Можно ли продать 2 3 доли квартиры. Как грамотно продать доли в квартире: схемы продажи, оформление документов, нюансы. Как реализуется преимущественное право покупки

Как продать долю в квартире: 2 типа общей собственности + 3 шага, которые нужно сделать, чтобы осуществить продажу + 5 наиболее распространенных вопросов о сделке с ответами.

Вот, казалось бы, кому нужна доля в квартире вместо целого жилья?

Кому охота делить жилплощадь с соседями вместо того, чтобы стать полноценным владельцем квадратных метров?

Оказывается, многие заинтересованы в этом, поэтому, если вы владеете частью жилого помещения, то стоит разобраться, как продать долю в квартире, чтобы не ущемить интересы других владельцев, но и не стать жертвой их интриг.

Есть и другие сложности данного дела, которые нужно учитывать, если вы продаете не всю квартиру, а лишь свою долю в ней.

Что такое доля в квартире и как ее продать?

Помните детский стишок «Мы делили апельсин, много нас, а он – один»? Там каждому из участников процесса поедания вкусного цитрусового выделяется своя долька.

То же самое происходит и при дележке квартиры: и «еж», и «стриж», и «утята» и прочая «живность» может получить свою долю в квартире, а потом – распоряжаться ею по своему усмотрению, например – продать или подарить.

Владение долей возможно только при общем владении одной квартирой нескольких лиц.

Общая собственность бывает двух типов:

Совместная – без определения долей.

Например, муж с женой, находясь в законном браке, приобрели квартиру. Не важно, что владельцем жилья значится один человек, собственность этой квартирки общая, но без определения долей.

Долевая, когда каждому из совладельцев положено определенная доля «пирога».

Например, в завещании некой абстрактной бабушки указано, что ее квартира делится между тремя внуками, причем каждый получает равную долю, то есть – 1/3.

Иногда совместная собственность может переходить в долевую. Например, уже после можно оформить брачный договор, согласно которому доли в квартире зависят от капиталовложений мужа и жены.

Допустим, муж, как вложивший больше, получает 2/3 квартиры, тогда как жена – всего 1/3 доли.

Все стороны могут продать свои части, не прося согласия остальных собственников.

Регулируется продажа долей в квартире 250 статьей ГК РФ:

3 основных шага, как продать долю в квартире

Продать свою долю в квартире не слишком сложно.

Нужно просто сделать 3 основных шага и сделать их – максимально грамотно.

1. Продать свою долю в квартире нельзя, не проинформировав других владельцев.

Даже если вы находитесь в жуткой ссоре с другими совладельцами и квартиры и хотите продать свою долю не столько ради того, чтобы заработать, сколько из-за того, чтобы насолить этим людям, совершить сделку без информирования других владельцев вы не сможете.

Более того, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ именно другие совладельцы первые на очереди среди покупателей.

Итак, чтобы сделку с недвижимостью не оспорили другие совладельцы нужно проинформировать их в письменном виде о своих намерениях.

• лично;
• отправив все бумаги заказным письмом;
• через интернет по ссылке https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#

Вместе с заявкой следует подать в Росреестр или в МФЦ пакет документов:

1.	Квитанцию об уплате государственной пошлины
2.	Заявления сторон договора
3.	Оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах)
4.	Документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли
5.	Документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны)
6.	Документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора
7.	Иные документы, например, согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ)

Как видите, список бумаг достаточно внушительный, поэтому лучше заплатить юристу определенную сумму денег, зато сделать все правильно и с первого раза.

5 наиболее распространенных вопросов, как продать свою долю в квартире

Сбыть свою долю недвижимости бывает весьма проблематично, поэтому неудивительно, что у многих людей возникают вопросы, которые требуют ответов.

Вот 5 наиболее распространенных вопросов по поводу продажи доли в квартире с ответами на них:

Могу ли я продать свою долю чужим людям, не проинформировав других собственников?

Нет, не можете. Если вы проигнорируете необходимость уведомления других собственников квартиры, то они, согласно Ст. 200 ГК РФ могут через суд потребовать права первой покупки квадратных метров.

