кучу бумажек.

Страховки с залогом по договору инвестирования вам тоже не полагается. А самое главное – инвестиционный и подрядный договор нельзя зарегистрировать, ваша будущая квартира не попадёт в ЕГРН, и никто не сможет помешать застройщику продать её кому-то ещё.