На судовые разбирательства им дается 3 месяца с того момента, как совладельцы узнали о нарушении законодательства с вашей стороны.

2. Могут ли другие собственники устанавливать свою цену за мою долю?

Конечно, нет. Это ваше право, как продавца, назначать цену. Если другие хозяева находят ее слишком высокой, то вы вправе искать покупателей среди чужих людей.

Но не жадничайте слишком уж сильно, поскольку вряд ли вы найдете покупателя на свою часть, если цена будет значительно выше рыночной.

Можно ли другим совладельцам назвать одну цену (очень высокую) специально, чтобы они не смогли купить ее, а потом продать другому покупателю свою часть значительно дешевле?

Нет, нельзя. Если вы снижаете цену или вносите любые другие изменения в условия продажи (например, решаете продать не всю долю, а лишь ее часть), то другие совладельцы должны быть письменно уведомлены обо всех изменениях.

В любом случае, они имеют первоочередное право покупки.

Хочу продать долю несовершеннолетнего ребенка. Можно ли это сделать?

Можно, но это не так-то просто. Если часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему, то вам придется иметь дело с органами опеки. Представитель этих органов должен убедиться, что продажа части не ущемляет интересы несовершеннолетнего.

Вы добьетесь согласия органов опеки, если предоставите несовершеннолетнему соответствующий пай на другой жилплощади или переведете все деньги от продажи на его счет.

Как обмануть других совладельцев и лишить их права первоочередности приобретения части квартиры?

Варианты есть, но подумайте, готовы ли вы идти на сделку со своей совестью и вредить другим собственникам таким образом.

Если готовы, то можно поступить следующим образом: подарить микродолю (например, 1/8) продавцу со стороны. Так он станет первым в очереди на покупку оставшейся части и заботиться об интересах других совладельцев уже не придется.

Продажа доли в квартире.

Как продать долю в квартире без согласия
остальных собственников? Советы юриста.

Продать долю в квартире или наказать второго владельца?

В последнее время с продажей долей наблюдается весьма плачевная ситуация. Прорехами в законодательстве РФ частенько пользуются и нечестные совладельцы, жаждущие мстить другим собственникам, и аферисты-риелторы, сделавшие из этого полукриминальный бизнес.

Ирина два года как развелась с мужем Иваном.

Тот «любезно» разрешил ей жить с малолетним сыном в квартире, которую они покупали вместе.

Год все было тихо-мирно, но затем у бывшего мужа Ирины появилась новая любовь и замаячила перспектива переезда в одну из стран Евросоюза.

Естественно, на переезд нужны были деньги. Бывший муж не придумал ничего лучше, как потребовать от Ирины выкупить его долю в совместно купленной квартире.

Женщина заупрямилась «мол, как тебе не стыдно, подумай о ребенке – ведь это его имущество». Но если бы она знала, каким кошмаром это для нее обернется, то наверняка бы согласилась.

Иван проконсультировался с юристом и начал действовать согласно законодательству.

Сначала он письменно уведомил бывшую жену о том, что продает свой пай в их квартирке и предложил ей воспользоваться правом выкупить его часть. Получив отказ, он заключил договор с совершенно незнакомыми людьми.

Те там жить не собирались. Они хотели заработать, причем заработать – на Ирине. Начались звонки и угрозы «заселить туда семью цыган», «въехать всей многодетной семьей вместе с тремя собаками» и т.д.

Требовали выкупить их долю за огромные деньги.

Измученная террором Ирина согласилась на все условия: вместе с родителями влезла в огромные долги и выкупила часть жилья у новых хозяев за сумму втрое превышающую цену бывшего супруга.

Прав ли был Иван по отношению к бывшей жене и сыну?

Если говорить о моральной стороне дела: нет, не прав, мог бы поступить по-мужски и подарить, если не бывшей жене, то хотя бы своему ребенку эти квадратные метры.

А вот если опираться на законодательство, то все он сделал грамотно и никаких претензий к нему быть не может.

Если вы нуждаетесь в деньгах и не можете договориться с другими совладельцами, узнайте, как продать долю в квартире в соответствии с законодательством РФ.

В конце концов, почему вас должны интересовать чужие трудности, с которыми могут столкнуться другие совладельцы жилья после того, как вы оформите сделку?

Многие российские граждане являются собственниками долей в квартирах, а не целого жилья. В таких случаях с большой вероятностью может возникнуть вопрос о продаже своей части недвижимости. Например, что нужно делать, если один из четырех собственников трехкомнатной квартиры решил продать свою долю? По мнению экспертов, лучше всего уговорить других собственников жилья выкупить ваш кусок квартиры. В противном случае продать его удастся с большими сложностями и с дисконтом, который может составить от 20 до 50%.

Выделенная или идеальная?

Для начала следует разобраться и понять, какой именно долей владеет продавец. Ведь понятие доли — это относительные цифры, записанные в свидетельстве о регистрации. Существует определение «выделенной доли», имеющей определенное количество квадратных метров (соответствующей одной из комнат в квартире), и «идеальной доли», не выделенной в виде квадратных метров и не соответствующей величине одной из комнат, поясняет руководитель консалтинговой компании «Бизнес Контакт» Наталья Лугинина .

Например, если в трехкомнатной квартире каждый из трех собственников имеет долю, равную одной комнате — это выделенная доля. Если каждый имеет по 1/3 доли квартиры — это идеальная доля. Если речь идет об однокомнатной квартире, которая является неделимой, то доли в данном случае могут быть только идеальными.

Как правило, владельцы долей до момента продажи собственности не задумываются о выделении и определении себе квадратных метров. «Когда возникает вопрос о продаже своей части, то первое, что необходимо сделать — это обратиться в суд о выделении в данной квартире определенных квадратных метров или комнаты, чтобы у владельца этой доли в дальнейшем была возможность продать свою часть», — говорит эксперт.

Для выделения доли в квартире необходимо подготовить пакет документов: документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор о приватизации, договор о купле-продаже и другие бумаги), копии паспортов и документов о родстве между проживающими лицами, а также ордера, акты, квитанции.

Выделять долю можно самостоятельно или с помощью различных юридических компаний, которые оказывают подобные услуги: проводят анализ представленных документов, оценивают вероятность положительного исхода при выделении долей по суду и подготавливают предложения по выделению долей, ведут дело в суде и т.д.

Преимущественное право сособственников

Продажа долей регулируется статьей 250 Гражданского кодекса. Согласно законодательству, для отчуждения имущества требуется соблюдение «претензионного» порядка, а именно — собственник продаваемой доли должен предложить выкупить указанную долю другим сособственникам по цене, по которой он собирается продавать эту долю третьему лицу. «Цена не может быть ниже заявленной, но может быть выше. Обычно прибегают к процедуре нотариального уведомления других сособственников», — поясняет адвокат Коллегии адвокатов «Курганов и партнеры» Иван Быков.

Если сособственники не хотят выкупать долю по какой-то причине, то каждому из них необходимо написать уведомление на почту заказным письмом, уточняет специалист по недвижимости Федеральной риэлторской компании «ЭТАЖИ» Алексей Рукосуев . Если гражданин расписался в получении письма, это является доказательством хотя бы прочтения самого письма. Стандартную форму согласия или уведомления можно найти в Интернете или написать в свободной форме.

«Обязательно нужно указать дату — должен пройти месяц с момента получения письма, и тогда владелец доли автоматически получает юридическую возможность осуществлять сделку. Письмо необходимо направлять по адресу прописки. Чтобы провести сделку, необходимо согласие всех сособственников», — подчеркивает специалист.

Если отчуждение происходит без соблюдения указанного порядка, то другой сособственник может в течение трех месяцев с момента совершения сделки требовать перевода на него прав покупателя через суд, отмечает Иван Быков. Более того, Росреестр тоже может запросить подтверждение уведомления других сособственников об отчуждении.

Специалист юридической компании «Базальт» Марина Клепко говорит, что обойти преимущественное право возможно, передав долю в собственность третьего лица по договору дарения. При этом у одаряемого возникает обязанность оплатить налог на доходы со стоимости полученной в дар доли.

Кроме того, человек, желающий продать свою долю, но не встречающий понимания сособственников, может прибегнуть к «неюридическому варианту»: официально уведомить других участников долевой собственности о намерении продать долю «третьему лицу» и устно сообщить, что это будет беспокойный сосед. Новый собственник доли будет иметь право на проживание в этой квартире и может доставить массу хлопот прочим жильцам. «В этом случае, возможно, другие участники предпочтут найти деньги для выкупа доли, чем получить «беспокойного соседа», — отмечает Марина Клепко.

Если сразу несколько собственников изъявляют горячее желание выкупить вашу долю и начинают спорить между собой за право выкупа, то право выбора остается, разумеется, за продавцом. Более того, если у продавца есть намерение продать долю одному из своих «коллег по квартире», то он вправе не оповещать других о продаже. Претензионный порядок имеет силу только при продаже лицу, не являющемуся сособственником квартиры.

В случае если договориться с сособственниками не удается, следует обращаться в суд. «Судья будет определять порядок пользования квартирой, а также закрепит за каждым собственником ту часть жилой площади, которая соответствует его доле», — отмечает Наталья Лугинина.

Малая доля

«Если доля в квартире мала, а иногда бывают случаи, когда она составляет 1/6, 1/10 и даже 1/20, то продать ее довольно сложно», — говорит Наталья Лугинина. Ведь после приобретения этой доли новому правообладателю еще нужно будет договориться о праве пользования своей частью недвижимости с остальными собственниками и вселении в данное помещение. С этим могут возникнуть сложности: в частности, купленной доли может быть недостаточно для того, чтобы иметь право вселиться в квартиру. В таком случае покупателями могут быть разве что граждане, которые хотят получить прописку в данном регионе, подчеркивает эксперт. Однако людей с такой мотивацией сейчас единицы.

По данным Ивана Быкова, бывают случаи, когда специализированные организации выкупают такие доли, чтобы создать невозможные условия существования для других сособственников с целью принудить их к продаже своей собственности за бесценок.

«Если складывается ситуация, при которой отчуждаемая доля не соответствует конкретному жилому помещению квартиры, то ее продажа представляется возможной только со значительным дисконтом, — говорит заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов . — Ведь будущему собственнику предстоит чрезвычайно непростой процесс, связанный либо с перепланировкой квартиры, либо с определением порядка пользования ею. Оба варианта требуют как затрат времени и денег, так и согласия всех соседей, что иногда затрудняет реализацию соответствующих вариантов вплоть до полной невозможности».

«Как показывает практика, покупают такие доли, как правило, мало информированные и юридически неграмотные люди, ведь доля с юридической точки зрения — это не отдельная комната в квартире, а именно доля, часть всей квартиры, куда входит не только жилая площадь, но и часть коридора, ванной, туалета, балкона и даже кладовки. Либо, что намного опаснее, покупателями оказываются околокриминальные граждане, использующие такое приобретение, например, для незаконного захвата всей квартиры. В этом случае и продавец может своих денег не получить, и остальные сособственники пострадают, — рассказывает директор агентства недвижимости «Линк» Максим Кондрашин . — Поэтому мы в своей практике руководствуемся правилом, что лучший покупатель доли в общем имуществе — это сособственник. И наилучший выход в такой ситуации — когда участники долевой собственности договариваются по-хорошему, и одна из сторон покупает у другой такую долю».

Комната лучше доли, квартира — лучше комнаты

Когда продавцу принадлежит более крупная доля, ситуация существенно упрощается.

«Если все доли в квартире являются эквивалентными количеству и площади комнат в квартире, то в таком случае можно говорить об отчуждении комнаты в коммуналке. Продажа таких объектов является по-прежнему перспективной», — считает Александр Агафонов.

Такого же мнения придерживается Наталья Лугинина: «Если мы имеем дело с долей, выделенной в виде отдельной комнаты, то такие сделки ничем не отличаются от любых других договоров купли-продажи. По сути это продажа комнаты в коммуналке. Единственный нюанс в том, что преимущественное право покупки имеют все остальные собственники долей данного жилого помещения».

Тем не менее, необходимо учитывать, что продажа доли — не самая выгодная сделка, так как цена составит на 20-30% меньше, чем если бы квартира продавалась целиком и сумма была бы поделена между собственниками, отмечает Лугинина.

Иван Быков подтверждает, что «дробленый» объект недвижимости стоит значительно дешевле целого. По его данным, доля в квартире стоит обычно не больше 50% от рыночной стоимости этой доли в целом объекте.

Сегодня в России практический каждый день совершаются по реализации долей жилой недвижимости. У владельцев нередко возникают трудности при продаже, которые обусловлены нарушением законных прав других совладельцев.

Некоторых граждан интересует вопрос: Можно ли продать долю в однокомнатной квартире? Подробная информация по данной тематике приводится ниже в статье.

Можно ли продать долю в однокомнатной квартире — частый вопрос

Начиная с 2017 года граждане, у которых есть доля жилой недвижимости, при желании осуществить ее продажу могут оповестить других совладельцев методом рассылки электронного объявления через интернет.

Перечислим права, предоставляющие возможность продажи имущества:

• Право обладания, подразумевающее владение долей жилой недвижимости;
• Право пользования, подразумевающее получение определенной пользы от собственности в соответствии со своими интересами;
• Право распоряжения – установление предназначения своей доли объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, гражданину, намеренному продать долу объекта недвижимости, необходимо поставить в известность совладельцев в письменном виде. При предоставлении заявления о регистрации правообладания долей объекта жилой недвижимости, придется предъявить , подтверждающую факт постановки в известность совладельцев о предстоящей реализации.

Также с недавних пор действует закон, в соответствии с которым, владельцы долей могут размещать объявление о намерении реализации своей собственности на официальном портале организации, ответственной за регистрацию прав на объекты недвижимости.

В таких извещениях нужно указывать следующие сведения:

1. Разновидность недвижимости, рассматриваемой в качестве предмета сделки;
2. Адрес территориального расположения рассматриваемого объекта;
3. Сумма платежных средств, которую требует владелец;
4. ФИО продающей стороны или название организации-инициатора сделки купли-продажи.

Любой желающий может ознакомиться с электронным уведомлением владельцев долей недвижимости, поскольку оно не ограничивается никакими настройками приватности. Для получения такой услуги не нужно составлять отдельный запрос и платить деньги. Подобное новшество в значительной степени способствует упрощению процедуры реализации доли недвижимости.

В некоторых ситуациях совладельцы успешно оспаривали уведомление о реализации доли недвижимости одним из совладельцев. Извещение при помощи интернета не дает возможность оспорить факт информирования.

Какие могут быть риски?

В вопросе продажи доли в квартире, могут возникнуть трудности

Даже если все допустимые сроки при реализации доли недвижимости соблюдены, вероятность вмешательства в соглашение о продаже совладельцев все-таки остается.

Если кто-нибудь из совладельцев не успел по определенным причинам выразить желание о покупке доли недвижимости своевременно, у него остается еще 3 месяца на обжалование в суде права на первоочередную покупку.

Прежде всего, ему придется подтвердить собственную платежеспособность на момент выполнения оспариваемого . Очередной риск сопряжен с тем, что совладельцами выступают несовершеннолетние дети.

В подобных ситуациях необходимо получить разрешение от государственных органов опеки на отказ совладельца, не достигшего совершеннолетия, от первоочередного права на приобретение.

При получении разрешения могут возникнуть трудности, если рассматривается вопрос продажи доли в однокомнатной квартире. Проблема может заключаться в том, что условия проживания несовершеннолетних детей определенно ухудшатся при подселении к ним в однокомнатную квартиру постороннего гражданина, купившего долю. Органы опеки могут посчитать подобное развитие событий недопустимым.

Также трудности могут возникнуть при определении актуальности такой доли жилой недвижимости на отечественном рынке. Вряд ли кому-нибудь захочется стать владельцем доли жилой недвижимости без возможности нормального проживания. По этой причине единственным оптимальным вариантом при продаже доли будет приобретение совладельцами.

Обращаться за профессионально помощью к специалисту для решения подобного вопроса можно в любую минуту при отсутствии уверенности в собственных навыках и знаниях.

Как осуществляется продажа?

Чтобы продать долю в однокомнатной квартире, нужно составить соглашение

Как продается доля в однокомнатной квартире? Когда все возникшие трения с совладельцами разрешены, можно начинать оформлять соглашение, которое почти ничем не отличается от реализации объекта жилой недвижимости целиком.

Для этого необходимо подготовить такие документы:

• Составленное соглашение, в котором приводится информация о предмете сделки, правоустанавливающей документации, права третьих лиц на рассматриваемую ;
• Нотариус должен засвидетельствовать документально факт осуществления данной сделки;
• Технические документы на жилплощадь;
• Квитанции, свидетельствующие о внесении необходимой .

После этого нужно поставить имущество на учет в специальной регистрационной палате. В действующем НК РФ за это предусмотрена пошлина, размер которой соответствует 2 000 руб. Для регистрации необходимо предоставить такие документы:

1. Заявление о передаче права собственности, составленное продающей и покупающей сторонами;
2. Нотариально заверенные оригиналы соглашения купли-продажи;
3. Удостоверения личности;
4. Разрешение, полученное от органов опеки, одобряющее заключение такого соглашения.

Как только права собственности будут зарегистрированы, договоренность может считаться выполненной. При реализации доли жилплощади необходимо соблюдать те же положения налогового кодекса, что и при других операциях с объектами недвижимости.

Если в собственности гражданина находится доля однокомнатной квартиры на протяжении трех лет, а сумма, которую он планирует выручить от продажи, составляет 1 000 000 руб., нужно быть готовым к внесению НДФЛ в объеме 13% от указанной стоимости. В ситуации, когда доля недвижимости передается по соглашению дарения, налог придется оплачивать получателю дара.

Взаимодействие с совладельцами

Найти желающих купить долю в однокомнатной квартире не всегда просто

Перед началом поисков покупателя на долю недвижимого имущества, необходимо сделать предложение совладельцам о покупке. В соответствии с законодательной базой первоочередное право на приобретение доли недвижимого имущества обладают совладельцы.

При отказе от приобретения доли недвижимости никаких претензий относительно последующей продажи совладельцы предъявлять не в праве.

Существует три основных варианта реализации права преимущественной покупки доли недвижимости:

• Отказ, оформленный в письменном виде, заверенный нотариусом;
• Оповещение о предстоящей продаже доли с указанием стоимости. Вручается совладельцам персонально с указанием даты предоставления и подписи или отправляется заказным письмом с приложенным списком вложений.
• Можно поручить нотариусу поставить в известность всех совладельцев о предстоящей продаже. Эта процедура потребует финансовых затрат, но после ее проведения у владельца доли недвижимости будет документ на руках, подтверждающий соблюдения первоочередного права на покупку части жилья совладельцами.

С даты оповещения совладельцев о предстоящей продаже доли недвижимости можно отсчитывать срок, отведенный для принятия окончательного решения о выкупе, который составляет 1 месяц. Если совладельцы за этот срок не предпримут никаких действий относительно выкупа доли недвижимости, владелец получает возможность беспрепятственно продавать свое .

Когда у объекта жилой недвижимости есть несколько совладельцев, могут возникать определенные трудности в вопросах его эксплуатации и содержания. Еще больше трудностей возникает, если несколько собственников владеют однокомнатной квартирой. В связи с этим многие пытаются избавиться от ненужных хлопот и продать имеющиеся у них в распоряжении доли жилой недвижимости. В законодательстве представлены определенные правила выполнения подобных процедур.

Как проводится покупка долей в квартирах, подскажет видеосюжет:

Продажа долей в квартире всегда сопряжена со сложностями и проблемами. Нередко на этом фоне рождается вопрос о том, можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника. Обстоятельства и отношения могут быть настолько нелояльными, что говорить о мирной реализации сложно. Чаще продажа доли решается в судебном порядке, поскольку это достаточно сложный сегмент рынка недвижимости.

При этом продать долю без получения на это согласия другого совладельца все же допускается. Однако необходимо все сделать правильно, чтобы в дальнейшем не было возможности у совладельца оспорить сделку. Тема нашего нового материала именно в том, чтобы рассказать о вариантах реализации части недвижимости, если нет прямого согласия/отказа сособственников.

Есть такое юридической понятие — первая очередь. В этой категории могут оказаться наследники, например. Первая очередь дает преимущественное право перед другими лицами. При продаже долей преимущественное право на покупку оказывается у совладельцев. Именно они являются покупателями первой очереди.

Именно им продавец обязан первым предложить выкупить свою часть. Важный момент в том, что стоимость, озвученная совладельцам, должна оставаться такой же и для других категории покупателей.

Так, продавец предложил продать свою долю за 1 миллион рублей второму сособственнику, однако тот отказался от выкупа, сославшись на высокую цену. Продавец получил отказ от покупки, но другому покупателю продал за меньшую стоимость. В результате сделка была оспорена, так были нарушены права. Собственник может только поднять стоимость, но не понизить ее. Иначе это будет расцениваться как мошеннический ход.

Такое же право первой очереди возникает не только при прямых выделенных долях. В каждом городе еще достаточно коммунальных квартир. Перед тем как начать продажу, также необходимо получить разрешение от владельцев других комнат. По сути, коммуналка — единая квартира, а комнаты в ней просто ее составляющие. По смыслу их можно считать обычными долями, поэтому здесь соседи выступают как покупатели первой очереди.

Продажа без согласия

Вообще сособственник должен предоставить письменный отказ от своего права. При нормальных взаимоотношениях сделать такой отказ не требует времени и затрат. Однако иногда физически невозможно получить ответ от других собственников. Просто потому, что они отсутствуют:

• не проживают или живут далеко;
• нет сведений о месте проживания;
• признаны пропавшими;
• недееспособны и помещены в спецучреждение.

Самый простой способ, чтобы не нарушать закон и получить ответ — отправить уведомление с вручением. В норме уведомление должно быть вручено лично в руки адресату, при этом он обязан поставить подпись в получении. Это ключевой момент: наличие подписи в получении.

Иначе совладелец может оспорить сделку и указать, что вообще ничего не получал. И если он это докажет, сделка может быть оспорена и признана недействительной. Даже если дольщик ее потом не купит, сроки он затянет надолго.

Можно попробовать обратиться в почтовое отделение, чтобы удостовериться в доставке и получении. Если используется курьерская доставка, сверить информацию у них. Все это надо сделать до того, как провести сделку. Если по истечении месяца от совладельца не поступило реакции и есть подтверждение о вручении, продавец вправе считать это отказом и может выставлять объект.

Дарение

Но так сложилась практика, что, избегая всех ожиданий, люди проводят договор дарения. По умолчанию это простой способ обойти все препоны, не отправлять уведомлений и не ограничить себя. Закон дает право собственнику распоряжаться своей долей, поэтому ничто не мешает ему ее просто подарить. Здесь уже исчезает право преимущества для совладельцев.

Однако нужно понимать, что суды отлично знают про такую лазейку. Действительно, совершенно чужие люди дарят недвижимость другим чужим людям — это странно. Именно поэтому, если доходит до оспаривания договора дарения, важно продумать родственную связь или особо дружественные отношения.

Важно понимать, если суд заподозрит, что дарение только прикрытие и в реальности прошла покупка, договор аннулируют, сделка может быть признана ничтожной.

Альтернативные варианты продажи долей:

Залоговое отчуждение

Иногда используется метод отчуждения залоговой недвижимости. Люди заключают кредитный договор, по которому владелец доли получает некоторую сумму. В качестве материального обеспечения заемщик оставляет долю недвижимости.

Затем это соглашение необходимо отдать в МФЦ и провести регистрацию. В дальнейшем заемщик отказывается от права на свою недвижимость. Кредитор отказывается от притязаний по возврату денежных средств, но получает залог в собственность. Далее оформляется право перехода собственности.

Как видим, в 2017 году достаточно инструментов, чтобы провести отчуждение доли и без согласия совладельцев. Однако сложность такой продажи в том, что крайне редко доли и части жилья реализуются вообще. Даже коммунальные комнаты имеют больше шансов быть востребованными, чем часть квартиры. Именно поэтому рекомендуется прилагать усилия для достижения согласия по выкупу между сособственниками.

Несмотря на то, что доля не представляет собой целостного объекта недвижимости, на нее распространяются все полномочия собственника: пользоваться, владеть и распоряжаться .

Распорядиться долей собственник может и путем продажи. Алгоритм действий при этом таков:

Шаг 1. Предложить покупку доли прежде всего другим собственникам квартиры

Такие лица имеют право первоочередной, то есть преимущественной покупки по цене, установленной продавцом. (ст. 250 ГК РФ, ч.1).

Извещение составляют в письменной форме, указав цену и другие условия). Если сразу несколько участников выразили готовность купить долю, продавец оформляет продажу пропорционально долям участников-покупателей.

В случае, если никто из извещенных не изъявит желания купить долю, либо все прямо откажутся, владелец получает право продать любому (п.2 ст.250).

Шаг 2. Подготовка и совершение сделки

Различными путями (объявления, и т. д.), проводят показы, ведут переговоры и подготовку документов к оформлению.

При этом продавец вправе по истечении месяца с момента извещения других собственников осуществить продажу любому лицу, или до истечения этого срока, но при условии предоставления нотариусу отказов всех других собственников от покупки (п.1 ст.24 ФЗ-122). Сама сделка должна проводиться у нотариуса (ФЗ-122).

В договор включают информацию о сторонах (покупатель и продавец), описание недвижимого имущества (доли в квартире - номер, адрес, общая/жилая площадь и т.д.), цену (согласно статьям 554-555 ГК РФ). Если имеются ограничения на помещение, права третьих лиц, это также указывают. Приложением к договору является передаточный акт или иной аналогичный документ (ст.556 ГК РФ).

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ)

13. Как продать долю в квартире по доверенности и где скачать ее образец?

Если собственник/собственники не могут или не хотят заниматься продажей доли или ее оформлением самостоятельно, они вправе выдать доверенность на совершение таких действий другому лицу (естественно, при условии доверия к нему). Такое действие регулируется ст. 185 Гражданского кодекса РФ. Доверенность на передачу полномочий по совершению сделок с собственностью, должна быть нотариально удостоверена (для этого необходимы паспортные данные сторон).

Перед визитом к нотариусу нет необходимости готовить доверенность самостоятельно (либо скачивать ее с какого-либо сайта) - все будет сделано в нотариальной конторе. Следует лишь определиться, какие именно действия доверяются (полная доверенность, безотзывная, с правом получения денежных средств или нет и т.д.).

Продажа доли квартиры, в связи с тем, что существуют и другие ее собственники, имеет ряд особенностей, которые необходимо соблюсти, чтобы сделка не расстроилась, или не была оспорена впоследствии. Прежде всего, не стоит пренебрегать обязанностью предложить купить долю другим собственникам квартиры. Только после того, ка все дольщики уведомлены/отказались от покупки, можно продать недвижимость любому заинтересованному лицу.

Как продать долю без согласия других собственников? Ответ на видео

Ситуации, когда продать долю необходимо, но другие собственники специально «вставляют палки в колеса» нередки. Какие есть способы законно обойти необходимость получения разрешения? Консультирует практикующий юрист.